הממשלה רוצה שתקנו דירות קטנות - איפה בונים, והאם אתם מתלהבים? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הממשלה רוצה שתקנו דירות קטנות - איפה בונים, והאם אתם מתלהבים?

מסקרים חדשים שפירסמו באחרונה הלמ"ס ומשרד השיכון עולה כי בשנה שעברה נבנו יותר דירות של 3-1 חדרים מאשר בשנים קודמות ■ ואולם בשוק הכללי נמשכת הירידה בביקוש לדירות אלה

16תגובות

האם חל שינוי במגמה הרב־שנתית של גידול ברכישת דירות גדולות על חשבון הדירות הקטנות? התשובה לכך מורכבת מעט: מנתונים חדשים שפירסמו הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) ומשרד השיכון והבינוי בנוגע ל-2015, עולה כי חל גידול ברכישת דירות 3 חדרים, אבל רק בתנאי שהן חדשות. כשמדובר בדירות יד שנייה, שהן עיקר השוק, חלה ירידה במספר הדירות שנרכשו, ובסך הכל, מספר העסקות על דירות קטנות של עד 3 חדרים - פוחת והולך. הקבלנים, מכל מקום, בונים יותר דירות קטנות בפרויקטים החדשים שלהם.

בשנה שעברה, לפי נתוני הלמ"ס, מספר התחלות הבנייה של דירות 3-1 חדרים הגיע ל-4,665, לעומת שפל של 2,502 התחלות בנייה של דירות קטנות שנרשם ב-2014. מדובר בנתון חריג לשנים האחרונות, שדומה לו נרשם רק ב-2011, אז נרשמו התחלות בנייה ל-4,731 דירות קטנות. למעט השנתיים האלה, התחלות הבנייה של דירות קטנות נעו מאז 2006 בין רף תחתון של 2,256 דירות ב-2008 לרף עליון של 3,500 דירות ב-2012. מאז 2012, שיעור התחלות הבנייה של דירות קטנות מתוך כלל התחלות הבנייה ירד מ-20% ויותר בשנות ה-90 לפחות מ-10% בשנים האחרונות. 2015, שבה שיעור התחלות הבנייה של דירות אלה הגיע ל-9.7%, היתה השנה הראשונה מאז 2012 שבה שיעור זה הגיע כמעט לרמה דו־ספרתית.

רובע יזרעאל בעפולה
גיל אליהו

זהו נתון מעניין. ההסבר המיידי לכך הוא יוקר המחיה ועליית מחירי הדיור, שהובילו לגידול בבנייה של דירות קטנות. זאת, על רקע אישור הצעת החוק הממשלתית, שכבר הספיקה לספוג ביקורת רבה, שעל פיה רשויות מקומיות יחויבו לבנות דירות 3 חדרים במסגרת הרחבת תקנת שבס, כהוראת שעה למשך חמש שנים. הצעת החוק הזאת באה על רקע השיעור הנמוך של התחלות בנייה של דירות 3 חדרים, ועל רקע מצוקת הדיור המקשה על הציבור בישראל לרכוש דירה גדולה ויקרה יותר.

ההתנגדויות להצעה נובעות מכך שהיא מעקרת את זכותן וסמכותן של רשויות מקומיות לקבוע כמה דירות יוקמו בכל פרויקט. התנגדות אחרת נובעת מאותם נתונים עצמם, שמוכיחים כי הציבור מתרחק מדירות קטנות ומעדיף דירות גדולות - מכיוון שזוג צעיר שרוכש כיום דירה קטנה, ימצא כי לאחר הולדת ילד אחד או שניים הוא צריך לעבור לדירה גדולה יותר, וזאת תוך הוצאות עודפות על אלה שהיו לו אם היה רוכש מלכתחילה את הדירה הגדולה יותר.

היכן בונים כיום דירות 3 חדרים, שמהוות את הרוב המכריע של דירות קטנות בשוק? שלא במפתיע, יש קשר הדוק בין מחירי הדירות להקמת דירות קטנות. העיר שבה נבנות כיום הכי הרבה דירות 3 חדרים חדשות בישראל היא תל אביב, שבה התחילה בשנה שעברה בנייתן של 667 דירות 3 חדרים - עלייה של 21% לעומת השנה הקודמת; בירושלים התחילה בנייתן של 579 דירות 3 חדרים בשנה החולפת, לעומת 151 דירות ב-2014. ברמת גן התחילה בנייתן של 367 דירות 3 חדרים, לעומת 298 דירות שבנייתן התחילה בעיר שנה קודם לכן - עלייה של 23%. כך למשל, בפרויקט מגדל עלית המוקם בעיר על ידי חברת מצלאוי במתחם עלית, מוקמות כיום עשרות דירות בנות 3 חדרים.

ממצאים אלה מחזקים את ההערכה שלפיה הקבלנים בונים את הדירות הקטנות כחלק מאסטרטגיה שיווקית לגוון את תמהיל הדירות שלהם, כדי שיגיעו למקסימום לקוחות פוטנציאליים, גם במצב שבו מחירי הדירות גבוהים במיוחד. קהל היעד שלהם בערים היקרות מורכב ממשקיעים, מזוגות צעירים שלמרות הכל בוחרים לרכוש לעצמם דירה קטנה, מרווקים וגרושים, וכן מזוגות מבוגרים שאינם נזקקים לדירה גדולה.

ראשון לציון
עופר וקנין

ואולם, ברשימת הערים שבהן התחילו להיבנות בשנה החולפת דירות 3 חדרים, בולטות ערים שכלל לא היתה בהן בנייה של דירות 3 חדרים בשנים האחרונות, ובאחרונה התחילו לבנות בהן דירות קטנות. כך למשל, בית שמש, שבה ב-2014 לא נבנו דירות 3 חדרים - ובשנה שעברה כבר התחילו להיבנות בה 244 דירות 3 חדרים; או נתניה, שבה התחילה בשנה שעברה בנייתן של 204 דירות 3 חדרים, לעומת 4 דירות בלבד ב-2014.

בעפולה, המככבת במקום השלישי ברשימת הערים על פי התחלות הבנייה של דירות קטנות ב-2015, אחרי ירושלים ותל אביב, אף שבשנים קודמות לא נרשמו כל התחלות בנייה של דירות 3 חדרים, התחילו בשנה שעברה להיבנות 66 דירות 3 חדרים חדשות.

אחת החברות שבונות כיום דירות 3 חדרים בעפולה היא קבוצת משולם לוינשטין, המקימה בשיתוף עם חברת אגדים וקימה ברזילי את פרויקט נוף בראשית בשכונת רובע יזרעאל בעיר.

לדברי שרון בן צבי, סמנכ"לית השיווק בחברת משולם לוינשטין, "דירות קטנות הן מצרך מבוקש מאוד, שכן הבנייה באזורים מתפתחים מושכת אליה הרבה זוגות צעירים. כשזה המצב, הכרחי להתאים את הפרויקט לקהל הרוכשים ולאזור שבו הוא נבנה".

שרון בן צבי
דודו בכר

גם בפרויקטים שמקימה קבוצת לוינשטין בשוהם ובאור עקיבא, נבנות דירות 3 חדרים ונרשמים ביקושים גבוהים. גם במקומות אחרים, כמו ראשון לציון, שבה נרשמו בשנה שעברה רק 30 התחלות בנייה של דירות 3 חדרים, עולה הרושם כי המספר יגדל בשנים הקרובות. כך למשל, בפרויקט Givati Tower המוקם בעיר על ידי חברת כהן פליקס אחזקות וחברת נדל"ן־נדל"ן, ניתן למצוא דירות בנות 3 חדרים.

הגידול ברכישת דירות קטנות נובע בעיקר מעליית המחירים

זה שהקבלנים בונים, לא אומר בהכרח שהציבור רוכש דירות. לפיכך, השאלה המשלימה לשאלת הקמת הדירות הקטנות היא עד כמה הציבור באמת נענה לבנייה של הקבלנים ולמדיניות הממשלה? התשובה מגיעה מנתונים של משרד השיכון, והיא מורכבת: כשמדובר בדירות קבלן, מספר הדירות של 3-1 חדרים שנרכשו ב-2015 היה הגבוה ביותר בשמונה השנים האחרונות; ואילו בדירות יד שנייה, המספר היה הנמוך ביותר בשמונה השנים האחרונות.

על פי נתונים אלה ניתן להעריך כי רוכשי הדירות עדיין אינם נלהבים מדירות קטנות. בסך הכל, נרכשו ב-2015 33,179 דירות של עד 3.5 חדרים - עלייה של פחות מ-3% לעומת 2014, וזאת כתוצאה מירידה של 402 דירות יד שנייה קטנות שנרכשו, לעומת גידול של 1,254 דירות של עד 3.5 חדרים חדשות שנרכשו מקבלנים. אמנם ב-2011 המספרים היו נמוכים אף יותר, אבל ניתן לייחס זאת למחאה החברתית, שהקפיאה את הפעילות בענף הנדל"ן לתקופה מסוימת וגרמה לירידה בהיקפי העסקות.

אם מביאים בחשבון את כל שמונה השנים האחרונות, ניתן לראות כי הקיטון ברכישת דירות קטנות מיד שנייה משפיע באופן חזק יותר מאשר הגידול ברכישת דירות חדשות - כך שהסיפור, כנראה, אינו מידותיה הקטנות של הדירה, שמוסיפות להיות לא פופולריות, אלא גיל הדירה - כלומר, היותה ישנה או חדשה. אם הערכה זו נכונה, נראה כי אין בשורה חדשה בשוק הדירות - והגידול נובע ברובו מעליות המחירים, ולא משינוי בטעמם של הרוכשים. אם כבר שינוי טעמים, אז השינוי הוא במוכנות של הציבור לשלם יותר עבור דירות קטנות חדשות, ופחות על דירות קטנות ישנות - וזאת בתקופה שבה נטען כי חלק גדול מהציבור קרוב מאוד לקצה גבול היכולת הכלכלית שלו.

ניסיונות ממשלתיים אחרים להגדיל את הפופולריות של הדירות הקטנות מוטמעים בתוכניות ממשלתיות שנכללות בוועדה למתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל), הכוללות דירות קטנות, ובמבצעי מחיר למשתכן, שהדירות שישווקו במסגרתם יהיו בשטחים קטנים יותר מדירות מקבילות המשווקות בשוק החופשי. ואולם הניסיונות האלה כנראה לא יישאו פרי בשנים הקרובות. דירות ראשונות במחיר למשתכן יושלמו רק לקראת 2018, ותוכניות הוותמ"ל ימומשו רק בעוד שנים רבות - כך שהן אינן אקטואליות לעכשיו. ואולם המפתח נמצא במידה רבה בידי הציבור - שכמו שנראה עכשיו, מגלה התהלבות סלקטיבית מאוד מתחיית הדירות הקטנות.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#