המלכוד של מבצעי מחיר למשתכן: 
איך למכור בזול ולא ליצור שיכוני עוני - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

המלכוד של מבצעי מחיר למשתכן: 
איך למכור בזול ולא ליצור שיכוני עוני

מכירה מוקדמת מובטחת של כל הדירות, רווח קבלני נמוך וקהל רוכשים לא אמיד - כל אלה מעלים חשש כי מיזמי מחיר למשתכן ייבנו באיכות נמוכה ■ משרד השיכון נערך למנוע מצב כזה - בעיקר באמצעות הקשחת הפיקוח והטלת סנקציות כספיות

13תגובות

בשבוע שעבר הכינו אנשי משרד הבינוי והשיכון הפתעה לאורחים של "עיר הנדל"ן" - הכנס השנתי שאירגן מרכז הבנייה הישראלי באילת. בלב מתחם המלונות שבו נערך הכנס, הוצב קרוון שהובא לעיר הדרומית על גבי משאית סמיטריילר - והוצג כ"דירה לדוגמה" בפרויקט מחיר למשתכן.

מי שביקר בדירה לדוגמה, יכול היה להתרשם מדוגמאות הריצוף העשוי מגרניט פורצלן, מאביזרי המקלחת הכוללים אינטרפוץ (מנגנון הפעלה פנימי לברז האמבטיה, המצוי מאחורי הקיר ומווסת את זרימת המים ואת הטמפרטורה שלהם) עם מוט אנכי או ברזים בציפוי כרום־ניקל, וכן מתריס הגלילה החשמלי בחדר המגורים, מהזיגוג כפול בחלונות ומעוד אלמנטים שהוצגו כחלק מהדירה.

דודו בכר

אמנם ה"דירה לדוגמה" שהוצגה כללה רק סלון קטן מידות עם מטבח וחדר רחצה, אבל המטרה המרכזית של הצגת הדירה היתה להמחיש לקהל המבקרים בכנס, שכלל נציגים ממגזרים שונים של ענף הנדל"ן, ובהם קבלנים, אדריכלים, בנקאים ובכירי שלטון מקומי, כי הדירה המוצעת במחיר למשתכן היא מוצר איכותי. זאת, על רקע חששות גוברים והולכים, בעיקר בקרב ראשי הרשויות המקומיות, מכך שמתחמי הדירות המוזלות, שיימכרו במסגרת הגרלות רק לרוכשי דירה ראשונה שהם זכאי משרד השיכון, יאופיינו בבנייה באיכות ירודה, בחוסר השקעה בשטחים המשותפים, כמו לובי ומעליות או גינה וחצר, ובעבודה של קבלנים קטנים ולא מוכרים, שמידת איתנותם הפיננסית אינה ברורה.

לכיוון של הוזלת בנייה דוחפת גם העובדה שרווחיותם של הפרויקטים שייבנו במסלול זה אמורה להיות נמוכה משמעותית מהרווחיות של פרויקטי מגורים שישווקו בשוק החופשי. יחד עם האוכלוסייה הפחות אמידה, שאמורה להיות קהל היעד של פרויקטים אלה, החשש הוא שמתחמי מחיר למשתכן, המוצגים כיום כהבטחה, יהפכו בעתיד למשכנות עוני. מבקרי התוכנית משתמשים בהקשר זה בביטוי "סלאמס" - ביטוי המוציא את העוסקים בתחום במשרד השיכון מכליהם.

ביטוי פרקטי לחששות האלה נותן המכרז שצפוי להיחתם בימים הקרובים בראשון לציון, לבניית 1,212 דירות במחיר למשתכן. שם, לאחר מאבק עיקש שניהל בעניין ראש העיר, דב צור, הסכימו לבסוף במשרד האוצר וברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לכך שאת כל תוספת הדירות שתאשר העירייה בעתיד כ"הקלת שבס" (הגדלה של עד 20% במספר הדירות) - כלומר, כ-250 דירות נוספות במקרה של ראשון לציון - יוכלו הקבלנים הזוכים למכור במחיר שוק לכלל הציבור, ובכלל זה משפרי דיור ומשקיעים.

