הנוסחה להצלחת מחיר למשתכן: 
רווח סביר ליזם

המכרז בחריש, לדוגמה, על פי מחיר התקרה, לא הותיר רווח יזמי סביר - ולכן די ברור מדוע אף חברה לא רצתה לגשת אליו

חנן מור
שתפו בפייסבוק
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה

לפני שלושה ימים נתבשרנו על הצלחה באחד המכרזים הבולטים של מחיר למשתכן באזור המרכז - מכרז לבניית יותר מ-1,000 יחידות דיור מוזלות ב-14 מגרשים בראשון לציון, במחירים שמתחילים ב-813 אלף שקל לדירות בשטח של 80 מ"ר.

מהאותיות הקטנות של תוצאות המכרז אפשר היה ללמוד שאמנם מספר רב של הצעות הוגשו, אך רובן ככולן התמקדו במגרשים מסוימים הנמצאים במיקום אטרקטיבי, בעוד שלמגרשים נוספים המאפשרים בנייה של מאות יחידות דיור, לא הוגשו כלל הצעות. הדבר מעיד על כך שיזמים הגיעו למסקנה שהרווחיות במגרשים האלה נמוכה מאוד והסיכון גדול.

בנייה ביישוב חרישצילום: אייל טואג

לעומת המספר הרב של הצעות שהוגשו למכרז בראשון לציון, הרי שלמכרזים במצפה רמון ובערד לא הוגשה ולו הצעה אחת מצד יזמים. גם למכרז מחיר למשתכן שנערך בחריש בשבוע שעבר לא הוגשה אף הצעה, ואילו למכרז שנערך בראש העין ניגשה רק חברה אחת. זוהי עדות נוספת לרמת הסיכון הגבוהה עבור היזמים.

מכרזי מחיר למשתכן עובדים בצורה שבה מחיר הקרקע נקבע מראש וההתמחרות בין היזמים היא על המחיר הסופי שבו הם יציעו את דירותיהם, כאשר ההצעה הטובה ביותר (הזולה ביותר) עבור הדיירים היא שתזכה במכרז. מכרזים אלה נערכו כבר בכמה מקומות, כמו לוד, קרית מוצקין ועפולה, והצליחו להוריד דה־פקטו את המחיר הסופי לדייר בהשוואה למחירים באותו אזור. עם זאת, חשוב לזכור כי מדובר בינתיים בהצלחה זמנית של שיווק הקרקע. בסופו של דבר, הצלחת התוכנית תימדד ביכולת היזמים לאכלס את הדירות שהם בונים - וזה כבר סיפור אחר.

הדמיה של פרויקט דיור למשתכן צילום: רון אלון

המכרז בחריש, לדוגמה, על פי מחיר התקרה, לא הותיר רווח יזמי סביר - ולכן די ברור מדוע אף חברה לא רצתה לגשת אליו. מה שפגע בעיקר ברווחיות של הפרויקט היו עלויות הפיתוח הגבוהות במיוחד. עלויות הפיתוח במכרז שנערך בראשון לציון היו נמוכות במחצית בהשוואה להוצאות הפיתוח שנדרשו בחריש.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

כיזם הבונה מאות יחידות דיור בחריש, אני עומד בכל יום בפני העניין העצום שהעיר מייצרת והביקושים הגוברים לדירות. מנגד, ביקושים אלה פוגשים היצע מספק של דירות, היות וכוחות השוק בתוך העיר יוצרים תחרות בריאה על לב הרוכשים, כך שקשה למצוא בה דירות במחיר של יותר ממיליון שקל. האטרקטיביות של המחירים מייתרת את הצורך במכרזים כמו אותו מכרז שנכשל בחריש.

חשוב לי להדגיש שאני תומך במכרזי מחיר למשתכן. זאת שיטה טובה, המסייעת הן בהגדלת ההיצע והן בתרומה לקיבוע מחיר הוגן לדיירים. ואולם התוצאות המעורבות עד כה של המכרזים מרמזות כי יש לערוך תהליך של הפקת לקחים. לדעתי, יש לערוך מכרזים אלה בצורה מושכלת, היכן שיש כשל שוק או היווצרות בועה בשוק. כוחות השוק חכמים יותר מקובעי המדיניות או מהיזמים, והם מכתיבים את המחירים. עליית המחירים בשנים האחרונות נבעה אך ורק מהיצע נמוך והיעדר בנייה, ולכן אם תתרחב הבנייה ברחבי המדינה, המחירים יירדו בהתאם.

מכרזי מחיר למשתכן מצליחים היכן שמאפשרים את הרווח הסביר ליזם - כלומר, במקומות שבהם המחירים זינקו בצורה מעוותת. לכן, מכרזים אלה הצליחו בחלק מהמקומות, ואני מעריך שהם אף יביאו לתוצאה המיוחלת של הורדת מחירים באותם אזורים. הנוסחה להצלחת מכרזים כאלה היא פשוטה: רווח סביר ליזם - כזה שאינו מסכן אותו - הוא 15%–20% מהמחיר הכולל. לכן, היכן שניתן להשיג רווח כזה, אנו רואים הרבה קופצים על הפרויקט (לרבות חברות מובילות), והיכן שאין רווח כזה - המכרז עתיד להיכשל או להעמיד את היזמים בפני סיכון כלכלי.

כיעד ממלכתי נוסף, הייתי ממליץ לנצל את מכרזי מחיר למשתכן לטובת חיזוק הפריפריה. זהו יעד מדיני חשוב מאין כמותו. פריפריה שתמשוך אליה קהל צעיר, תחייב את הממשלה בבניית תשתיות מתאימות - וגם תביא, בסופו של דבר, לירידת מחירים בבועת הנדל"ן שבאזור המרכז, ובעיקר בגוש דן.

הכותב הוא יזם נדל"ן ויו"ר קבוצת חנן מור

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker