"מגדלי המשרדים מתאימים לעובדים הצעירים - ופארקי הטכנולוגיה לבעלי משפחות" - נדל"ן - TheMarker

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"מגדלי המשרדים מתאימים לעובדים הצעירים - ופארקי הטכנולוגיה לבעלי משפחות"

בפאנל שערכה פירמת BDO זיו האפט, מנהלי חברות המחזיקות בפארקי תעסוקה ומגדלי משרדים דנו בצורך בסיוע ממשלתי מאסיבי כדי להקים מתחמי תעסוקה נוספים בפריפריה, כמו הפארק הטכנולוגי בבאר שבע

תגובות

פארקים טכנולוגיים ומגדלי משרדים הם נכסים שעוברים שינויים מהירים בעקבות התפתחות הטכנולוגיה, שינויים בתכנון ובעיצוב ושינויים חברתיים, והאתגר הגדול שלהם הוא להישאר רלוונטיים. דיון מעניין בנושא של ניהול פארק טכנולוגי ומגמות לעתיד נערך לפני כחודש על ידי פירמת ראיית החשבון והייעוץ BDO זיו האפט, בהשתתפות בכירים בחברות המחזיקות ומנהלות פארקים, מגדלים ומתחמי תעסוקה.

בפאנל שהנחה רו"ח שחר זיו, שותף מנהל 
ב-BDO זיו האפט, השתתפו אבי יעקובוביץ, מנכ"ל חברת גב-ים לקרקעות, מרק זק, סמנכ"ל הכספים של גב-ים, אבי מוסלר, מנכ"ל אמות, אבי לוי, מנכ"ל מליסרון, שגיא ניב, מנכ"ל קרית עתידים, ועופר אברם, סמנכ"ל וראש תחום משרדים בקבוצת עזריאלי.

פארק המדע גב ים בבאר שבע
אליהו הרשקוביץ

זיו סיפר כי להערכת הפירמה, מנוהלים כיום כמיליון מ"ר של מתחמי נדל"ן בישראל, שמאוגדים כפארקי או קמפוסי עסקים. ואולם במהלך הדיון עלה שוב ושוב הצורך להגדיר את הייחוד של פארק עסקים, לעומת שטחי עסקים שנמצאים במגדלי משרדים. זאת, לנוכח ניסיונות חוזרים ונשנים של יזמי מגדלים לאמץ לתוכם מרכיבים של פארקים לתעסוקה.

ב-BDO זיו האפט מגדירים פארק עסקים כמתחם שמגיע למאסה קריטית של שטח מקרקעין וזכויות לשטח בנוי של לפחות 100 אלף מ"ר. "כיום נדרשים מגדלים ופארקים להתאים את עצמם לשינוי בצורכי העובדים במתחם, ואף לזהות מגמות צריכה חדשות, כדי לספק סביבת עבודה תומכת ככל הניתן. מטרת הפארקים היא למקסם את היתרונות הגלומים במתחם הפעילות, המשמש ברוב המקרים תחליף לסביבה אורבנית, מספק סביבת עבודה מלאה במרבית שעות היממה, וכן מאפשר ביצוע פעולות משלימות", אמר זיו.

משתתפי הפאנל (משמאל לימין): אבי מוסלר, עופר אברם, רו"ח שחר זיו, אבי לוי, אבי יעקובוביץ, שגיא ניב, מרק זק ורואי חשבון מפירמת BDO זיו האפט
מוטי מילרוד

אנליסט אישי  בזק

מוגש בחסות המפרסם

אברם מקבוצת עזריאלי אמר בתגובה לכך כי לפי הגדרות לא מועטות, גם מרכז עזריאלי בתל אביב יכול להיחשב לפארק עסקים. יעקובוביץ מגב־ים הזכיר את השירותים הניתנים כיום בפארק מת"ם בחיפה, הכוללים יישומים של אנרגיה ירוקה ומוזלת וגני ילדים צמודים למתחם, המקלים על משפחות שבהם שני בני הזוג עובדים. זה לבד, כמובן, אינו מגדיר פארק עסקים - אבל מהווה אחד המאפיינים שלו, שקבוצת מגדלים הממוקמת במרכז העיר אינה יכולה להציע.

לפיכך, ייתכן שההבדלים בין פארקים לבין מקבץ מגדלים כמו מגדלי עזריאלי צריכים לבוא לידי ביטוי גם בכמות השטחים הנצרכת (בפארקים, החברות משתמשות בדרך כלל בשטחים גדולים הרבה יותר מאשר במגדלים) ובהומוגניות של הדיירים. בדרך כלל, פארקים טכנולוגיים מנקזים אליהם חברות שפועלות בתחומים דומים ומשלימים.

