חוק הריטים אושר, אך אנשי הנדל"ן סקפטים: "לא יביא את המוסדיים לשוק המגורים" - נדל"ן - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

חוק הריטים אושר, אך אנשי הנדל"ן סקפטים: "לא יביא את המוסדיים לשוק המגורים"

חוק הריטים החדש אמור לרתום את כספי הציבור לתחום השכירות למגורים ולעודד הקמה של קרנות חדשות ■ ח"כ אלי כהן: "קרנות ריט יחליפו השקעה בדירות" ■ מנכ"לית אנגלו־סכסון: "התשואה הנמוכה תמנע הקמה של קרנות ריט למגורים"

5תגובות

לאחר דיונים ממושכים ולא מעט בעלי אינטרסים שבחשו מכל עבריו, חוק הריטים החדש אושר שלשום בוועדת הרפורמות בכנסת. החוק, שיועלה להצבעה שנייה ושלישית במליאה ביום שני הבא, אמור לרתום לראשונה את כספי החיסכון של הציבור בגמל ובפנסיה לשוק הדיור למגורים. הוא כולל תיקונים משמעותיים לחוק הקיים, שיאפשרו הקמה של קרנות נדל"ן חדשות — הן בתחום הדיור למגורים והן בתחום הנדל"ן המסחרי.

ח"כ אלי כהן
אוליבייה פיטוסי

קרנות ריט (REIT — ראשי תיבות של Real Estate Investment Trust) הן קרנות להשקעה בנדל"ן, הנסחרות בבורסה. מדובר במכשיר פיננסי, שהחל את דרכו בארה"ב ומשם הועתק למקומות נוספים בעולם.

בעוד שענף קרנות הריט צבר תאוצה בעולם, בישראל, מאז שנחקק ב–2006 חוק הריטים, הוקמו שלוש קרנות בלבד — ריט 1, סלע נדל"ן וקרן "מניבים" החדשה; וזאת למרות הטבות שנקבעו בחוק לקרנות, ובהן פטור ממס חברות.

טבלה המציגה נקודות מרכזיות בחוק הריטים החדש
המצב הקיים כיום התיקון המוצע
מייסד הקרן נדרש לשלם מס שבח בעת העברת
הנכסים אל הקרן
מייסד של קרן ריט יוכל להעביר אליה נכסים
תמורת מניות, תוך דחיית תשלום מס שבח, עד
למועד מימוש הנכסים או בעת הנפקת הקרן
הקרן תוכל להמשיך להיות פרטית במשך שנה
אחת מיום ההקמה
הקרן תוכל להמשיך להיות פרטית במשך שלוש
שנים מיום ההקמה
כבר במועד ההנפקה נאסר מצב שבו חמישה
אנשים יחזיקו ביותר מ 50%- מהקרן
חמישה אנשים יוכלו להחזיק ביותר מ 50%-
ממניות של הקרן )שליטה( עד לתקופה של
חמש שנים ממועד הנפקת הקרן. לאחר חמש
שנים לא יהיה בעל מניות שיחזיק יותר מ– 30% ,
ולאחר שמונה שנים — 20%
קרנות ריט מחויבות להשקיע בשלב ההנבה
רק בנדל"ן
קרנות ריט יוכלו לרכוש קרקע לדיור להשכרה
ולשמש כיזם של פרויקט ההקמה
ההטבות אינן קיימות
הקרנות החדשות יקבלו פטור מתשלום מע"מ
בעת רכישת נכסים מגופים פרטיים. הקרנות
ישלמו מס רכישה מופחת של 0.5% במקום 8%

חוק הריטים החדש כולל כמה סעיפים שאמורים לסייע בהקמה של קרנות ריט חדשות, לתחום הנדל"ן המסחרי וגם לתחום הנדל"ן למגורים. הסעיף הראשון, שנוגע למבנה הבעלות, קובע שקרן ריט תוכל להמשיך ולהיות פרטית לתקופה של שלוש שנים (במקום שנה הנהוגה כיום), ורק לאחר מכן תונפק בבורסה. הסעיף השני מכשיר קיומם של בעלי שליטה בקרן עד לתקופה של חמש שנים ממועד ההנפקה. החוק קובע כי חמישה אנשים יוכלו להחזיק ביותר מ–50% מהקרן (שליטה); וזאת בניגוד למצב הקיים, שבו עוד במועד ההנפקה בבורסה נאסר מצב של שליטה.

סעיף השליטה בחוק הריטים עורר ביקורת רבה, מחשש שהארכת תקופת השליטה תגדיל את הסיכוי לעסקות של בעלי עניין שיפגעו בציבור. הטענה היתה שבעלי שליטה עלולים למכור נדל"ן פרטי שבבעלותם או נכסי "זבל" אל הקרן במחיר גבוה. באוצר דחו את הדברים ואמרו: "הטענה הועלתה על ידי גורמים בעלי אינטרס, שהמטרה שלהם היא לחסום את התחרות בשוק וכניסה של קרנות חדשות (הכוונה היא לקרנות הריט הקיימות; ע"א, ר"ס). השוק יודע לתמחר נכסי נדל"ן מניב באופן משוכלל. אם בעל הנכס הוא בעל השליטה בקרן ריט בשנותיה הראשונות, יש לו אינטרס שערך המניה יהיה גבוה, ולכן הוא לא ירצה להעביר לקרן נכסי זבל".

על רקע ההתנגדויות לסעיף השליטה, בחוק הסופי התווספה מגבלה, שאינה מופיעה בחוקי הריטים בחו"ל. לפיה, בתום חמש שנים ממועד הנפקת הקרן, לא יהיה בעל מניות שיחזיק יותר מ-30% מהקרן, ולאחר שמונה שנים - לא יהיה בעל מניות שיחזיק יותר מ–20%.

מטיבים עם
 קובי מימון?

סעיף נוסף בחוק נוגע להטבת מיסוי לקרנות הריט החדשות. עד כה, יזמים שהחזיקו בנדל"ן ורצו להקים קרן ריט נדרשו לשלם מס שבח (25%) בעת מכירת נכסים פרטיים אל הקרן. מס שבח הוא מס המוטל על רווח שנבע ממכירת נדל"ן. כתוצאה מכך, יזמים רבים הדירו רגליהם מהתחום.

החוק החדש קובע שמייסד קרן יוכל להעביר אליה נכסים תמורת מניות, תוך דחיית תשלום המס. לפי החוק, המייסד יחויב במס רק במועד מימוש הנכסים או בעת הנפקת הקרן ומכירת מניותיו. הסעיף הוא למעשה הקלה משמעותית, סעיף "שובר שוויון", שעשוי לתת דחיפה משמעות להקמת קרנות חדשות.

מבקרי הסעיף - ובהם המשמר החברתי בכנסת - טענו שהחוק נותן מתנות לטייקונים — ואף נטען כי מדובר בסעיף שעשוי להטיב עם קובי מימון, טייקון הנדל"ן והאנרגיה, וחברו הקרוב של שר האוצר, משה כחלון (כולנו). באיגוד קרנות הריט טענו שמתן הפטור רק לטייקונים "מחשיד" ומקפח משקיע מהציבור שירצה למכור נכס לקרן ריט בתמורה למניות. על רקע ההתנגדות העזה, בוועדת הרפורמות הרחיבו את הפטור על מכירת נכסים גם לקרנות הקיימות.

המוסדיים ייכנסו 
לשוק הדיור?

בנוסף לשינויים שעתידים להקל על הקמתן של קרנות ריט חדשות, חוק הריטים מציע תיקונים שיאיצו את שילוב הקרנות בשוק הדיור להשכרה. בעולם, שוק הדיור להשכרה כולל מקבצי דיור, שמוחזקים על ידי חברות נדל"ן או קרנות ריט. מקבצי הדיור קיבלו תנופה בארה"ב לאחר משבר הנדל"ן ב–2007–2008, שדחף צעירים רבים לוותר על דירה בבעלות עצמית ולהעדיף דיור למגורים בשכירות (ב–2004–2014 ירד שיעור הבעלות על דירה בארה"ב מ–69.5% ל–65.5%).

במטרה לעודד הקמת קרנות ריט שיחזיקו במקבצי דיור, חוק הריטים קובע שהקרנות יוכלו לראשונה לרכוש קרקע לדיור להשכרה ולשמש יזמיות של פרויקטים. זאת בניגוד להוראות כיום, הקובעות שקרנות ריט מחויבות להשקיע רק בנדל"ן מניב. מעבר לכך, החוק החדש יאפשר לקרנות להגיע למינוף של 80% משווי הקרקע בפרויקטים של דיור להשכרה (המינוף כיום מוגבל ל–60%); ונקבעה כמות מינימלית של 20 דירות לרכישה במתחם (הקרן לא יכולה לקנות דירות בודדות).

לצד ההטבות התפעוליות, החוק קבע שורה של הטבות מיסוי: ראשית, קרנות ריט ישלמו מס רכישה מופחת בגובה 0.5% במקום 8% בעת רכישת דירות (החוק מתנה את ההטבה ברכישה של 20 דירות). שנית, קרנות ריט יהיו פטורות מתשלום מע"מ בעת רכישת נכסים מגופים פרטיים. שלישית, הרווחים מהשכרת דיור ורווחי הון ממימוש הקרקעות יהיו חייבים במס מופחת של 20%, במקום מס רווחי הון רגיל (25%). ההטבה הותנתה בכך שהקרן תחזיק בדירה לתקופה של 20 שנה.

"למשקיעים תהיה אלטרנטיבה"

ח"כ אלי כהן (כולנו), יו"ר ועדת הרפורמות, הדגיש שהחוק החדש עשוי להסיט חלק מהמשקיעים בדיור לשוק ההון — ויסייע במיתון עליית המחירים. "חלק ניכר מהעלייה במחירי הנדל"ן מיוחסת למשקיעים פרטיים, שראו ברכישת הדירות יעד מועדף. קרנות ריט למגורים מהוות אלטרנטיבת השקעה למשקיעים אלו, וזאת תוך סיכון נמוך יותר. הרעיון הוא שהציבור יוכל להיחשף לנדל"ן מניב למגורים, לא ברמת הדירה הבודדת להשקעה אלא כהשקעה בקרן סחירה ונזילה".

אלא שבשוק הנדל"ן הביעו ספק שהוראות החוק החדש יכניסו את קרנות הריט לתחום הנדל"ן למגורים. "עד היום לא קמו קרנות ריט למגורים בשל התשואה הנמוכה שניתן לקבל מההשקעה, מול התשואה המתקבלת בהשקעה בנדל"ן מסחרי", הסבירה עדינה חכם, מנכ"לית אנגלו־סכסון.

"הצעת החוק, כפי שהוגשה, תמנע מקרן ריט לרכוש דירות יד שנייה, ותחייב רכישת מקבצי דירות חדשות בלבד, שתחשוף את הקרן לסיכונים ותדחה את קבלת התשואה למס שנים. הפחתת מס הרכישה אמנם עשויה לעודד הקמת קרנות ריט למגורים, אך ההגבלות המחייבות רכישת מקבצי דירות תביא לתשואה נמוכה ואפילו שלילית ותמנע את כדאיות ההשקעה בהן", הדגישה חכם.

לצד הטענה שהתשואות הנמוכות ימנעו הקמה של קרנות ריט למגורים, עומדת גם בעיית ההיצע. כיום, מקבצי דיור גדולים — שאמורים להיות מטרות רכישה עבור קרנות ריט — קיימים בעיקר בפרויקטים של "דירה להשכיר". מדובר בפרויקטים שיזם משרד האוצר להקמה ולתפעול של מתחמי דיור להשכרה לטווח של 20 שנה. עד כה, שיווקה חברת דירה להשכיר כ–1,000 דירות בלבד, כשהפרויקט הראשון שווק בדצמבר 2012.

בנוסף, פרויקטים שיזם האוצר באזורים שבהם עלות הקרקע נמוכה נכשלו — לא בגלל בעיית מימון, אלא מאחר שהתשואה העתידית ליזמי הפרויקט היתה נמוכה. היעד המוצהר של משרד האוצר ל–2016 הוא לשיווק של 2,300 יחידות דיור לפחות בתוכנית "דירה להשכיר", אך בשלושת החודשים מתחילת השנה — לא שווק אפילו פרויקט אחד. בסופו של דבר, היכולת לייצר מלאי של פרויקטים חדשים הוא שיקבע — יותר מחוק הריטים — את גודל שוק הדיור להשכרה.

ביקורת אחרת שהושמעה בנוגע לחוק, היתה שהטבת מס הרכישה תהפוך את קרנות הריט למתחרות של הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור על הדירות החדשות. זאת, מאחר והקרנות יוכלו לקנות נכסים רק בפרויקטים חדשים, שבם קיימים מקבצים של 20 דירות לפחות. המבקרים טענו כי ההוראה עשויה להקטין את מלאי הדירות המוצעות למכירה — מה שעשוי להביא להמשך עליית מחירי הדיור. מנגד, כל דירה חדשה להשכרה, גורעת שחקנים משוק הקנייה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#