פיקוח של נאמן יכול לצמצם את הסיכונים הכרוכים בעסקת נדל"ן - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
פרשת אור סיטי

פיקוח של נאמן יכול לצמצם את הסיכונים הכרוכים בעסקת נדל"ן

פעמים רבות המשקיעים מתרכזים בסיכונים שקשורים לתחום הנדל"ן כגון בעיות רישוי, בנייה באיכות ירודה ומתעלמים מהסיכונים האנם קשורים לתחום כגון מעילות

תגובות

עם קריסת קבוצת החברות של ענבל אור, פרסום המסקנות הראשוניות של עו"ד איתן ארז ופסיקתו של השופט איתן אורנשטיין, עולה מיד השאלה: האם ניתן היה למנוע את הנזקים שנגרמו לאותם רוכשי דירות? כמה מורכב לייצר מנגנון שימנע, או לפחות יפחית משמעותית, את האפשרות לנזקים כאלה, ומה העלות של מנגנון כזה?

עיניו של הקורא המיומן נודדות אולי כרגע אל תחתית המאמר, לחפש מה הקשר של כותב שורות אלה אל תוכן הדברים. על פניו של הקורא עולה ודאי חיוך ניצחון: "עוד אחד מנסה למכור לנו את שירותיו ולנצל את המצוקה של אותם משקיעים". אבל יש לבחון את הדברים הנאמרים לגופו של עניין. כפי שהוראות הבטיחות והזהירות של צה"ל נכתבות בדם, כך גם הוראות הזהירות למשקיעים (לא רק בקבוצות רכישה, אלא גם אפיקי השקעה אחרים, כמו נדל"ן בחו"ל או הלוואות באמצעות האינטרנט) נכתבות בדמים.

אייור אילוסטרציה: זוג מנסה לעבור שדה מוקשים בדרך לדירה למכירה

כניסה להשקעה טומנת בחובה סיכונים, שאותם ניתן לסווג לשתי קבוצות. קבוצה אחת היא הסיכונים הנובעים מתחום ההשקעה. בתחום הנדל"ן, נכללים בקבוצה זו סיכונים אופייניים לענף הנדל"ן, החל מבנייה שתתעכב בשל מחדלי הקבלן, בעיות רישוי, בנייה באיכות ירודה וכדומה. בקבוצה השנייה, לעומת זאת, נכללים סיכונים שאינם ייחודיים לתחום הפעילות שבו מתבצעת ההשקעה, ובראש ובראשונה סיכון למעילות, לגניבות ולמעשים פליליים אחרים.

פעמים רבות דווקא קבוצת הסיכונים הראשונה שבה מתרכזות הבדיקות ערב ההשקעה, היא הקבוצה הפחות מסוכנת. התממשות הסיכונים מקבוצה זו עשויה לגרום להפסדים, ואפילו להפסדים ניכרים, אך לא לאובדן מוחלט של ההשקעה. לעומת זאת, התממשות של סיכון המסווג בקבוצת הסיכונים השנייה, עשויה להביא לאובדן מלא של ההשקעה - ולא רק למחיקת רווח או ליצירת הפסד.

הפתרון המוצע להתמודדות עם חלק מהסיכונים הנכללים בקטגוריה השנייה, הוא ביצוע ההשקעה תוך שימוש בנאמן חיצוני - ויודגש כי מדובר בנאמן חיצוני, ולא רק בחשבון נאמנות, המנוהל על ידי החברה היזמית או על ידי עורך הדין של החברה היזמית. כפי שיובהר להלן, הסתייעות בנאמן יכולה להתבצע בכמה דרכים, אך בכולן יהיה כתב הוראות פשוט יחסית, הקובע את התנאים להעברת כספי ההשקעה.

התנאים להעברת כספי ההשקעה משתנים מעסקה לעסקה. לעתים התנאי הראשוני יהיה הצטרפות של מספר מינימלי של משקיעים; לעתים העברת כספי ההשקעה תהיה מותנית בהגעה לאבני דרך בתאריכים מסוימים; אך התנאי הבסיסי שצריך להופיע בכל הסדר נאמנות, הוא הבטחה כי הכספים יוצאו למטרת הפרויקט בלבד. בדרך זו יוצרים מנגנון המכונה "קופסה סגורה" ("Lock Box"), המבטיח כי הכספים יועברו לייעודם.

לא רק לקבוצות רכישה

לא מדובר במנגנון שהומצא לטובת מקרה זה, אלא במנגנון רווח זה שנים רבות בעולם הבנקאות, והרחבה על כך ניתן למצוא בערך "Lock Box" בוויקפדיה. מנגנון זה מבטיח למעביר הכספים כי כספי השקעתו יגיעו ליעד שעליו הוסכם, ולא ישמשו למטרות זרות, כמו תשלום במסגרת הסכם גירושים או רכישת תכשיטים.

מנגנון זה מבטיח כי במקרה שבו לא התקיימו התנאים להעברת הכספים ליעדם, אז החזרת 
הכספים למשקיע תהיה מהירה - ולא בחלוף 75 ימים, כפי שהיה במקרה של ענבל אור. וחשוב עוד יותר, העברת הכספים לא תהיה מותנית ברצון הטוב או במצב הכלכלי של הגוף שאירגן את קבוצת הרכישה.

על פי הוראות חוק הנאמנות, כספים שהופקדו בנאמנות לטובת פרויקט נדל"ן, למשל, לא יהיו שייכים לפרויקט כל עוד הם נמצאים בנאמנות. גם במקרה של הסתבכות כלכלית של הנאמן, כספים אלה אינם שייכים לנאמן, ולא לנושי הנאמן - אלא למי שהפקיד את הכספים.

מיד תעלה השאלה "מי זה אותו הנאמן או חברת הנאמנות, שבה אמור המשקיע לשים את מבטחו?" הרי כל אדם יכול להקים חברה, לקרוא לה "חברת נאמנות" ולקבל כספים מאת הציבור. הפתרון נמצא באותן חברות נאמנות הנמצאות תחת פיקוח ורגולציה. חברות הנאמנות הפועלות כיום בשוק ההון, נמצאות תחת פיקוח רשות ניירות ערך. פיקוח זה מחייב כי בעלי החברה ומנהליה לא יהיו בעלי עבר פלילי, ולא יהיו פגמים אחרים במהימנותם; העובדים בחברות הנאמנות יהיו בעלי הכשרה מקצועית כעורכי דין, רואי חשבון או כלכלנים; לחברת הנאמנות יהיה הון עצמי מינימלי; והחשוב מכל, תהיה לה פוליסה של ביטוח אחריות מקצועית, שתכסה מקרי מעילה או רשלנות של חברת הנאמנות.

פתרון זה אינו מכוון בלעדית לקבוצות רכישה, אלא למגוון רחב של פעילויות השקעה, כמו למשל השקעה בנדל"ן בחו"ל. חברת הנאמנות לא תבטיח כי ההשקעה תהיה כדאית בסופו של יום, אבל היא כן יכולה להבטיח שכספי ההשקעה ישמשו לרכישת הפרויקט, ולא למטרות זרות.

דוגמה נוספת יכולה להיות הלוואה שתגויס במסגרת מימון המונים, המתפתח באחרונה באמצעות האינטרנט. גם בתחום זה רצוי שתהיה מעורבת חברת נאמנות הנמצאת בפיקוח רשות ני"ע, ושהדיאלוג לא יהיה רק בין המשקיע לאתר אינטרנט, שלעתים כלל לא ברור מי עומד מאחוריו.

כמובן שעולה גם שאלת העלויות: האם העלויות של מנגנון הנאמנות אינן פוגעות בכדאיות ההשקעה? התשובה לכך כפולה. ראשית, העלויות זניחות בכל קנה מידה; ושנית, יש להתייחס למנגנון זה גם כאל רכישת ביטוח, המבטיח את המשקיע מפני חלק מהסיכונים הנלווים לעסקה.

אדגיש כי גם כשמבטיחים למשקיע השקעה שמעורבת בה חברת נאמנות המגינה על כספי ההשקעה, מוצע כי המשקיע ייצור קשר ישיר עם חברת הנאמנות, יברר מהם תנאי הנאמנות, מי היא אותה חברת נאמנות, כמה זמן אותה חברה קיימת, והאם היא נתונה לפיקוח כלשהו.

כפי שבהנפקה של איגרות חוב (בגלל ריבוי המחזיקים) מחייב הדין שחברת נאמנות מקצועית בתחום ומפוקחת תייצג את מחזיקי האג"ח (ולא עורך הדין של המנפיקה), כך גם בקבוצות רכישה ראוי שחברת נאמנות מקצועית בתחום ומפוקחת תייצג את חברי הקבוצה, משלב הגיבוש של מסמכי ההתקשרות ועד להשלמת ביצוע הפרויקט.

כואב הלב לשמוע את אותם מקרים שבהם אנשים הולכו שולל וכספם ירד לטמיון - וכואב עוד יותר לדעת שניתן היה למנוע את אותם מקרי עוקץ ומרמה בדרך כה פשוטה ויעילה.

הכותב הוא מנכ"ל משותף בהרמטיק נאמנות



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#