משרדי גוגל ישראל
אייל טואג

"כשקרית עתידים הוקמה, 
היא היתה פריפריה"

פארקי הטכנולוגיה הראשונים בישראל הוקמו בתחילת שנות ה–70. הראשון היה פארק עתידים, שהוקם בתל אביב ב–1972, והשני פארק מת"ם, שהוקם בחיפה שנתיים מאוחר יותר. "הפארקים הוותיקים קמו בפריפריות, וגם קרית עתידים היתה לפני 40 שנה פריפריה", אמר ניב, מנכ"ל קרית עתידים. "כשאתה בפריפריה, אתה חייב לספק סביבת עבודה. אין מה לעשות, אם לא יהיו מסעדות וגני ילדים — אף אחד לא יבוא. בשדרות רוטשילד ובמתחם שרונה, לעומת זאת, הכל כבר נמצא במקום — ומגדלי המשרדים שם לא צריכים לספק את השירותים האלה".

משרדי פייסבוק ישראל
ענבל אורפז

קבוצת מליסרון מחזיקה בפארק שער הכרמל, הנמצא בשטחה המוניציפלי של טירת הכרמל, אבל גם צמוד לדופן הדרומית של פארק מת"ם של גב־ים. "חברות רוצות לדאוג לרווחת העובד, וקמפוס מספק הרבה יותר מאשר חדרי משרדים. הוא מספק פעילות, הזנה, סניף בנק ועוד סביבות עבודה", אמר לוי, מנכ"ל מליסרון. ביחס לאזורי התעסוקה בתל אביב, ובמיוחד שדרות רוטשילד, הוסיף כי "מרכז תל אביב זה לא פארק תעסוקה - זה הרבה יותר מפארק".

מוסלר, מנכ"ל אמות, התייחס לפארקים הטכנולוגיים מבחינה גיאוגרפית: "מדובר במתחמים גדולים, שיושבים על מבנים גדולים עם גינות ופסיליטיז, כולל אולמות אירועים וחניות למכביר, כי הם נמצאים מחוץ לעיר, במעגל השני למרכז", אמר. "במרכז אין קרקעות שיכולות להחיל קמפוס". יעקובוביץ, שהחברה שלו אחראית גם על פארק ההיי־טק בבאר שבע, ציין כי פארק חייב להיות ממוקם בקרבת צירי תחבורה ראשיים, וגם להיות קשור לאקדמיה. בבאר שבע, הפארק הטכנולוגי קשור לאוניברסיטת בן גוריון, ואילו בחיפה, הקרבה לטכניון, לאוניברסיטת חיפה ולבית החולים רמב"ם משרתת היטב את פארק מת"ם.

בעניין זה העיר זיו: "המפתח לצמיחתו ושגשוגו של פארק טכנולוגי מורכב משילוב מוצלח של שלושה מפתחות עיקריים: ריכוזי אוכלוסייה גדולים קרובים, נגישות תחבורתית ומרכז אקדמי מוביל באזור". ואולם, להערכתו, כדי לצקת תוכן וערך מוסף גבוה לפארקים אלה, במיוחד למרוחקים שבהם, "נדרשת השקעה גדולה מצד המדינה וזרועותיה בקידום ועידוד המתחמים, בדומה לתמיכת המדינה במעבר של חברות הסייבר לנגב". המסקנה העולה מכך היא שללא אותן השקעות עתק, לא היתה היתכנות להקמת פארק כזה בבאר שבע - ועד שהמדינה לא תשקיע כך במקומות נוספים, ספק אם תימצא היתכנות להקמת פארקים מוצלחים בפריפריה הרחוקה.

דבר זה קורה, בין השאר, מכיוון שעובדי ההיי־טק הצעירים מעדיפים לחיות בתל אביב. "יש התפתחות בתחום ההיי־טק. חברות היי־טק מוכנות לשלם הרבה יותר על שכירות ודמי ניהול, כי הן יודעות שהאנשים שלהן רוצים להיות כאן, במרכז", אמר מוסלר. "ציר הרכבת ומסלולי אופניים הם הנגישות התחבורתית הנדרשת, והחברות דורשות מאתנו עיצובים מהממים ואווירה ביתית".

