תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כמה שווה הדירה שלכם? בדקנו עשרות שכונות - ואלה התוצאות

לכתבה

האם למחירי הדירות בתל אביב יש תקרה, מה תהיה תרומת התוכניות החדשות בירושלים - והאם חיפה עדיין קורצת למשקיעים? ■ התחזית השנתית של TheMarker לשוק הנדל"ן ב-16 ערים מרכזיות בישראל

22תגובות

אז כמה תעלה הדירה שלכם בשנה הבאה? בדקנו 16 ערים, לחצו על העיר שבה אתם גרים (או על עיר אחרת) - ותגלו. התחזית השנתית של TheMarker לשוק הנדל"ן:

התחזית השנתית שלנו מושפעת בחלקה מתוכנית מחיר למשתכן — המבצע שיזם שר האוצר, משה כחלון. בתקופה האחרונה בוצעו כמה הגרלות ראשונות של המבצע, שמטרת האוצר היא שיכלול כ–70 אלף דירות. אף שהמבצע נמצא עדיין בראשיתו, אנו סבורים כי צפויה לו השפעה בכמה מקומות שעלולה לחרוג משאלת המחירים. בעוד הדיונים עוסקים במחירי הדירות ברמת המאקרו בלבד, לא נשמע דיון רציני עדיין על השפעת המבצע ברמות היישוביות המקומיות.

ברמת המאקרו, הפקפוק שהובע בתחילת דרכו של המבצע, ב–2015, גובר והולך. ייתכן מאוד שהמבקרים שואבים חיזוק לעמדתם מנתוני הדיור של 2015, שהציגו את המשך עליות המחירים ואת הזוגות הצעירים שאינם ממתינים לשום מבצע וממשיכים לרכוש דירות.

במחצית השנייה של 2015 הצטנן מאוד שוק המשקיעים בדירות, עקב המיסוי הגבוה שהטיל עליהם האוצר, ומי שתרם במידה הרבה ביותר לעליות המחירים היו הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור. במצב שבו זוגות צעירים לא מאמינים במחיר למשתכן ולא ממתינים לו, קשה להיות אופטימיים לגבי השפעתו הכוללת.

בנק ישראל הציב עצמו בחזית המתנגדים למחיר למשתכן. בדו"ח השנתי ל–2015, שפירסם בתחילת אפריל, נכתב בין היתר כי "התוכנית אינה מגדילה את היצע הדירות בדרך כלל, שכן היא משנה רק את שיטת השיווק של קרקעות המדינה המתוכננות. חישוב גס מראה כי מתוך כ–100 אלף עסקות שנתיות בדירות, רק כ–15% יוכלו להתבצע במסגרת מחיר למשתכן. היקף זה נמוך מפוטנציאל העסקות של הזכאים — רוכשי דירה ראשונה — שעומד בשנים האחרונות על כ–40% ממספר העסקות השנתי".

בבנק ישראל, ולא רק שם, הביעו סברה כי לא רק שהיצע הדירות לא יגדל כתוצאה ממחיר למשתכן, ושהתוכנית גם לא תוסיף את מספר הדירות המספק, היא עלולה אפילו לגרום לגידול בביקוש לדירות מצד אנשים שכלל לא תיכננו לרכוש דירות. זאת מאחר שאלה יצטרפו לשוק מתוך תקווה ליהנות מההטבות הגלומות במבצע, שמוגבל רק עד 2017. הגדלת הביקוש, סבורים בבנק המרכזי, תפעל להעלאת מחירי דירות בשוק החופשי— כלומר, דירות יד שנייה ודירות קבלן שיימכרו מחוץ למבצע.

סימנים לביקושי היתר שעלולים לצוץ לדירות במבצעים הופיעו בהגרלות של מבצע מחיר מטרה בראש העין, שאותו יזם שר השיכון הקודם, אורי אריאל, ובהגרלה של מחיר למשתכן בעפולה, שם היחס בין מספר המשפחות שהשתתפו בהגרלה למספר הדירות היה דירה לכל 20–30 משפחות.

ניסיון במשרדי האוצר והשיכון לטעון כי יש עוד מספיק הגרלות בדרך, ואנשים יוכלו לגשת להגרלות אחרות — אינו נשמע סביר, כי מי שמחפש דירה במרכז לא ירכוש דירה בפריפריה, ולהפך. בסופו של דבר רבים מהמקווים לזכות בדירה לא יממשו את התקווה. חלקם יפנו לרכוש דירות בשוק החופשי, ויתרמו להגברת הביקוש והמחירים.

לציבור עוד לא נגמר הכסף

כשנכנסים לרזולוציה מקומית מתקבלת תמונה מורכבת. להערכתנו, מבצעי מחיר למשתכן בערי המרכז לא ישפיעו על השוק, ואם ישפיעו — זה יהיה בכיוון של עליות מחירים. מאחר שהיצע הקרקעות לבנייה באזור המרכז בשוק החופשי ירד מאוד עם מבצע מחיר למשתכן, כי כל הקרקעות בבנייה רוויה ישווקו אך ורק לצורכי המבצע, עלול להיווצר במקומות מסוימים מחסור בקרקעות, שילחץ להעלאות מחירים.

בפריפריה, לעומת זאת, התמונה שונה לגמרי. מקומות רבים שבהם מתוכננים מבצעים סובלים מהגירה שלילית ומרמות ביקוש והתחלות בנייה נמוכות. הצפתם ביחידות דיור מעבר לביקוש הטבעי עלולה לגרום לנפילות מחירים וקריסת קבלנים, בדומה למה שארע בערי הנגב והגליל בתחילת העשור הקודם.

גם אז סבלו המקומות הללו מביקוש נמוך, אך הממשלה עודדה את הבנייה בהם, ועודדה צעירים לרכוש בהם דירות באמצעות הטבות מס ומענקים. ואולם צעירים מהמרכז לא נהרו לפריפריה, והיצע הדיור שנוצר בערים כמו באר שבע, כרמיאל ונהריה עלה בהרבה על הביקוש המקומי הנמוך. מחירי הדירות צנחו, קבלנים פשטו רגל, רוכשים נתקעו עם דירות עמוסות בליקויי בנייה ובעיות ברישום בטאבו, ועל כן גם הרוכשים לא נהנו מירידות המחירים.

לשם דוגמה לעיר בפריפריה, ניתן לקחת את עפולה, שאינה משתתפת בפרויקט התחזיות בגיליון זה. בין 2008 ל–2014 נוספו לעיר כ–4,000 תושבים ונבנו בה 1,700 דירות. ב–2015 התחילה בעפולה בנייתן של יותר מ–1,500 יחידות דיור. העיר הגיעה בשנה שעברה למקום השלישי במספר התחלות הבנייה, אחרי ירושלים ותל אביב. כדי להצדיק תוספת של 3,200 דירות, אוכלוסיית העיר היתה אמורה להתרחב בכ–10,000 תושבים, מה שלא קרה, כך שנראה כי העיר עומדת לפני הצפה. בכרמיאל, עיר שכן משתתפת בניתוחים שלנו, מצטיירת תמונה דומה.

האם הצפת הפריפריה ביחידות דיור תגרום לירידות מחירים? סביר שבמקומות הרלוונטיים הדבר יתרחש, גם אם לא בשנה הקרובה (ואנו לא צופים ירידות מחירים בשנה הקרובה). למי שרואה בכך ברכה כלשהי, ניסיון העבר מלמד כי עודפי היצע וירידות המחירים בפריפריה לא חילחלו כלל לאזורי הביקוש, ולא השפיעו כהוא זה על השוק בכללותו. הצפת פריפריה בדירות תגרום לירידות מחירים מקומיות, לא יותר.

ההרשמה להגרלה של מחיר למשתכן בעפולה
רמי שלוש

נתון מעניין שנמצא באוצר הוא שלפני ההגרלות בערי הפריפריה שבהן מתוכננים מבצעים של מחיר למשתכן, נרשם קיפאון ברכישות של הזוגות הצעירים. התופעה מעידה עד כמה השווקים האלה קטנים ורגישים לשינויים. בערי המרכז הגדולות לא חל כל שינוי משמעותי במקומות שבהם מתוכננים מבצעים.

הטענה החוזרת של הממשלה היא שהגורם העיקרי לעליות המחירים הוא מחסור בדירות, ולכן צריך לבנות יותר, אך אין לטענה שום קשר למציאות. הנתונים מראים שהיצע הדירות בישראל הכפיל את עצמו מתחילת 2010, ומגיע לשיא של 15 שנה. הסיבה לעליית המחירים היא סביבת הריבית הנמוכה במשק, שלא צפויה להשתנות בשנה הקרובה. מלאי הדירות מספיק, ולפי בנק ישראל גם קצב התחלות הבנייה של השנים האחרונות — 46 אלף יחידות דיור בשנה בממוצע — תואם את הגידול הדמוגרפי.

אין בעיה עם היצע הדירות, אך כפי שצוין, מדיניות הממשלה גורמת לכך שחלק מהגדלתו נעשית במקומות שבהם אין כל כך ביקושים, בעיקר בפריפריה, ולכן במרכז כמעט שלא חשים בגידול הזה. בסיכום העניין יש לגידול בהיצע משמעות נמוכה בטיפול בבעיות הדיור.

טענה עממית גורסת כי "הכסף שבידי הציבור מתכלה", מה שיעצור את עליות המחירים. ואולם באוצר מעריכים כי הדורות המבוגרים נרתמים לסייע לצעירים בצורה אינטנסיבית הרבה יותר מבעבר, וחלק ניכר מרכישת דירות על ידי זוגות צעירים ממומן ביד נדיבה על ידי הוריהם. לפיכך, הפערים הכלכליים לא נושאים אופי של פערי שכר, אלא של פערי הון משפחתי.

במקומות רבים מצאנו כי בעוד שמחירי דירות היד השנייה עלו בשיעורים נמוכים מאוד, אלה של הדירות החדשות זינקו — כלומר, הציבור מעדיף לשלם יותר ולקבל מוצר חדש. ואם יש לציבור הרוכשים יכולות כאלה, כנראה שהם לא הגיעו עדיין לקצה גבול היכולת הכלכלית.

אנו לא רואים סיבה לשינויי מגמת מחירים בשנה הקרובה. המחירים ימשיכו לעלות, והשאלה היא רק בכמה. הרבה תלוי בהתנהלות הממשלה: זעזועים פוליטיים, בחירות, קפריזות ותוכניות מהשרוול שמחליפות תוכניות קודמות מהשרוול — כל אלה מעוררים בקרב הציבור חוסר אמון בקברניטים, שבא לידי ביטוי בעליות מואצות של מחירי הדיור. זו היתה גם הסיבה העיקרית לקפיצת המחירים ב–2015.

ברוב 16 הערים שבדקנו, ההערכה היתה שעליות המחירים יימשכו, אם כי בשיעורים פחותים מאלה של 2015 (8%). כמה יציבה תהיה הממשלה? בכך אנו בטוחים פחות.

איפה טעינו בגיליון התחזיות של 2015?

פרויקט התחזיות השנתי מלווה את TheMarker מזה כעשר שנים, ומדי שנה אנו בודקים גם היכן צדקנו והיכן טעינו בתחזיות הקודמות. וכך כתבנו בפסח שעבר: "לקראת בחירתו המחודשת לראשות הממשלה, התחייב בנימין נתניהו לטפל בבעיות הדיור, אבל לא פירט כיצד. גם משה כחלון, נכון לכתיבת שורות אלה המועמד לתפקיד שר האוצר הבא, מציב את הדיור והטיפול בו בראש דאגותיו. ואולם להערכתנו, כל זה לא ישנה הרבה בש־ נה הקרובה, ואף מעבר לה, ואנו צופים כי מחירי הדירות ימשיכו לעלות, ייתכן אף שבקצב מהיר יותר מב–2014, שבה העלייה הסתכמה בכ–%5".

בעת כתיבת שורות אלה בימינו אנו פורסמו המדדים של מחירי הדירות מפסח שעבר ועד לסוף 2015, ולפיהם חלה עללית מחירים כוללת של %5.1, מה שכבר הופך את התחזית שלנו לנכונה. ב–2015 כולה עלו מחירי הדיור ב–%7.8, כך שבשורה התחתונה צדקנו בגדול.

עוד כתבנו כי "כתוצאה מהעשייה הדלה (של הממשלות הקודמות), הממשלה החדשה תתחיל את הקדנציה שלה כמעט באותה נקודה שבה התחילה קודמתה, וזאת הקודמת־קודמתה, וגם זו שבאה לפניה. כחלון מדבר על הצורך בשינויים מבניים עמוקים בכל הקשור לרשות מקרקעי ישראל, והוא לא הראשון. אלא שכדי לבצע שינויים כאלה נדרשות שנים ארוכות, וכדי שהשינויים הללו יבואו לידי ביטוי בהיצע דירות ובירידות מחירים — צריך להמתין עוד.

"לפיכך, גם אם נהיה אופטימיים, ולא נאבד את התקווה שבקרוב יוחל ביישום של רפורמות כלשהן בתחום הנדל"ן, בשנה הקרובה לא נראה שום פירות למאמץ. מצד שני, סביבת הריבית הנמוכה, אולי אף השלילית, והיעדר פתרונות מיידיים לבעיה עכשווית, יעשו את שלהם ויביאו ודאי לעליות מחירים נוספות. הציבור הרחב, שבע תוכניות והבטחות, חזר בחודשים האחרונים אל השוק, וגם בימים אלה הוא מגלה עניין רב בפרויקטים ובהשקעות".

אין ספק שגם כאן צדקנו. 2015 היתה לשנת שיא במספר עסקות הנדל"ן שנעשו בה. הזוגות הצעירים גילו אי־אמון בתוכניות מחיר למשתכן, והסתערו על השוק כדי לרכוש דירות במחיר רגיל.

ברמות המקומיות, התחזיות שלנו היו טובות, אך לא חפות מטעויות. כך, למשל, הערכנו כי עיקר פוטנציאל עליות המחירים בצפון תל אביב נמצא בשכונות הדר יוסף ונוה שרת, שבהן יש פרויקטים של התחדשות עירונית. טעינו, כי דווקא במקומות אלה עליות המחירים נעצרו יחסית; ודווקא רמת אביב, שצפינו כי שינוי המחירים בה יתמתנו — המשיכה בהמראה.

בנוגע לחיפה הערכנו כי עליות המחירים יימשכו באחוזים בודדים, בעיקר במקומות עם פוטנציאל להתחדשות עירונית. גם כאן טעינו באשר לתמחור פוטנציאל ההתחדשות העירונית, ומחירי הדירות ברוב המקומות עם פוטנציאל כזה בחיפה כמעט שלא השתנו בשנה החולפת. ייתכן שהפוטנציאל — בתל אביב, בחיפה ובמקומות נוספים — כבר תומחר בעליות המחירים הקודמות.

בירושלים הערכנו כי מחירי הדירות יישארו יציבים בשכונות חילוניות ויעלו בעיקר בשכונות חרדיות. התברר שזה לא היה מדויק, כי גם בכמה מהשכונות החילוניות נרשמו עליות מחירים, אולי כתוצאה מאישורי תוכניות בנייה חדשות וקידומן.

באשר למודיעין הערכנו שעליות מחירים מתונות יפקדו את העיר, ולא כך היה. העליות היו ברמות שפעמים רבות עברו את רף ה–%5; בנתניה התחזית שלנו לקתה גם היא בחסר, משום הערכנו כי מחירי הדירות יעלו גם בה באחוזים בודדים, אבל בפועל היו שכונות שרשמו עליות חדות בהרבה.

לעומת זאת, צדקנו ברמת "בינגו!" בערים כמו נס ציונה ורחובות, שעליהן כתבנו כי "עליות המחירים ימשיכו להתמקד בפרויקטים ובאזורים חדשים בשתי הערים"; על רמת השרון הערכנו עליות חדות יחסית של %10%–5, וצדקנו בדרך כלל. "ביקוש גבוה והיצע לא מספק של בנייה ילחצו את השוק למעלה", כתבנו על באר שבע בשנה שעברה, וכך אכן קרה.

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות