תוכנית המגדלים שמקוממת את גבעתיים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

תוכנית המגדלים שמקוממת את גבעתיים

תוכנית פינוי־בינוי, הכוללת הקמת 15 מגדלים של עד 45 קומות ובנייה של עד 3,900 דירות במקום 900 קיימות, מעוררת התנגדות בקרב השכנים וגם ביקורת בעיריית גבעתיים, שם לא מבינים מדוע נדרש מספר דירות כה גדול ■ "התוכנית תוסיף 15 אלף תושבים בשטח מצומצם"

14תגובות

שקט ושלווה הן שתיים מהאסוציאציות המיידיות שחולפות בראש כשעולה שמה של העיר גבעתיים - ולא לחינם. בדרך פלא, הצליחה העיר, שגודלה אינו אלא כשל שכונה ממוצעת בתל אביב, לשמר אורח חיים רגוע בלב גוש דן. הרוגע הזה בא לידי ביטוי גם בסגנון הבנייה הנפוץ בגבעתיים - בניינים בני שלוש וארבע קומות.

ואולם שבוע לפני תום המועד החוקי להגשת ההתנגדויות לתוכנית הבנייה המאסיבית ביותר בתולדות העיר, שהיא גם אחת מתוכניות הבנייה הגדולות ביותר באזור המרכז, שלווה היא הדבר האחרון שחווים השכנים - והעיר כולה כמרקחה. מדובר בתוכנית פינוי־בינוי שנויה במחלוקת, המקודמת עבור חטיבת קרקע צרה וארוכה, בת כמה מאות דונמים, בדרום העיר, שתחומה בין רחוב המאבק ממערב והרחובות ההסתדרות ואדמית ממזרח, ובין דרך יצחק רבין מצפון ודרך אלוף שדה מדרום. לאורך רצועה זו, על פי התוכנית, ייהרסו עשרות בנייני שיכון, בהם 911 יחידות דיור, לטובת בנייה של 15 מגדלי מגורים, שגובהם בין 26 ל–45 קומות, ובהם 3,108 דירות.

הדמיה של התוכנית במתחם ההסתדרות בגבעתיים
רותי הרשקוביץ - הד

היחס בין מספר הדירות המתוכננות למספר הדירות הקיימות והמיועדות להריסה הוא 3.4 - כלומר, 3.4 דירות חדשות ייבנו תחת כל יחידת דיור שתיהרס. עם זאת, עיון בהוראות התוכנית מעלה כי לכל אחד מהמגדלים יהיה היזם רשאי להוסיף שלוש קומות ועד 50 דירות נוספות, במסגרת הקלה ומבלי שהדבר ייחשב כ"סטייה ניכרת" מהתוכנית - ובלבד שיגדיל את שטחי הציבור המיועדים לעירייה במסגרת הפרויקט ב-500 מ"ר. במצב שבו בכלל 15 המגדלים מנוצלת הקלה זו עד תום, ו-750 דירות מתווספות לפרויקט, הרי שמספר הדירות צומח לכ-3,860 - והיחס בין הדירות הקיימות לאלה הנבנות מזנק לכ-4.2.

עוד כוללת התוכנית חזיתות מסחריות ב-13 מהמגדלים, שייפנו אל הרחובות המאבק ואלוף שדה, בהיקף של כ-400 מ"ר בכל בניין - כ-5,600 מ"ר בסך הכל. עוד נקבעו בתוכנית שטחי ציבור של כ-25 אלף מ"ר, שיתפרשו על פני כמה מבנייני השכונה הוותיקים, שלא ייהרסו אלא ייועדו לשימור, וכן כמה אלפי מ"ר נוספים שיוקצו ממפלס הקרקע של הבניינים החדשים.

אף שבעיר אין מחלוקת על כך שזמנם של בנייני השיכון הכעורים והמתפוררים הגיע זה מכבר, וכי תוכנית הריסה ובנייה מחדש רצויה בהחלט, סבורים רבים מתושבי שכונת תל גנים, שבה מקודמת התוכנית, והשכונות הגובלות, כי מספר יחידות הדיור שהתוכנית צפויה להוסיף לאזור, הוא מופרז - מעל ומעבר למספר הדירות הנדרשות ליצירת כדאיות כלכלית לפרויקט - וכי האזור אינו ערוך למאסה כזאת של יחידות דיור.

לטענת תושבי האזור המתנגדים לתוכנית בגרסתה הנוכחית, על פי עבודה שמאית שנערכה לפני כשנתיים עבור עיריית גבעתיים על ידי השמאי אפרים מרגלית, היחס הנדרש ליצירת כדאיות כלכלית לתוכנית נע בסביבות 3.1–3.2 דירות חדשות שייבנו תחת כל דירה קיימת. גם תחשיב זה, לטענתם, נעשה בהתאם למחירי הדירות ב-2012, שמאז כבר האמירו - ובפועל, כיום ניתן יהיה לייצר פרויקט שיאפשר בנייה איכותית וכלכלית ביחס של פחות מ–3 דירות חדשות כנגד כל דירה שתיהרס.

את העמדה הזאת ביטאה קבוצת התושבים המתנגדים במכתב ששלחה באחרונה לראש העיר רן קוניק, וכן לכמה חברי כנסת, ובו טענה כי משמעות התוכנית היא "תוספת של עוד 15 אלף תושבים ו-6,000 כלי רכב בתא שטח מצומצם ביותר".

"אנו חוששים כי תאוות הנדל"ן הבלתי־נשלטת עלולה להמיט אסון נדל"ני על האזור כולו, באופן שיאפיל על פרויקט הולילנד בירושלים", כתבו התושבים, "אנו מדגישים כי איננו מתנגדים להתחדשות עירונית ולעצם נחיצותו של פינוי־בינוי. ואולם בשל העובדה שמדובר במוצא של גבעתיים והסביבה לדרך השלום ולמחלף אלוף שדה, סדרי הגודל המתוכננים עלולים להפוך את חיי כל התושבים באזור כולו למפגע סביבתי קשה של עומסי תנועה וחניה, זיהום, רעש ועוד".

70% מבעלי הדירות אינם גרים במתחם - ומשכירים את הדירות

רן קוניק, ראש העיר גבעתיים

בשבוע האחרון נקטה עיריית גבעתיים צעד יוצא דופן, וקיימה משאל בקרב בעלי הדירות הנכללות במתחם המיועד להריסה ולבנייה מחדש, לגבי מידת תמיכתם בפרויקט, וכן לגבי שינויים שהיו מעוניינים לכלול בו. אמנם 70% מבעלי הדירות כלל אינם מתגוררים במתחם, ומחזיקים בדירות כהשקעה בלבד, אבל לדברי ראש העיר קוניק, "המשאל הזה הוא כלי עבורי, כדי לדעת מה בעלי הדירות חושבים, שכן מבחינה חוקית, הם היחידים שבסופו של דבר יכולים להחליט אם תהיה תוכנית או לא".

תוצאות המשאל טרם פורסמו, אבל מהשיחה עם קוניק עולה בבירור הרושם כי אף הוא אינו שבע רצון מהתוכנית, שאושרה בוועדה המקומית של העיר עוד בטרם מונה לעמוד בראשה, וסבור כי בגרסתה הנוכחית, סיכוייה להתממש נמוכים עד לא קיימים.

עם זאת, לדבריו, הוא החליט לנסות לשפר את התוכנית במקום לבטלה. "מדובר בתוכנית עמוסה בבעיות, והדבר הכי קל עבורי כראש עיר היה להשליך אותה לפח, אבל אחרי שנים של תכנון והשקעה של משאבים רבים, החלטתי לבחור בדרך הקשה יותר, ולראות אם ניתן לערוך בה שינויים שיהפכו אותה לישימה", הוא אומר.

לפי עמדת העירייה, מה יש לתקן בתוכנית?

קוניק: "ראשית כל, אני לא מוכן לקדם שום תוכנית בלי פתרונות של מתן שטחי ציבור ובתי ספר. בעוד שכמות האוכלוסייה שתתווסף לאזור מצריכה את פתיחתם של שני בתי ספר חדשים, בשלב הזה אני לא רואה איפה אני פותח אפילו בית ספר אחד. נוסף על כך, התוכנית מצריכה החלפה של כל קו הביוב שמשרת כיום את רמת גן וגבעתיים, שכבר הגיע לקצה גבול הקיבולת, וזה הליך סבוך שייקח כמה שנים".

בעוד ששני הקשיים שציין קוניק הם קשיים אובייקטיבים והכרחיים בכל פרויקט, מתרעמים בעיריית גבעתיים על מטלה נוספת שנתפשת כ"עז" בלתי הכרחית שהכניסה הוועדה המחוזית לתוכנית - והיא שימורם של חמישה מבני שיכון במרכז השכונה והסבתם למבני ציבור. ההיגיון שהנחה את הוועדה בהחלטה זו היה שימורו של אופי הבנייה הסוציאליסטי של גבעתיים, שנבנתה כעיר פועלים. ואולם המחיר שיש לשלם בשל החלטה זו הוא גבוה, תרתי משמע.

אחד המבנים המיועדים לשימור בין הרחובות אדמית וההסתדרות בגבעתיים
מוטי מילרוד

ראשית, במובן הכספי, עלות השימור צפויה, על פי תחשיבי העירייה, להסתכם בכ-100 מיליון שקל - עלות שמועמסת על הקרקע באמצעות הגדלת מספר הדירות, באזור צפוף גם כך. שנית, כשיש מגרשים שבהם תהליך ההריסה והבנייה אינו מבוצע, הרי שהיקף זכויות הבנייה בכלל המגרשים שבהם מתקיים הפרויקט הוא גדול יותר - שכן אותו מספר של דירות צריך להתפרש על פני שטח קטן יותר.

נוסף על כך, רבים מעלים השגות לגבי החשיבות האדריכלית וההיסטורית של השיכונים הישנים במתחם. לגישתו של קוניק, מדובר בצעד מיותר. "יש בעיר שיכונים, שגם לגישת העירייה ראויים לשימור, ודווקא האזור הזה אינו נמנה עמם", הוא אומר. "אנחנו מתנגדים למטלה הזאת, אבל מתכננת המחוז (נעמי אנג'ל - נ"ב) מתעקשת על כך. זה גורם להתנגדות גם מצד תושבי הבניינים שמיועדים לשימור, שהדירות שמייעדת להם התוכנית נמצאות במגדלים הגבוהים ביותר שעל ציר אלוף שדה - ובלי תמיכת בעלי הנכסים, בכל מקרה לא תהיה תוכנית".

מהוועדה המחוזית נמסר: "מאחר ומדובר בתוכנית שנמצאת בשלב הפקדה, ולכן טרם נשמעו ההתנגדויות לגביה וטרם התקבלו החלטות בעניינן, לא נוכל להגיב לגופם של דברים".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#