הסינים הסתערו על הנדל"ן בעולם, ניפחו בועות - ועוד מעט נוטשים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הסינים הסתערו על הנדל"ן בעולם, ניפחו בועות - ועוד מעט נוטשים

לונדון, וונקובר, דובאי, ניו יורק ואפילו מיאנמר - משקיעי הנדל"ן הסינים חיפשו הזדמנויות בכל העולם ותרמו לניפוח בועות מחירים ■ השאלה הגדולה היא מה יקרה כשהם ייאלצו לעזוב באחת

4תגובות
סין
אי–פי

בפברואר ומארס נכנסה חברת הביטוח הסינית אנבאנג לקדחת קניות. ב–13 במארס נודע כי חברת האחזקות האמריקאית בלקסטון תמכור את רשת בתי המלון סטרטג'יק לאנבאנג תמורת כ–6.5 מיליארד דולר, שלושה חודשים בלבד לאחר שבלקסטון רכשה את רשת המלונות ואתרי הנופש היוקרתיים במחיר גבוה בכ–450 מיליון דולר ממה ששילמה על בתי המלון.

זה לא הספיק לאנבאנג, והיא נכנסה לקרבות תמחור עם רשת מריוט לגבי רשת בתי המלון סטארווד. אנבאנג אמנם הפסידה בקרב, אבל הראתה נכונות לשלם על סטארווד 13.6 מיליארד דולר - סכום שבוודאי תנסה להפנות להשקעות נדל"ן אחרות. יכול להיות שהמטרה הבאה של אנבאנג, שרכשה ב–2015 גם את מלון וולדורף אסטוריה בניו יורק תמורת כ–1.95 מיליארד דולר, תהיה מלון הפלאזה הידוע בתפוח הגדול, שמחירו עשוי להגיע למיליארד דולר.

לפי ניתוח של בלומברג, רכישת סטרטג'יק היא עסקת הנדל"ן הגדולה ביותר של רוכש סיני בארה"ב. סטרטג'יק מחזיקה ב–16 נכסים בארה"ב, ובהם אתרי הנופש "ארבעת העונות" בסקוטדייל, אריזונה ובג'קסון־הול, וויומינג וכן בתי מלון במיקומים נחשקים במנהטן, בקליפורניה, במיאמי ועוד.

נכסים יוקרתיים קיימים נהפכו למבוקשים מאוד בשנים האחרונות לאור המיקומים שלהם ועלויות הבנייה של נכסים חדשים. הביקוש למלונות יוקרתיים בארה"ב נשאר גבוה, אף שההתאוששות של הענף במדינה כמעט הושלמה והעלייה במחירי החדרים ובתפוסה הואטה. השקעות הנדל"ן של גופים מוסדיים סיניים בניו יורק לבדה הגיעו ל–6 מיליארד דולר ב–2015, לעומת 1.2 מיליארד דולר ב–2014.

׳‘׳œ׳•׳ž׳‘׳¨׳’
מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

ואולם אלה רק דוגמאות. עשירי סין מחפשים הזדמנויות השקעה בנדל"ן בכל העולם, תוך שהם מבינים כי ההאטה בצמיחה בשוק הביתי שלהם מאלצת אותם למצוא אפיקים שנחשבים לבטוחים.

אם חוצים את הגבול הצפוני של ארה"ב אל עבר קנדה, מגלים שוק נדל"ן נוסף שקוסם למשקיעים הסינים. הדיווחים על הבועה שמתקרבת לפיצוץ בקנדה לא מרתיעים את הסינים, שממשיכים להזרים לשוק הנדל"ן הקנדי סכומי עתק. דו"ח של חברת שירותי הנדל"ן האמריקאית קוליירס אינטרנשיונל, מגלה את הזרמות ההון הסיניות לשוק הנדל"ן הקנדי. לפי הערכות של קוליירס, סך ההשקעות הסיניות בנדל"ן מסחרי בעולם ב–2010 הגיע ל–2.3 מיליארד דולר. ב–2014 כבר עלה הסכום ל–18.3 מיליארד דולר. 45% מההשקעות האלה הגיעו לסידני, למנהטן וללונדון.

בקוליירס טוענים כי הדולר הקנדי החלש יגרום לעלייה בביקוש לסחורות קנדיות בארה"ב, מה שצפוי לחזק את שוק הנדל"ן המסחרי במדינה - ואל הטווח הזה נכנסים אנשי העסקים הסינים.

נתון מדהים באמת פורסם על ידי הבנק המרכזי של קנדה, שניסה להסביר מדוע מחירי הבתים בוונקובר לא מפסיקים לרדת. לפי הערכות הבנק הקנדי, שליש מרכישות הבתים בעיר ב–2015 בוצעו על ידי רוכשים סינים. כשבוחנים את המספרים קשה שלא להתפעל: 12.7 מיליארד דולר קנדי (9.6 מיליארד דולר אמריקאי) השקיעו הרוכשים הסינים בנדל"ן בוונקובר, שנמצאת במערבה של קנדה. סך מכירות הבתים בעיר ב–2015 הסתכמו ב–38.5 מיליארד דולר קנדי. הסינים לא הזניחו גם את טורונטו, ובה ביצעו 14% מכל עסקות הנדל"ן - בכ–9 מיליארד דולר קנדי.

לא רק הדולר החלש מושך את הסינים לקנדה. תחקיר של העיתון הקנדי "גלוב אנד מייל" חשף באוקטובר 2015 תופעה של משקיעים סינים בנדל"ן בוונקובר שמנסים להתחמק מתשלום מסים. בתחקיר הודגש גם כי לממשלה הקנדית אין נתונים מספקים על היקף הרכישות הזרות, מה שעורר זעם בקרב תושבים מקומיים, בעיקר בוונקובר, שבה בועת הנדל"ן התנפחה בקצב המהיר ביותר.

אי־אף־פי

הנושא נהפך לחלק מרכזי במערכת הבחירות שנערכה באוקטובר 2015. מנהיג המפלגה השמרנית וראש הממשלה לשעבר שהפסיד בבחירות, סטיבן הרפר, ניסה להציל את מעמדו עם הבטחות לכך שיאסוף מידע על רוכשי נדל"ן זרים, יטיל מסים על משקיעים ויכביד את הרגולציה כדי שגם אזרחי קנדה יוכלו להרשות לעצמם לרכוש בית במדינה.

השיטה של משקיעי הנדל"ן הזרים בקנדה פעלה כך: הם רוכשים בית במיליוני דולרים קנדיים, מדווחים לרשויות על הכנסות נמוכות יחסית - וכך, באמצעות תעלולים חשבונאיים הם משלמים מסי קרקע מופחתים וכמעט שלא נאלצים לשלם למדינה מס רווחי הון. אותם משקיעים לא מפרים את החוק הקנדי, אלא פשוט מצליחים לנצל פרצות שמובילות להאמרת המחירים באזורים מסוימים במדינה. "הם אוהבים לנצל את חוקי המיסוי הקנדיים", אמר ל"גלוב אנד מייל" עו"ד דיוויד צ'ודיקוף, המתמחה במיסוי מקרקעין ומייצג כמה משקיעים זרים שפועלים בדרך זו.

שר האוצר החדש של קנדה, ביל מונרו, הציג בתקציב במדינה החדש סכום שיוקצה למעקב אחר משקיעי נדל"ן זרים. אלא שהסכום, 500 אלף דולר קנדי, עורר גיחוך בקרב מבקרי הממשלה, שטענו כי הוא לא יסייע באמת במאבק במשקיעים הזרים מסין, שמנפחים את שוק הדיור המקומי. בדו"ח של הבנק המרכזי של קנדה נכתב כי "פרט לסכום שווה ערך לרבע בית בוונקובר, במקרה הטוב זה לא יתרום דבר".

אם נחזור לארה"ב, הרי שלא רק ניו יורק נחשבת ליעד מועדף על ידי הרוכשים הסינים, אלא גם עמק הסיליקון נחשב למיקום חם בשנים האחרונות, אבל המחירים הגבוהים בניו יורק ובסן פרנסיסקו גרמו להם לחפש מציאות טובות גם במדינות אחרות בארה"ב שנחשבות ליעד "חם פחות". למעשה, 2015 היתה השנה הראשונה שבה משקיעי הנדל"ן הסינים היו קבוצת משקיעי הנדל"ן הזרים הגדולה ביותר. בסך הכל השקיעו משקיעים מסין כמעט 30 מיליארד דולר בנדל"ן אמריקאי בין מארס 2014 למארס 2015.

לפי נתוני איגוד המתווכים הלאומי בארה"ב, הסינים פשוט מוכנים לשלם יותר על כל בית. בממוצע, מחיר בית שנרכש על ידי משקיע סיני בארה"ב הגיע ל–831,800 דולר - פי שלושה ממה שמוציא אמריקאי על בית. אם משווים את הסכום שהסכימו המשקיעים הסינים להוציא על בתים בארה"ב לעומת משקיעים זרים ממדינות אחרות, קשה שלא לפעור את הפה. משקיעים קנדים, קבוצת המשקיעים הזרים השנייה בגודלה בארה"ב, הוציאו קצת יותר מ–10 מיליארד דולר, אך מחיר בית ממוצע הגיע לכ–380 אלף דולר. נתון מעניין נוסף של האיגוד מגלה כי 69% מהמשקיעים הסינים בארה"ב משלמים במזומן.

