הרשות להתחדשות עירונית: מה כדאי שיהיה בה - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הרשות להתחדשות עירונית: מה כדאי שיהיה בה

ההתחדשות העירונית מקרטעת - מדובר בנושא שמערב בתוכו שלל חסמים, שאינם רק בתחום התכנון או קביעת אופן חישוב זכויות הבנייה החדשות שיקבלו היזמים

6תגובות

האצה של תהליכי ההתחדשות העירונית בישראל מהווה אינטרס חיוני. לשם כך, אישרה הממשלה ביוני 2015 את הקמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שתוביל ותרכז את הנושא ותהווה מוקד ידע לצורך הגדלת היקף המיזמים המגיעים לכדי מימוש, תוך שימת דגש על האצת ביצועם.

בדברי ההסבר להצעת החוק (שעברה בקריאה ראשונה) להקמת הרשות, נכתב: "מימוש מיזמים להתחדשות עירונית טומן בחובו יתרונות רבים. עם זאת, שיעור המימוש של תוכניות במסגרת מיזמים להתחדשות עירונית נמוך, ומשכך זמן הוצאתן לפועל של תוכניות ארוך באופן משמעותי".

אכן, ההתחדשות העירונית מקרטעת. מדובר בנושא שמערב בתוכו שלל חסמים, שאינם רק בתחום התכנון או קביעת אופן חישוב זכויות הבנייה החדשות שיקבלו היזמים. בין החסמים: צורך בהשגת רוב מיוחס מקרב בעלי הדירות וסרבנים; בעלי דירות מסוכסכים, חוששים משינויים, או כאלה המנסים "לסחוט את הלימון" ולקבל יותר ממה שסביר לדרוש; ריבוי "שחקנים" - דירות שבבעלות כמה יורשים או המדינה, כמה יזמים או מייצגים בפרויקט אחד, ועוד. נוכח חסמים אלה ואחרים, יש יזמים המצהירים מראש כי תנאי מוקדם למעורבותם בפרויקט הוא קבלת הסכמה מלאה ומראש של כלל בעלי הזכויות בקרקע וקיומו של גורם מייצג אחד עבורם.

הנתונים שהוצגו בכנסת לקראת הצעת החוק עגומים: כ-100 פרויקטים בישראל מוכרזים כפרויקטים לפינוי־בינוי - מתוכם ל-66 יש תוכניות, 28 בוצעו ותשעה בלבד אוכלסו. זוהי ללא ספק טיפה בים, מאחר והמדינה זקוקה לבנייה של עשרות אלפי דירות חדשות מדי שנה. טיפול נכון בבנייה מחדש של מרקמים אורבניים (והדגש הוא על הטיפול הנכון, משום שיכול להיות גם טיפול לא נכון, הנובע מציפוף יתר ותכנון נקודתי גרוע) ישפר את איכות חיי התושבים, ימתג מחדש שכונות, ימשוך זוגות צעירים, יבסס תרבות בנייה ירוקה, ייצר פתרונות חניה וישדרג תשתיות. כל זאת, לצד תרומה להצלת חיי אדם באמצעות בינוי עמיד ומרחבים מוגנים.

בניין ישן במתחם המיועד לפינוי־בינוי ברמת השרון
עופר וקנין

הדיונים הקרובים לקראת ההצבעה בקריאה שנייה ושלישית על הצעת החוק המסדיר את פעילות הרשות, יספקו הזדמנות להציף מקצת מן ההיבטים הנוגעים בתחום מורכב ורב־תחומי זה. חשוב שהרשות החדשה תספק מידע נגיש לציבור ותפעל ליצירת תמריצים שיניעו בעלי נכסים לפעולה וייצרו מחויבות לתהליך - ולצד זאת, תעמיד כלים ישימים לקיצור התהליך בבניינים בעייתיים.

אני מציע לפעול להקמת מוקדים עירוניים או ארציים בלתי תלויים, שייעצו לבעלי נכסים מתעניינים, ולהמציא מידע לדיירים המאכלסים מבנים בעלי פוטנציאל להתחדשות עירונית. יש לשקול גם מתן הטבות נוספות לפרויקטים גדולים, בדמות פטור זמני ממסי ארנונה, סבסוד או הפחתת היטל ההשבחה, הוספת זכויות בנייה (שניתן לנייד) במקרים שבהם הוכח באמצעות חוות דעת שמאיות כי ללא עידוד הפרויקט לא יהיה כלכלי.

ברמת המאקרו, יש לשקול הזרמת תקציבים ממשלתיים לפיתוח תשתיות ציבוריות ותיקות, שאינן מסוגלות לעמוד בעומסי הבנייה. זאת, בפרט בשכונות מוחלשות, שאינן נמנות עם אזורי ביקוש ליזמים, אך שוכנות באזורי סיכון סיסמולוגיים. כאן צריך להיות יתרון לגודל ולתכנון כולל וארוך טווח. במסגרת זו, יש לשפר ולחדד גם את כלי החקיקה הנוכחיים, הסובלים מקהות משפטית. כך למשל, יש לאשר בהקדם תיקונים בחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו־2006, שחוקק במטרה להתגבר על מכשול "הדייר הסרבן", ומנסה לאכוף את ביצוע הפרויקט דרך שוט התביעה הנזיקית, אך מצריך פנייה לבית המשפט וניהול הליך משפטי מקיף שאורך שנים. החוק אף אינו מכיל סעדים של צווי פינוי, או מינוי בעל מקצוע שיפעל לאישור ההסכם במקום הדייר הסרבן.

לצד זאת, חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) אמנם קבע הוראות מקלות להשגת רוב מיוחס להריסה ובנייה מחדש, אך לא מעניק סמכות למתן צווי פינוי או סנקציה נזיקית ממשית לניסיונות סחטנות או עיכובים מתמשכים מצד דיירים סרבנים שאין להתנהלותם הצדק סביר. יש לתמוה על כך שהחקיקה הקיימת אינה מעניקה כל עדיפות לפרויקטים או למתחמים גדולים - אפילו לא לעניין הרוב הנדרש, וגם לא לעניין זמינותם של הסעדים המשפטיים - ולכן, חשוב לפעול לחידודה ולהטמעת כלים נזיקיים ואכיפתיים כאחד.

להסרת החשש מניצול לרעה של החוקים המשודרגים - למשל, על ידי הפעלת לחץ בלתי הוגן על בעלי נכסים מצד שאר בעלי הדירות - ניתן להוסיף ברשות להתחדשות מפקח על התחדשות עירונית, שיבדוק את ההסכמים ויאשר כי לא מצא בהם אפליה פסולה או חוסר סבירות כלכלי. כמו כן, מוצע לבחון הקמת ערכאה שיפוטית ייעודית, המוסמכת לקבל החלטות מהירות וסעדים אופרטיביים בתחום זה.

ההתחדשות העירונית בישראל מקרטעת, ובינתיים יש לנו הרבה מאוד בנייני "רכבות", שכרגע אינן נוסעות לשום מקום.

הכותב הוא שותף אחראי על מחלקת המקרקעין במשרד עוה"ד שביט בר־און גלאון צין יגור ושות'



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#