נמרוד בוסו
נמרוד בוסו

חרף ההצהרות של משרד האוצר ובנק ישראל כי הגיעו להסכמות שיאפשרו את ליוויָם הבנקאי של רוכשי הדירות במסגרת יוזמת מחיר למשתכן בעפולה, עדיין לא נמצא פתרון לסוגיה זו. כעת מתברר כי תנאים שמציב בנק הפועלים - היחיד שמוכן בשלב זה להעניק משכנתאות לרוכשי הדירות במקום - המחייבים את הרוכשים לשלם 40% ממחיר הדירה לפני נטילת המשכנתא, הופכים את מימוש הזכייה לבלתי אפשרי בעבור רבים מהם.

הבנק הגדול המרכזי שנתן כאמור את הסכמתו העקרונית לליווי הרוכשים הוא הפועלים. שני הבנקים הגדולים בתחום המשכנתאות - לאומי ומזרחי טפחות - עדיין לא מוכנים להעניק משכנתאות לרוכשים, בנימוק שהקבלנים שזכו במכרזי הקרקעות אינם מלווים פיננסית על ידי בנקים, מה שמעמיד את חוסנם הכלכלי בסימן שאלה.

בימים האחרונים פנו רוכשי דירות מוזלות בעפולה לבנק הפועליםבמטרה לקבל משכנתאות, וחלק ניכר מהן אף אושר על ידו. ואולם, במהרה התברר לרוכשים כי השמחה היתה מוקדמת. נספח שצורף לאישור העקרוני שקיבלו הפונים למתן ההלוואה פירט את התנאים השונים לקבלתה לאור העובדה כי הפרויקט אינו זוכה לליווי בנקאי וכי הרוכשים מוגנים על ידי הערת אזהרה בלבד, ולא באמצעות ערבות חוק מכר.

בנספח זה הופתעו הרוכשים לגלות כי התנאים שמעמיד הבנק למשכנתא הופכים אותה לבלתי אפשרית בעבור רבים מהם. בפרט אמורים הדברים לגבי סעיף "שלב הבנייה", שבו מתנה הבנק את מתן ההלוואה בכך שהבנייה בשטח כבר תגיע לשלב מתקדם של סיום בניית שלד הבניין, ושבו נכתב כי "בכל מקרה, לא לפני גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה". בנוסף, נכתב כי "לאחר שלב זה, תשוחרר ההלוואה בשלבים בהתאם לחוק המכר ולהון העצמי המשולם על ידי הלווה".

משמעותו של תנאי זה עבור רוב רוכשי הדירות היא כי על הרוכשים יהיה לשלם לקבלן 40% לפחות משווי הדירה עוד בטרם יוכלו לקבל משכנתא. על פי חוזה מכר הדירה, שמגדיר את פריסת התשלומים ומועדם, 7% מסכום הרכישה משולם בעת חתימת חוזה הרכישה ו–33% מהתמורה תשולם עם גמר יציקת הרצפה בקומה הראשונה.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

שני השלבים הללו מתרחשים עוד בטרם התמלאו התנאים שהציבו בהפועלים למתן המשכנתא - סיום בניית השלד של הקומה שבה נרכשת הדירה. פריסת התשלומים הנדרשת מצד הקבלן - במקרה הזה "דורם", שבבעלות דודו אוחיון - אינה ייחודית לו או לפרויקט הספציפי בעפולה, אלא קבועה בחוק מכר דירות.

בנוסף, וחמור לא פחות, תנאי ההלוואה הייחודיים ל"מחיר למשתכן", שאותם פירסם בשבוע שעבר בנק ישראל ושהיו אמורים לאפשר לצמצם את שיעור ההון העצמי הנדרש כיום מרוכשי דירה ראשונה (25%), כלל לא יהיו רלוונטיים במקרה של הפרויקט בעפולה - שם יידרש הון עצמי מינימלי בשיעור גבוה במיוחד של 40%.

לדברי עו"ד יוסי גוילי, אשר רכש דירה בפרויקט בעפולה, "המשמעות של המצב הנוכחי היא שבעוד תקופה לא ארוכה, חודש או חודשיים, ניקרא על ידי הקבלן לשלם את התשלום הנוסף לרכישת הדירה, שיביא את סך התשלום ל–40% משווי הדירה, וזאת מבלי שהועמדה לרשותנו משכנתא. לחלק גדול מהרוכשים אין את ההון העצמי המתאים, והמשמעות היא שהפרויקט עלול להיתקע".

בימים אלה מקודמים בעפולה שני הפרויקטים הראשונים במסגרת יוזמת מחיר למשתכן. הגדול מבין השניים הוא של חברת דורם ובו 167 דירות. הפרויקט השני הוא בונים בעמק של חברת א.נ. - המצויה בבעלותו של ניר אוחיון (אחיו של בעלי דורם) - ובו 71 דירות.

בסך הכל, משקפים מחירי הדירות בפרויקטים הנחה של 300–400 אלף שקל ביחס למחיר השוק. דגם הדירה הזול ביותר במתחם הוא דירת שלושה חדרים בשטח של 104 מ"ר, שבונה א.נ. בעלות של 616 אלף שקל. בניכוי מענק של 40 אלף שקל שמעניקה המדינה לרוכשי דירה בפריפריה מדובר בעלות של 576 אלף שקל בלבד לרוכשי הדירה.

בשבוע שעבר פורסם 
ב–TheMarker כי בנק הפועלים נתן את הסכמתו העקרונית לליווי רוכשי דירות במסגרת הפרויקט. זאת, בעקבות ישיבה שקיימו ראש מטה הדיור באוצר אביגדור יצחקי, החשבת הכללית באוצר מיכל עבאדי־בויאנג'ו, והמפקחת על הבנקים בבנק ישראל ד"ר חדוה בר - במטרה לפתור את סוגיית המשכנתאות והליווי הבנקאי בתוכנית מחיר למשתכן. כעת נראה כי ההתניות שמעמיד הבנק עלולות להקשות פעם נוספת על רוכשי הדירות בפרויקט.

ממשרד האוצר נמסר בתגובה: "משרד האוצר מנהל שיחות עם הקבלן ועם גורמים פיננסיים נוספים במטרה למצוא פתרון בזמן הקרוב".

מבנק הפועלים לא נמסרה תגובה.

הגרלת דירות מוזלות בפרויקט מחיר למשתכן בעפולה, במארס
הגרלת דירות מוזלות בפרויקט מחיר למשתכן בעפולה, במארסצילום: רמי שלוש

תגובות

משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker