תל אביב מתכוננת למבול של היתרי בנייה במרכז העיר - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

תל אביב מתכוננת למבול של היתרי בנייה במרכז העיר

החלטת ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, שהתקבלה השבוע, מאשרת כי בשניים מהרבעים המרכזיים של העיר תתאפשר בנייה של עוד 6,000 דירות חדשות

29תגובות

השבוע פורסמה החלטתה של ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה בנוגע לעררים שהוגשו בוועדה המחוזית תל אביב נגד התוכניות להתחדשות עירונית של הרבעים 3 ו–4 בתל אביב. חשיבותה של החלטה זו נובעת מכמה סיבות. ראשית, היא מסמנת את השלב האחרון במסכת התכנון, ומכאן נסללת הדרך לביצוע פרויקטים של תמ"א 38 בעיר. ושנית, היא עושה סדר בבלגן: מעתה, נפח הבנייה לכל מגרש בתחום הרבעים ברור לכל דייר, יזם, אדריכל ועורך דין. לבסוף, ההחלטה גם מראה את הכיוון להתחדשות עירונית ברבעים נוספים של העיר - 5 ו–6.

הרבעים 3 ו–4 נמצאים בשכונות הצפון הישן ומרכז העיר: הגבול הצפוני שלהם הוא פארק הירקון (רחובות אוסישקין ובני דן), וביניהם מפריד רחוב אבן גבירול. ממזרח לרחוב אבן גבירול נמצא רובע 4, ששטחו 2,800 דונם והוא מסתיים בדרך נמיר ממערב וברחוב שאול המלך מדרום. ממערב לאבן גבירול ועד לים נמצא רובע 3, ששטחו 2,400 דונם והגבול הדרומי שלו עובר ברחובות בוגרשוב, שדרות בן ציון ומרמורק מדרום.

מגדלי תל אביב
דן קינן

ההחלטה של ועדת המשנה לעררים ארוכה ומפורטת, ודנה בדקדקנות בשטח המגרשים, גודל הרחוב, קווי הבניין, אפשרות לחרוג מקווי בניין, אפשרות להוסיף ממ"דים, חניות ועוד. לא סתם טענו בעבר מתכננים בעיריית תל אביב כי זאת התוכנית שדנו בקרביים שלה יותר מאשר בכל תוכנית בניין עיר (תב"ע) אחרת.

האדריכלים ועורכי הדין יעסקו ודאי בקווי הבניין של כל מגרש, אבל התושבים יכולים לגשת לשורה התחתונה: ברובע 4 צפוי מבול של מיזמי תמ"א 38 - בעיקר על ידי הריסה של הבניינים הישנים ובניית חדשים (תמ"א 38/2); ואילו ברובע 3, ההתחדשות תהיה אטית הרבה יותר, ותיעשה בעיקר בצורה של חיזוק מבנים - כלומר, תוספות בנייה על בניין קיים (תמ"א 38/1).

ברובע 4 בנויות כיום 18.5 אלף יחידות דיור, והתוכנית מגדילה את פוטנציאל הבנייה בו ל–20.5 אלף דירות - תוספת של כ–2,000 דירות. ברובע 3 המזרחי בנויות כיום 36 אלף דירות, והתוכנית החדשה מאפשרת להגדיל את המספר ל–40 אלף - תוספת של 4,000 דירות.

תוכנית הרבעים נמצאת בתכנון אינטנסיבי זה חמש שנים (מאז שאושר תיקון 2 לתמ"א 38). מאז היא עוברת שינויים ועומדת למבחן המציאות באמצעות עשרות התנגדויות שהוגשו נגדה ונדונו בוועדה המחוזית תל אביב. בוועדת המשנה לעררים לא היו הפתעות גדולות - היא קיבלה את התוכנית כמעט במלואה, אחרי שזאת עברה התאמות כתוצאה מההתנגדויות.

מגדל ג'י ברחוב אבן גבירול בת"א
דניאל בר און

"השינויים שוועדת המשנה הכניסה הם שינויים שהסכמנו עליהם עם הוועדה המחוזית, ונוגעים בעיקר לקווי בניין ולשטח קומת הגג", אמרה לריסה קאופמן, מנהלת מחלקת תכנון מחוז מרכז. לדבריה, השינוי בשטח קומת הגג אומר שבמקום להגדיר שקומת הגג תהיה 65% משטח קומה טיפוסית בבניין, הוא ייקבע בנסיגות קבועות משטח הקומה הטיפוסית.

במענה לטענה שעלתה בעבר, שלפיה תוכנית הרבעים אינה מייצרת מספיק כדאיות כלכלית, השיבה קאופמן כי "הפניות הרבות שמגיעות לעירייה וממתינות לאישור, מעידות כי יש כדאיות. יש הרבה פעילות ברובע 4 - בעיקר במתכונת של הריסה ובנייה. במהלך התכנון לא היתה הקפאה של היתרי בנייה, אבל היזמים עצמם בחרו לחכות כדי לראות אם יש שינויים. ההיתרים שניתנו, ניתנו בהתאמה לתוכנית - והם יוכלו לבקש היתר חדש בהתאם להקלות של ועדת הערר".

בין שני הרבעים יש כמה הבדלים שמשפיעים מאוד על האופי ופוטנציאל הההתחדשות העירונית בכל אחד מהם. החלק שנמצא מדרום לרחוב ארלוזורוב ברובע 3, נמצא בתחום ההכרזה של אונסק"ו על "העיר הלבנה" של תל אביב כאתר מורשת בינלאומי. עיריית תל אביב רואה בהכרזה זו חשיבות רבה, וכדי לשמור עליה היא מגבילה את גובה הבניינים באזור זה. נוסף על כך, רובע 3 הוא ותיק יותר מרובע 4, והמגרשים בו קטנים וצפופים יותר. הדבר מגביל את זכויות הבנייה ברובע, ואת היכולת להכניס בו חניונים תת־קרקעיים בפרויקטים של תמ"א 38/2, עם הריסה של בניין ישן ובניית חדש במקומו.

אחת ההתנגדויות העיקריות לתוכנית הרבעים התייחסה להיקף זכויות הבנייה שניתנות, ולמנוף הכלכלי שהתוכנית יוצרת. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב צימצמה את הזכויות שנותנת תמ"א 38 ברובע 3, מתוספת של 2.5 קומות (שתי קומות מלאות וקומה אחת חלקית) - לתוספת קומה וחצי. ברובע 4, לעומת זאת, תינתן תוספת של 2.5 קומות במקרים של הריסה ובנייה מחדש, ותוספת של קומה וחצי בלבד בחיזוק בניין קיים. כלומר, התמריץ הכלכלי להריסה ובנייה מחדש גדול יותר מאשר לתוספת בנייה בלבד.

"דיירים רוצים לראות תוכניות מוכנות - והתחרות קשה"

עו"ד ענת בירן, מומחית בדיני מקרקעין, שייצגה כמה מהמתנגדים לתוכנית, ציינה כי "ברובע 3 ניכרת התערבות פחותה של ועדת המשנה לעררים מאשר ברובע 4, שבו אפשרויות הבנייה שאושרו גדולות יותר. כעיקרון, ועדת המשנה קיבלה את העמדה שלפיה יש לשמור על אזור אונסק"ו, ודחתה את רוב הטענות שדרשו קבלת כל הזכויות מכוח התמ״א, ואת הטענה שיש לתת תמריץ כלכלי לצורך הריסה ובנייה מחדש. מבחינת רובע 3, בחלק שמחוץ להכרזת אונסק"ו, לצערנו, ההחלטה אינה מעודדת הריסה ובנייה מחדש. יש לבחון אם הגמישויות שניתנו יוצרות היתכנות כלכלית לחיזוק הבניינים מפני רעידות אדמה".

שאלת התמריץ הכלכלי היא המפתח לביצוע פרויקטים. אם בעבר הואשמה עיריית תל אביב בכך שהתוכנית ה"קמצנית" שלה תמנע התחדשות עירונית, כיום גם היזמים וגם העירייה מתכוננים למבול של היתרי בנייה - בעיקר ברובע 4. "בתוכנית של רובע 4 יש כדאיות כלכלית, ואני מעריך שיהיו שיעורי מימוש גבוהים מאוד של תמ"א 38", אמר יואב קרינסקי, בעלי חברת אקרופוליס, שהקימה יותר מעשרה פרויקטי מגורים בתל אביב. "המנועים והאינטרסים שמניעים את זה קדימה גדולים מאוד. ברגע שבניין אחד יתחדש - הבניין שלידו ירצה גם. זה לא שאלה של אם, אלא רק מתי.

"ברובע 3 יש פחות כדאיות כלכלית, והוא בעייתי יותר. ההתחדשות בו תהיה אטית יותר. במקרים רבים תישאר העדיפות לתוספות בנייה, ולא לבנייה חדשה. בראייה לטווח ארוך היה צריך מענה שיאפשר לבצע יותר הריסה ובנייה מחדש, כי המוצר הסופי הוא איכותי בעשרות מונים מתוספות בנייה. בסופו של דבר, נשארים עם השלד ההיסטורי, משאירים חלק מהמערכות הישנות, וגם הנושא של חיזוק נגד רעידות אדמה שנוי במחלוקת".

האם היזמים יתרחקו מרובע 3 הבעייתי?

קרינסקי: "לקבלנים קטנים מתאימה יותר הנישה של תוספות בנייה. שם פחות צריכים השקעה כלכלית וגב פיננסי איתן. רובע 4 מתאים ליזמים גדולים יותר, שיש להם יכולת פיננסית לבצע פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש".

אחד הדברים שהוא בגדר חידוש בתוכנית הרבעים הוא היותה תוכנית נפחית - כלומר, היא משרטטת את קווי הבניין בתחום המגרש ואת הקומות - וזה התחום שבו היזם יכול לפעול. זאת, בשונה מתוכנית שמחשבת את זכויות הבנייה כמכפלה כלשהי של שטחים קיימים, או מכפלה של יחסי הבנייה בין בניינים קיימים לבניינים חדשים.

לדברי קרינסקי, "העירייה עשתה דבר גדול: היא התייחסה לנפחים, ולא למתמטיקה של זכויות הבנייה. היא מצאה תוצאה שמביאה ודאות תכנונית ומרקם עירוני אחיד, כי בכל אפשרות של חישובי זכויות, זה מביא לתוצאה של בית בן 6 קומות לצד בניין של 8 קומות - ולדעתי, הדרך הנפחית נכונה יותר".

"מה שחשוב זה שיש ודאות שאפשר להתקדם אתה ולקדם פרויקטים", הוסיף קרינסקי. "בשנים האחרונות היתה אי־בהירות גדולה, ואי־אפשר היה להוציא לפועל פרויקטים. יש בהירות רבה בנוגע להיקפים שניתן לבנות, וזה כבר לא שאלה של מי מהיזמים יכול להשיג יותר. התחרות באה לידי ביטוי באיכויות הבנייה, האיתנות הפיננסית והיכולת של היזם להוביל פרויקט. הקהל בתל אביב חכם ובררני. דיירים רוצים לראות תוכניות גמורות, והתחרות קשה מאוד".

בעירייה מבינים את הקשיים של רובע 3, אבל בשקילת האפשרויות בין ויתור על הכרזת אונסק"ו לבין בנייה לגובה, העדיפה העירייה לשמור על המורשת במחיר ההתחדשות העירונית. "יש מסלול של תוספות בנייה (לא הריסה ובנייה), וזה מסלול כדאי ברובע 3", אמרה קאופמן. "נכון שלא בכל מגרש יש אפשרות להוסיף חניות, אבל זה המצב - זה רובע היסטורי וצפוף. ועדת המשנה לעררים הסכימה אתנו, וגם לא איפשרה באזור ההכרזה לקבל הקלות לקווי בניין וגובה".

עו"ד אבי חסון ממשרד ענת בירן הוסיף כי "התוכנית הזאת פתרה הרבה בעיות של התמ"א. למשל, הוויכוח איך מחשבים את הזכויות וההחלטות של ועדת הערר של מחוז תל אביב בעניין הבניין ברחוב חורגין ברמת גן. עשו שם חישוב של שטח הבניין לפי 'קומה רעיונית', שכוללת זכויות קיימות ולא ממומשות ופוטנציאליות, ובסוף החישוב הוסיפו עוד קומות ושטחים עיקריים.

"תוכנית הרבעים היא תוכנית נפחית", הוסיף חסון. "אין ויכוח איך מחשבים את שטח הקומה, כי הוא נגזר מקווי הבניין שקבועים בתוכנית, ואין ויכוח כמה קומות יש. יש פישוט של המותר והאסור לפי גודל המגרש, קווי הבניין ומספר הקומות שמותר לפי האזור, המיקום וגודל הרחוב. זכויות הבנייה קלות לחישוב, כי הן נגזרת של נתונים פיזיים".

עו"ד מיטל טויסטר־רוזנטל ממשרד עפר טויסטר, שהגיש התנגדויות לתוכנית בשם יזמים, בעלי נכסים ולשכת המסחר, הצביעה על הערה נוספת בהחלטת ועדת המשנה, כשדנה בכדאיות הכלכלית של הפרויקטים. "לא מן הנמנע שבמקום שבו הנכס מושבח, ישתתפו בעליו במימון הפרויקט, בתוספת תשלום מכיסם", אמרה טויסטר־רוזנטל. "כשוועדת המשנה אומרת דבר כזה, זה אומר שיהיו מקרים שלא תהיה כדאיות, אלא אם אנשים יביאו כסף מהבית. זה סותר במהות את הרוח במועצה הארצית בדיון על תמ"א 38. המסר שם היה שהתוכנית באה לעודד התחדשות עירונית, וקשה לארגן בניין עם 12 בעלי דירות - בוודאי אם הם צריכים להוציא כסף מכיסם כדי לממש את הפרויקט. בתמ"א 38, הפיתוי לדיירים הוא שהם לא מביאים כסף מהבית. זה מעורר שאלות שלא דנו בהן, כי תמיד פעלנו תחת הנחה שהתמ"א מממנת את עצמה. מספיק שדייר אחד לא יסכים להוצאה, והבניין לא יתחדש - ולא בטוח שיוכלו להכיר בו כדייר סרבן. יכול להיות שבאמת אין לו יכולת לשלם".

עם זאת, טויסטר־רוזנטל מכירה בערך התוכנית. "התוכנית לא קלה ולא ידידותית, אבל היא שיחררה את היזמים מהבלאגן של חישוב הזכויות, לטוב ולרע", אמרה. "מה שיש בה - יש, ומה שאין - אין. עם זאת, יש ויכוח אדריכלי אם זה טוב או רע. הזכויות הן נפחיות, ולכן האדריכלים יודעים בדיוק מה אפשר לנצל בתוך המגרש. החיסרון כשיש נפח מוגדר של קופסה, הוא שיזמים לא יוותרו על אף מ"ר, ולכן התכנון יהיו קובייתי".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם