נטילת המשכנתאות החדשות הגיעה לשיא של 65 מיליארד שקל ב-2015 - נדל"ן - TheMarker

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

נטילת המשכנתאות החדשות הגיעה לשיא של 65 מיליארד שקל ב-2015

לפי נתוני בנק ישראל, סך המשכנתאות החדשות טיפס ב-25% לעומת 2014 ■ בדצמבר לבדו נטלו משקי הבית משכנתאות ב-5.6 מיליארד שקל ■ המשכנתא הממוצעת ב-2015 ירדה לעומת השנה הקודמת לכ-578 אלף שקל

תגובות

סך המשכנתאות החדשות שנטלו משקי הבית בישראל הסתכם בדצמבר 2015 בכ–5.63 מיליארד שקל, עלייה של כ–8% לעומת נובמבר 2015 — כך עולה מנתונים שפירסם אתמול בנק ישראל.

היקף נטילת משכנתאות חדשות בבנקים ב–2015 הגיע לשיא של כל הזמנים — כ–65 מיליארד שקל, עלייה של כ-25% לעומת 2014. בכך מתקרב סך המשכנתאות במשק לאזור ה–300 מיליארד שקל — והרף צפוי לעלות בחודשים הקרובים. ב–2015 גובה המשכנתא הממוצע היה כ-578 אלף שקל לעומת כ-600 אלף שקל ב-2014. הנתונים מתיישבים עם עליית חלקם של הזוגות הצעירים בקרב רוכשי דירות על חשבון הרוכשים להשקעה, והעלייה ברכישת הדירות בפרויקטים המוזלים יותר בפריפריה.

יריד דיור בגני התערוכה
ניר קידר

ענף המשכנתאות מהווה ברומטר מרכזי למתרחש בענף המגורים, וישנם לא מעט גורמים המשפיעים עליו הן בטווח הקצר והן בטווח הבינוני־ארוך, כשלא כולם פועלים באותם הכיוונים — בהם ריבית בנק ישראל, היקף מעורבות ואפקטיביות ביישום של מדיניות ממשלה (הסכמי גג, מכרזים של מחיר למשתכן, זמינות עובדים), זמינות ומחיר של אשראי בנקאי, כמות הקרקעות שישוחררו והיקף התחלות בנייה שיבוצעו, שיעורי מיסוי שחלים על רכישת דירות, שיעור האבטלה השורר במשק, גובה השכר, מספר העולים החדשים הצפוי, ביקושים ממגזרים שונים והאטרקטיביות של השקעות אלטרנטיביות.

2015 היתה המשך ישיר של התנודתיות הגבוהה שאיפיינה את שוק המשכנתאות ב–2014, והיקפי נטילת משכנתאות ב–2015 מצביעים על כך שלמרות המהלכים שמנסה לקדם שר האוצר, משה כחלון, בחודשים האחרונים להוזלת הדירות ולטיפול ביוקר המחיה, בעיקר באזורי הפריפריה — ענף הדיור לא נרגע. גם ב–2015, שבה בוצעו עסקות למכירת כ–120 אלף דירות, מחירי הדירות המשיכו לעלות בכ–8% ריאלית. זאת לצד העובדה כי לפי נתוני בנק ישראל, במהלך 2015 לא חלו שינויים דרמטיים בשיעור ההוצאה של משקי הבית למגורים. שיעור ההחזר החודשי של המשכנתאות בכ–70% ממשקי הבית מהווים עד כ–40% מההכנסה החודשית שלהם לעומת שיעור של כ–30% לפני 5 שנים, כלומר תוספת של כ–10%, בעוד שהשכר של משקי הבית לא עלה באותו שיעור.

גם בבחינה ארוכת טווח המגמה דומה: בין 2005 ל–2015 רשם מדד מחירי הדירות עלייה ריאלית של כ–153% לעומת עלייה של כ–143.4% בתמ"ג (תוצר מקומי גולמי) — לעומת עלייה בשכר במשק שעלה בשנים הללו בכ–105%.

האפקטיביות של מחיר למשתכן תתברר השנה

הקדמת העלאת מס רכישה בסוף יוני 2015 הביאה לגידול ניכר ברכישת דירות על ידי משקיעים, שהסתכמה ברבעון השני של השנה בכ–12 אלף דירות — כשליש מסך הדירות שנמכרו באותו רבעון. הדבר בא לידי ביטוי בכך שביוני 2015 נרשם שיא חודשי של נטילת משכנתאות — כ–7 מיליארד שקל.

הפרויקט העיקרי של כחלון שבעזרתו הוא מקווה להביא לירידת המחירים בעיקר באזורי פריפריה הם מכרזים בשיטת מחיר למשתכן. מדובר במכרזי הקרקע שמוציאים לפועל משרד האוצר, משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל שבמסגרתם רוכשי הדירות יהיו זכאים לקבל מהקבלנים הנחה של 120 אלף שקל ליחידת דיור — הנחה של עד 80% משווי הקרקע ולא יותר מ–120 אלף שקל ליחידות דיור. זאת בזמן שהקבלנים מחויבים למפרט שקבע משרד השיכון.

במכרזים מסוג זה זוכים המציעים שמתחייבים להציע לרוכשי הדירות את המחיר הנמוך ביותר למ"ר. אוכלוסיית הזכאים להשתתף במכרזים הללו הם זוגות נשואים ורווקים מעל גיל 35 שאין להם דירה  — כ–40% מהאוכלוסייה במשק, לעומת כ–60% המוגדרים משפרי דיור.

רוב המכרזים הפתוחים של רשות מקרקעי ישראל מתבצעים במסגרת מחיר למשתכן. מדובר בשיווק של כ–70 אלף דירות עד סוף 2016 בטבריה, כרמיאל, עפולה, פרדס חנה, ראש העין, יהוד, קרית גת, נתיבות, באר שבע ומקומות נוספים בעיקר באזורי הפריפריה.
לאחרונה נסגרו מכרזים בעפולה, לוד וקרית מוצקין, שבהן הוצעו הנחות של כ–30% לעומת מחיר השוק של דירות דומות באזור. ככל שהציבור יאמין יותר ביישומו האפקטיבי של הפרויקט, סיכוייו להצליח ולהוריד את מחירי הדירות יגדלו — לצד טיפול בהיעדר כמות עובדים זמינים הנדרשת, ביורוקרטיה כבדה וחסמים נוספים.

בינתיים, בפתיחת 2016, שוק המשכנתאות נמצא במצב של חוסר איזון ובלבול ועולים לא מעט סימני שאלה. המרכזי שבהם נוגע ביכולתה של המדינה להכפיל את קצב הבנייה, שהוא כיום כ–55 אלף דירות, ולהדביק את הפער המצטבר של כ–110 אלף דירות. כמו כן, השנה יתברר אם אכן קיים ביקוש כה גדול למגורים בפריפריה או שחלק לא מבוטל מרוכשי הדירות באזורים הללו ישכירו אותם וישכרו דירות במרכז — ובכך יזניקו את המחירים. בנוסף, לא ברור אם מבצעי מחיר למשתכן יצליחו להשפיע על המחירים המוצעים לדירות דומות במכרזים שאינם ייעודיים.

הריבית הנמוכה מתדלקת את השוק

העלייה בהיקף נטילת משכנתאות ב–2015 נובעת לא מעט משיעור הריבית שנשאר ברמות שפל היסטוריות. בינתיים לנגידת בנק ישראל, ד"ר קרנית פלוג, אין תוכניות להעלות את הריבית — לפחות לא בתקופה הקרובה — החלטה המתדלקת את הביקושים לדירות למגורים.

בינתיים, בחודשים האחרונים חלה ירידה חדה במספר חודשי היצע — אומדן של מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה בסוף החודש יימכרו — זאת בהנחה שקצב מכירתן בחודשים אלה יהיה זהה לקצב המכירה שנרשם באותו חודש. המספר מחושב כיחס שבין מספר הדירות שנותרו למכירה בסוף חודש לבין מספר הדירות שנמכרו באותו חודש. נתוני הלמ"ס מצביעים על לחץ לעליית מחירי דירות — הבא לידי ביטוי במספר חודשי ההיצע הנמוך בערים השונות: 6.9 חודשים בתל אביב, 6.7 בחיפה, 8.1 בצפון, 9 בדרום ו–12.7 בירושלים.

השנתיים האחרונות היו סוערות למדי בשוק המשכנתאות. זה התחיל עם תוכנית של שר האוצר הקודם, יאיר לפיד, בתחילת 2014 של הטלת מע"מ 0% על רכישת דירות חדשות מקבלנים — מה שגרם לרוכשים פוטנציאליים לשבת על הגדר כמה חודשים בציפייה כי התוכנית תיכנס לתוקף וכי הדבר יוביל לירידה במחירי הדירות.

ואולם בשל הקדמת הבחירות למארס 2015, תוכנית זו לא קרמה עור וגידים, והרוכשים הרבים שהמתינו למהלכי הממשלה חזרו לרכוש דירות, בזמן שהמחירים ממילא טיפסו לאזורים גבוהים יותר מאלה שהיו ערב ההכרזה של לפיד על התוכנית. כשלפיד הצהיר על מע"מ 0% במארס 2014 חלה ירידה מכ–4,000 דירות שנמכרו בכל חודש ל–1,700–2,400 באפריל־אוגוסט 2014. לקראת סוף 2014 עלה מספרן לכ–2,300 לחודש, ומתחילת 2015 ועד יוני 2015 הגיע לכ–3,100 עסקות בדירות חדשות.

עם כניסתו של כחלון לתפקיד שר האוצר, ולאחר שחרת על דגלו את הטיפול באשראי הצרכני בבנקים ובהורדת מחירים בשוק הנדל"ן, הוא העלה את מס רכישה למשקיעים המעוניינים לקנות דירה להשקעה מ–5% ל–8% עבור דירות שמחירן עד 4.8 מיליון שקל, וכן מ–8% ל–10% עבור דירות שמחירן גבוה מ–4.8 מיליון שקל. מהלך זה היה אמור לגרום להורדת ביקושים לדירות יד שנייה ויותר, ובכך לגרום לירידת מחירים בשוק כולו.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#