קונים דירה זולה, מוכרים ברווח - וחוזר חלילה: כך עושים סיבוב על שוק הנדל"ן הרותח

ההשקעה בדירות לטווח קצר אהובה במיוחד על משקיעים הרפתקנים, שמנסים להגדיל את הונם במהירות בשיטת ה"סיבובים" ■ כמה מומחים בתחום מספרים כיצד עושים זאת נכון

נמרוד בוסו
נמרוד בוסו
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
איור בו אנשים עומדים מאחורי דוכנים ומוכרים מודלים של בתים. הכיתוב מעל הדוכן המרכזי - מעון להון
צילום: איור: ליאו אטלמן

"סיבוב", "פליפ" או "אקזיט" - מספר הכינויים שהצמידו משקיעי הנדל"ן לשיטה של רכישת דירות להשקעה לטווח קצר יכול לבדו ללמד על הפופולריות שלה בשוק המקומי. בניגוד למשקיע ה"נורמטיבי", המשתייך לשכבות המבוססות בחברה ומחפש אפיקי השקעה סולידיים שישמשו אלטרנטיבה לחסכונות הפק"מ במציאות מתמשכת של ריבית אפסית, המשקיע לטווח קצר מאופיין דווקא בהון עצמי מוגבל, בתזזיתיות, ויש שיאמרו שגם בהרפתקנות. משקיעים מסוג זה מבצעים "סיבובים" - רכישת דירה זולה, מכירתה בתוך זמן קצר ברווח, וחוזר חלילה.

"'ה'סיבובים' הם כלי מצוין עבור צעירים לצבור את ההון העצמי הראשון שאין להם", אומר שמאי המקרקעין חיים מסילתי, המספר כי ביצע בעצמו כמה וכמה עסקות מסוג זה. "זוג צעיר שיכול להרשות לעצמו דירה במחיר של 600–700 אלף שקל לכל היותר, שאינה מתאימה לצרכיו, יכול לרכוש דירות שנמכרות כיום ב–400–450 אלף שקל, למכור אותן ב–500–550 אלף שקל - וכך להגדיל את הונו".

דירת יד שנייה למכירהצילום: מוטי קמחי

במבט מהצד, שיטת הפעולה של משקיעי הטווח הקצר לא נראית מתוחכמת מדי: רכישה בזול, שיפוץ וריענון קל לנכס, ומכירה ברווח בתוך תקופה של כמה חודשים עד שנתיים־שלוש. ואולם כשיורדים לפרטים מתגלה תהליך שרחוק מלהיות פשוט, ודורש השקעה של ימי עבודה רבים. ההליך מורכב אף יותר עבור אלה המבקשים לסיים אותו ברווח נאה, בעקבות השינויים בחוקי מיסוי המקרקעין שנעשו בשנים האחרונות.

גירושים וסכסוכי יורשים

השלב הראשון בשרשרת הוא כאמור איתור הנכס, בעדיפות לדירה או בית המוצעים במחיר נמוך ממחיר השוק. לדברי העוסקים בתחום, בעידן הדיגיטלי, שבו כמעט כל מוכר דירה בודק בלוחות באינטרנט כמה מבקשים מוכרים אחרים עבור נכסים דומים, ונתוני עסקות המקרקעין פתוחים בפני הציבור באתר רשות המסים, משימה כזאת נהפכת לקשה יותר מבעבר.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

ואולם יריב פז, בעלי קרן ההשקעות פז גרופ, המלווה במסגרת עיסוקו משקיעי נדל"ן, אומר כי "גם אם בשנים האחרונות נעשה קשה יותר ויותר לאתר עסקות טובות, זה לא בלתי אפשרי. לעתים קרובות מאחורי דירה שנמכרת מתחת למחיר השוק יש סיפור לא נעים כמו גירושים, או איזו צרה אחרת של המוכר שהביאה אותו לכך שהוא מעוניין להיפטר במהירות מהנכס ולממש אותו. דירות ירושה גם כן נמכרות לא פעם במחיר נמוך מהשווי שלהן, במיוחד אם יש חילוקי דעות בין היורשים.

"סוג נוסף של דירות במחיר נמוך, שנפוץ בעיקר בערי פריפריה, הן דירות נטושות - נכסים שעמדו שוממים במשך זמן ושההזנחה ניכרת בהם. דירה נטושה נראית פשוט מגעיל. לא פעם הביקור שם מלווה בענן צחנה של מקום שלא אוורר כבר הרבה זמן. כל אלה גורמים לכך שדירות כאלה נמכרות לא פעם במחיר נמוך משווי השוק שלהן".

יריב פז
יריב פז, בעל קרן השקעות. "דירות נטושות נמכרות לא פעם במחיר נמוך משווי השוק שלהן""צילום: רמי זרנגר

לדברי מסילתי, יישובים שעשויים להתאים לעסקות מסוג זה הם כאלה המצויים ברמת מחיר נמוכה יחסית ליישובים השכנים. "בשנים האחרונות, שאופיינו בעליית מחירים, היו ערים שהמחירים בהן לא עלו - למרות שבשכנות שלהן נרשמה עלייה. לפני כמה שנים זה היה המצב בבאר יעקב וכפר יונה, וכיום ניתן לזהות מצב שכזה בקריית מלאכי. יש סבירות גבוהה לכך שיישובים אלה נמצאים לפני עליית מחירים, כי בסופו של דבר, כשיש עליות באזור מסוים, הן סוחפות את האזור כולו".

לאחר שהמשקיע איתר השכונה או היישוב שבו הוא מתכוון לרכוש נכס, מציע לו מסילתי להשקיע בלימוד אינטנסיבי של השוק, כדי להבין מהם מחירי הנכסים הריאליים בכל אזור ואזור, באופן שיאפשר לאתר את ההזדמנויות. "מומלץ להשקיע בכך לפחות שבוע־שבועיים של ימי עבודה. בסופו של דבר מגיעים למוכר שלחוץ לממש את הנכס, ושם מצויה בדרך כלל ההזדמנות. אף שנהוג לחשוב שעסקות כאלה מבוצעות בעיקר בפריפריה, מניסיון אישי אני יכול לומר שגם בערים במרכז יש מי שמוכר דירות במחירים נמוכים משמעותית ממחיר השוק".

עוד ממליץ מסילתי להסתייע במתווכים ובשמאים מקומיים. "אין מישהו שמכיר את השוק המקומי טוב כמוהם. גם אני, כשרכשתי דירה במגדל העמק, נעזרתי בשמאי מקומי".

יתרון נוסף של הירידה לשטח, לדברי דן ליברמן, ממייסדי חברת SDB העוסקת בניהול נכסים, הוא היכולת לאתר נכסים שאינם מופיעים באתרי האינטרנט השונים, כשדווקא שם עשויה ההזדמנות המתאימה לצוץ. "לא כל אחד מפרסם באינטרנט. יש אוכלוסייה לא קטנה שפשוט תולה שלט 'למכירה', ולכל היותר מוסיפה מודעה במקומון. לא פעם מדובר באנשים מבוגרים יותר ומעודכנים פחות, ודווקא במקרים כאלה גדלים הסיכויים למצוא דירות מתחת למחיר השוק", אומר ליברמן. "עם זאת, חשוב להיזהר - לא כל מחיר שנראה נמוך בהכרח משקף עסקה טובה. לפעמים יש כשל עמוק ובסיסי בבניין או בסביבתו שעומד מאחורי המחיר. לפעמים ההזנחה בנכס היא כל כך קשה, שצריך לחדש צנרת וחשמל - עניין יקר מאוד".

עוטפים את הדירה בצלופן

דן ליברמן
דן ליברמן, ממייסדי חברה לניהול נכסים. "לא כולם מפרסמים באינטרנט"

עם סיומו של שלב הרכישה בשעה טובה ומוצלחת, על המשקיע המעוניין ברווח מהיר לפעול להשבחת ערכה של הדירה. לשם כך באפשרותו לפעול בכמה דרכים. הראשונה והפשוטה ביותר היא פשוט להמתין עד שמחירי הדירות בכלל, ומחירי הדירות באזור שבו נרכשה הדירה בפרט, יעלו. ב–2008–2010, שבהן עלו מחירי הנכסים בפראות, מדובר היה ללא ספק בדרך מוצלחת במיוחד להפקת רווח ללא מאמץ.

אלא שלעליית מחיר יש תכונה שעשויה להקשות על ספקולנטים בתחום הנדל"ן: תמיד ניתן לראות אותה רק בדיעבד. אמנם, לאחר שנים רבות של עליית מחירים רצופה התחושה בשוק היא של עלייה מתמדת, אך אין לדעת מתי עשויה עלייה זו להיבלם. בנוסף לכך, מאז 2011 אמנם המשיכו מחירי הדירות לעלות, אך בצורה מתונה משמעותית. כלומר, זמן ההמתנה לזינוק במחיר מתארך, ויחד עם שינויי המיסוי שנעשו בשנים האחרונות (ויפורטו בהמשך) המגדילים את עלויות העסקה, נראה כי המתנה לבדה אינה מספיקה כדי להפיק רווח מהסוג שמחפשים משקיעי הטווח הקצר.