זאת לא שכונת פאר עיקרי המפרט הטכני לדירות בפרויקט מחיר למשתכן*
בניין ודירה
• מספר חדרי הרחצה והשירותים בדירה בהתאם למספר החדרים
• לובי בכניסה לבניין בשטח של 14-10 מ"ר, לפי מספר הדירות
• הכנה למערכת מיזוג אוויר מיני־מרכזית, כולל תשתיות וניקוז
• מרפסת שירות בשטח מינימלי של 2.5 מ"ר בכל דירה
חדר רחצה
ושירותים
• הכנה לתנור
חימום חשמלי
• שקע מוגן מים
• ריצוף מונע
החלקה, במידות
של עד 30X60
ס"מ
ריצוף וחיפוי
קירות
• ריצוף גרניט
פורצלן, טרצו או
שיש, במידות של
עד 60X60 ס"מ
• לבחירה 2 סוגי
ריצוף לפחות ו 3-
גוונים מכל סוג
חשמל ותקשורת
• חיבור תלת־פאזי 3X25 אמפר
• לוח חשמל ותקשורת דירתי עם שטח פנוי
בגודל של 6 מודולים לפחות
• נקודת טלוויזיה, תקשורת וטלפון בכל חדר
• התקן קוצב זמן )טיימר( לדוד שמש
מטבח
• כיור בהתקנה
שטוחה
• גוף הארון ומדפים
מעץ סנדוויץ'
• יחידת מגירות
ברוחב 60 ס"מ
לפחות
• ציפוי חיצוני
לבחירה מתוך
5 גוונים לפחות
• משטח עבודה
משיש או מאבן
קוורץ
חלונות
• חלונות אלומיניום עם זיגוג כפול
• תריסים בכל חדרי השינה והמגורים
• בחדר המגורים תריס גלילה חשמלי
ומנגנון פתיחה ידני
*תרשים הדירה נועד להמחשה בלבד מקור: משרד הבינוי והשיכון

הסיבה לדרישתו של צור הובהרה על ידו בראיון שהעניק לפני כמה שבועות ל-TheMarker: "במחיר למשתכן נוצר מצב שבו ראשי ערים לא יכולים להבטיח את איכות השטח הציבורי, גם בבניין וגם בסביבתו", אמר. "כשאני מסתובב בראשון לציון כיום, אני יכול לדעת בדיוק איזה בניין נבנה במבצעי מחיר למשתכן של שנות ה-90 - הבניין אינו מטופח, ואיכות הבנייה שלו לא טובה. אנחנו לא רוצים ליצור אצלנו סלאמס. לכן, ביקשנו שחלק מהדירות יימכרו בשוק החופשי. זה יחייב את הקבלן להשקיע הרבה יותר בחזות הבניין ובשטח הציבורי - ואם ייעתרו לבקשה שלנו, אני בטוח שהאיכות תהיה אחרת".

בקרב יזמים שאמורים לבנות את הפרויקטים האלה, קיימת הסכמה עם גישתו של צור. כמעט כולם משוכנעים שהתעקשות המדינה לשווק את כלל 100% הדירות כדירות מוזלות לזכאים, היא טעות - בין השאר מהסיבות שציין צור. ההערכות הן שציבור חסרי הדירה יעוט על הנכסים, שיוצעו לו לעתים ברמת מחיר של 300 ו-400 אלף שקל מתחת למחיר השוק. ברור שבמצב כזה, המוטיבציה של יזם להשקיע באיכות הבנייה והגימור אינה גבוהה.

"ברור שהסטנדרט של הבניין יהיה נמוך מאוד. לא ישקיעו בלובי ובמעליות או בדברים סטנדרטיים אחרים", אמר אלי אביסרור, מנכ"ל חברת הבנייה אביסרור ויו"ר ארגון קבלני באר שבע והנגב. "אבל גם ההצעה של צור אינה מספקת. שיווק של 'דירות השבס' בלבד במחיר שוק לא יספיק. למה שמישהו ישלם מחיר שוק על דירה בפרויקט שכל רוכשי הדירות בו הם זכאים, עם מפרט בנייה סטנדרטי? יחס של פחות מ-20% דירות במחירי שוק מול יותר מ-80% דירות לזכאים לא ישנה הרבה מבחינת יכולת היזם להשקיע בפרויקט. בשביל זה צריך היה יחס של 40%-60% או לפחות 30%-70% לטובת הזכאים".

נוסף על כך, הביע אביסרור חשש לגבי טיבם של כמה מהיזמים המשתתפים במכרזי מחיר למשתכן, ולגבי טיב התחשיבים שביצעו לגבי הביצוע. "אני, למשל, החלטתי לא להתמודד במכרזים", אמר. "רמת הרווח נמוכה מאוד, ולמעשה, אם רוצים לבצע את הפרויקטים בצורה רצינית לפי המפרט של משרד השיכון, לא אמור להישאר רווח בכלל. אני קורא לעמיתי לבדוק היטב את היכולת שלהם להיכנס למכרזים האלה - ולמשרד השיכון אני מציע להפנות את המכרזים לשמאי חיצוני, שיקבע אם ניתן לבנות דירות במפרט המבוקש עם מחיר המקסימום שנקבע במכרזים".

"המפרט של משרד השיכון מצוין"

אף שהתחושה היא כי גישתו של אביסרור היא הרווחת יותר בקרב יזמים, יש גם מי שסבורים אחרת, ובהם כמובן קבלנים שבעצמם זכו במכרזי מחיר למשתכן עד כה. לדברי גד גרשון, סמנכ"ל הייזום של חברת שפיר מגורים, שזכתה במכרז לבניית 256 יחידות דיור בראש העין, "השאלה החשובה היא מיהו היזם ומיהו הקבלן. אם הקבלן גרוע, אז הוא יבנה גרוע גם את הפרויקטים הרגילים שלו, לא רק את אלה של מחיר למשתכן".

לדברי גרשון, "חברות גדולות ורציניות לא יעשו צחוק מעצמן, ולא יסתבכו בעשרות תביעות דיירים. דיירים שזוכים בהגרלה עלולים גם לבטל את העסקה, ובמקרים שבהם אין מספיק זכאים שרוצים לרכוש את הדירות, כעבור שנה הקבלן רשאי למכור אותן למשפרי דיור. קבלן שיבנה גרוע, לוקח סיכון שלא יוכל למכור את הדירות".

האם המפרט שפירסם משרד השיכון יכול למנוע מפרויקטים כאלה להיבנות ברמה נמוכה?

גרשון: "המפרט של משרד השיכון מצוין, ויש לי תחושה שהמשרד יתגמש כדי לא לתת ליזמים קטנים ליפול. לאף אחד אין אינטרס שהמכרזים האלה לא יצליחו — להפך, זה קריטי מבחינת הממשלה שהמכרזים ייצרו דירות".

הדאגה הכרוכה במניעת התרחישים השליליים, שלפיהם יביאו מכרזי מחיר למשתכן להיווצרות של שיכונים לא אטרקטיביים, מוטלת כיום כולה על משרד השיכון. במשרד נערכים כיום לביצוע בקרה קפדנית על ידם על קיום המפרט הנדרש במסגרת המכרז, וכן על איכות הבנייה. לדברי מנכ"ל המשרד, אשל ארמוני, "בכל הבניינים של מחיר למשתכן המפרט נחשב לאיכותי. המטבח, החרסינות, הסניטציה. חייבנו 'דאבל גלייזינג' (זיגוג כפול בחלונות; נ"ב) מתוך הכרה שבמשך תקופה הדירה תהיה בלב אתר בנייה. זה לא דבר שאתה רואה בכל מקום, גם לא בדירות שנמכרות במחירי שוק לכלל הציבור. מה שבכל זאת מטריד אותנו ומחייב השקעה, זה נושא הפיקוח. אנחנו נצטרך לבדוק את הפרויקטים הנבנים בקפידה, ולוודא שהקבלנים יעמדו בו".

לדברי ארמוני, בימים אלה צפוי המשרד לבחור חברת בקרה לקיום המפרט הנדרש, לאחר שבמכרז שפורסם בנושא הוגשו שתי הצעות. "כל היתר בנייה יצטרך לעבור אישורים של חברת הבקרה, ולאחר תחילת הבנייה הם ימשיכו לפקח על כל פרויקט ופרויקט", אמר ארמוני. "כמו כן, אנו רוצים לקחת חברה נוספת שתפקח לא רק על המפרט, אלא על איכות הבנייה עצמה, שתהיה ברמה גבוהה".

ראש אגף השיווק במשרד השיכון, בני דרייפוס, הוסיף כי אחת הדרכים שבהן המדינה תוודא כי לקבלנים תהיה מוטיבציה לעמוד בהתחייבויותיהם, היא באמצעות ערבויות שיוחזקו על ידה עד לסיום הליך הבנייה לשביעות רצונה. "אנחנו מחזיקים ערבויות של מיליוני שקלים לפרויקט, על פי חישוב של 80 שקל למ"ר בנוי, ומשחררים אותן בהתאם להתקדמות הפרויקט", אמר דרייפוס. "את ה–20% האחרונים אנחנו מחזיקים עד שחברת הפיקוח מנפיקה אישור סופי כי הפרויקט נבנה בסטנדרטים הנדרשים".

יש חששות לגבי קבלנים קטנים רבים, חלקם אלמוניים, שזוכים במכרזים.

ארמוני: "ההתרשמות שלנו מהקבלנים שזכו עד כה במכרזים טובה, ואנחנו שמחים שמחיר למשתכן נותן הזדמנות לקבלנים בסדר גודל בינוני וקטן לקחת חלק ולזכות במכרזי הרשות. בסופו של דבר, כל אחד מהם הוא קבלן מוכר, רשום בספר הקבלנים ועונה על כל הדרישות".

ובכל זאת, נעתרתם לדרישתו של ראש העיר ראשון לציון למכור חלק מהדירות במחיר שוק כדי להבטיח איכות.

ארמוני: "המוטיבציה הראשונה היא ליצור עסקה אטרקטיבית לקבלנים. אין ספק שבאופן כזה יהיה גם מפרט אחר, כי באותו בניין יהיו מחירים גבוהים יותר. האם כתוצאה מכך הקבלן ישקיע בלובי מפואר? לא בטוח. סביר יותר להניח שבאותן דירות שיימכרו במחירי שוק, המפרט יהיה משודרג. הקבלן יוכל, למשל, לבנות דירת פנטהאוז גדולה ומשודרגת.

"מעבר לכך", הוסיף ארמוני, "גינות וגימורים מבחוץ אלה הם דברים שהרשות המקומית תצטרך לקבוע. הרשויות יצטרכו להיות מעורבות. אנחנו מצפים שהן יעשו זאת, ולא רוצים שייווצרו סלאמס. הסכמי הפיתוח עם היזמים קשורים גם בהסכמי הגג שנחתמו, וחלקם מיטיבים מאוד עם הרשויות".

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם