תושבים בכל הארץ יוצאים למאבק במפלצות הנדל"ן - מה הסיכוי להצליח?

מ"יקנעם עלית - די לבנייה באין תשתית" ועד "לא בונים בית באכזיב" - כך נראית מפת המאבק של תושבים נגד המוסדות החזקים ביותר

נעמה ריבה
נעמה ריבה
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
הפגנת תושבים נגד תוכנית תעש ב-2012צילום: פיני לירן

האם להתנגדויות שמגישים תושבים לפרויקטים נדל"ניים יש בכלל סיכוי? מחקר שערכו באחרונה האדריכלית ד"ר טליה מרגלית והסוציולוגית ד"ר אדריאנה קמפ מספק תשובה חד־משמעית: פחות מ–5% מהתנגדויות התושבים מתקבלות בוועדות התכנון והבנייה. והנה, למרות הסטטיסטיקה העגומה, הפעילות בתחום ההתנגדויות לפרוייקטים פורחת. הרשת החברתית מלאה בקבוצות תושבים שמבקשים להיאבק בהחלטות תכנוניות: "יקנעם עלית — די לבנייה באין תשתית"; "מגנים על סביבת אפולוניה"; "הצילו את יער ירושלים"; ו"לא בונים בית באכזיב" — זהו רק מספר מצומצם של דפי פייסבוק מתוך אינספור מאבקי תושבים המתנגדים לתוכניות בנייה באזור מגוריהם, בעיקר על רקע חברתי, סביבתי ותחבורתי.

התעוררות זו נובעת מכמה סיבות: התכנון למבני מגורים כיום מציג מבנים גדולים יותר, גבוהים וצפופים יותר, שהשפעתם על סביבתם גדולה מבעבר; המודעות הגוברת לאפשרות להתנגד לפרויקטים, יחד עם ההירתמות של תושבים לארגון התנגדו שכזו — גם בעקבות המחאה החברתית מ–2011; ערך הדירות גבוה מתמיד, ולמהלכים תכנוניים גדולים יש יותר פוטנציאל לגרום נזק כלכלי כבד לבעלי נכסים קיימים באזור; והקרע הגדל בהתמדה באמון שנותנים התושבים בוועדות התכנון והבנייה, ובמקצועיות שלהן.

יש תושבים שמנסים להקדים תרופה למכה ולהשפיע על הליכי התכנון כבר בשלב שולחן השרטוט, לפני שמופקדת התוכנית להתנגדויות. קבוצת תושבים מפתח תקוה ומכפר סירקין התכנסה לפני כמה שבועות במתנ"ס שכונתי, לכנס מצומצם שכותרתו "מצילים את פתח תקוה מאסון אורבני". הכנס עסק בתוכנית משרד הביטחון לבניית שכונת ענק על חורבות מחנה סירקין הסמוך, שצפוי להיות מפונה בשנים הבאות.

צילום: עופר וקנין

משה פישר, אחד ממובילי המאבק, סיפר שהתושבים החלו לפעול נגד התוכנית לפני חמש שנים. "שמענו שמועות שרוצים לבנות פה כמות עצומה של דירות. בהתחלה חשבנו שצריך לשמר את האזור כריאה ירוקה", נזכר פישר. "אבל מהר מאוד הבנו שאנחנו לא פלמחים ולא מצפה נפתוח (ליפתא, סמוך לירושלים; נ"ר), והחלטנו לרכז את המאמצים סביב העניין התחבורתי".

התושבים חרדים מהתוכנית להקים 12–15 אלף יחידות דיור, שייכלאו בין הכבישים 40, 483, 471 ו–444 — משום שלטענתם, העומס התחבורתי יגדל פי 2 ואף פי 4. "אם יבנו פה את מה שמשרד הביטחון מפנטז עליו, תהיה קריסה תחבורתית", אומר פישר. "כבר עכשיו, פתח תקוה היא עיר עם בעיית תשתיות קשה". התושבים חוששים מפשרה בין ראש העיר למשרד הביטחון. "יש תחושה שראש העיר מת לבנות, ושהוא יתפשר על פתרונות לא־יעילים, או על התחלת בנייה של 2,000 יחידות דיור בלי למצוא שום פתרון".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