כאן מגיע שלב השיפוץ, הנחשב הכרחי להגדלת ערך הדירה באופן משמעותי. ואולם מדובר בשיפוץ מוגבל מאוד, כדי שעלותו לא תקזז את עליית השווי של הדירה ותאפס את הרווח של המשקיע. המטרה היא להשקיע כמה עשרות אלפי שקלים, שבאמצעותם תוענק לדירה חזות של מיליון דולר, או בשפת הפליפ: "שיפוץ למכירה". כלומר, מטפלים רק "בדברים הנראים לעין - ריצוף, מטבח ומקלחת", כפי שמבאר ליברמן.

"הרעיון המרכזי בשיפוץ דירות שמיועדות לסיבוב הוא לבצע פעולות זולות שמשדרות יוקרה", מסביר פז. "החלפת גופי תאורה, חידוש מטבחים וחדרי אמבטיה - שתמיד מסתכלים עליהם. עוטפים את הבית הזול בנייר צלופן, כדי שייראה יפה".

כדוגמה לשיפוץ מסוג זה, מציג פז עסקה שביצע לפני כשנתיים ברחוב יד לבנים בחיפה. "זו היתה דירת ירושה שנרכשה ב–290 אלף שקל ונהנתה מחזית לכיוון הים, אבל הבנייה המיושנת לא נתנה לייתרון הזה ביטוי. לכן, בשיפוץ שברנו את כל הקיר כדי להכניס את הים הביתה", הוא מספר, "בנוסף, התקנו רצפת פרקט בכל הבית. זה מהלך זול יחסית שעלותו אלפי שקלים בודדים, אבל התוצאה משדרת יוקרה. חידשנו את המטבח, על פי אותו עיקרון. המטבח היה זול, של איקאה, אבל נראה יוקרתי מאוד. בנוסף, צבענו את חדר המדרגות כדי שהבניין כולו ייראה מזמין. בחלק גדול מהבתים הוותיקים אין ועד בית מסודר, מה שיוצר הזנחה של השטחים המשותפים, וגם זה מרתיע רוכשים. בסיומו של התהליך מכרנו את הדירה ב–650 אלף שקל בתוך חצי שנה מיום הרכישה".

לדברי העוסקים בנושא, בשלב השיפוץ על המשקיע להיות מתוכנן היטב, שאם לא כן, הוא עשוי לכרסם לעצמו את ריבית הרווח. "חייבים להיות מדויקים בהוצאות. מי שיתפזר בשלב השיפוץ, למשל, יכול לחסל לעצמו את כל הרווח", מזהיר פז.

"השיפוץ צריך להיות מתוכנן ומסודר. אי אפשר להתחיל ב–50 אלף שקל ולהגיע ל–100 אלף. מומלץ שעוד לפני שלב הרכישה יישב המשקיע ויערוך רשימה מסודרת של כל ההוצאות הצפויות לו - שיפוץ, מיסוי, עורך דין, תיווך ברכישה, תיווך במכירה - ויבין עם איזה פוטנציאל רווח מהעסקה הוא נשאר. לעלויות הללו אני ממליץ להוסיף עוד 10% בשל כל מיני הוצאות לא צפויות שעלולות לצוץ".

המיסוי הוגדל משמעותית

דירת יד שנייה למכירהצילום: מוטי קמחי

בנקודה זו יש להזכיר את הגורם שהפך את עסקאות ההשקעה לטווח הקצר להרבה פחות משתלמות, במיוחד כשמהמשקיע מחזיק ביותר מדירה אחת. זהו המיסוי על דירות להשקעה, שגדל באופן משמעותי. ביוני 2015 הועלה מס הרכישה על הדירות להשקעה, ממס מינימלי של 5%, שהושת על רכישת דירות זולות, הפופולריות בקרב משקיעים, למס מינימלי של 8%. בנוסף לכך, על המשקיע לשלם מס של 25% על השבח, כלומר, על הפער שבין סכום רכישת הנכס לסכום שבו נמכר, בניכוי הוצאות מוכרות כמו שיפוץ ומיסוי בעת הקנייה.

כך לדוגמה, משקיע שרכש דירה ב–500 אלף שקל, שיפץ אותה בסכום של 50 אלף שקל ומכר אותה ב–650 אלף שקל, ישלם 40 אלף שקל מס רכישה עם רכישתה (8% מחצי מיליון שקל) ועוד 15 אלף שקל עם מכירתה (25% מ–60 אלף שקל). התוצאה - ההפרש בסך 150 אלף שקל בין עלות הרכישה לבין מחיר המכירה, שנשמע מרשים, מצטמצם בעקבות הוצאות השיפוץ והמיסוי ל–45 אלף שקל בלבד - עוד לפני הוצאות התיווך והשירותים המשפטיים הנדרשים.

