האם המבצע של כחלון יגרום לקריסת מחירי הדירות בפריפריה - ולפשיטות רגל? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

האם המבצע של כחלון יגרום לקריסת מחירי הדירות בפריפריה - ולפשיטות רגל?

בעוד שבאזור המרכז תוכנית מחיר למשתכן עלולה להביא לעליות מחירים, בפריפריה יש סכנה של הצפת השוק ■ ניסיון העבר מלמד: ירידות מחירים שנרשמות בנסיבות כאלה אינן מגיעות לאזור המרכז - ופוגעות ברוכשי הדירות

42תגובות

התחזית השנתית הנוכחית של TheMarker למחירי דירות ב–16 ערים נבחרות בישראל, שתתפרסם מחר במוסף נדל"ן מיוחד לפסח, מושפעת בחלקה מתוכנית מחיר למשתכן, אותו מבצע שיזם ב–2015 שר האוצר משה כחלון. המבצע אמנם נמצא עדיין בראשיתו, אך הוא מתקדם במהירות, ואף שבשנה הקרובה השפעתו על מחירי הדירות במקומות השונים תהיה נמוכה, 
היא תתחזק בשנים הקרובות, ולהערכתנו תבוא לידי ביטוי בעיקר בפריפריה.

מי שהציב עצמו בחזית המתנגדים למחיר למשתכן היה בנק ישראל. בדו"ח השנתי שלו ל–2015, שפורסם בתחילת החודש, נאמר כי "התוכנית אינה מגדילה את היצע הדירות בדרך כלל, שכן היא משנה רק את שיטת השיווק של קרקעות המדינה המתוכננות. חישוב גס מראה כי מתוך כ–100 אלף עסקות שנתיות בשוק הדירות, רק כ–15% יוכלו להתבצע במסגרת מחיר למשתכן. היקף זה נמוך מפוטנציאל העסקות של הזכאים - רוכשי דירה ראשונה - שעומד בשנים האחרונות על כ–40% ממספר העסקות השנתי".

תוכנית מחיר למשתכן בדימונה. הצפת הפריפריה בהתחלות בנייה תביא לנפילת מחירים
משרד אלי ארמון אדריכלים

בבנק ישראל, ולא רק שם, שותפים להערכה כי לא רק שהיצע הדירות לא יגדל כתוצאה מתוכנית מחיר למשתכן, ושהתוכנית גם לא תספק מספר דירות שיתאים לביקושים, היא עלולה אפילו לגרום לגידול בביקוש לדירות מצד אנשים שכלל לא תיכננו לרכוש דירות, אבל יצטרפו לשוק מתוך תקווה ליהנות מההטבות הגלומות במבצע, שמוגבל רק עד 2017. הגדלת הביקושים, סבורים בבנק המרכזי, תפעל להעלאת מחירי דירות בשוק החופשי, כלומר דירות יד שנייה ודירות קבלן שיימכרו לא במסגרת המבצע.

סימנים לביקושי היתר שעלולים לצוץ לדירות הכלולות במבצעים, הופיעו בהגרלות של מחיר מטרה בראש העין - תוכנית שאותה יזם שר השיכון הקודם, אורי אריאל - ומחיר למשתכן בעפולה, שם היחס בין המשפחות שנרשמו להגרלה לבין הדירות שהוגרלו היה 20–30 משפחות לדירה. לא סביר כי במשרדי האוצר והשיכון ינסו לטעון כי יש עוד מספיק הגרלות בדרך, וכי אנשים יוכלו לגשת להגרלות אחרות - כי מי שמחפש דירה במרכז לא ירכוש דירה בפריפריה, ולהפך.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בסופו של דבר, רבים מהמקווים לזכות בדירה לא יממשו את התקווה, וחלקם יפנו לרכוש דירות בשוק החופשי, ויתרמו להעלאת הביקושים והמחירים.

עפולה עומדת 
בפני הצפה

כשמעלים את הרזולוציה לרמה מקומית, מתקבלת תמונה מורכבת. להערכתנו, כשמדובר בערי המרכז, מבצעי מחיר למשתכן לא ישפיעו על השווקים, ואם ישפיעו, יהיה זה בכיוון של עליות מחירים. בהינתן שהיצע הקרקעות לבנייה בשוק החופשי במרכז ירד מאוד במהלך מבצע מחיר למשתכן - כי כל הקרקעות בבנייה רוויה ישווקו אך ורק לצורכי המבצע - עלול להיווצר במקומות מסוימים גם מחסור בקרקעות, שילחץ אף הוא להעלאות מחירים.

הדמיה של תוכנית מחיר למשתכן בדימונה. הצפת הפריפריה בהתחלות בנייה תביא לנפילת מחירים
2005 - 180 
2010- 180
2015 - 1500

תמונה שונה לגמרי קיימת בפריפריה. מקומות רבים שבהם מתוכננים מבצעים, סובלים מהגירה שלילית ומרמות ביקושים והתחלות בנייה נמוכות. הצפתם ביחידות דיור מעבר לביקושים הטבעיים עלולה לגרום לנפילות מחירים, בדומה למה שאירע בערי הנגב והגליל בתחילת העשור הקודם.

גם אז סבלו המקומות האלה מרמות נמוכות של ביקושים, אולם הממשלה עודדה בהם את הבנייה, ועודדה צעירים לרכוש שם דירות, באמצעות הטבות מס ומענקים. ואולם צעירים מהמרכז לא נהרו לפריפריה, והיצע הדירות שנוצר בערים כמו באר שבע, כרמיאל ונהריה עלה בהרבה על הביקושים המקומיים הנמוכים. כתוצאה 
מכך, מחירי הדירות צנחו, קבלנים פשטו רגל, רוכשים נתקעו עם דירות עמוסות בליקויי בנייה ובעיות ברישום בטאבו, ועל כן גם הרוכשים לא נהנו מירידות המחירים.

כדוגמה לעיר בפריפריה ניתן לקחת את עפולה, שאינה משתתפת בפרויקט התחזיות שערכנו. ב–2008–2014 נוספו לעיר כ–4,000 איש, אך הוקמו בתקופה זו 1,700 דירות. ב–2015 התחילו בעפולה בהקמה של יותר מ–1,500 יחידות דיור. העיר הגיעה בשנה שעברה למקום השלישי בישראל מבחינת היקפי התחלות בנייה, אחרי ירושלים ותל אביב. כדי להצדיק תוספת של 3,200 דירות, אוכלוסיית העיר היתה אמורה לעלות בכ–10,000 תושבים - מה שלא קרה, כך שנראה שהעיר עומדת בפני הצפה. בכרמיאל, עיר שכן משתתפת בניתוחים שלנו, מצטיירת תמונה דומה, וכך גם בקריות, שם עומדות להיבנות אלפי דירות, אף שהמאזן הדמוגרפי לאורך שנים הוא שלילי, מה שעשוי להקרין גם על שוק הנדל"ן של חיפה.

האי־אמון בממשלה יוצר עליות מחירים

האם הצפת הפריפריה ביחידות דיור תגרום לירידות מחירים? סביר שבמקומות הרלוונטיים הדבר יתרחש, גם אם לא בשנה הקרובה (ואנו לא צופים ירידות מחירים בשנה הקרובה); ולמי שרואה בזה ברכה כלשהי, ניסיון העבר מלמד כי עודפי ההיצע וירידות המחירים בפריפריה לא חילחלו כלל למרכז הארץ ולאזורי הביקוש, ולא השפיעו כלל על השוק בכללותו. הצפת פריפריה בלתי־מבוקשת בעליל בדירות תגרום לירידות מחירים מקומיות - ולא יותר.

מוכרת התופעה של צעירים רבים שמעדיפים להישאר במרכז ולרכוש לעצמם דירה להשקעה בפריפריה. עד כמה יש ביקושים לשכירת דירות בעפולה ודומותיה, והאם לא ייווצרו שם עודפי היצע של דירות להשכרה - מה שיהפוך את חגיגת ההשקעה לבור כלכלי עמוק, שאליו ייכנסו רוכשי הדירות שם? בעקבות המשכנתאות הנדיבות שהמדינה מוכנה להקצות לצורך רכישת דירות במבצעי מחיר למשתכן (עד 90% ממחיר הדירה), קרה בעבר
שאנשים שרכשו דירות בשיעורי משכנתא כה גבוהים - נותרו לאחר מכן עם חובות משכנתא גבוהים משווי דירותיהם.

עם זאת, בבחינת התחזיות המקומיות לשנה הקרובה, לא ראינו סיבה לשינויי מגמת מחירים. אלה ימשיכו לעלות, והשאלה היא רק בכמה. כאן הרבה תלוי בהתנהלות הממשלה. זעזועים פוליטיים, בחירות, קפריזות ותוכניות מהשרוול שמחליפות תוכניות קודמות מהשרוול - יוצרות אי־אמון בציבור, שבא לידי ביטוי בעליות מואצות של מחירי דירות. זו היתה הסיבה העיקרית לקפיצת המחירים ב–2015.

ברוב 16 הערים שאותן בדקנו, ההערכה היתה שעליות המחירים ימשיכו, ואולם בשיעורים פחותים מאשר זה של 
2015 (8%). כל היתר תלוי ביציבות הממשלה, שבה אנו בטוחים פחות.

הכתבה המלאה תפורסם במוסף תחזיות הנדל"ן השנתי של TheMarker - שיצורף מחר



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#