בשביל לקנות בית בשכונת עג'מי ביפו 
לא מספיק כסף - צריך גם אומץ - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

בשביל לקנות בית בשכונת עג'מי ביפו 
לא מספיק כסף - צריך גם אומץ

הקרבה לים, הבנייה הנמוכה והרחובות הצרים, יחד עם כניסתה של אוכלוסייה חזקה בשנים האחרונות, מעלים את הביקוש לנדל"ן בשכונת עג'מי ביפו ■ ואולם במקרים רבים, ההתנגדות הפעילה של תושבים מקומיים הופכת את העסקות באזור להרבה יותר מורכבות

23תגובות

לא פחות מ-31 הצעות הוגשו לרכישת מגרש בשטח של 174 מ"ר ברחוב בצרה, הנמצא בשכונת גבעת עלייה, דרומית לשכונת עג'מי ביפו. המגרש, שהוצע למכירה באמצעות מכרז של חברת עמידר, מיועד לבניית שתי יחידות דיור, ומחיר המינימום שלו נקבע על סך 486.8 אלף שקל, לא כולל מע"מ. שמאי מטעם החברה העריך את שווי את המגרש ב-1.07 מיליון שקל, לא כולל מע"מ, והזוכה במכרז יוכל לרכוש זכויות חכירה במגרש ל-98 שנים, עם אופציה להארכה ב-98 שנים נוספות.

ממספרן הרב של ההצעות שהוגשו במכרז, ניתן להבין שהתחרות על המגרש היתה קשה. ואולם אם נבחן במבט מעמיק יותר את פילוח ההצעות, הרי שמחציתן לא הגיעו אפילו לסכום של 750 אלף שקל. ניתן להניח שהמציעים קיוו כי כשמדובר ביפו, סכום הזכייה במכרז לא יגיע גבוה כל כך. ואולם בסופו של דבר, המגרש נמכר ב-1.3 מיליון שקל - ב-167% יותר ממחיר המינימום במכרז, וב-21% יותר מהערכת השמאי. ההצעה השנייה בגובהה שהוגשה הסתכמה ב-1.15 מיליון שקל.

סיור בנכסים שעמידר מוכרת ביפו, בליווי משטרתי
רשת YAFo.co.il

ההערכה היא שמחיר הפתיחה הנמוך ועליית קרנה של יפו גרמו לביקושים למכרז להרקיע שחקים, וגם הובילו להגשת הצעות בסכומים נמוכים יחסית על ידי מחפשי מציאות, שאינם מעורים בשוק הנדל"ן המקומי. ואולם תוצאות המכרז משקפות היטב את מצב השוק כיום ביפו בכלל, ובאזור עג'מי בפרט. המאפיינים המיוחדים של שכונה זו - קרבה לים, בנייה נמוכה ורחובות צרים, יחד עם התפתחות האזור וכניסת אוכלוסייה חזקה בשנים האחרונות, הופכים אותה למבוקשת יותר, אבל העסקות בה מורכבות בהשוואה לאזורים אחרים.

לא מעט אירועים חריגים מאפיינים את מכרזי הנדל"ן ביפו, ובראשם התנגדות פעילה של תושבים מקומיים לרכישת נכסים, שמבחינתם שייכים להם מקדמת דנא, או הובטחו להם בדרך זו או אחרת. במקרים לא מעטים קיימות אף פלישות על גבי חלקים מהנכסים המוצעים למכירה, כאשר מודגש בתנאי המכרז כי על הזוכים בלבד מוטלת האחריות לפינויים. כך ראינו כיצד זוכה במגרש גילה לאחר הזכייה כי על המגרש שרכש יושבת משפחה מקומית, מהסוג שלא כדאי לריב עמה, שאינה מעוניינת לפנות את המקום, לנהל משא ומתן בעניין או לסייע לרוכש במימוש הנכס. רק לאחר ארבע שנות הידיינות בבית המשפט, זכה הרוכש לקבל את כספי הערבות שחולטו ממנו, בתוספת פיצוי מינורי.

גם סיורי הנכסים ביפו אינם עוברים באופן חלק, במקרים רבים. מבקרים שהגיעו לסיור מטעם חברות עמידר, חלמיש או רמ"י (רשות מקרקעי ישראל), מגלים לא פעם התגודדות מקומית המקבלת את פניהם, כאשר האינטראקציה בין הצדדים מתחילה בשאלות נימוסיות לבירור מהות העניין שיש להם ברכישת נכס שהמשפחה מגדירה כשלה, ממשיכה באיומים מרומזים ואף בוטים, ומסתיימת בהתנגדות פיזית לכניסה של "זרים" לביקור בנכס.

במכרזים שבהם קיים סיכון לעימותים, מוזמנים למקום כוחות משטרה עוד מראש, וככל שהאירוע מסלים, הכוחות מתוגברים באופן משמעותי. נוסף על כך, יש גם מחאה אזרחית משמעותית נגד מכירת נכסים ביפו לכל המרבה במחיר, בטענה שיש לאפשר למשפחות מקומיות ולאוכלוסיות חלשות מיפו קדימות ברכישת נכסים, ובמחירים מופחתים. גם כאן מובילה המחאה להפגנות בזמן סיורי מכרזים.

שכונת עג'מי ביפו
ניר קידר

מטבע הדברים, מבקר בנכס שפגש מבטים מזרי אימה, קללות, איומים ודחיפות, ולבסוף נדחק בשביל צר שיצרו שוטרי יס"מ בין השכנים הזועמים או מפגינים מצוידים ברמקולים, בתופים ובחצוצרות, מגיע למסקנה שמימוש הנכס, אם יזכה בו, עלול להתגלות כבעייתי, בלשון המעטה. לפיכך, תחושת חוסר ביטחון תוריד מיידית את רמת העניין של לקוחות פוטנציאלים ותפגע משמעותית בשווי הנכסים המוצעים למכירה.

פרסום מחיר המינימום מושך את מחיר המכירה כלפי מעלה

אם נשווה את ההתעניינות במכרז ברחוב בצרה ואת מחיר הזכייה בו לתוצאות מכרז שהתקיים לפני פחות משנה ופורסם ללא מחיר מינימום, ובו הוצעו למכירה שני מגרשים צמודים לאותו מגרש שנמכר במכרז האחרון, נראה תמונה שונה לחלוטין. באותו מכרז למגרש בשטח של 160 מ"ר הוגשו שלוש הצעות בלבד, והמגרש נמכר ב-669 אלף שקל - כ-19% מתחת להערכת השמאי, שהסתכמה ב-825 אלף שקל. ואילו במכרז למגרש השני, בשטח של 149 מ"ר, הוגשו ארבע הצעות, והוא נמכר ב-920 אלף שקל - כ–21% מעל להערכת השמאי, שהסתכמה ב-760 אלף שקל, וכ-64% מעל להצעה השנייה בגובהה, על סך 560 אלף שקל.

בדיעבד, על רקע המכרז האחרון, המחירים ששולמו עבור שני המגרשים, שנחשבו למוגזמים לפני שנה, נראים כיום נמוכים - והשאלה הגדול היא מה קרה בעג'מי, שמחירי הקרקע שם עלו במידה גדולה יותר מאשר בכלל המדינה, באותו זמן? יש לכך כמה תשובות: מתחמים ביפו עדיין עוברים שינוי תדמיתי חד במהלך תקופה קצרה, ונראה כי הפחד הישן מתפוגג וקהל המתעניינים גדל באחת. המחירים עדיין אינם גבוהים יחסית לתל אביב - ורבים רואים זאת. מגרשים קטנים לבניית יחידת דיור אחת או שתיים זוכים בשנה האחרונה לביקושים גבוהים המגיעים מלקוחות קצה, שרוצים לבנות את ביתם, ולא לצורכי יזמות - ולכן מחירם נוסק בהתאם.

ולבסוף, הערה כללית: במשך זמן רב נטען כי כשלא מפרסמים מחיר מינימום נמוך במכרזי רמ"י או במכרזים אחרים, הדבר מושך את מחיר המכירה כלפי מעלה. ואולם במקרה הזה, מחיר המינימום פורסם - והמגרש נמכר, בסופו של דבר, במחיר גבוה משמעותית מהערכת השמאי. ממצא זה מחזק דווקא את טענת הנגד, שלפיה בשוק חם, פרסום מחיר המינימום מושך את מחיר המכירה כלפי מעלה, או שאינו משנה עקרונית את נטיית השוק הטבעית.

הכותב הוא בעלים משותף בחברת שפר-צרויה נדל"ן, המתמחה בשיווק מגרשים ובניינים



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#