השכונה העתידית, שקיומה עדיין לא נדון באופן רשמי בוועדות התכנון, אמורה לקום בין כביש 40 לכביש 6 (חוצה ישראל). מינהל התכנון הורה לבנות אותה בשלבים: בנייה של עד 500 יחידות דיור תתאפשר ללא פתרונות תחבורתיים; בניית עד 4,000 יחידות דיור תחייב חיבור לתחנת הרכבת; בניית עד 8,000 יחידות דיור תחייב חיבור מערבה, לכיוון כביש 40 הקיים; ובניית עד 12 אלף יחידות דיור תחייב סלילת קטע נוסף בכביש 40.

הבעיה המרכזית בתוכנית שיצר האדריכל ארי כהן, המאופיינת ברשת רחובות פנימית טובה, היא שקו הרכבת הקלה שמשורטט בה אינו תנאי לקיומה. ההחלטה לקדם תוכניות בינוי בלי להתנות אותן בקידום מערכת הסעת המונים, דומה לתוכניות נוספות שמקדם משרד הביטחון כמו השכונות שמתוכננות לקום במקום המחנות צריפין ותל השומר.

פישר פנה למינהל התכנון בדרישה שיוצעו פתרונות תחבורתיים מתקדמים יותר, וקיבל תשובה לא מספקת ממנהל אגף פרויקטים לאומיים במינהל התכנון, האדריכל אריאל וכסלר. "פיתוח מחנה סירקין יכלול תכנון מערכות תחבורה מגוונות ככל שיידרש", ענה וכסלר בקצרה. בעקבות התשובה שקיבל, כתב פישר לחברים בקבוצת המאבק: "מדוע בני הנוער תלויים בתחבורה הציבורית המקרטעת? מדוע אנחנו משלימים עם כך שאנו כהורים צריכים להיות הנהגים של הילדים? מדוע אנחנו מקבלים תשובות כסת"ח מבית היוצר של מינהל התכנון ומשרד התחבורה?".

צילום: עופר וקנין

ראש העיר פתח תקוה, איציק ברוורמן, שותף לתחושות התושבים. "עשרות אלפי יחידות הדיור שייתוספו לאזור יפקקו את המטרופולין, הפקוק כבר היום", אמר. "אם זה תלוי בי, כל עוד אין פתרונות תחבורתיים התוכנית לא תוכל להתקדם. לעשות מחלף זה להזיז את הפקק ממקום אחד ללמקום אחר, וצריך להתחיל להכיר בזה. בינתיים, הקו של הרכבת הקלה נגמר באמצע פתח תקווה וצריך להאריך אותו. אני אתמוך בתוכנית רק אם היא תותנה בהתקדמות תכנון הכבישים ודרכי הסעת המונים. זו גם חוות הדעת של משרד התחבורה".

ציר תחבורה ראשי בשכונה שקטה ו–1,500 עצים בסכנה

מאבק אחר מנהלות שתי קבוצות של חיפאים נגד הקמת שכונת בת 2,000 יחידות דיור בגבעת העזים בחיפה, הסמוכה לשכונות רמת בגין ורמת אשכול בעיר. הבנייה תוביל לכריתה של כ–1,000 עצים, רובם אורנים, ולהעתקת 450 עצים נוספים. עמית באום, חיפאי שהקים את עמותת "ירוק בלב", מנהל מאבק נגד כריתת העצים. "שמענו על התוכנית לראשונה כשדיברו על תוכנית המתאר של חיפה", אמר באום. "הבנו שיש קבוצת בעלים פרטיים שהגישו ב–2005 תוכנית בנייה, המבוססת על תוכנית מתקופת המנדט הבריטי".

צילום: ירון קמינסקי

לדברי באום, העירייה התנגדה בתחילה לבניית שכונה על הגבעה, אך כיום היא חתומה על התוכנית. "עתירה של יזמים ב–2012 חייבה את העירייה להפקיד את התוכנית", הסביר את השינוי בהלך הרוח הרגולטורי. "אין שום סיבה להציף את חיפה בעוד יחידות דיור על חשבון שטחים פתוחים. ההיצע כאן גדול מהביקוש", קבע. "יש כאן חשיבה לטווח קצר על חשבון החיים של התושבים. זאת אחת מסדרת תוכניות שתהרוס את מעט הטבע שנשאר בחיפה, במקום לשמור עליו למען הדורות הבאים".

קבוצת תושבים נוספת מתנגדת לתוכנית בשל הכוונה לסלול קטע שיחבר בין רחוב משה סורוקה השקט לבין דרך פרויד, שהיא ציר תחבורה מרכזי בעיר. כיום, רוב תנועת כלי הרכב מהשכונות בחיפה מתנקזת לציר הרכב המרכזי, לצומת חורב ומשם לדרך פרויד. "נפח התנועה יהפוך משכונתי לעירוני, והעירייה מקדמת כביש כזה כיוון שהוא ייסלל במימון ממשלתי ולא מהכיס שלה", אמר יובל אבנר, אחד ממובילי המאבק נגד הכביש. לשאלה אם לא הגיוני שהעירייה תקדם כבישים נוספים שידללו את הפקק היומי בצומת חורב, ענה אבנר: "יש היגיון בפיצול נפח התנועה, אבל צריך לחלק את זה בין השכונות באופן הוגן. הנטל הצפוי לא־הגיוני".

חיפה תמונות נדל"ן
צילום: צבי רוגר

אריאל וטרמן, מהנדס עיריית חיפה, לא מתרגש מ–673 ההתנגדויות שהוגשו לתוכנית, וסבור שהתושבים בחרו את המאבק הלא־נכון. "זו שכונה מאושרת מימי המנדט הבריטי, שעשינו לה תוכנית של חלוקת מגרשים מחדש (פרצלציה). יש שם בעלי מגרשים שזכאים לממש את זכויותיהם. התכנון לא פוגע בוואדיות ומשאיר הרבה שטחים פתוחים. זה לא חוף הים. מי שבחר בתוכנית הזאת כנושא למאבק בחר קרב שגוי".

לא מתפנים, לא בונים

במקביל להתנגדויות לתוכניות בנייה בשל חשש לפגיעה בשטחים פתוחים, בשנים האחרונות מתגבר זרם ההתנגדויות לפרויקטים מסוג פינוי־בינוי. הסיבה המרכזית להתנגדויות לפרויקטים אלה היא תוספת יחידות דיור רבות לשכונות, ללא התחייבות לפתרונות תחבורתיים או לגינות ושטחי ציבור.

חבר מועצת קרית אונו, איציק ציזר, סיפר על שתי התנגדויות בולטות לפרויקטים מסוג זה בעירו: "ברחוב בר יהודה יש כיום 216 יחידות דיור במבנים בני ארבע קומות, ובמקומן רוצים לבנות 617 יחידות דיור, במבנים בני 16 קומות. כל ההתנגדויות שהוגשו לתוכנית הזאת נדחו — פרט לעניינים קטנים כמו שימור עצים בוגרים או מקומות חנייה".

גורל ההתנגדות השנייה היה אופטימי יותר: ההתנגדות עסקה בשלושה בניינים בני שלוש קומות ברחוב מונטיפיורי בעיר, שהעירייה וחברת אשדר ביקשו להרוס ולבנות במקומם שלושה בניינים בני שמונה קומות. החברה הגישה בקשה להיתר בנייה במסלול רגיל וללא תהליך של תב"ע נקודתית.

"התנגדות התושבים התקבלה באופן חלקי, כשהוועדה צימצמה את מספר הקומות משמונה לשש", סיפר ציזר. הוועדה לא קיבלה את דרישת הדיירים לתוספת מקומות חנייה וצמצום מספר הדירות. מנגד, הוועדה לא קיבלה את דרישת הדיירים לתוספת חניות וצמצום מספר הדירות.

"ההצעה האדריכלית מביאה לניצול בזבזני ולנפח בנייה גדול מההכרחי לצורך ניצול הזכויות", כתבה יו"ר ועדת הערר, עו"ד הילה סירוטה. "אנו סבורים כי התכנון המבוקש מייצר הרחבה בלתי נחוצה של הבניינים, אשר בשל פגיעתה באופי הסביבה ובמגרשים הגובלים — אין מקום להתירה", נכתב בהחלטת ועדת הערר.

אחת מהמתנגדות לפרויקט במונטיפיורי, תושבת קרית אונו שביקשה להישאר בעילום שם, אמרה: "ידענו שיהיה מאד קשה לעצור את הבנייה. לחברות האלו יש את מיטב עורכי הדין. זה לא קרב בין שווים, זה קרב נגד ענקים. לכן זאת ממש הרגשה של ניצחון, גם אם לא קיבלנו את כל מה שרצינו". היא מבקרת את חברות הבנייה ורשויות התכנון על השימוש בכותרת התחדשות עירונית, "זה יוצא חורבן עירוני. הבניינים עצמם אולי יפים, אבל אי אפשר להיכנס ולצאת מהעיר".

ציזר, שמלווה תהליכי התנגדות רבים, חושב ש"אין פה (בישראל, נ"ר) שום הליך תכנון. מכריחים את התושבים לקחת עורכי דין והוועדות זורקות אותם אחת אחרי השנייה. אין כאן דיון שאפשר לנהל. בוועדות נותנים לעורכי דין לדבר ואז עונים: לא התקבל, לא התקבל, לא התקבל, כן התקבל. כ–97% אחוז מהעתירות נדחות ואולי 3% מתקבלות". למרות סיכויי ההצלחה הנמוכים של ההתנגדויות, ציזר מעודד את התושבים להמשיך ולהגיש אותן. "למרות שהרוב נדחה — בשביל הסיכוי שיקבלו, אני אומר לתושבים שיגישו התנגדות. במונטיפיורי הורידו קומות, וזה דבר שיכול להפיל את הפרויקט, כי זה יהפוך לא־כלכלי ליזם".

הגינה שנהרסה היתה 70% מהשטחים הפתוחים בשכונה

עתיד השטחים הציבוריים והפתוחים בשכונת פלורנטין בתל אביב נדון באחרונה בוועדת התנגדויות סוערת במיוחד. המאבק להצלת גינת פלורנטין נכשל, והגינה נהרסה בשנה שעברה לטובת הקמת בית ספר. מהלך זה העלים באחת 70% מהשטחים הפתוחים בשכונה הצפופה.

צילום: מוטי מילרוד

בעקבות כישלון המאבק הכין האדריכל יונתן לבנדיגר, שלקח חלק במאבקים קודמים בשכונה, התנגדות בשם עשרות תושבים לתוכנית אחרת שעיריית תל אביב־יפו מבקשת לאשר כעת, אחרי שנים רבות של תכנון. התוכנית כוללת שתי גינות קטנות וכיכר מרוצפת מעל לחניון, ומגרש ציבורי גדול בן כשישה דונם, שהיום משמש חניה ומיועד למבני ציבור ושטח פתוח.

תושבי השכונה חוששים שהחניון יישאר במקומו, ובהתנגדות שהגיש מבקש לבנדיגר לשנות את ייעודו של המגרש כולו לפארק.

בפועל, העירייה מטילה על יזמים בדרום תל אביב לטפח את השטחים הפתוחים והפרטיים בפרויקטים, ובכך לתת מענה לתושבי השכונה — כמו שנעשה בפרויקט רביעיית פלורנטין של האדריכל אילן פיבקו. "אנחנו כל הזמן נתקלים בגישה שלפיה השוק הפרטי צריך לפתור את הבעיות של הציבור, ומודאגים מאיכות השטחים ומהיכולת למימוש התוכניות", אמר לבנדיגר. לדבריו, היה ניסיון לשיתוף ציבור ב–2009. "כשהתחילו לעבוד על התוכנית, גובשה קבוצת תושבים שהיו מגויסים לעניין. הם נשלחו לערוך סקרים, אבל בסוף צוות המתכננים נעלם והעירייה שרטטה את גרסת התוכנית הסופית".

לבנדיגר הוסיף כי בשנים האחרונות קשה יותר לתושבים להשפיע על תוכניות בינוי משום שבעירייה אין אופוזיציה אמיתית לראש העיר, רון חולדאי, ואין מי שיתמוך בנו (מתוך 31 חברי מועצת העיר, 28 חברו לקואליציה; נ"ר). לכן כל שנותר לנו הוא לסמוך על הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, שתשקול את טובת הציבור ותתקן את התוכנית", אמר. בדיון שנערך בוועדה המחוזית הצטרפו בעלי המגרשים לתושבים בהתנגדותם, מה שעשוי לגרום לוועדה המחוזית לקבל את דרישת התושבים לסמן את שטח חניון אליפלט כשטח ירוק.

התושבים נאבקים על מעט השטחים הפתוחים שנותרו

המחסור בשטחים פתוחים וצמצומם התכוף הם בעיות שעמן מתמודדים תושבים במקומות רבים. בהוד השרון מקודמת כיום תוכנית שעלולה לפגוע בפארק עתידים, המשתרע על פני 14 דונם בשכונת מגדיאל בעיר. התוכנית שורטטה לפני 20 שנה ושילבה בין מגורים, שטחי ציבור ומסחר, אך הבנייה המסחרית לא מומשה מעולם. עיריית הוד השרון עיכבה את הבנייה באמצעות "צו גינון" ואיפשרה להרחיב את הגינה הקטנה שהיתה במקום ולהפוך אותה לפארק שכונתי.

במשך השנים לא הצליחו בעלי הקרקע לקדם בניית מרכז מסחרי. ב–2011 רכש את השטח יזם הקניונים דוד שחר, ובהמשך הוא ניסה לקדם תוכנית שתנגוס בחלקים גדולים מהפארק. "כשבעלי קרקע לא־חזקים החזיקו במקום, העירייה הצליחה לדחות את התוכנית שוב ושוב", אמר דן יקיר, אחד מהתושבים הנאבקים למען שימור הפארק. בהמשך ניסו שחר והעירייה לקדם שינוי תב"ע ולשפר את מיקום המרכז המסחרי. "אנחנו כאזרחים הצלחנו למנוע זאת, לאחר שוועדות התכנון דחו את הבקשה", סיפר יקיר.

לדבריו, "העירייה הפסיקה לפעול למען שימור הפארק. הצענו לה למצוא קרקעות חלופיות ריקות ליזם, אבל בינתיים זה לא קורה. אין מספיק פארקים באזור הזה של העיר, ובשטח הזה נוצרה שגרת חיים ופעילויות — שבט צופים, ימי הולדת, קבוצות ספורט, מפגשי כלבים ומשחקי כדור במדשאות".

עיריית הוד השרון טוענת שלא נותרה לה כל סמכות חוקית לשלול מהיזם את בניית המרכז המסחרי על הקרקע שבבעלותו. "על מנת להגיע לפתרון מיטבי ביצעה העירייה תכנון מחדש של פארק עתידים, במטרה לשמור על היקף השטחים הירוקים ועל מתקני הפארק", נמסר מהעירייה. "בימים אלו נערכת העירייה להוספתם של 5.5 דונמים ירוקים בדרום־מזרח שטח הפארק, הכוללים שתילת עצים, גינון, ספסלים ומתקן נדנדות נוסף למתקני המשחקים הקיימים אשר יישארו במקומם הנוכחי. ראוי לציין כי גינת הכלבים הקיימת לא תיסגר עד להקמת הגינה החדשה, ולצדה יוקם בהמשך גם מתחם לרכיבת אופניים. בסופו של תהליך, יגרעו משטח הפארק כולו כ–1.1 דונמים בלבד בעקבות הקמת המרכז המסחרי. אנו בטוחים כי הוספתו של השטח החדש למרחב הפארק יהווה פשרה בין המצב החוקי הקיים שאותו לא ניתן לשנות, לבין שאיפתנו המשותפת לשמירה על פארק עתידים כפארק פעיל ומגוון לרווחת הציבור".

לטענת יקיר, תגובת העירייה בעייתית: "מה שהם מציעים היה יכול להיות טוב, למעט העובדה שהאזור שהם מכשירים רחוק מהכביש והבניינים, והקניון יהיה מונח מול עיני התושבים ויחסום את הפארק. אנחנו לא מצפים מהעירייה לעבור על החוק או לפגוע בזכויות הקניין של בעל הקרקע; אנחנו מצפים ממנה לגלות חשיבה יצירתית ולמצוא פתרונות להצרחת זכויות אל מחוץ לשטח הפארק. מה שצריך להוביל את העיריה הוא איזון בין זכויות קניין לבין שמירה על פארק שקיים כבר 13 שנים".

