בנק ישראל נגד כחלון: תוכנית מחיר למשתכן עלולה להעלות את מחירי הדירות - נדל"ן - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

בנק ישראל נגד כחלון: תוכנית מחיר למשתכן עלולה להעלות את מחירי הדירות

בדו"ח השנתי, מעלה הבנק חשש, שמבצע הדגל של שר האוצר יגרום לעליות בביקושים ובעקבותיהם - גם לעליות מחירים ■ בבנק ישראל טוענים: מחיר למשתכן רק משנה את שיטת שיווקי הקרקע - ולא מעלה את היצע הדירות

22תגובות

תכנית "מחיר למשתכן", של הממשלה לא רק שלא תתרום להורדת מחירים - היא עלולה להגדיל ביקושים לדירות ולתרום לעלייה של מחירי הדירות. כך מתריעים כלכלני בנק ישראל בדו"ח לשנת 2015. הכלכלנים קובעים, כי הטענה שהתוכנית תגדיל את היצע הדירות אינה נכונה משום שהיא רק משנה רק את שיטת שיווק הקרקעות. עוד מעירים בבנק המרכזי, כי למרות שבממשלה מתגאים בהגדלה משמעותית של מלאי הדירות המתוכנן, בתל אביב המלאי נמוך מדי; כמו כן ממליצים בבנק להגביל את תכנית תמ"א 38 רק למקומות שבהם לא ניתן לעשות פרוייקטים של פינוי-בינוי.

בבנק סקרו את מכירת הקרקעות שבוצעה לקבלנים, לפי מחיר למשתכן, ומצאו, כי המחירים ששולמו במכרזים הללו נמוכים ממחירי המקסימום שבהם נקבה המדינה ברמות של 3%-20%. בבנק המרכזי חוזרים על אזהרות שהעלו גורמים שונים, כי "ייתכן שתמחור הסיכונים לוקה בחסר עקב חוסר נסיונם של חלק מהמשתתפים במכרזים ביזמות מסוג זה".

נגידת בנק ישראל, קרנית פלוג
אמיל סלמן

ברמת המקרו, השאלה המרכזית שמלווה את מחיר למשתכן היא האם היא תצליח להוזיל את מחירי הדירות או אפילו להגדיל את היצע הדירות. התשובה החד משמעית של הבנק - לא. מדובר במבצע של סבסוד קרקעות ולא הורדות מחירים. "התכנית אינה מגדילה את היצע הדירות בדרך כלל, שכן היא משנה רק את שיטת השיווק של קרקעות המדינה המוכננות. חישוב גס מראה, כי מתוך כ-100 אלף עסקות שנתיות בדירות, רק כ-15% יוכלו להתבצע במסגרת מחיר למשתכן. היקף זה נמוך מפוטנציאל העסקאת של הזכאים - רוכשי דירה ראשונה - שעומד בשנים האחרונות על כ-40% ממספר העסקות השנתי", נכתב בדו"ח.

ואולם תוכנית "מחיר למשתכן" לא רק שלא תגדיל את היצע הדירות ואף לא תספק מספר דירות שיתאם לביקושים, היא עלולה לגרום לגידולים בביקושים לדירות גם מצד אנשים שכלל לא תיכננו לרכוש דירות, אבל יצטרפו לשוק מתוך תקווה ליהנות מההטבות הגלומות במבצע, שמוגבל רק עד 2017. הגדלת הביקושים, סבורים בבנק המרכזי, תפעל להעלאת מחירי דירות בשוק החופשי, כלומר דירות יד שנייה ודירות קבלן שיימכרו שלא במסגרת המבצע.

אלמנט נוסף שהממשלה שמה עליו את הדגש הוא הגדלת מלאי הדירות המתוכנן באמצעות אישורים מהירים של תוכניות. צעד זה נולד מהתזה שקיים מחסור דירות בישראל, שחלקו נעוץ בחסמי תכנון, שלא מאפשרים לבנות דירות בקצב הרצוי. לאור זאת, פועל מינהל תכנון במשרד האוצר להגדלה משמעותית של מלאי הדירות התכנוני, כלומר של דירות שכלולות בתכניות מאושרות. ואכן, בשנתיים האחרונות נרשמה עלייה גדולה מאוד בקצב אישורי התכניות במינהל תכנון.

מחירי הדירות והדיור

ואולם מתברר מבדיקת בנק ישראל, כי התפלגות אישורי הבנייה באזורי הארץ השונים אינו תואם את משקל משקי הבית שמתגוררים באותם מקומות. וכך, בפריפריה הצפונית והדרומית, ששם קל יחסית לאשר כמויות גדולות של תכניות, משקל התכניות שאושרו מכלל התכניות גדול בהרבה ממשקל האוכלוסייה ואילו במחוז תל אביב קיים גירעון תכנוני גדול. בעוד שמשקי הבית במחוז זה מגיעים ל-22% מכלל משקי הבית שבמדינה, מספר האישורים שהופקו בין 2010 ל-2015 הגיע ל-45 אלף יחידות דיור, כלומר כשמינית מכלל האישורים שהופקו. זאת, בעוד שבחיפה הופקו באותן שנים אישורים ל- 56 אלף יחידות דיור, בצפון 61.4 אלף, ובדרום 60.2 אלף. כמו כן מעירים בבנק ישראל, כי הגידול במלאי התכנוני לא בא לידי ביטוי בגידול בשיווקי הקרקעות של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). במילים אחרות, התכניות, שחלקן הגדול ממוקמות בפריפריה, יישארו על הנייר ולא בהכרח יועילו  להגדלת היצע הדירות.

היצע זה, סבורים בבנק ישראל, הולך ומתאים לקצב גידול הביקושים בשוק. מאז 2011 מגיעות התחלות הבנייה לקצב של 46 אלף בשנה בעוד שקצב גידול משקי הבית היהודיים מגיע ל-40 אלף לשנה, וסך הגידול במשקי הבית, ל-46 אלף בשנה.

ולבסוף, בנק ישראל ממליץ לצמצם את השימוש בתמ"א 38 משום שתוספת יחידות הדיור שמגולמת בתוכנית נמוכה מאשר בתכניות פינוי-בינוי. "כיוון שבאזורי המרכז אין הרבה קרקע פנויה, ולכן דרוש ציפוף רב מהציפוף המתאפשר הודות לתמ"א 38, תוכנית זו מרחיבה את היצע הדירות במחיר פגיעה בייעול השימוש בקרקע בטווח הארוך", מסכמים בבנק.

התוכניות שמינהל התכנון אישר


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#