למה בתל אביב לוקח לבנות דירה זמן כפול מאשר בניו יורק - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
הפרשי שעות?

למה בתל אביב לוקח לבנות דירה זמן כפול מאשר בניו יורק

אייל רגב, נשיא חברת הנדל"ן הניו יורקית סטונהנג', שבנה פעם מגדלים בתל אביב, אומר שפחות מסובך לבנות בניו יורק מאשר בישראל ■ וזה לא רק בגלל הבירוקרטיה

2תגובות
האי מנהטן
בלומברג

מי שעוקב אחרי קדחת הבנייה הפוקדת עתה את ניו יורק לא יכול שלא להתרשם מהקצב המהיר בתפוח הגדול לעומת קצב הבנייה בישראל. אפשר לראות כאן מגדלים בני חמישים קומות הצומחים כאן במהירות הבזק של שנה וחצי בעוד בישראל משך זמן הבניה של מגדל דומה יכול להיות כפול ואף יותר.

ההסבר ששמעתי שוב ושוב במשך השנים הוא שהגישה כאן בניו יורק, ובארצות הברית בכלל, שזמן שווה כסף ולכן כל תהליך התכנון והבניה הופך להיות להרבה יותר יעיל והרבה יותר מהיר. ככל שיזמים יגמרו מהר יותר את העבודה כך הם יעשו יותר כסף. ככל שיתמהמהו הם יפסידו. בישראל, לעומת זאת, לא בוער לרשויות, ליזמים, לקבלנים וגם לעובדים.

לאייל רגב, נשיא חברת סטונהנג' - שבבעלותה 24 בניני מגורים להשכרה בעיר, יש פרספקטיבה שיכולה להסביר את העניין. רגב היה מנכ"ל קבוצת חבס בין השנים 2004-2010 ובין השאר בנה את מגדלי המגורים יו תל אביב ורוטשילד אחת. לימים גויס רגב על ידי עופר ירדני שהקים כאן בניו יורק את סטונהנג' שמנהלת נכסים בסך של יותר משלושה מיליארד דולר. רגב נמצא בתפקיד כנשיא סטונהנג' כבר חמש שנים. לחברה יש למעלה מ-250 עובדים.

רגב מאשר שזמן הבנייה בישראל הוא כפול מאשר בארצות הברית. הוא מספר שאת המגדל רוטשילד אחת שיש בו 32 קומות מעל האדמה ושש קומות מתחת לאדמה, לקח לבנות במשך שלוש שנים וחצי. בניו יורק מגדל דומה היה נבנה בחצי מהזמן. יחד עם זאת, הוא לא מסכים עם הרושם שיזמים בישראל עובדים באיטיות. יזמים תמיד רוצים לסיים את הפרויקט אותו התחילו כמה שיותר מהר וזה לא משנה אם זה בניו יורק או בישראל.

אתר בנייה בתל אביב

אז מה הסיבות לבנייה המהירה בניו יורק לעומת, למשל, תל אביב?

"ראשית", אומר רגב, "הבירוקרטיה בישראל בתחום הרישוי והתכנון היא הרבה יותר מורכבת ואיטית. כאן בניו יורק תהליך האישור מול הרשויות מהיר יותר. זה לא שאין כאן בירוקרטיה. אם תדברו עם יזמים כאן הם יספרו לכם על הקשיים לקבל אישורים ועל כך שככל שחולפות השנים, הבירוקרטיה הולכת ומסתעפת. ובכל זאת, הבירוקרטיה בישראל איטית יותר וכדי לקבל אישור לבניה של מגדל רגיל יכול לקחת לפחות שנתיים בעוד כאן בניו יורק המדובר בשנה אחת בלבד. אני יודע שבישראל מדברים הרבה על קיצור ההליכים הבירוקרטיים אבל בפועל אין חדשות גדולות בעניין".

יש סיבה נוספת שמסייעת לדיירים כאן בארצות הברית לקבל את הדירה שרכשו מהר יותר. "זה נובע לא רק משום שזמן הבניה קצר יותר אלא גם משום שעל פי החוקים כאן אתה צריך להכין תשקיף שבו הבניין מתוכנן לחלוטין ורק לאחר קבלת האישורים אתה יכול להתחיל למכור דירות. בישראל אתה קונה דירה הרבה פעמים מרגע שהקבלן או היזם רכש את האדמה. אגב, כאן היזם לא יכול להשתמש בכסף שקיבל מהרוכשים לבניה. התוצאה היא שבישראל זה לא יוצא דופן שתקנה דירה ותקבל אותה 3-5 שנים לאחר מכן. כאן זה נדיר מאד לקבל דירה אחרי כל כך הרבה זמן. כאן זה ייקח שנה-שנתיים, מקסימום שלוש".

"בהליך הרישוי יש אלמנט נוסף שמאיץ את העבודה- לאדריכל בארצות הברית יש סמכות לעשות ולקבל היתר באופן עצמאי בעיקר כשהמדובר בפרויקטים קטנים. הרשויות סומכות על האדריכל שיכין את התכניות, יבדוק אותן ושיהיו לפי החוק והתקנות. אם התוכניות יחרגו מהמותר, הוא והיזם יסתבכו באופן רציני והם עלולים לאבד את הרישיון שלהם. כך שאדריכלים ייזהרו מאד לפעול בניגוד לחוק ולתקנות".

סיבה שנייה, לדברי רגב,  שגורמת להאטת תהליך הבניה בישראל היא שיטות הבנייה השונות מאד בין ישראל לבין ארצות הברית. "חומרי הבנייה בארצות הברית מאפשרים בנייה הרבה יותר מהירה. מרבים להשתמש כאן בפלדה ובעץ שניתן לבנות עמם במהירות גדולה יותר. בישראל עובדים הרבה עם בטון ובטון צריך להתייבש. וכך יוצא שאתה בונה בארץ קומה בשבוע. בארצות הברית, לעומת זאת אתה בונה הרבה מפלדה. הכל מתוכנן מראש ונבנה במפעל, מובל במשאית, מועלה במנוף, מחברים את לוחות הפלדה בברגים או מלחימים ועוברים לקומה הבאה. אתה יכול לבנות קומה ביום אחד. את האמפייר סטייט בילדינג בנו ב-14 חודשים כי הוא נבנה מפלדה.

בנייה מבטון חזקה יותר מבניית עץ. אולי טוב לבנות לאט יותר אבל גם חזק יותר.

פרויקט בנייה בניו יורק
ODA Architecture

רגב: "האמת היא שלא צריך בנייה כל כך חזקה כמו בארץ. כל ארצות הברית בנויה מעץ וזה עובד מעולה. העץ יותר קל, והוא מבודד מצוין. בנייה מעץ בישראל הייתה יכולה להיות יעילה יותר משום שישראל מדינה חמה והעץ מבודד טוב יותר. באופן כללי, קל יותר לעבוד עם עץ. אם אתה צריך, למשל, להוסיף שקע חשמלי בעץ או לשנות משהו אחר, זה עובד מהר מאד. בישראל כל שינוי זה סיפור ארוך ומורכב יותר משום שאתה עובד עם בטון ואבן. קח למשל את עניין הרצפה. הנחת הרצפות בישראל לוקחת הרבה יותר זמן מאשר בארצות הברית שבה הרצפה עשויה בדרך כלל מעץ. הנחה של רצפת עץ בארצות הברית היא זולה הרבה יותר. בתוך יום או יומיים, או אפילו שלושה ימים, אתה יכול להניח רצפה מעץ בדירה. בישראל לוקח שבוע ימים ואולי אפילו שבועיים להניח אריחים. הבעיה היא שבישראל העץ הוא לא בנמצא ויקר לייבא אותו. מי שרוצה לבנות בית עץ בישראל יגלה שזה סיפור יקר".

החלק השלישי שמאט את קצב העבודה בישראל הוא הגימור. "בארצות הברית מקבל הדייר קופסה ריקה והוא יכול לעשות עם זה מה שהוא רוצה אחרי שקיבל את הדירה. בישראל לעומת זאת, אתה יכול לפני מסירת הדירה לשנות את המפרט של הדירה ואפילו להזיז קירות. למי שקנה דירה בישראל תמורת כמה מאות אלפי דולרים יש אפשרויות גדולות יותר של בחירה, שינוי מפרט, וגם שינוי מבנה הדירה מאשר לאדם שקנה דירה בניו יורק תמורת מיליון דולר ויותר. בארצות הברית זה באמת יוצא דופן שיש לך אפשרות לשנות מפרט. בארץ קבלנים גובים על כך כסף וזה מקור הכנסה נוסף לקבלן אבל זה עולה במאמצי ניהול  גבוהים, בזמן בנייה ובעיכובים במסירת הדירה". 

לסיכום, כדי לקצר את משך הבנייה בישראל צריך לשנות את "התרבות" של תחום התכנון והבנייה בישראל ולהתחיל להשתמש בחומרי בנייה מהירים יותר כמו בארצות הברית. הבעיה, בישראל החומרים הללו יקרים מדי ועד שלא תמצא דרך להוזיל אותם, נשאר תקועים עם הבטון. בנוסף, לשנות את "תרבות" התכנון והבניה בארץ, זה כבר סיפור באמת לא פשוט.

הכתבה פורסמה בבלוג "חיים בניו יורק"



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#