הליכי התכנון: בין שיתוף הציבור להנחתות מגבוה

אף שבתהליכי תכנון תמיד יהיה צד שנפגע, ואף שחלק מהמתנגדים נתפסים לעתים 
כ–NIMBY (ראשי תיבות אמריקאיים ל–Not In My Back Yard, "לא בחצר האחורית שלי"; נ"ר) — מאבקי התושבים יכולים היו להצטמצם או להימנע אם גופי התכנון והרשויות היו משתפים את התושבים בהליך מראשיתו. אלא שהחוק אינו מחייב כיום הליך של שיתוף הציבור. "הליך התנגדויות אינו הליך שיתופי, כי הוא מכריח את התושבים לתפוס את פוזיציית המתנגד", אמר אמיתי הר לב, מנכ"ל חברת דומוס המתמחה בהליכי שיתוף ציבור.

למרות הסיטואציה הבעייתית מבחינה חוקית, והעובדה שהליך שיתוף הציבור הוא וולונטרי בלבד, מעיד הר לב כי הליכי שיתוף ציבור בסיסיים אכן מתקיימים. ההליך הבסיסי ביותר הוא הליך יידוע והסברה, שבו מראים לתושבים מצגת שמסבירה את התכנון. "לפעמים אין כוונה לשתף אלא רק להסביר. אבל אני מעדיף שאזרחים יקבלו הסבר, על פני אזרחים שלא מקבלים הסברים כלל", הוסיף הר לב.

תהליך מורכב יותר מבוסס על התייעצות ומשוב, שבמסגרתו נשאלים התושבים שאלות בסיסיות. הליך מתקדם אחר שמקובל כיום במדינות שונות בעולם הוא הליך משתף — כמו זה שנערך עם סוחרי שוק הכרמל, או התהליך להקמת פארק קרית ספר בלב תל אביב (מאבק בן 13 שנה סביב דרישת התושבים מהעירייה לקיים את ההבטחה שניתנה ב–2000 להקמת פארק על שטח בן 12 דונם ששימש את סדנאות הרכב של המשטרה. העירייה ניסתה לקדם בניית מגדלי עסקים וחניון, אך לבסוף התקבלה הצעת התושבים ובמתחם הוקמו פארק וגינה אקולוגית; נ"ר).

צילום: דודו בכר

לדברי הר לב, "זה הליך שבסופו אין כמעט מתנגדים, כי מראש שיתפת בתכנון את כל המתנגדים הפוטנציאליים". האם להליכי שיתוף הציבור המינימליים שהעיריות עורכות יש השפעה על הליכי התכנון? לפי הר לב, "התשובה לכך מורכבת: אם מתקיים תהליך שמבוסס על יידוע והסברה אז ברור שאין השפעה, אבל אם מתקיים תהליך של משוב והתייעצות, אז יש השפעה".

לפני כמה שבועות צוטט ב"הארץ" אביגדור יצחקי, יו"ר מטה הדיור הממשלתי, שאמר שהוא מעדיף שיהיה לאנשים איפה לגור, מאשר שיהיה להם איך לנסוע. מנגד, חברת הכנסת סתיו שפיר (המחנה הציוני) עוררה סערה כשאמרה שנבחרי ציבור צריכים לדאוג לרווחתם של האזרחים ולא רק ל"חיים עצמם".

מאבקי התושבים, שמתעצמים והולכים בשנים האחרונות, צריכים לאותת ליצחקי ולכלל מקבלי ההחלטות שהציבור זקוק ליותר מארבעה קירות. הציבור גם רוצה לנשום, לראות ירוק בעיניים ולא רק להיות תקוע בפקק. לכן הציבור דורש מהלכי תכנון משתפים ומחושבים יותר, שעשויים לחסוך לו בהווה כסף על דלק — ובעתיד אולי גם על טיפולים רפואיים. 

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker