חיפה זקוקה לתושבים שירימו את התחתית - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

חיפה זקוקה לתושבים שירימו את התחתית

ראש העיר דוחף, האזור מתחדש, התוכניות שאפתניות והיזמים אומרים שהביקוש "היסטרי" ■ אלא, שהאמנים מהעיר התחתית של חיפה מספרים על קשיים ונטישה, ונראה כי האתגר העיקרי בדרך לפריחה המיוחלת הוא אוכלוסייה קבועה שתשקיע במקום מגוריה

תגובות

קפה פלמר בעיר התחתית בחיפה, בסמוך לשער פלמר הקרוי על שם בונה הנמל בעיר, המהנדס סר פרדריק פלמר, הוא סממן חיובי למדי. בצהרי יום חול קשה למצוא בו שולחן פנוי. לאחר שנים ארוכות של דשדוש, עלייה, דעיכה וסקפטיות, נראה שהעיר התחתית — המשתרעת לאורך רחובות העצמאות ויפו וזולגת לרחובות הסמוכים — מתחילה להתקיים בזכות עצמה, ללא הקביים הדומיננטיים של העירייה, שנהגה ונוהגת לערוך בה אירועי יח"צ. המרחב, לפחות מבחינה אסתטית, עבר שיפור, אך לא מתגוררים בשכונה הוותיקה מספיק תושבים כדי שיהפכו אותה ממתחם למגורים זמניים לשכונה של ממש, והאזור מאוכלס בעיקר בסטודנטים ובתושבים זמניים.

צעירים יושבים בבית קפה בעיר התחתית

ראש העיר חיפה, יונה יהב, מרוצה מהתוצאות בעיר התחתית, ובראיון ל–TheMarker הוא מספר על החזון הראשוני שהגה עוד לפני שנבחר לתפקידו ב–2003. "זו היתה החלטה אינטואיטיבית — אני הופך את העיר התחתית לאזור של הצעירים", הוא נזכר במערכת הבחירות הראשונה שלו. "אמרתי שאני, כראש העיר הראשון שנולד כאן, לא ראיתי אף פעם את הנמל בלילה", הוא מתייחס לכך שהנמל מנותק מהעיר. "החלטתי שהעיר התחתית תהיה גם מרכז אוניברסיטאי וגם מרכז של בילויים. שזה יהיה קמפוס מהסוג האירופי".

"במערכת הבחירות התקיימו בסיטי סנטר (קניון הסמוך לעיר התחתית, נ"ר) קורסים לעיצוב. הבעלים של הקורסים הציע למועמדים להרצות על המצע, ושהסטודנטים יעצבו את הרעיונות", נזכר יהב בפרט נוסף ממערכת הבחירות ההיא. "אני הרצאתי על קמפוס הנמל, והם התפקעו מצחוק. הם אמרו שזה ייקח 30 שנה. כבר אחרי שבע שנים היו תוצאות".

ההחלטה על העברת רוב משרדי הממשלה לבניין המפרש, שאותו מכנים תושבי חיפה "בניין הטיל", רוקנה מהעיר התחתית נדל"ן רב. הנכסים החלו להימכר ליזמים וחלקם נהפכו לבנייני ציבור, כמו בניין מס הכנסה לשעבר, שכיום שוכנת בו שלוחה של אוניברסיטת חיפה. השפעה נוספת של המעבר היתה שהוא רוקן את האזור מתנועת עובדי הממשלה.

עד למלחמת לבנון השנייה ב–2006 גובש רעיון המטרונית, והעבודות בפועל יצאו לדרך ב–2007. "אמרו לי שיש כזה רק בקולומביה, וכיום זו הצלחה היסטרית", מתכוון יהב למערכת ה–BRT (מערכת אוטובוסים מהירה הנוסעת על נתיבים ייעודיים), שהמטרונית דומה לה. רבים מהתושבים אינם מסכימים עם יהב, שמתעלם מכך שהמטרונית חוצה את רחוב העצמאות ומבודדת את הולכי הרגל ממקומות המסחר לאורך הרחוב; וגם מכך שהמטרונית לא מתחברת היטב לרוב שכונות העיר.

העיר התחתית בחיפה
אייל טואג

במקביל לתכנון המטרונית סומנו אזורים בעיר התחתית כמתחמים להולכי רגל בלבד, וכלי הרכב הפרטיים לא הורשו עוד להיכנס. המתחם הראשון היה רחוב הנמל, ובהמשך מתחם השוק הטורקי. השלמה למהלך מבוצעת בימים אלה ברחוב נתנזון. הרחוב אמנם לא ייחסם לחלוטין לכלי רכב, אך המדרכות יוסדרו ויצומצם מספר החניות. מהנדס העיר, אריאל וטרמן, אומר כי מכיוון שהמקום היה דליל באוכלוסייה, היה קל יותר ליישם את הוצאת כלי הרכב ולהרגיל את האוכלוסייה החדשה למרחב שמלכתחילה הוא נטול כלי רכב.

הציבור החיפאי לא גילה אמון בתוכניתו של יהב לשיקום מתחם הנמל. "בחוגי בית שעשיתי בכרמל דיברתי על כך שהאקדמיה תהיה בעיר", נזכר יהב באירוע נוסף מהעבר. "אמרו לי, 'מה, הבנות שלנו יגורו עם הזונות (בעיר התחתית)? אבל עשינו המון לובי, והתחלפו הנשיאים באוניברסיטה, ואני הוצאתי הבטחה שמורידים פונקציות לעיר".

לגור במועדון החורבה

הדמייה של פרויקט החורבה - בניין רב קומות
מיכל קוצ'יק דרור א

העבודות נכנסו לשלב הביצוע, רובן לשיפוץ המבנים המנדטוריים הישנים, שהיו שייכים לעירייה. במקביל לשיפוץ התחילו להגיע היזמים, ומבנים ישנים הוסבו לבנייני מעונות ודירות קטנות. לדברי ראש מנהלת העיר התחתית, צחי טרנו, "רוב הבניינים נמצאים בהליכים כאלה ואחרים. אין בניין למכירה בשוק. אין כיום בניין שעומד נטוש ונמצא באוויר". מעיון באתר מדלן נראה שהמחירים באזור מגוונים — בין אלפי שקלים למ"ר עד ל–15 אלף שקל למ"ר.

שניים מהיזמים הראשונים שנכנסו לאזור הם האדריכל דרור אבירם ובת זוגו האדריכלית מיכל קוצ'יק, שנחתו בעיר התחתית ב–2006. "למדתי ברגליים את העיר התחתית במשך יותר משנה, יומיים בשבוע", מספר אבירם. "הכרתי כל עסקה קיימת עד הרכישה הראשונה ב–2007". כיום יש בבעלותו כמה מבנים בעיר התחתית. "כשהגענו לפה צחקו עלינו", הוא אומר. באחד הבניינים הסמוכים למנהלת העיר התחתית יש בבעלותו ארבע דירות, ובניין נוסף הוא המבנה בו שכן בעבר מוסד חיפאי ידוע, מועדון החורבה, שזכור לחיפאים מהמסיבות שהתקיימו בו וללא חיפאים הוא אולי מוכר מהסרט "כנפיים שבורות".

בני הזוג רכשו באחרונה שני בניינים נמוכים נוספים ליד בניין המועדון, והם מתכננים תב"ע (תוכנית בניין עיר) לשלושת הבניינים יחדיו. "התוכנית שלנו מתואמת לתוכנית הכללית של הנמל, המאפשרת בנייה של עד תשע קומות", אומר אבירם. סגנון הבנייה הזה הותווה על ידי מתכנן הערים הבריטי קליפורד הולידיי, שתיכנן את רחוב העצמאות.

אנשים יושבים מחוץ לדלת הכניסה של קמפוס הנמל

עד כה תיכננו אבירם וקוצ'יק 48 דירות, אך מספרן צפוי לגדול בעקבות הגדלת השטח. בניגוד לרוב היזמים באזור, שמוכרים דירות קטנות, הם מתכננים למכור דירות גדולות: "אנחנו מאמינים בדירות גדולות ומתכננים את הקומה בצורה פתוחה, כך שכל רוכש יוכל להחליט איזה גודל של דירה הוא רוצה". לדברי אבירם, הביקוש בעיר התחתית נמצא במגמת בעלייה מתמדת. "יש כאן ביקוש היסטרי. אין שבוע שלא מתקשרים אלי לשאול אם מתפנה דירה", הוא אומר.

במקום שוהים בשנתיים האחרונות חברי ברוקן פינגרס, התארגנות של אמני גרפיטי, שאבירם מאפשר להם לשהות במקום. הם הפעילו במקום סטודיו, גלריה ובר. הפעילות הציבורית שלהם מושהית בימים אלה, מכיוון שהפעילו די.ג'יי במקום, ומתברר שהדבר דורש אישורים.

איחוי השכבות

נמל חיפה
אבישג שאר-ישוב

בפני העיר התחתית עומדים כמה אתגרים שאינם תלויים רק בעירייה עצמה. למשל, הנמל שחוסם את הגישה לים, פסי הרכבת ודרך העצמאות, שהיא כביש ראשי המבודד את החלק הצפוני של השכונה. בנוסף, יש לה בעיות נקודתיות הניתנות לפתרון בכלים עירוניים: החיבור למושבה הגרמנית לקוי ונחסם בבניין ממגורות דגון, ממזרח בקריית הממשלה, ובמערכת הכבישים שמתעבה לכיוון הקריות ואינה מאפשרת מעבר חופשי להולכי רגל. כמו כן, ביציאה מתחנת הרכבת מרכז יש מגרש חניה גדול, כך שלא קיים רצף עבור הולכי הרגל.

האדריכל ברוך ברוך, שמתכנן את תוכנית קמפוס הנמל, מונה כמה סעיפים מהתוכנית שיפתרו חלק מהבעיות. ראשית, מתוכננת כיכר בחזית תחנת הרכבת. לדבריו, "מתחת לכיכר אנחנו מתכננים שתי קומות של חניה למאות מכוניות, בדומה לחניונים שנבנו בתל אביב בכיכר הבימה או בקצה רוטשילד". ברוך מציין כי עדיין אין מודל כלכלי לפרויקט, ושבאחת החזיתות מתוכנן מבנה ציבורי.

בעניין הנמל, מלבד תוכנית חזית הים שמתכננים האדריכלים עמי שנער ואמיר מן, שרחוקה מיישום, יושמש בקרוב האנגר 15 כמתחם בילויים, והוא אמור להיות המבנה הראשון שיחבר במידת מה את העיר לקו המים. עם זאת, גם כשהנמל יתפנה, יחליף אותו נמל גדול עוד יותר שיפגע במראה הטבעי של המפרץ, כך שאולי קו המים ייפתח מעט לציבור, אך לא בטוח שתושבי העיר ירוויחו.

רחוב העצמאות, שמתפקד ככביש ארצי, לא מתוכנן לעבור הסבה לדרך לתחבורה ציבורית בלבד. המהלך המרכזי שהעירייה ביצעה כדי לרכך את האופי הסואן של הרחוב הוא צמצום מעבר המשאיות לאורכו. באשר למסילת הברזל, רכבת ישראל פירסמה פעמים רבות את כוונתה לחשמל את פסי הרכבת, ואף להכפיל את מספר המסילות משתיים לארבע, כפי שאושר בתוכנית תת"ל (תוכנית לתשתיות לאומיות) 18. במקביל, ובאופן סותר לתוכנית, חתם יהב על הסכם עם משרד האוצר לשיקוע הרכבת, והוא מתחייב כי חשמול לא יהיה. "אנחנו לא ניתן לחשמל את הרכבת — לא יהיה ביצוע", הוא מתעקש.

צעירים יושבים בפאב

הרכבת אינה המחסום היחיד. העיר התחתית מחוברת אמנם לשכונת הדר בציר הכרמלית, אך אין חיבור להולכי רגל או רצף בנוי. אדריכלית הנוף אורית אלחייני פרץ, שעובדת עם ברוך על תוכנית קמפוס הנמל ותיכננה את רחוב הנמל, מסכימה שמרחבים שונים מנותקים זה מזה. "הכל כרגע במצב של פלחים־פלחים", היא אומרת. "הכל נושק זה לזה ונוגע, אבל לא מתקיים קשר בין המקומות". היא מוסיפה כי התוכנית העתידית מחזקת את הקשר למושבה הגרמנית, וחושבת שצריך לחזק גם את הצירים שניצבים לרחוב העצמאות והנמל, "לכיוון הדר והוואדיות", כלשונה.

מתכנן הערים ויטלי דובוב, שמתעד את בנייניה הנטושים של חיפה, סבור שהבעיה העיקרית היא מחסור בפרויקטים מגוונים ושהמרחב לא צפוף דיו. "צריך להביא לשם כל מיני סוגים של תושבים שישקיעו בסביבת המגורים שלהם ובעיר — משפחות שיגדלו שם את הילדים. בשביל זה צריך חינוך". בתשובה לכך אומר ברוך שהתוכנית שהוא מקדם תאפשר תוספת של אלפי יחידות דיור, והפרויקטים שיוקמו מחויבים לרוב בקומה מסחרית ובעירוב שימושים. טרנו אומר שיוקם גן ילדים ברחוב פטריה, בעקבות דרישה מוגברת של תושבי האזור, אך שככל הנראה הוא יפתח רק ב–2017.

בנוסף לפרויקט של קוצ'יק ואבירם, טרנו מפרט על תוכניות נוספות שמשלבות בין שימושים. אחת מהן היא פרויקט ברחוב נתנזון 22, שכולל מבנים בגבהים שונים שישמשו למשרדים, מגורים ומלונאות, ועבר אישור תב"ע. ברחובות הנמל והעצמאות יש עוד כמה פרויקטים של משרדים, מגורים ומלונאות מעל קומות מסחר, שנמצאים בשלבי אישור — חלקם בשלבי תב"ע וחלקם בתהליך של מתן היתרי בנייה.

במקביל לפרויקטים החדשים, העירייה הוציאה לתושבים צווים לשיפוץ חזיתות. העירייה מצדה היתה אמורה להסדיר את תשתיות החשמל והתקשורת. בפועל, הקבלנים שהגיעו לשטח בסוף מארס ותחילת אפריל התקינו תעלות מתכת להעברת הכבלים, שמכערים את החזיתות.

הדמייה של העיר התחתית, חיפה
גרינשטיין הרגיל א

מנהלת מחוז חיפה במועצה לשימור אתרים, נעמה נאמן מזרחי, אומרת שהעירייה עשתה מהלכי תשתיות טובים, ובמקביל צריכים להתבצע צעדי שימור של המצב הקיים. "קיים חוסר תיאום בין התושבים לקבלנים, ולא ברור מי אמור לנהל את השימור", היא אומרת. "הטיפול בחזיתות והתוספות צריך להיעשות בשכל. כרגע מה שקורה זה שהקבלנים עושים כל העולה על רוחם, והתושבים בקריזה". לדברי טרנו, אמורה להתקיים שיחה עם התושבים בעניין הסדרת השיפוץ, אלא שבפועל היא לא התקיימה.

האמנים לא נשארו

כאמור, חלק מהחזון של יהב היה להפוך את המתחם לאזור אמנים. אחד המהלכים שעשה ראש העיר כדי להגשים את החזון התרחש לפני כשלוש שנים, אז השיקה העירייה את מתחם 21. לתקופה מוגבלת הזמינה העירייה אמנים ומעצבים להתמקם בחלל ללא תשלום שכר דירה, ובתוך כך אירגנה סדרה של אירועי יחסי ציבור והופעות. "העיר התחתית תהפוך במהלך יומיים בסוכות למטרופולין ענק שכולו תרבות ואמנות רחוב", נכתב בהודעה לעיתונות לפני שנתיים וחצי. "כל אחד משלושת מתחמי הענק הבינלאומיים בפסטיבל יוקדש למקום אחר בעולם — הוליווד הזוהרת והנוצצת, איטליה הקלאסית ויוון המיתולוגית". לא פחות. "המופעים והפעילויות בכל מתחם הם ברוח ובסגנון סצנת הרחוב האורבנית והדינמית המאפיינת כל מקום".

בעירייה טוענים כי גם כמה שנים מאוחר יותר — רוב האמנים נשארו במקום. ואולם שיטוט במקום ושיחה עם אמנים שפעלו במתחם מציירים תמונה מעט שונה. האמנית נטלי לוין, ממפעילות גלריית החדש והרע, שפעלה בעיר התחתית ונסגרה, אומרת שנשארו באזור חברים ספורים. גם גלריית האגף הפסיקה את פעילותה, ואמניה התפזרו במקומות אחרים בעיר וחלקם מחפשים מקום אלטרנטיבי.

שער פלמר
אייל טואג

לוין עזבה לפני כשנה וחצי ועברה להדר. "לא שילמנו שכר דירה והארנונה הייתה נמוכה", היא מספרת על תחילת הדרך. "כל זמן שהעירייה יצרה אירועים פיקטיביים הגיעו אנשים, אבל אין מספיק אנשים שחיים שם". לדעתה, המהלכים לא היו עמוקים מספיק. "זה היה מלאכותי וזאת היתה התערבות מסיבית, בלי להסתכל על האוכלוסייה שנמצאת שם", היא אומרת. לשאלה מה צריך לעשות היא עונה בייאוש: "אני לא אופטימית בנוגע לחיפה. זה לא יעזור אם יוסיפו עוד מגורים. יש שם כבר הרבה מקומות ויש שם הרבה יזמים שקונים נכסים ומעלים את המחירים. צריך לעשות משהו עם הקיים. הייתי חוזרת לתל אביב, אבל החיים שם יקרים וכאן אני יכולה לחיות ברווחה".

אמנים נוספים שעמם שוחחנו העדיפו להישאר בעילום שם, מחשש לעימות עם העירייה. "זו עיר שלא כדאי להיות בה אחרי שמסיימים את הלימודים", אומר אמן בוגר בית הספר לעיצוב ויצו, שממוקם במושבה הגרמנית. "זו עיר שמזמינה סטודנטים, אבל כשרוצים לפתוח פה עסק, עם חישובי הארנונה כבר עדיף לפתוח עסק בתל אביב. אנחנו רק בחיפה, זה לא סוהו ואין כאן מספיק תנועה של אנשים". הוא עבר להתגורר ביישוב קטן בצפון ועובד בתל אביב. "לא שווה לי לגור בעיר, היא בעייתית מאוד. המטרונית היא כוסות רוח למת ואי אפשר להתבסס עליה. אני מעדיף לגור במקום קטן עם נוף ולנסוע לעבוד בתל אביב".

אמנית נוספת בוגרת ויצו אומרת שבתקופה שהגיעה לעיר התחתית לפני כמעט עשור המחירים היו נמוכים מאוד. "זה היה מקום מדהים עבורנו ושכרנו דירות קטנות במחירים מצחיקים". אלא שהצרכים שלה השתנו: "יש לנו ילדים ואנחנו צריכים חללים גדולים יותר, ורוב המשקיעים קונים בניינים ומחלקים את הדירות. אפשר לספור על שתי ידיים את הדירות בעיר התחתית שגדולות מ–70 מ"ר". היא מציינת שמצד אחד יש פיתוח עירוני אדיר, אך "אין מספיק אנשים. אני מדברת על חיים אמיתיים, לא סטודנטים שנוסעים בסוף השבוע להורים וממשיכים הלאה אחרי שלוש שנים. ההתפתחות האורגנית של העיר התחתית שובשה".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#