מחפשים דירה? תרשמו לעצמכם: מתווך לא תמיד זכאי לדמי תיווך - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מחפשים דירה? תרשמו לעצמכם: מתווך לא תמיד זכאי לדמי תיווך

כפי שמציין העליון, בעסקה פשוטה, שבה הפגיש המתווך בין הצדדים ועקב כך נכרת ביניהם חוזה, קל להראות כי המתווך היה הגורם היעיל בהתקשרות ■ השאלה עולה לדיון כשקיים פער מסוים בין פעולות התיווך לבין ההסכם

6תגובות

סעיף 14 לחוק המתווכים מסדיר את הדרישות המחייבות לכך שמתווך נדל"ן יהיה זכאי לדמי תיווך בעסקת מקרקעין. בקצרה, הדרישות הן רישיון בתוקף, חתימה של מזמין השירות על הזמנה בכתב לביצוע תיווך במקרקעין, והעובדה שהמתווך הוא הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים.

בעוד שתי הדרישות הראשונות הן טכניות במהותן וניתנות לבירור מהיר וקל, הדרישה השלישית היא מבחן איכותי הנתון לפרשנות העובדות והנסיבות. מרבית המחלוקות בין מתווכים למזמיני השירות ממוקדות בסוגיית היות המתווך הגורם היעיל.

חלון סוכנות תיווך נדל"ן
תומר אפלבאום

באחרונה נדרש בית המשפט העליון לסוגיה, בערעור על החלטת בית המשפט המחוזי, שקבע כי המתווך לא היה הגורם היעיל בעסקה - ולפיכך אינו זכאי לדמי תיווך. המתווך עירער לעליון, אבל גם משם לא באה ישועתו, ובית המשפט דחה את הערעור.

בפסיקתו קבע העליון כי בחינת הגורם היעיל אינה רק עובדתית - כלומר, הוא היה זה שהכיר בין הצדדים - אלא על המתווך להראות כי פעולותיו הן אלה שהביאו לכריתת ההסכם. למעשה, העליון קובע כי עצם החיבור בין הצדדים בעסקה אינו די, ועל המתווך להיות אקטיבי בהוצאת העסקה לפועל.

כפי שמציין העליון, בעסקה פשוטה, שבה הפגיש המתווך בין הצדדים ועקב כך נכרת ביניהם חוזה, קל להראות כי המתווך היה הגורם היעיל בהתקשרות. השאלה עולה לדיון כשקיים פער מסוים בין פעולות התיווך לבין ההסכם. פער כזה יכול לנבוע מכמה מקורות, כמו פער בזהות הצדדים לעסקה, פער בזמנים בין פעולות המתווך לכריתת ההסכם, פער בתוכן מהותי של העסקה, או מעורבות צדדים נוספים בעסקה.

הפסיקה מונה רשימת שיקולים שעשויים להשפיע על ההכרעה בדבר זהותו של הגורם היעיל בתיווך, כמו מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לחוזה הסופי; הקירבה בין תנאי התשלום בהצעה המקורית לגיבוש הסופי של החוזה; חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד לסיום העסקה; מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך; קיומו של גורם נוסף שסייע לצדדים ומידת מעורבותו; תשלום דמי תיווך על ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם; וזהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן, כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית.

בעניין ספציפי זה, שנדון בעליון, המתווך הביא לידיעת הקונה את דבר קיומו של הנכס, שהיה בהליכי כינוס, ודאג להפגישו עם הבעלים. פעולה זו הביאה להצעתו של הקונה לשתי עסקות חלופיות: הבראת החברה, ולחילופין רכישת הנכס. בפועל, הצעת ההבראה לא התממשה, ולימים ביקשו המנהל המיוחד וכונס הנכסים להוציא לפועל את הצעת רכש הנכס החלופית. בנסיבות אלה נקבע כי אין לראות במתווך גורם יעיל, עקב אופיו של התיווך וזהות הצדדים לתיווך. נקבע כי המתווך לא תיווך בין הקונה לכונס הנכסים, אלא בין הקונה לבעלים, בשרשור של החברה האם, וכי כונס הנכסים לא היה אחד הצדדים לתיווך.

לכן, יש לבחון את היות המתווך הגורם היעיל בכמה היבטים שונים, כמו הצדדים לעסקה, תוכן העסקה והזמן, ועל פיהם להמשיך ולבחון אם המתווך היה אכן הגורם היעיל. במקום שאכן כך, הרי שתיווך טוב, מוצלח ויעיל שווה דמי תיווך ראויים למזמין התיווך. אחרת, המתווך אינו זכאי לדמי תיווך.

הכותב הוא שותף מייסד במשרד עוה"ד נדלר אלישר ושות', העוסק במשפט מסחרי-אזרחי



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#