בעניין ההבדלים בין צורכי החברות והמיקומים הנדרשים על ידן, אמר אברם כי "מה שקורה בבאר שבע מדהים, אבל זה לא מעיד על התמונה הכוללת של ההיי־טק בישראל. 70%-80% מההיי-טק נמצאים במרכז. העובדים בתל אביב הם בעיקר בתחומי האינטרנט, הסייבר והתוכנה. החברות האלה לא ייצאו מתל אביב, כי הן רוצות לשמר את העובדים שלהן. המטרה שלהן היא לתת להם סביבת עבודה צעירה ואורבנית באזור שדרות רוטשילד, עם השירותים שנמצאים שם, או במרכז עזריאלי, עם היתרונות שלו. אני סבור ש-50% מהפרויקט המוקם בשרונה יהיה מאוכלס באנשי היי-טק. מדובר ב-120 אלף מ"ר, וזאת מאסה שמחוץ לתל אביב לוקח המון זמן להגיע אליה". זק הוסיף כי "הגיל הממוצע של העובדים בחברות שפועלות במרכז העיר נמוך יותר מאשר בפארקי התעסוקה. הם בעיקר רווקים, ולכן אינם צריכים שירותים כמו גני ילדים".

"גוגל ופייסבוק רוצות לוקיישן מרכזי - והן לא רגישות למחיר"

"קרית עתידים לא מתחרה בשדרות רוטשילד, במתחם שרונה או במגדלי עזריאלי", אמר ניב. "גוגל ופייסבוק רוצות להתמקם ב'פריים לוקיישן', והן לא רגישות למחיר, כי חשוב להן להיות במרכז. כשיוצאים מאזור המרכז, מגיעים ללקוחות שהם רגישים יותר למחיר, ושכר הדירה יכול להגיע ל-30% מהעלויות שלהם".

ואולם, אחרי יותר מ-40 שנה, קרית עתידים כבר אינה מה שהיתה בשנות ה-70, ושכונת רמת החייל הסמוכה מעידה על כך שקרית עתידים כבר אינה פריפריה. התוצאה, לדברי ניב, היא שקרית עתידים משנה את פניה, וצפויה להמשיך כך גם בעתיד: "קרית עתידים תהיה בתוך 20-15 שנה בתוך סביבת מגורים, וזה אומר שהפארק יהיה שונה. כשיש לך מגורים מסביב, אתה פותח את הפארק שיהיה פעיל בכל ימות השבוע ובכל שעות היממה, עם פאבים, מסעדות ושימושים אחרים", אמר.

היבט אחר שבו לפארקים יש יתרון על מגדלי משרדים הוא האפשרות להרוס מבנים ישנים ולהקים חדשים תחתם - מעין פינוי-בינוי למבני תעסוקה. יעקובוביץ סיפר כי במת"ם כבר נערכו כמה פרויקטים כאלה, שבהם מבנים ישנים שכבר לא תואמים לצרכים הנוכחיים נהרסו עד לרמת השלד, ולאחר מכן הוקמו בפורמט חדש.

במגדלים הדבר קשה הרבה יותר, ומוסלר, שהחברה שלו מחזיקה בין השאר בבית אמות משפט שבמרכז תל אביב, סיפר כי מדובר במבנה לשימור, ולכן "העבודות של שימור הבטונים במגדל הזה יקרות יותר מאשר עבודות של חיפוי מחדש - ועובדה שהדיירים מעריכים את זה, ומוכנים לשלם דמי שכירות של 100 שקל למ"ר בחודש".

תובנה נוספת שסיפקו מנהלי החברות היתה שהפערים בין הנקודות הגיאוגרפיות השונות סביב תל אביב מצטמצמים והולכים, וזאת בניגוד למצב בעבר, כשחברות העדיפו להתמקם בפתח תקוה, בנתניה או ברחובות. "אנחנו מאמינים שכל אזור המרכז הוא מרחב תחרות אחד, ואני לא מתכוון למי שלא מוכן לעזוב את תל אביב", אמר אברם. "פעם חברה היתה מחפשת שטחים בפתח תקוה, ולא מוכנה לחפש במקומות אחרים. כיום מסתכלים על כל הסביבה, והדבר גורם לזה שמחירי השטחים בין הפארקים מגיעים לאיזון, עם פערים לא גדולים, למעט הרצליה ותל אביב".

לוי הזכיר את המקרה של חברת סלקום ב-2004 כדוגמה לשינוי שחל כיום: "סלקום היו במבנה שלנו בהרצליה, שבו שילמו 9 דולרים למ"ר בחודש, ועזבו לנתניה, שם שילמו 7.5 דולרים למ"ר. כיום, דבר כזה לא היה קורה - החברה לא היתה עוזבת בגלל פער כזה במחיר".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#