מחיר למשתכן לא יגדיל את היצע הדירות - אך יעלה ביוקר למשפרי הדיור - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מחיר למשתכן לא יגדיל את היצע הדירות - אך יעלה ביוקר למשפרי הדיור

התוכנית הממשלתית תצמצם את האפשרות לבנות דירות למשפרי דיור, שכן כמחצית מהקרקעות לבנייה ייועדו לזוגות צעירים בלבד 2017

29תגובות

נתונים סטטיסטיים שונים בתחום הדיור שפורסמו בשבועות האחרונים, אמורים להדליק נורית אדומה בפני מקבלי ההחלטות בתחום. השבוע הדהים מדד מחירי הדירות, כשנרשמה בו עלייה של 0.8% בספטמבר-אוקטובר.

העלייה עצמה אינה יוצאת דופן יחסית לעליות שלהן התרגלנו בשנים האחרונות, אבל רבים קיוו שסילוקם של המשקיעים מהשוק בסוף יוני ימתן את העליות. בפועל, מאז ההחלטה להעלות את מס הרכישה למשקיעים, מחירי הדירות עלו ב-1%. מי שהעלו את המחירים בפועל הם הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור - ולא המשקיעים.

איליה מניקוב

מהנתון הזה עולות כמה סוגיות. ראשית, מה יהיה על שוק השכירות, אם המשקיעים יחליטו שעקב המיסוי הגבוה לא כדאי להם להיכנס לשוק הדירות? עליית מחירי השכירות רחוקה מלהדביק את קצב עליית מחירי הדירות. מאז תחילת 2010 עלה מדד מחירי הדירות ב-50%, בעוד שמדד מחירי השכירות עלה ב-17%. חלק מההסבר לתופעה נעוץ בריבוי המשקיעים בשוק, שהגדילו את היצע הדירות להשכרה - ובכך הם ממתנים את העליות. ואולם מה יקרה אם המשקיעים ידירו רגליהם מהשוק?

הסוגיה השנייה קשורה להיצע הדירות. על פי הפרסום בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, היצע הדירות החדשות הלא־מכורות הגיע באוקטובר ל-26,340 אלף (ראו תרשים בעמ' 47). אמנם מדובר ברמה גבוהה יחסית של היצע, אבל גם כזו שהשוק אינו מצליח לפרוץ זה כשנה וחצי. ההיצע בשוק מדשדש בין 26 אלף ל-28 אלף דירות בממוצע. ירידה של כ-30% שנרשמה ברכישת דירות חדשות בחודשים האחרונים, עקב תקנות המיסוי על משקיעים, צפויה להגדיל שוב את ההיצע בתחילת 2016, אבל לא במידה שתביא לירידות מחירים.

רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן
אוראל כהן
מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בשנים האחרונות נרשמו שתי קפיצות בהיצע הדירות החדשות - שתיהן בגלל מחדלים ממשלתיים. הקפיצה הראשונה בהיצע נרשמה ב-2011, כש"מחאת האוהלים" הקטינה ב-50% את רכישת הדירות החדשות ברבעון השלישי של השנה, יחסית לרבעון המקביל ב-2010 - מה שתרם ישירות לזינוק של 50% בהיצע הדירות החדשות למכירה, מ–15 ל-22 אלף. הקפיצה השנייה נרשמה בעקבות יוזמת מע"מ 0% של שר האוצר הקודם, יאיר לפיד. לאחר פרסום היוזמה, נרשמה ירידה של כ–40% במספר הדירות החדשות שנרכשו - מה שהזניק את היצע הדירות בכ-30%, לרמה שבה אנו מצויים כיום.

בשני המקרים, היצע הדירות גדל לא משום שהביקוש קטן, אלא מכיוון שלתקופה של כמה חודשים נוצר מצב של "ביקושים כבושים", עקב הציפייה לפעילות ממשלתית בעקבות המחאה החברתית ולמימוש תוכנית מע"מ 0%. על רקע זה, העצירה במכירות היתה מלאכותית, והציפיות לירידות מחירים נדונו לכישלון. הקבלנים המתינו עם מלאי הדירות הגדול, שגדל כאמור בעשרות אחוזים, והציבור התנפל על הדירות מרגע שהבין שמהמחאה ומהתוכנית של לפיד לא ייצא דבר.

כתוצאה מכך, וגם כתוצאה מפעילות מוגברת של קבלנים, מלאי הדירות נותר ברמתו הגבוהה גם ב-2015, אף שהשנה הנוכחית תירשם, ככל הנראה, כשנת שיא ברכישת דירות חדשות, בעיקר בזכות מחציתה הראשונה. ואולם אחת הבעיות היא שגם בחודשים האחרונים איבחן הכלכלן הראשי במשרד האוצר סימנים ליצירת ביקושים כבושים מצד זוגות צעירים, כתוצאה מציפייה למימוש מבצעי מחיר למשתכן.

גורם שני לעליית היצע הדירות הוא הגידול בהתחלות הבנייה מצד היזמים. מ-2007–2008, שבהן נרשמו כ-30 אלף התחלות בנייה בשנה, נרשם זינוק של כ-50%, לרמות של כ-45 אלף התחלות בנייה בשנה ויותר (ראו תרשים בשער האחורי). ואולם עדיין קל לראות בגרף התחלות הבנייה כי מאז 2011 הרמה של התחלות הבנייה נותרה דומה למדי.

הרווחיות ליזמים טמונה בעיקר בבנייה על קרקעות פרטיות

אחד המדדים שמרמזים על היצע הדירות לעתיד הקרוב הוא הנפקת היתרי בנייה. מדובר למעשה בהליך הסופי של ועדות התכנון והבנייה לפני תחילת הבנייה מצד היזמים. לפני 20 שנה הוצאו 11–14 אלף היתרי בנייה בשנה. בעשור הקודם, מספרם נפל עד לשפל של פחות מ-8,000 היתרים ב-2004, ובהדרגה עלה עד לרמה של כ-11,200 היתרים ב-2011 (ראו תרשים).

ואולם למרות השנים הפוריות מצד היזמים, והביקושים הגדולים שנרשמו בשנים האחרונות, מספר היתרי הבנייה מאז 2012 התייצב על רמה שבין 10 ל-11 אלף היתרים בשנה. עניין זה יכול להיות מוסבר בחסמי תשתיות ובביורוקרטיה של ועדות - אבל גם בוויסות של יזמים, שאינם ממהרים לצאת לשוק עם פרויקטים חדשים, לאור המצב הנזיל ולאור הצטברות המלאי.

ומדוע מספר התחלות הבנייה לא עלה? כי בשורה התחתונה, שבאה לידי ביטוי בהיצע הדירות, נראה כי לא צריך יותר דירות - והיזמים מרגישים שהרמה הנוכחית של התחלות הבנייה מספיקה. על רקע היצע הדירות למכירה, שמצטרף לכך שאין גידול בהתחלות הבנייה וגם לא במספר היתרי הבנייה לדירות חדשות, ניתן להעריך כי לפחות בעתיד הקרוב לא צפוי כל שינוי משמעותי בשוק.

מנגד, הממשלה החליטה על מימוש תוכנית מחיר למשתכן, שבמסגרתה כל המכרזים הממשלתיים בשנתיים הקרובות, מלבד מכרז אחד בראשון לציון, מיועדים רק לקהל של זוגות צעירים, הרוכשים את דירתם הראשונה. נוצרה פה תופעה מרתקת, שמחלקת את שוק הקרקעות בישראל לשניים: קרקעות מדינה (של רשות מקרקעי ישראל - רמ"י), שייועדו לבניית דירות עבור זכאי המבצע בלבד, וקרקעות פרטיות, שייועדו לכלל השוק.

בממשלה מתחייבים לשווק קרקעות ל-70 אלף יחידות דיור עד לסוף 2016, אבל מה שחשוב לציבור הרחב זה לא קצב שיווק הקרקעות - אלא קצב שיווק הדירות, וזה יהיה נמוך בהרבה מהמספרים שעליהם מדברת הממשלה. כאמור, כל התחלות הבנייה מסתכמות ב-40–50 אלף דירות בשנה, ועם כל הכבוד למחיר למשתכן, עיקר הרווחיות טמון בבנייה הפרטית - ולכן יזמים לא יהיו מוכנים לוותר עליה.

מעבר לכך, יזמים ואנשי ממשלה טוענים כי כוח העבודה המוגבל בענף הבנייה מגביל מאוד את היכולת להגדיל את היקפי הבנייה החדשה. לכן, גם אם ישווקו קרקעות ל-70 אלף דירות, התחלות הבנייה במסגרת מחיר למשתכן לא יעלו על אלה הנוכחיות שמבוצעות בקרקעות מדינה, המגיעות לכמחצית מכלל הבנייה (20–25 אלף יחידות דיור בשנה) - וגם הן לא יגיעו למספר הזה לפני 2017–2018.

ואולם כפועל יוצא של חלוקת הקרקעות בין הקהלים השונים, ייווצר מצב מרתק של תחרות פוחתת והולכת בין פרויקטים שיוקמו על קרקעות פרטיות לבין פרויקטים שיוקמו על קרקעות מדינה. "נוצר כאן מצב של חומה סינית בין שני סוגי הפרויקטים - ולא רק בגלל הגבלת מכירת הדירות על קרקעות מדינה רק למשפרי דיור", אמר אבישי בן חיים, מנכ"ל חברת רוטשטיין. "ההגבלה הזאת מלווה באיסור למכור את הדירות האלה למשך חמש שנים - כך שמיד אחרי המכירה שלהן הן יישארו מחוץ לשוק, ובמקרה הטוב, הדירות הראשונות במחיר למשתכן ייצאו לשוק החופשי בעוד שמונה שנים מהיום".

רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר שיווק נדל"ן, מוסיף כי "גם לפני המכרזים של מחיר למשתכן היצע הדירות לא הספיק כדי לספק את הביקושים מצד משפרי הדיור. עכשיו המדינה הקטינה עוד יותר את ההיצע, והיא מספקת למשפרי הדיור פירורים. מעבר לעובדה שזאת אפליה, המדינה בעצם מנסה לפתור משבר אחד על ידי יצירת משבר חדש, או החמרה משמעותית של משבר קיים בשוק משפרי הדיור".

לדברי בן חיים, "עלול להיווצר מצב שבו בעלי קרקעות פרטיים יבינו שהיצע הקרקעות למשפרי דיור קטן מאוד, והם יעלו את מחירי הקרקע - מה שעלול להביא לעלייה משמעותית של מחירי הדירות בשוק הזה".

לא מעט יזמים כבר התחילו להכשיר את הקרקע למצב שאותו מתארים בן חיים וכהן. בכמה מקומות, שבהם יש פרויקטים שמיועדים להשתתף במבצעי מחיר למשתכן בסמיכות לפרויקטים רגילים, מתכוננים יזמים להבליט את ההבדלים התכנוניים בין שני סוגי הפרויקטים, באמצעות פערים משמעותיים בשטחי דירות בעלות מספר דומה של חדרים, בגימורי בנייה, בסטנדרטים יוקרתיים יותר - וגם במחירים גבוהים יותר בדירות הרגילות, שאינן במחיר למשתכן.

יזמים מצביעים על מצב שבו הרווחיות הטמונה במחיר למשתכן נמוכה במיוחד. בוועידת "עיר הנדל"ן" שערך מרכז הבנייה הישראלי לפני כשבועיים, דובר על רווח בשיעור של 8%–9% בדירות שיימכרו במחיר למשתכן, בעוד שבפרויקטים רגילים דרישות הרווח של הבנקים המלווים הן לרווח מינימלי של 15%. מצב זה יחייב את היזמים להשתמש בפרויקטים רגילים ככלי לוויסות הרווחיות הנמוכה - ואחד האמצעים לכך הוא העלאת מחירי הדירות.

"צריכה להיות חשיבה כוללת שתציע סל פתרונות לכל המגזרים, החל מזוגות צעירים, דרך המשקיעים ועד משפרי הדיור", אמר כהן. "משבר הדיור לא מסתיים רק בזוגות הצעירים. גם מחירי דירות 5 חדרים ופנטהאוזים זינקו בשנים האחרונות. נוסף על כך, במקום לעודד זוג צעיר לרכוש דירת 3 חדרים, ואז להתקדם לדירה גדולה יותר על פי צרכיו, המדינה אומרת לזוגות הצעירים 'תרכשו דירה כמה שיותר גדולה, כי אחר כך, אם תרצו לשדרג אותה, תשלמו על כך מחיר גבוה".

ואולם בעלי דירות גדולות או פנטהאוזים אינם נכללים כנראה בשיקולי הדיור הממשלתיים. "כשעוצבה תוכנית מחיר למשתכן, הועלתה הפגיעה במשפרי הדיור כתרחיש אפשרי - אבל מדובר בציבור לחיץ פחות ופגיע פחות מהזוגות הצעירים", אמר גורם ממשלתי שמעורה בתחום.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#