אחרי ענבל אור: כך תקנו דירה בקבוצת רכישה מבלי שיעקצו אתכם - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

אחרי ענבל אור: כך תקנו דירה בקבוצת רכישה מבלי שיעקצו אתכם

קיים סיכון בחבירה לקבוצת רכישה למי שמגיע במחשבה שהוא מצא מציאה, מבלי להבין את העובדה שהוא יזם

7תגובות

יכולים ואף זכאים חברי הקבוצות של ענבל אור להלין לשפוך עליה את תלונותיהם – אין כמו הדברים שכותבים עליה המפרק הזמני איתן ארז והשופט איתן אורנשטיין, כדי לתת בסיס מוצק לכל מה שאומרים עליה. ואולם יש כאלה, שכבר קוברים את כל שיטת "קבוצות הרכישה", בעקבות הפרשה, בבחינת "מי שנכווה ברותחין נושף על יוגורט" וזה כבר מוגזם.

העובדה שבימים אלה מתנהלות קבוצות רכישה רבות, שרובן מסיימות את הפרוייקטים שלהן, מבלי להגיע לבתי משפט ולמשטרה, בדיוק כמו שדירות שמוקמות על ידי קבלנים, שלא באמצעות קבוצות רכישה, מתגלגלות לא פעם לבתי משפט בשל תקלות, ליקויים ועיכובים. לפיכך, מדובר בסיפור שאת לקחיו צריך להפיק בצורה מושכלת, גם ברמה של ראיית כלל הענף הזה, והן מבחינת הראייה הנקודתית של אנשים ששוקלים לחבור לקבוצה כזו.

ענבל אור
עופר וקנין

אמת שקיים סיכון בחבירה לקבוצת רכישה למי שמגיע במחשבה שהוא מצא מציאה, מבלי להבין את העובדה שהוא יזם. אצל אור הוא בא לידי ביטוי בצורה החמורה ביותר, ולפיכך צריך להבין חמישה עקרונות כלכליים  פשוטים:

■ חבר קבוצת רכישה הוא יזם לכל דבר ועניין, ועליו לנהוג ככזה.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

■ כיזם הוא צריך להפיק חסכון/רווח משמעותי במחיר הדירה, שאלמלא הוא – אין טעם להכנס לקבוצת רכישה.

■ אמרת עיכובים בבנייה – אמרת פגיעה בחסכון/רווח מהדירה. מה שמאפיין קבוצות רבות, מקטינים משמעותית את החסכון.

■ כלל ה-K.I.S.S keep it simple stupid תקף בקבוצות רכישה, בדיוק כמו באפיקי השקעה אחרים. חבר סולידי צריך להעדיף פרוייקט פשוט שיוקם במהירות.

■ מכיוון שקבוצות רכישה אינן מעוגנות כמעט בחוקי המדינה, חברי קבוצות רכישה מחוייבים ליצור לעצמם מנגנון חזק להבטחת הכספים ששולמו.

רחוב תלפיות ברמת גן
עופר וקנין

כדי לעמוד בעקרונות הללו, שכולם כאחד הופרו, לכאורה, בסיפור של אור, מוטל על מי שבוחן אפשרות לחבור לקבוצת רכישה מסויימת, לבדוק מספר נקודות מפתח ספציפיות, שבהן מתגלות לא פעם בעיות, וכמו כן לנהל מעקב שוטף  וביקורתי אחר התנהלות הקבוצה.

האם עו"ד של הקבוצה משמש גם כעו"ד של מארגן הקבוצה? בין מארגני הקבוצות לחברי הקבוצות קיימים ניגודי עניינים מובנים: המארגנים רוצים לגזור את העמלה הגבוהה ביותר ואילו הרוכשים רוצים שיוקמו עבורם הדירות הטובות ביותר בעלויות הנמוכות ביותר ובלוח זמנים סביר; המארגנים אדישים, במקרה הטוב ואולי אף נהנים מעיכובים בבנייה, שמעלים את עלויות הבנייה של הפרוייקטים, בעוד שהחברים רוצים להאיץ את סיום הפרוייקט במסגרת התקציב שהוצג להם.

לאור זאת, מי שצריך לייצג את החברים הוא עו"ד מטעמם, שבמקרה הצורך גם יתקוטט עם המארגן. פעמים רבות מידי קרה, שהעו"ד של מארגן הקבוצה הפך לעו"ד של הקבוצה כולה, וזה נוהל שיש לדחות. בדיוק כמו שעו"ד של קבלן לא יכול לשמש גם כעו"ד של רוכש דירה, עו"ד של מארגן קבוצה לא יכול לשמש עו"ד של הקבוצה ולכן לא מומלץ להכנס לקבוצות כאלה.

מה המצב התכנוני של הפרויקט?  זה נחמד מאוד, שמארגן קבוצה מספר על מגדל של 30 קומות שמתוכנן להבנות במקום מסויים, ואף מארגן הרצאה ומצגות של אדריכל. אבל כבר ראינו, שאצל ענבל אור אנשי מקצוע כמו עו"דים ורו"חים פעלו לכאורה בצורה בעייתית מאוד, כך שמי שרוצה להצטרף לקבוצת רכישה ייעודית, חייב לעשות דבר בסיסי, ולערוך בדיקה עצמאית, או לשכור איש מקצוע (שמאי, עו"ד,  או מתכנן)  לצורך הבנת המצב התכנוני במגרש המדובר. האם התכנית הקיימת מאשרת הקמת מגדל כזה? מה הסיכוי שתאושר תכנית כזו? מה עמדת העירייה? יתכן מאוד שתגיעו למסקנה, שהתכנית אולי תאושר בסופו של דבר, וכי לא מדובר במגדל באוויר, ואולם עד אז היא תעכב מאוד את הקמת הפרוייקט, מה שינפח מאוד את העלויות, סיכוני ההשקעה והרווחיות, ולכן לא כדאי להכנס להרפתקה כזו. כפי שאמרנו – K.I.S.S.

פרויקט של ענבל אור ברחוב אריה בן אליעזר, רמת גן

האם מארגן הקבוצה ו/או מקורבים לו נמצאים בתוכה כחברים?  אם כן – מדובר באיתות אזהרה. כאמור, בין המארגן לחברים יש ניגוד עניינים מובנה, ובמצב דברים זה, עדיף שהוא ומקורביו יהיו מחוץ לקבוצה, שאחרת, זו תתקשה לתפקד כיחידה עצמאית.

פתיחת חשבון נאמנות לקבוצה - אחד הדברים המדהימים בפרשת אור הוא שאנשים הפרישו כספים לחשבון כללי, שאור יכלה לעשות בו כרצונה, מבלי לקבוע מנגנוני נאמנות או בטוחות לכספים. באי כוחה טענו – ובצדק, כנראה – שאין חוק שחייב אותה לפתוח חשבון נאמנות על כל קבוצה. זה נכון, אבל חוק ההגיון דורש מחברי הקבוצה לעמוד על זה, שייפתח חשבון נאמנות, ואם הקבוצה לא פועלת כך – הצרות ממתינות בפתח.

מה עם "דירות רעיוניות"? – בעקבות פרשת אור, רבות מדובר באותן דירות לא קיימות ולא מאושרות על ידי מוסדות התכנון, שנמכרו ללא בסיס, לכאורה, ויש הפוסלים אותן על הסף. מדובר בקביעה גורפת ולא מדוייקת וזה מחזיר אותנו לבדיקת המצב התכנוני בפרויקט. ייתכן מאוד, שהמצב התכנוני הקיים אכן לא מאפשר להקים את כל הדירות, ואולם קיים סיכוי אמיתי ומוצק לשינוי התכנון, מה שיכול לאפשר לחבר קבוצה לרכוש דירה כזו לפעמים ובתנאים מסויימים.

תנאי ראשון הוא הידיעה, שנכון להיום מדובר בדירה לא קיימת; תנאי שני הוא מסקנה מושכלת של החבר, שקיים סיכוי ריאלי לאישור הדירה במוסדות התכנון; תנאי שלישי הוא התובנה, שלמרות זאת קיים סיכון שהדירה לא תוקם; תנאי רביעי – הבטחת כספו והפקדת המקדמה בחשבון נאמנות, על מנת שלא ישמש פרויקטים אחרים. גם כאן  צריך להפעיל את כלל ה-k.i.s.s.

מה הרווחיות האמיתית? ולבסוף מומלץ לבדוק שוב ושוב, ואף להסתייע באנשי מקצוע לשם בדיקת  הרווח/החסכון האמיתי המתקבל על דירה בקבוצת הרכישה הרלבנטית, כדי להשתכנע שאכן כדאי לחבור לקבוצה, בתמורה לסיכון שלוקחים בצעד הזה.  לא פעם הוברר, כי חלקו מושג על ידי קיצוץ בשטח הדירה, תכנון מאולץ והורדה ברמת הגימור, מה שממילא מוריד את שווי הדירה, ואת הרווחיות שניתן יהיה להשיג עליה בעתיד.

וחוץ מזה, לא יזיק לעשות "גוגל" על מארגני קבוצת הרכישה הרלבנטית. מי יודע, אולי הגלישה הזו תתרום לכם פרטים מעוררי מחשבה אודותם.

סייע בהכנת הכתבה עו"ד עופר אבן, שותף במשרד הורוביץ, אבן אוזן



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#