מתנגדים ללא תועלת: ועדות התכנון מקבלות רק 5% מהתנגדויות השכנים - נדל"ן - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מתנגדים ללא תועלת: ועדות התכנון מקבלות רק 5% מהתנגדויות השכנים

מחקר חדש מגלה כי כשיזמים מגישים התנגדויות לתוכניות בנייה, 15% מהן מתקבלות, ואילו כשרשויות מקומיות מגישות - 40% מתקבלות ■ המסקנה: הליך ההתנגדויות רחוק מלשרת את טובת הציבור

6תגובות

יום אחד אנו חוזרים הביתה ומגלים בחוץ שלט שכותרתו: "הודעה בענייני תכנון ובנייה", שמבשר על תוכנית בנייה עתידית הקרובה למקום מגורינו. לעתים מדובר במבנה ציבור חדש, כמו בית ספר שצלצוליו יחרישו אוזניים, בפרויקט תמ"א 38, שיכסה באבק את העצים בגינה, או במגדל גבוה, שיצל על מרפסת הקפה האהובה. לעתים מדובר בתוכניות גדולות יותר לשכונות חדשות, שעלולות לגרום לעומס תחבורתי רב, ולעתים, הריסת עסק או דירה במסגרת תוכנית פינוי־בינוי, שנכפית על תושבי בלוק מגורים או שכונה. השכנים ממהרים להגיש התנגדויות לתוכנית, כדי שוועדת התכנון והבנייה המקומית תשמע את קולם בעניין.

מטרת השיטה היא שההחלטה התכנונית הסופית תאזן בין צורכי כלל הציבור לבין צורכי הציבור באזור התוכנית, שעלול להיפגע ממנה, ובין צורכי היזם - ובצורה כזו יוגשם גם מהלך דמוקרטי, שבו השלטון קשוב לאזרח ומתחשב בו. האם זה באמת קורה בפועל? ממחקר שנערך באחרונה עולה כי התשובה לכך שלילית.

פרויקט הולילנד
דניאל בר און

הוועדות לתכנון ובנייה בישראל, שירשו את השיטה מתקופת המנדט הבריטי, מזמינות את האזרחים להגיש התנגדות לתוכנית שמתגלגלת כמה שנים קודם לכן במחלקות התכנון בעיריות ובוועדות המחוזיות. האם להתנגדויות תושבים יש בכלל סיכוי? האדריכלית ד"ר טליה מרגלית והסוציולוגית ד"ר אדריאנה קמפ מאוניברסיטת תל אביב עורכות בשנים האחרונות מחקר שמנסה לאפיין את תרבות התכנון המקומית דרך מוסד ההתנגדויות.

בשלב הראשון, שכבר הושלם, הן בדקו את כל התוכניות שלהן הוגשו התנגדויות במדגם כלל ארצי של שמונה ערים: תל אביב, חולון, פתח תקוה, אשקלון, שפרעם, לוד, נצרת, קרית מוצקין ובאר שבע, בין 2010 ל-2013. הן בחנו כמה התנגדויות הוגשו לוועדות בערים אלה, ומה היתה תגובת הרשויות להתנגדות. השתיים מסבירות כי שנים אלה נדגמו כדי לבחון את השפעת המחאה החברתית ב-2011 על מאפייני ההתנגדויות, ההחלטות והתשובות. בשלב הנוכחי, הן בוחנות ומשוות את האינטראקציות והשיח שנוצר בין מתנגדים לבין ועדות תכנון במקרי בוחן ממוקדים.

מקור: ד"ר טליה מרגלית וד"ר אדריאנה קמפ, אוניברסיטת תל אביב
התנגדויות של גופי ציבור ויזמים
מתקבלות יותר משל תושבים
התפלגות ההתנגדויות לתוכניות בוועדות תכנון
ובנייה, לפי זהות המתנגדים
בפריפריה הוועדות מנמקות הרבה
פחות את התשובות להתנגדויות
התפלגות ההתנגדויות לתוכניות, לפי העיר שלה
שייכת התוכנית
ההתנגדות לתוכנית התקבלה מספר התוכניות שהוגשו לוועדה
ההתנגדות נדחתה מספר התוכניות שעליהן הוגשו התנגדויות
ההתנגדות התקבלה בחלקה מספר הנימוקים שניתנו לתשובות על התנגדויות
גופים ממשלתיים
יזמים
עמותות
בעלי נכסים
שכנים ותושבים
חברות ובעלי
נכסים גדולים
0% 25% 50% 75% 100%
גופי תכנון
עירוניים
תל אביב
לוד
באר שבע
שפרעם
143
47
1,579
42
7
159
10
27
60
9
41
250