בלומברג

אריק דו, יועץ השקעות מבייג'ין, אמר בכתבה שפורסמה בנובמבר ב"ניו יורק טיימס" כי הסינים מחפשים אלטרנטיבות גלובליות, מכיוון ש"מחירי הנכסים בבייג'ין גבוהים מאוד, שוק המניות מתרסק והכלכלה הריאלית במדינה אינה יציבה". הוא אמר את הדברים כששוק המניות הסיני סבל מירידות חדות, אך אף שהוא התייצב בחודשים האחרונים, אי אפשר להגיד שהכלכלה הסינית נרגעה. "לאנשים כאן יש כסף, אבל אין להם דרכים טובות מספיק להשקיע אותו", אמר דו.

לפי איגוד המתווכים, 35% מעסקות הנדל"ן בקליפורניה ב–2015 בוצעו על ידי משקיעים סינים. במדינת וושינגטון הגיע שיעור הרכישות הסיניות ל–8%, בניו יורק ל–7%, במסצ'וסטס ל–6% ובטקסס ל–4%.

"מתעניינים גם בשינויי הממשל במיאנמר"

כשמדברים על משקיעים סינים הכוונה אינה בהכרח למיליארדרים כבדים או חברות ביטוח כמו אנבאנג, אלא גם למשפחות אמידות ששולחות את הילדים שלהן לרכוש השכלה באוניברסיטאות המובילות בעולם. כדי שחלילה לא יצטרכו להתמודד עם תשלום שכר דירה חודשי בחו"ל, הן קונות לילדים בתים באזורים קרובים למוסדות האקדמיים, או שהן רוכשות לעצמן בתי נופש שעומדים שוממים רוב השנה.

בלומברג

צפון אמריקה לא לבד. גם דובאי נחשבת באחרונה ליעד מועדף על הרוכשים הסינים. "אנשים משקיעים בשווקים מתפתחים בגלל התשואה הגבוהה, מחירי הכניסה הנמוכים והגידול המהיר בהון", אמרה במארס לרויטרס קלרה יאונג, שעומדת בראש חברת השקעות הנדל"ן הסינית SPV גלובל. לדבריה, יש כאלה שמשקיעים בנכסים למטרות נופש, אבל יש גם משקיעים על רקע "תחזיות טובות למצב כלכלי או פוליטי, כמו תערוכת האקספו העולמית בדובאי ב–2020, או שינוי הממשל במיאנמר".

סאג'יד עלי הוא איש נדל"ן מדובאי, שאירגן בינואר תערוכה ללקוחות סינים פוטנציאליים בהונג קונג. לדבריו, משקיעים מסין הזרימו לשוק הנדל"ן המקומי 463 מיליון דולר בתשעת החודשים הראשונים של 2015, לעומת 354 מיליון דולר בתקופה המקבילה ב–2013. כך נהפכו המשקיעים מסין לקבוצת המשקיעים הזרה השביעית בגדולה בדובאי - אחת משבע נסיכויות המפרץ, שבה מתגוררים כ–2.3 מיליון בני אדם ושטחה הוא כרבע מזה של ישראל.

לפי עלי, במחיר של דירת סטודיו בהונג קונג (כ–900 אלף דולר) ניתן לרכוש שבע דירות דומות בדובאי, והתשואה מגיעה ל–7.2%, לעומת 2.8% בהונג קונג. גם יעדים שנחשבו עד לא מזמן לחמים בסין, כמו בעיר שנזן, כבר מושכים פחות, אחרי שנתוני חברת הנדל"ן הבריטית נייט פרנק הצביעו על זינוק של כמעט 50% במחירי הבתים בעיר הסמוכה להונג קונג, שהוקמה רק ב–1980.

גם באוסטרליה ניתן לשמוע על משקיעים צעירים סינים, שמקבלים כסף מהוריהם ורוכשים בתים בערים הגדולות במחירים מופקעים. האן פאנטונג, 32, שרכש באחרונה דירת 3 חדרים במלבורן ב–930 דולר אוסטרלי (709 דולר אמריקאי), סיפר בראיון לבלומברג כי אין צורך להיות מופתעים מכך שגם מעמד הביניים־גבוה הסיני מחליט להשקיע בשווקים מחוץ לסין. לדבריו, "יש מסורת בסין לרכוש בית לילד שלך, כדי שיוכל להקים משפחה. ללא ההורים שלי היה לנו קשה להתמודד עם המשכנתאות הגבוהות".

