הפתרון למחירי הדיור: חזרה למדיניות הממשלתית משנות ה-90 - נדל"ן - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הפתרון למחירי הדיור: חזרה למדיניות הממשלתית משנות ה-90

בשנות ה-90 משרד השיכון יזם בנייה, וממשלת ישראל קיבלה על עצמה התחייבויות רכישה של עשרות אלפי דירות כדי להאיץ בקבלנים לבנות ולעמוד במשימה הלאומית

24תגובות

האם שכחנו שמחירי הדירות בישראל ירדו מסוף שנות ה-90 עד ל-2008? או שאולי אנחנו לא רוצים לזכור? אחרת, קשה להבין מדוע אנחנו רוצים להמציא פתרונות שמעולם לא עבדו.

מאחר ו"שכחנו", אנחנו לא מנתחים את תופעת הירידה ההיא, לא עוסקים בהיבטיה ומתעלמים מן האפשרות שהיא עשויה לספק לנו פתרונות לבלימת העלייה הנוכחית של מחירי הדירות. אז הרשו לי להזכיר לכולם את אחת הסיבות העיקריות לירידת המחירים עד 2008.

בשנות ה-90 קלטה ישראל כמיליון עולים מחבר המדינות ומאתיופיה. משרד השיכון יזם בנייה, וממשלת ישראל קיבלה על עצמה התחייבויות רכישה של עשרות אלפי דירות כדי להאיץ בקבלנים לבנות ולעמוד במשימה הלאומית. באמצע אותו עשור, נבנו בישראל במשך כמה שנים יותר מ-60 אלף דירות בשנה - הרבה מעבר לביקוש הרגיל. בתחילת שנות ה-2000 מצאה ישראל את עצמה עם אלפי דירות ריקות, שנבנו תחת התחייבות הממשלה לרכישה - וללא קונים. המציאות של עודף דירות בנויות הובילה לירידת מחירים, וכך נוצר עד 2008 מחסור לעומת הביקוש. כשנסגר העודף, נפתח המחול המטורף של התייקרות הדירות - והביא למשבר הדיור, שהוציא מאות אלפי ישראלים לרחובות ב-2011.

ממשלות ישראל דאז נכשלו בהבנת התהליכים ובאחריותן הציבורית לאזרחי המדינה, והמשיכו בהתנהגות ספקולטיבית מחפירה, תוך שהן מנצלות את המחסור כדי ליהנות ממחירי קרקע גבוהים ומשפע של מסים. הבנקים החרו החזיקו אחריהן, ושאבו את כספי הציבור במשכנתאות ענקיות. יזמי הבנייה ניצלו את הסחרור האינפלציוני של מחירי הקרקע, קנו קרקעות במחיר נתון, ושיווקו דירות שמחירן מגלם ערך קרקע גבוה בהרבה.

עולים חדשים מברית המועצות בשנות ה-90 יורדים ממטוס
משה מילנר / לע"מ

מה צריכה ממשלה אחראית לעשות במציאות שנוצרה כיום? היא יכולה, למשל, לפעול כמו שפעלה הממשלה בשנות ה-90. במהלך מבוקר ומוגבל בזמן, היא יכולה להתחייב לרכישת דירות, כך שבמשך כמה שנים ייבנו מדי שנה בסך הכל 70-60 אלף דירות ואף יותר (הביקוש השנתי הקשיח הוא רק לכ-50 אלף יחידות דיור), שחלקן הגדול יימכר על ידי הממשלה במחירים שמנטרלים את מחירי הקרקע הספקולטיביים, וחלקן העודף ישמש את הממשלה כדי לווסת את מחירי הדירות או לספק דיור בר־השגה לקבוצות באוכלוסייה שידן אינה משגת לרכוש דירה. מהלך כזה יביא בצורה מבוקרת לעודף דירות בנויות שיהיו בידי הממשלה, לבלימה של עליית המחירים ולשחזור של ירידת המחירים הקודמת, בצורה זהירה שלא תפגע בצמיחת המשק.

הממשלה כיום צריכה את האומץ והנחישות של אותן ממשלות, שנקטו אז צעדי חירום מתוך הבנת המציאות ותוך לקיחת אחריות. יחד עם מהלך כזה צריכה הממשלה להציף את השוק במלאי תכנוני של קרקעות זמינות (שניתן לבנותן ללא חסמים), בהתאמה לתכנון לאומי שמחזק את המוקדים העירוניים ואת הפריפריה, ולתת לשוק להפעיל את מנגנוני הביקוש וההיצע - ובכך להקטין משמעותית את מחירו של מרכיב הקרקע בעלות הדירה. זאת, בתנאי שתהיה חובת בנייה מיידית על רוכשי קרקעות מדינה.

במסגרת מהלך כזה צריכות הממשלה והרשויות המקומיות לקדם תהליכי התחדשות עירונית, תוך שדרוג משמעותי של התשתיות העירוניות ובהתאמה להעלאת הצפיפות העירונית. להתחדשות עירונית במרכזי הערים הוותיקות יש פוטנציאל משמעותי להוספת מלאי דירות גדולים, תוך אפשרות ליצירת סביבה אורבנית איכותית ותוך מניעת המשך הזחילה הפרברית של הערים על חשבון השטחים הפתוחים המקיפים אותן ועל חשבון איכות חיינו.

עם זאת, הצפת הקרקעות במרכז בלבד - עלולה להיות הרת אסון. המרכז יבלע כל מה שיוצע, תהליך התרוקנות הפריפריות יגבר, וכל עוד תימשך הצמיחה הדמוגרפית המרשימה בישראל, המחירים יחזרו וינסקו. לטווח הבינוני והארוך, רק שילוב הפריפריה במפת הביקושים הלאומית יביא לרגיעה בשוק הדירות. הממשלה חייבת לממש את המדיניות התכנונית הלאומית שהיא חתומה עליה. היא חייבת לפעול להעצמת הפריפריה על ידי השקעה מאסיבית בתשתיות, ובעיקר בתעסוקה ובחינוך. זהו תהליך של שנים, וככל שייעשה - יקטין את עוצמת הביקושים במרכז ויביא לוויסות המחירים. זאת, כמובן, מלבד השגת רווחים חברתיים וכלכליים לאומיים שאין להם שיעור.

הנה כי כן, במהלך תכנוני עם ראייה כוללת, המבוסס על ידיעת הנתונים ושילוב פתרונות שכבר נוסו והצליחו בעבר, תוך הפקת לקחים - יהיה ניתן להתמודד בהצלחה עם משבר הדיור, ובלבד שלא נמשיך לחפש בעקשנות את המטבע מתחת לפנס.

הכותב הוא חבר הנהלת עמותת 
האדריכלים הישראלית



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#