תוצאות המחקר מרתקות. לדברי מרגלית, המחקר מוכיח כי גם ההליך היחיד שמשתף במידת מה את הציבור - הליך ההתנגדויות - "הוא לא באמת דמוקרטי ורחוק מלהיות מספק". הן גילו שפחות מ-5% מההתנגדויות של שכנים, תושבים או אנשים פרטיים מתקבלות, לעומת 15% מההתנגדויות שמגישים יזמים, ו-40% מההתנגדויות של נציגי רשויות.

מרגלית מדגישה כי אף שיש התנגדויות שהתקבלו, כמעט ואין תוכניות שנדחו במלואן או שונו מהותית עקב התנגדויות, כפי שנתקלנו באחרונה בתוכנית חוף פלמחים, ומדובר בסעיפים בודדים מהתוכנית שנדחים, כמו למשל, הרחבת דרך או הפחתה של מספר קומות. הבעיות עמוקות יותר מהשלילה הכמעט גורפת של ההתנגדויות. החוקרות גילו פערים רבים ברמת הפירוט ונימוק ההחלטות מול מתנגדים ערבים לעומת יהודים, עניים לעומת עשירים, אזרחים פרטיים לעומת יזמים או מהנדסי ערים, וגם פערים במודעות של האזרחים לכלי ההתנגדויות.

כך למשל, בבאר שבע רק ל-4% מהתוכניות שהופקדו הוגשו התנגדויות, לעומת 32% מהתוכניות בתל אביב. במגזר הערבי שיעורי ההתנגדויות נמוכים יותר. בנצרת, למשל, הוגשו התנגדויות רק לשמונה תוכניות מתוך 100 שהוגשו, כשלכל תוכנית הוגשה רק התנגדות אחת. בתל אביב, לעומת זאת, לכמה תוכניות הגישו עשרות ואף מאות אזרחים התנגדויות. במקביל, הוועדות המחוזיות בגוש דן ובערי המרכז מקדישות מאמץ רב יותר לנימוק החלטותיהן מול המתנגדים מהוועדות בפריפריה. כך, בנצרת ניתן נימוק אחד בלבד בממוצע לתוכנית, באשקלון שלושה נימוקים בלבד, ואילו בתל אביב 33 נימוקים בממוצע לתוכנית.

המאמץ של הוועדות להסביר את עצמן לאוכלוסיות חזקות מקבל ביטויים נוספים. לפי המחקר, מתנגדים מהמעמד הגבוה יזכו ל-11.6 נימוקים בממוצע בתשובה לכל התנגדות, לעומת 4.7 נימוקים בלבד לבני המעמד הנמוך. מתנגדים יהודים לתוכניות יזכו לשמונה נימוקים בממוצע לכל התנגדות, בעוד מתנגדים ערבים זוכים לארבעה נימוקים בלבד.

מקור: ד"ר טליה מרגלית וד"ר אדריאנה קמפ, אוניברסיטת תל אביב
המתנגדים לתוכנית הם ממעמד גבוה?
הוועדה נותנת הרבה יותר נימוקים
התפלגות ההתנגדויות לתוכניות בוועדות תכנון
ובנייה, לפי מעמדם הכלכלי של המתנגדים
המתנגדים הם ערבים?
הוועדות מקבלות פחות טענות
מספר ממוצע של נימוקים בתשובה
לכל התנגדות, לפי מגזר
מספר ממוצע של התנגדויות לכל תוכנית בוועדות
מספר ממוצע של נימוקים לכל התנגדות
מעמד
נמוך
מתנגדים
ערבים
מעמד
בינוני
מתכננים
ערבים
מעמד
בינוני־גבוה
מתנגדים
יהודים
מעמד
גבוה
מתכננים
יהודים
11.6
8.2
6.6
29.0
5.2 5.4 4.7
2.7
4.2 4
8.1
5

לפינוי 160 דירות בבאר שבע הוגשו רק שלוש התנגדויות

אם נבחן לעומק תוכנית בבאר שבע מול תוכנית דומה בתל אביב, למשל, נגלה מסקנות מעניינות. לתוכנית בבאר שבע, שעסקה בפינוי 160 יחידות דיור לטובת בניית 1,174 יחידות דיור חדשות, הוגשו שלוש התנגדויות בלבד. תגובת הוועדה להתנגדויות אלה היתה מצומצמת. למשל, את אחת ההתנגדויות הגישה נינט חיון, שבמסגרת התוכנית המספרה שלה צפויה להיהרס והיא תיאלץ לנדוד למקום אחר. הוועדה דחתה את התנגדותה תוך שימוש בנימוק אחד בלבד: "התוכנית נועדה להביא לשינוי והתחדשות עירונית של שכונה ד', שהם צורך חיוני ביותר עבורה, ובאיזון האינטרסים הכולל בין צורכיה לבין המספרה. אין מקום לדחיית התוכנית בשל התנגדות זו, ולכל היותר תהיה המתנגדת זכאית לפיצוי", נדחתה בקצרה התנגדותה של חיון, שייצגה את עצמה ללא עורך דין. את שני המתנגדים הנוספים הדפה הוועדה בשלושה נימוקים בלבד.

ואילו בתל אביב, במסגרת תוכנית פינוי-בינוי במתחם טאגור ברמת אביב, מתוכננות להיהרס 60 יחידות דיור לטובת בנייה של 125 יחידות דיור חדשות (מספר שצמח לבסוף ל–144). שמונה התנגדויות הוגשו לתוכנית, בהן התנגדויות מצד תושבים ובעלי דירות, חברת אשדר - היזמית שמקדמת אותו, מהנדס העיר והתנועה להתחדשות ושימור רמת אביב ב'. להתנגדות היזמית השיבה הוועדה בארבעה נימוקים, למהנדס העיר בשבעה נימוקים, ואילו לבעלי הדירות ניתן מספר נימוקים משתנה, החל בארבעה ועד 24 נימוקים שניתנו לבעלי דירות שמתגוררים בשטח הסמוך לתוכנית, שהתפרשו על פני שלושה עמודים, בניגוד לנימוק שהוענק לחיון בבאר שבע, שהצטמצם לפסקה אחת בלבד. הוועדה בתל אביב, בניגוד לזו שבבאר שבע, ירדה לרזולוציות מפורטות ועסקה בנושאים כמו הצללה, רוחות, גודל דירות, מספר חניות, שטחי ציבור ואופי השכונה.

מרגלית נזהרת מלהאשים את ועדות התכנון בגזענות או בזלזול באזרחים. "אני חושבת שמי שמאתגר את המערכת יותר, המערכת מתגוננת מפניו יותר - וברור שזה קשור לפערים סוציו־אקונומיים", היא אומרת. "המחקר מזהה בבירור שככל שמתקרבים לאזור המרכז, השיח בין המערכת למתנגדים משתנה. בפריפריה התושבים משתמשים יותר בהתנגדויות נכסיות - כלומר, מתנגדים לפגיעה ברמה אישית, בדירה או בחנות שלהם. במרכז, לעומת זאת, התושבים ישתמשו בכלים מורכבים ובאמירות רחבות יותר, גם אם בסופו של דבר הם באים מאותם חששות. הם יטענו שהתוכנית פוגעת בשכונה, ישתמשו בטיעונים תחבורתיים, סביבתיים, חברתיים ואקלימיים, ויידעו גם לתקוף את תהליכי התכנון ופרשנויות החוק".

"בעקבות המחאה ב-2011 יש דיון רחב יותר על דיור ושטחי ציבור"

עו"ד ענת בירן, שמייצגת מתנגדים לתוכניות בנייה, מצטרפת לדעתה של מרגלית. "הוועדות באזור המרכז מודעות לכך שגורמים חזקים עם כוח כלכלי ינקטו בכל האפשרויות שיש להם, ולכן הנימוקים של הוועדות צריכים להיות מדויקים, כדי שיוכלו לעמוד בבית המשפט. הם יודעים מי הקהל שלהם, הם לוקחים אותם ברצינות וטורחים לנמק", היא אומרת. לדבריה, לדיונים מגיעים אנשים שלא מכירים את "כללי המשחק", כלשונה. "כשמגיע מישהו חסר הבנה, וההתנגדות שלו סתמית, נוסח 'אני אקבל אסטמה מהבנייה' או 'המגדל מסתיר לי את השמש', אז יתייחסו אליו אחרת".

מרגלית וקמפ מגלות במחקר גם כי יותר ממחצית מנימוקי התשובות להתנגדויות הם "הצדקות מומחיות" - למשל, ש"המתכננים מבינים היטב את הנושא", או שהוועדה "חקרה ובדקה לעומק", שהתהליך היה חוקי, או שהתוכנית תואמת לתוכניות קודמות ולכוונות תכנון כוללניות. גם כאן, לדבריהן, יש הבדלים ביחס למגזרים שונים, והשימוש בסוג זה של טענות גבוה בכ-10% בתשובות לאוכלוסייה ערבית לעומת יהודית.

החוקרות מסבירות כי "רק המחצית הנותרת של הנימוקים היא קונקרטית ומסתמכת על שיקולים סביבתיים, היסטוריים, כלכליים, אסתטיים או חברתיים, וגם בנושא זה יש הבדלים באופן שבו עונות הוועדות למגזרים שונים". שינוי חיובי הן מזהות בעקבות המחאה החברתית. "השיח זז לכיוון חברתי יותר. יש דיון רחב יותר על דיור ושטחי ציבור, שעד המחאה נותב רק לדיון בעניני סביבה ותשתיות", הן אומרות, ומוסיפות כי רואים יותר התנגדויות והתקוממויות מקומיות שמתרחשות במקביל: "ההתרחשות התכנונית מתנהלת מעבר להליכים הפורמליים. הוועדות עדיין מתנהלות באדנות רבה, אבל ככל שגוברת הפעילות בשטח, אולי יתחילו להתייחס אליה".

מנגד, המצב עלול להחמיר בעקבות התיקון לחוק התכנון והבנייה, שמעניק יותר סמכויות לוועדות המקומיות. לדעת מרגלית, "התיקון לחוק מקצר את התהליך, אבל לוועדות המקומיות יש יותר אינטרסים ישירים בפיתוח מאשר לוועדות המחוזיות - מה שמסכן את הדמוקרטיות של התכנון". לדבריה, כדי להיות באמת דמוקרטית, מערכת התכנון "צריכה למצוא דרך פחות מבדילה להתייחסות לקבוצות שונות. המשמעות אינה רק מילולית, משום שהאופן שבו המערכת מנמקת את החלטותיה, משפיע בסופו של דבר על התכנון עצמו, שגם הוא שונה בין אזורים שונים, וגם בין אזורים אמידים ועניים בתוך הערים". לדבריה, ההתייחסות השונה לאזרחים לא תשתנה אם הליך התכנון לא ישתנה. "המערכת עצמה מאוד קשורה לתוכניות שקודמו, וזה נובע מכך ששלב ההתנגדויות מאוחר מאוד", היא אומרת. "גם אם המערכת לא אהבה את התוכנית מלכתחילה, היא נקשרת אליה ומגוננת על הזמן הציבורי הרב שהושקע בה עד לזמן ההפקדה וההתנגדויות".

בעידן של משבר דיור, התנהלות הרשויות רק מחריפה. הלך הרוחות של השנים האחרונות בממשלה מדגיש את הצורך בתוספת יחידות דיור למלאי התכנוני, בהקמת ועדות לתכנון ולבנייה שקשובות פחות לציבור - הווד"ל והוותמ"ל - ובראייה כללית של המתנגדים כגורם סרבן ומפריע שיש לעוקפו. מובן שהתייחסות כזו רק מפחיתה את המטרות של מוסד ההתנגדויות, ולעתים דומה כי במוסדות המדינה, במקום להרחיב את הליכי ההתנגדות להליכי שיתוף ציבור בדומה למדינות המערב, יש גורמים שהיו שמחים שכל הליך ההתנגדויות לא היה קיים כלל.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#