אבל באוסטרליה לא תמיד אוהבים את ההשקעות הסיניות, שתרמו לזינוק של 55% במחירי הבתים בסידני בתוך שבע שנים בלבד. באוקטובר 2015 הגיע מחירו של בית ממוצע בסידני לשיא של 800 אלף דולר אוסטרלי. הממשלה האוסטרלית ניסתה להקל מעט על מצוקת הדיור במדינה, ומחירי הבתים רשמו ירידה קלה, אבל זרימה של הון סיני לשוק הנדל"ן האוסטרלי לא מאפשרת לו באמת להתקרר.

נתן דביר

גם לבריטניה הגיע גל המשקיעים הסינים - בעיקר אל הנדל"ן המסחרי במדינה, שנחשב לאפיק השקעה בטוח - למרות האפשרות שבריטניה תצא מהאיחוד האירופי. מתחילת 2016 ועד 29 בפברואר נרשמו בלונדון לבדה השקעות בנדל"ן מסחרי מצד משקיעים סינים בסך 560.3 מיליון ליש"ט (797.2 מיליון דולר). בקצב הזה תעקוף 2016 את 2015, שבה בוצעו רכישות של נדל"ן מסחרי בלונדון ב–1.2 מיליארד ליש"ט.

עם הרכישות הבולטות של אנשי עסקים סינים בלונדון ניתן למנות את בניין הליקון, בשטח של 12 אלף מ"ר, שנרכש בינואר תמורת כ–200 מיליון דולר. שבוע לפני זה פירסמה קבוצת הנדל"ן הסינית פולי ריל אסטייט על רכישת בניין משרדים בין הסיטי של לונדון לקובנט גארדן ב–209 מיליון דולר.

בכלל, ההשקעות הסיניות בנדל"ן מסחרי באירופה הגיעו ב–2015 ל–8.5 מיליארד יורו, זינוק של 22% לעומת 2014 - כך לפי מחקר שפורסם במארס על ידי חברת המחקר לשוק הנדל"ן קאשמן אנד וייקפילד. לפי הדו"ח, בעוד שב–2014 היו רוב ההשקעות של מוסדיים וחברות סיניות, ב–2015 חל גידול ניכר במספר ההשקעות הפרטיות של סינים ביבשת הקלאסית, שמתאוששת עדיין ממשבר החוב העצום שפגע במדינותיה.

הסינים יודעים לנצל היטב את ההזדמנויות שהניב להם המשבר החמור באירופה, שפגע באופן אנוש בשוקי הנדל"ן במדינות כמו אירלנד, ספרד ופורטוגל. ביולי 2015 פורסם כי שדה התעופה בעיר הספרדית סיודאד ריאל, שנפתח רק ב–2010 בהשקעה של מיליארד יורו, יימכר לקבוצה סינית תמורת 10,000 יורו בלבד, אחרי שננטש ב–2012 בעקבות המשבר הכלכלי במדינה.

׳׳™ײ¾׳₪׳™

חברת האחזקות טנזין קפיטל, שהוקמה רק לפני כשנה, הגישה את ההצעה היחידה לרכישת שדה התעופה הספרדי, ותמורת 10,000 יורו היא הצליחה לרכוש את כל השטח של השדה ואת רוב המבנים, כולל את מסלול ההמראה ואת מגדל הפיקוח. טנזין אומרת כי היא רוצה לרכוש גם את מבנה הטרמינל ואת החניונים, והיא מוכנה להשקיע בפרויקט עד 100 מיליון יורו מכיוון "שיש כמה חברות סיניות שרוצות להפוך את שדה התעופה לשער הכניסה שלהן למטען באירופה".

למרות הכל, יכול להיות שהחגיגה הזאת תגיע בקרוב לסיומה. לאו דווקא מפני שכדאיות ההשקעה בנדל"ן העולמי תרד, אלא משום שהממשל הסיני, שמודאג מאוד מההוצאה המסיבית של ההון מהמדינה, יתחיל להטיל הגבלות על השקעות במדינות זרות. לפי דיווח שפורסם באחרונה בבלומברג, הרשויות בסין מתכוונות להגביל את סכום ההשקעה במדינות זרות. המשקיעים הפרטיים אולי יישארו בשווקים זרים, אך המהלך יוציא את המוסדיים והחברות הגדולות מפרויקטים גרנדיוזיים.

ואולם גם ההאטה בכלכלת סין, שעודדה את הוצאת ההון מהמדינה להשקעות זרות, עלולה להגיע גם לכיסם של העשירים, שלא יוכלו עוד להשקיע בנדל"ן זר. הדבר מציב סיכון רב בפני המדינות שנהנו עד כה מהתנפחות בועת הנדל"ן. יציאה של המשקיעים הסינים מוונקובר, למשל, עלולה לגרום להתרסקות המחירים בעיר, ובמידה מסוימת להפוך אותה לעיר רפאים, ממש כפי שקרה לקלגרי, שהוכתה מנפילת מחירי הסחורות.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#