מי שרוכש דירה להשקעה לטווח קצר וזוהי דירתו היחידה, עשוי ליהנות אמנם מהפטור ממס השבח החל על רכישת דירה יחידה, אך זאת רק בתנאי שיחזיק בדירה שנה וחצי לפחות - אם לא כן ייחשב למשקיע וישלם מס כנדרש. ממס הרכישה יקבל הרוכש פטור בכל מקרה.

זוהי הגדלה משמעותית של המיסוי על משקיעי הטווח הקצר בהשוואה למצב בשוק עד ינואר 2014, אז הוביל שר האוצר לשעבר, יאיר לפיד, רפורמה במיסוי המקרקעין. עד אז זכו מוכרי הדירות להשקעה בפטור ממס שבח על מכירת דירה אחת לארבע שנים, ומס הרכישה היה 3.5% בלבד. כלומר, אם ניצמד לדוגמה שהבאנו כאן, במקום תשלום מס בסך של 65 אלף שקל במסגרת עסקת הפליפ כיום, משקיע שהיה מבצע אותו מהלך לפני 2014 היה משלם מס של 17.5 אלף שקל בלבד.

קל לראות, אם כן, כי השינויים בחוקי המס הפחיתו את האטרקטיביות של ההשקעה בדירות לטווח קצר, וכן את היכולת לצאת מעסקה שכזו עם רווח הון משמעותי. "אין ספק שיש הכבדה על המשקיעים בשל תוספת מס הרכישה", אומר עו"ד אבישי מלכא, מומחה למיסוי מקרקעין. "אך גם כיום זהו אפיק פופולרי, בהתחשב בחלופות ההשקעה".

מלכא מזהיר כי "משקיעי הטווח הקצר צריכים תמיד להביא בחשבון את הסיכון הטמון בטווחי זמן קצרים מדי בין הרכישה למכירה, או ריבוי עסקות בתקופה לא ארוכה, עלולים לגרום לרשויות המס להפסיק להתייחס אליהם כמשקיעים, ולהתחיל להתייחס אליהם כאל אנשים שעיסוקם הוא נדל"ן. במקרה כזה יחייבו אותם במס של 48% על הרווח, ובכלל זה מע"מ, ביטוח לאומי ומס בריאות". לפיכך ממליץ מלכא למי שמבקש לבצע כמה עסקות מסוג זה מבלי להיחשף לשיעורי המס הגבוהים לעשות זאת במסגרת חברה, ולא כאדם פרטי.

נסו ללכת בגדול

גם בלי שייחשב עוסק בנדל"ן, ברור כי למשקיע הקטן קשה יותר להפיק רווחים משמעותיים בטווחי זמן קצרים, כפי שמעיד סיפורו של פז על עסקה שביצע לאחרונה בהדר הכרמל בחיפה. "קנינו נכס ברחוב חסן שוקרי ב–300 אלף שקל, ומכרנו אותו אחרי ארבעה חודשים ב–400 אלף שקל. אחרי שיפוץ מינימלי, דמי תיווך ברכישה, תיווך במכירה, מס רכישה ומס שבח, נותרנו עם 20–30 אלף שקל ביד. עסקה כזו היא מבחינתי כישלון, לא בשביל סכום כזה אני יוצא למהלך", הוא מסכם.

לדברי רותם נמיר־פרדס, המלווה רוכשי דירות להשקעה, אין מדובר בביטול הכדאיות של עסקות מסוג זה, אך כיום בהחלט נדרש זמן רב יותר להשגת הרווח המקווה, וזאת כמובן בהנחה שהמשך עליות המחירים יגדיל את שיעור הרווח על ציר הזמן. "המשמעות היא שפרק הזמן הנדרש בין הרכישה למכירה ארוך מאשר בעבר, ומגיע לשנה עד חמש שנים", היא אומרת. דרך נוספת להשיג תשואה גדולה יותר בעסקה מסוג זה, לדבריה, היא עיסוק בנכסים יקרים יותר, ולאו דווקא פריפריאליים. באופן זה, בעוד ששיעורי הרווח יהיו זהים, הרי שבסכומים אבסולוטיים מדובר יהיה ברווחים נאים.

"יש מי שמעדיף לעשות עסקות כאלה דווקא בנכסים יקרים", היא מספרת. "זה לוקח יותר זמן ומצריך השקעה כספית גדולה הרבה יותר, אבל בסוף ניתן לצאת מעסקות שכאלה עם סכומי כסף גבוהים משמעותית, שעשויים להגיע ליותר ממיליון שקל לעסקה".

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker