מאות מתנגדים לפרויקט פינוי-בינוי: לעירייה יש אינטרס לנפח את הפרויקט

תושבים ברמה"ש טוענים כי לתוכנית "מתחם אילת" נדחסו דירות רבות מדי, ללא מענה מספק למחסור בתשתיות תחבורה ובשטחים פתוחים ■ החברה הכלכלית העירונית תקבל 5% מהרווחים בפרויקט, דבר שלכאורה מסביר את הגדלת מספר הדירות ■ ראש העיר: "אנחנו לומדים את התוכנית"

נעמה ריבה
נעמה ריבה
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים27
רמת השרון. רחוב אילת
רחוב אילת רמת השרון צילום: מוטי מילרוד
נעמה ריבה
נעמה ריבה

יותר מ-580 תושבים מ הגישו התנגדות ל ברחוב אילת שבמזרח העיר. המתנגדים, המתגוררים בסמוך, טוענים באמצעות עוה"ד אלימלך קריסטל ועומר קריסטל כי התוכנית כוללת כמות גדולה מדי של יחידות דיור ללא מענה מספק של תשתיות, וכן שהיא מתבססת על הערכות שמאיות מעוותות.

התוכנית משתרעת על שטח של 39 דונם, שעליו נמצאות כיום 180 יחידות דיור קטנות במבני שיכון. אלה צפויות להתפנות ולהיהרס, ובמקומן יוקמו 720 יחידות דיור במגדלים בני 22 קומות מעל קומת קרקע מסחרית כפולה, שטחי מסחר, ציבור ותעסוקה. השטח הציבורי הפתוח הגדול בשכונה - פארק מורשה - ייעלם, ובמקומו יוקמו גנים צרים וארוכים לצד המגדלים, שבחלקם יהיו שטחים פתוחים־פרטיים לשימוש הציבור, אך כפי הנראה ישמשו רק את דיירי המגדלים.

עיריית רמת השרון מקדמת את הפרויקט מ-2012, באמצעות החברה הכלכלית העירונית רימונים ובאמצעות החברה פרטית יסודות, שערכה את המכרז לביצוע הפרויקט. ב-2013 זכתה חברת אאורה במכרז, והגדילה את מספר יחידות הדיור שיוקמו בו מ-630 ל-720.

בהתנגדות התושבים נאמר כי היחס בין מספר הדירות החדשות לישנות, המכונה "מכפיל", יגיע ל-4, והשטחים העיקריים למגורים יוגדלו פי 7 - שני יחסים שנחשבים לחריגים ביחס למקובל באזור. יו"ר הוועדה המחוזית של תל אביב, גילה אורון, אמנם תהתה לפשר המכפיל בישיבה שנערכה במארס 2015, אך לא נקטה צעדים כלשהם.

אבי גרובר, ראש עיריית רמת השרון
אבי גרובר, ראש עיריית רמת השרוןצילום: דודו בכר

אחת הסיבות לממדים החריגים היא הגדלת דירות הדיירים הקיימים ב-53 מ"ר, בתוספת מרפסות בשטח של 12 מ"ר, מחסן לכל דירה וחניה. זאת, שעה שתקן פינוי בינוי 21 מדבר על הגדלת דירות ב-25 מ"ר בלבד. עוד נכתב בהתנגדות שצפיפות הדיור במתחם תגיע ל-65 יחידות דיור לדונם נטו, בעוד שתמ"א 35 (תוכנית מתאר ארצית) מגדירה צפיפות של 7–14 יחידות דיור לדונם ברמת השרון.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

טענה חשובה שעולה מהתנגדויות התושבים היא שלעיריית רמת השרון יש אינטרס בקידום תוכנית גדולה ככל האפשר. זאת משום שלפי תנאי המכרז לפרויקט, החברות רימונים ויסודות יקבלו 5% מהרווחים. בנוסף, יופרש 1% מרווחי הפרויקט כששכר טרחה לעורך דין עבור ייזום וייצוג דיירים.

השמאי אנדרי כץ־אהרונוב, שנשכר על ידי הדיירים, כתב כי ההפרשות לבעלי העניין "מגדילות באופן ניכר ומשמעותי את היקפי הפרויקט, ומייצגות ניגוד אינטרס של הגורמים העירוניים, כאשר בפועל שכר הטרחה המקובל לחברות ניהול הוא 2.5% לכל היותר, ושכר הטרחה לעורך דין אינו עולה על 10,000 שקל לדירה".

במקביל, ניתן ליזמים פטור מהיטל השבחה בהתאם לבקשת החברה הכלכלית, בתמורה להתחייבות לבצע מטלות ציבוריות בשווי 15 מיליון שקל. בהתנגדות נאמר כי הליך של מטלות ציבוריות כתחליף למכרזים נפסל בעבר בערכאות משפטיות שונות.

לפי ההתנגדות, "התוכנית מהווה עסקה תכנונית פסולה הטומנת בחובה ניגוד עניינים, פטור וחיוב בתשלומים שלא כדין, והטלת מטלות ציבוריות בתמורה לתוספת זכויות בנייה כנגד פטור מהיטל השבחה".

מחירי דירות נמוכים? רק על הנייר

הדמיה שיצרו המתנגדים לפרויקט
הדמיה שיצרו המתנגדים לפרויקטצילום: ועד הפעולה להצלת

סוגיה נוספת שעולה מההתנגדות היא מחירי הדירות העתידיות בפרויקט. דו"ח שערך שמאי עבור ב-2014 קבע כי דירות בפרויקט יימכרו לפי שווי של 19,500 שקל למ"ר, ורווח כולל של 116 מיליון שקל על הפרויקט; מנגד, דו"ח שהוצג לוועדה המחוזית לצורך הפקדת התוכנית ב–2015, קבע שווי של 17,500 שקל למ"ר בלבד; שמאי הוועדה המחוזית קבע כי המחיר למ"ר בפועל הוא 20 אלף שקל - אך הקל עם השמאי של אאורה והסכים, על הצד השמרני ביותר, להניח מחירי מכירה של 18.5 אלף שקל למ"ר.

כעת תוהים התושבים כיצד קרה שמחירי הדירות לפי אאורה ירדו בין 2014 ל–2015, ומשערים כי הדבר נעשה על מנת להכשיר את הקרקע לתוספת יחידות דיור.

בהתנגדות נטען כי בדיווח שהגישה אאורה לבורסה הצהירה החברה על רווח צפוי של 155 מיליון שקל. השמאי מטעם המתנגדים, כץ־אהרונוב, קבע כי הרווח הצפוי ליזם גבוה באופן ניכר, ועשוי להגיע ל–367 מיליון שקל, תוך שהוא מתבסס על מחיר של 20 אלף שקל למ"ר בממוצע. אהרונוב אף ציין כי בדו"ח שנערך ברמת השרון לקביעת מדיניות תמ"א 38 עירונית, נקב שמאי במחיר של 21 אלף שקל למ"ר, כלומר גבוה ב-20% מהמחיר שבו נקב שמאי החברה.

"ניתן פתרון לתושבים שגרים בתת־תנאים"

מנכ"ל חברת אאורה, יעקב אטרקצ'י, אומר שתנאי המכרז הם שמחייבים את החברה ביחס דירות כה גבוה. "אנחנו משלמים 5% מהרווחים לחברה הכלכלית", אומר אטרקצ'י, ומציין שמעולם לא נתקל בסעיף כזה - גם אם לדבריו המעורבות של החברה כלכלית מזרזת את התקדמות הפרויקט.

אטרקצ'י הוסיף כי התחייב בפני ראשת העיר הזמנית, שירה אבין, ש-144 דירות יימכרו בהנחה של 10% לתושבי העיר, וכן תינתן הנחה בדמי הניהול בבניינים, דבר שמייקר את העלויות עבור אאורה.

לדבריו, "זה פרויקט יקר לביצוע. 4% משטח התוכנית הוא של קק"ל ושל רמת השרון, ונצטרך לקנות את השטח הזה. הפרויקט ייתן פתרון לתושבים שגרים שם בתת־תנאים, ושהוא ישפר את האזור. אנחנו לא מלכ"ר - אבל גם לא חזירים".

הבנייה תעלים את הפארק היחיד

אחת הבעיות העיקריות בתוכנית נוגעת לתשתיות התחבורה - נושא שהמענה שניתן לו עדיין נמצא במחלוקת. בתוכנית נקבע כי בבניית יותר מ-240 יחידות דיור במתחם, תידרש הקמת מחלף קטן שיתחבר למחלף מורשה ויאפשר יציאה נוספת מהשכונה - נוסף ליציאה ממחלף הכפר הירוק, שהיא האפשרות היחידה כיום. כמו כן, נכתב בתוכנית כי יתאפשר "פתרון חלופי שיאושר על ידי משרד התחבורה".

בחוות דעת שצורפה להתנגדות כתב המהנדס רונן וקנין כי מבחינה תחבורתית אין לאשר את הפרויקט. לדבריו, "הבחינה התחבורתית שצורפה לתוכנית מתעלמת מתנאים כמו כניסה ויציאה מהשכונה, ומתעלמת מחוות דעת של המפקחת על התעבורה ויועצת התחבורה של הוועדה המחוזית, שקבעו באופן חד־משמעי כי הבחינה התחבורתית (...) אינה ערוכה כנדרש ואינה יכולה לשמש כבסיס לאישור תוספת יחידות דיור במזרח העיר".

חלק משמעותי בהתנגדויות התושבים מוקדש לכך שהתוכנית אינה מותאמת כלל לאופי השכונה, שכיום כוללת בעיקר מבנים בני שני קומות. בחוות דעת של האדריכלית ד"ר טליה מרגלית, שצורפה להתנגדות, נכתב כי "המתחם נמצא בלב־ליבה של שכונה משפחתית ושקטה, המאופיינת בבנייה צמודת קרקע. התוכנית המופקדת תפר מהות זו באופן דרמטי, תוך שינוי צפיפות גדול במיוחד, גם בהשוואה למקובל במהלכי התחדשות עירונית".

מנגד סבור מתכנן הפרויקט, האדריכל גיל שנהב, כי השכונה תהיה נעימה יותר בזכותו. "התפקיד שלנו היה ליצור רחוב חדש בעיר, ולכן יש בפרויקט עירוב שימושים". כדי לרכך את המגע עם המבנים הנמוכים הקיימים, הסביר שנהב שחלק מהקומות הגבוהות ייבנו באופן מדורג ונסוג, וכי הקומות הנמוכות מתוכננות להשתלב במרקם הבנייה הקיים.

התושבים מוחים גם נגד הכוונה להרוס את פארק מורשה, שבו מתקיימות בין היתר פעילויות שכונתיות לילדים - ולכרות 122 עצים בוגרים במתחם. 139 עצים אחרים ישומרו. על כך אמר שנהב כי "הפארק ייהפך מפארק נקודתי שאינו נגיש ואף מוזנח, לפארק יפה עשרות מונים. הוא ייגע בכל שטח השכונה וישלב בין שטחים פרטיים פתוחים עם זיקת הנאה, לשטחים ציבוריים פתוחים. לא ויתרנו על העצים, והצלחנו לשמר את רוב העצים הראויים לשימור". מנגד אומרת האדריכלית מרגלית כי לא ידוע אם ומתי יתגשמו שטחי הגן המובטח בתוכנית, והשכונה יכולה להישאר שנים רבות ללא שטח פתוח.

ראש העירייה: 
"לא מת על העיצוב"

ראש עיריית רמת השרון, אבי גרובר, שנבחר בינואר האחרון, אמר בתגובה: "אנחנו לומדים את התוכנית. כראש עיר יש לי אחריות לשני הצדדים". לדברי גרובר, ראש העירייה הקודם, יצחק רוכברגר, הכתיב את היחס הגבוה (מכפיל) של 1 ל–4 בין הדירות החדשות לישנות בפרויקט.

עם זאת, גרובר הוסיף כי הוא מקווה שבמסגרת הסכמי הגג תאפשר המדינה לנייד חלק מזכויות הבנייה במתחם אילת למגרש ריק בבעלות רשות מקרקעי ישראל. כך, ייתכן פיזור טוב יותר של מספר יחידות הדיור בין חלקים שונים בעיר, והפגיעה במרקם העירוני הקיים תהיה מינורית יותר.

בנושא ביטול השטח הפתוח של פארק מורשה לטובת הקמת גנים צרים לצד הבניינים, אמר גרובר: "אני לא מת על העיצוב של השצ"פ (שטח ציבורי פתוח; נ"ר). ככל שאוכל לתכנן שצ"פ משמעותי יותר - אעשה זאת".

באשר לפתרונות התחבורתיים מסר גרובר שהוא "עובד חזק מול משרד התחבורה כדי לאשר כניסות ויציאות חדשות משכונת מורשה. כרגע אין שום מקום לצאת ממנו".

ממשרד האוצר, האחראי על הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, נמסר בתגובה: "תוכנית מתחם אילת ברמת השרון מציעה 720 יחידות דיור במקום  180 יחידות הדיור המתפנות. מכיוון שמדובר בתוכנית שנמצאת בלב אזור הביקוש, אחריות ומחויבות הוועדה היא למצות את הפוטנציאל התכנוני של הקרקע ולאפשר הגדלה משמעותית של יחידות הדיור. כמו כן, תוספת יחידות הדיור המוצעת עומדת בתקן שמאי מס' 21 (לפינוי בינוי). התוכנית כוללת יתרונות ותועלות ציבוריות מהותיות, כגון פתיחת כביש שעתיד להקל על עומסי התנועה ושטחי ציבור נרחבים.

"לעניין הפתרונות התחבורתיים, התייחסות משרד התחבורה היתה לבדיקה התחבורתית שנערכה לתוכנית, וזו באה לידי ביטוי בקיום דיון ייעודי בוועדה המחוזית, שבמסגרתו נקבעה שלביות ביצוע לתוכנית, כך שבשלב הראשון יוקמו 240 יחידות דיור (תוספת של 60 יחידות דיור בלבד על הקיים), ושטח המסחר והתעסוקה צומצם (בכפוף לשיפורים תנועתיים). הקמת יתרת יחידות הדיור מותנת בבנית מחלפון לכניסה ויציאה מצומת מורשה.  לגבי המחיר למ"ר שבהערכת השמאי, מדובר בערכים שהיו נכונים בעת ביצוע הבדיקה". 

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker