1.1 מיליון שקל לדירה חדשה במגדל בת"א: האנשים שתלויים בעליית מחירי הדירות - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

1.1 מיליון שקל לדירה חדשה במגדל בת"א: האנשים שתלויים בעליית מחירי הדירות

עליות המחירים הגדולות פיתחו את ענף ההשקעה בדירות על הנייר ■ התשואות נמוכות - גם הסיכונים

10תגובות

דירת שלושה חדרים במגדל הצעירים בתל אביב נרכשה ביוני 2010 ב–1.156 מיליון שקל. בדצמבר 2013 היא נמכרה ב–1.79 מיליון שקל. הדירה לא קיימת במציאות, כי הקמת המגדל תושלם רק בשנים הקרובות. למרות זאת, בעלי הדירה הרוויחו יותר מאשר 55% עליית המחיר, משום שכשהדירה על הנייר טרם משולם עליה מלוא המחיר, ובמקרים רבים אפילו משכנתה עדיין לא נלקחה עליה, כך שבעליה נהנה ממלוא עליית הערך.

מגדל הצעירים, שמוקם על ידי קבוצת רכישה של האחים חג'ג', הוא דוגמה בולטת לאפשרות הגלומה בהשקעה בדירה על הנייר. שיווק המגדל התחיל ב–2010, אך הקמתו תושלם רק במחצית השנייה של העשור הנוכחי. בינתיים מחירי הדירות עלו בעשרות אחוזים, ועל כן ניתן היה להפיק רווח גדול מאוד על ההון העצמי שהושקע בדירות, שהגיע אז למאות אלפי שקלים.

דוגמה נוספת, אף היא מקבוצת רכישה של האחים חג'ג': דירת חמישה חדרים ברחוב איינשטין 36 בתל אביב, בקומה חמישית, נקנתה באוקטובר 2013 ב–2.93 מיליון שקל, ונמכרה במאי השנה ב–3.85 מיליון שקל. הבניין יאוכלס בעוד כשנה.

כמה הרוויחו המשקיעים? קשה לדעת, אבל לא מעט. מכיוון שמדובר בקבוצות רכישה, הרוכשים שילמו על רכיב הקרקע של הדירות ועל עלויות הבנייה עד לשלב המכירה. אם היו רוכשים דירה מקבלן, הם היו משלמים תשלום ראשוני של 20% ממחיר הדירה ולאחר מכן או שממתינים לאיכלוסה ומשלימים את התשלומים, או שמשלמים לקבלן מפעם לפעם, בהתאם להתקדמות הבנייה.

המים מציפים את אתר מגדל הצעירים בתל אביב
מוטי מילרוד
מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

לדברי רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק, "סביבת הריבית האפסית ומחירי הנדל"ן שממשיכים לעלות מושכים אליהם כמה סוגים של משקיעים. למשל, משקיעים שנכנסים לעסקות בשלבי פריסייל (מכירה מוקדמת; א"מ), וכשהדירה מוכנה הם מוכרים אותה ואז מחפשים את ההשקעה הבאה. מכיוון שמחיר הדירה עלה, כלומר ההון העצמי שלהם גדל, לרוב הם יחפשו לרכוש שתי דירות קטנות. לא מדובר בטייקונים, אלא במשקיעים שיש להם כ–400–500 אלף שקל ונמאס להם לראות את הכסף שוכב בתוכנית חיסכון ללא רווח".

כהן מעריך כי מבחינת היקף, התופעה הזאת לא נרחבת. "אני יכול לומר שלנו באלדר יש מאגר של כמה עשרות משקיעים כאלה. הם ממתינים לשמוע מאתנו על פריסייל שקט. לפעמים מדובר במכירה שקטה, עוד לפני הפריסייל לקהל הרחב", הוא מספר. "בשנים האחרונות גם פלח המשקיעים הזה הגיע לפריפריה הרחוקה. כלומר, 
אם בעבר ראינו אותם בטבעת השנייה והשלישית מתל אביב, כמו במצליח, בנתניה ובבאר יעקב, כיום אנחנו רואים אותם ביישובים כמו עפולה, טירת הכרמל וקרית גת".

"רק 10% מהמשקיעים רוכשים דירה שלא כדי להשכיר אותה"

רוב המשקיעים שרוכשים דירות חדשות לא ממהרים למכור אותן במהלך הבנייה, אלא ממתינים עד לסיום הפרויקט, ולאחר מכן משכירים אותן ומוכרים בהמשך. מיעוט קטן מחליט להיפרד מהפרויקט לפני שהושלם, לנצל את עליות המחירים, ולא להיכנס לשלב האכלוס, כולל הצורך במשכנתא. כך הם מצליחים לחסוך מעצמם את החיכוכים עם היזמים על ליקויי בנייה, וגם את התשלומים לרשויות המקומיות בצורה של ארנונה. בתוך כך, אותם רוכשים חוסכים מעצמם גם את הליכי ההשכרה, המגע עם השוכרים וכל הכרוך בזה.

הדמיה: מגדל הצעירים בתל אביב
View Point

הבעיה המובנית בהשקעות מסוג זה היא שבניגוד למשקיע בדירה להשכרה, שמקבל תשואות מעליית שווי הדירה ומדמי השכירות החודשיים, כאן המשקיע תלוי כל כולו בעליית מחירי הדירות. בשנים האחרונות, שבהן נרשמו עליות מחירים — הרווחים היו נאים. אבל מה יקרה אם מחירי הדירות יתחילו לרדת? כאן המשקיעים יצטרכו לספוג הפסדים.

עם זאת, צריך להדגיש שלא מדובר בתופעה רחבת היקף. לדברי כהן, "נתח המשקיעים בשוק הדיור הוא כ–20%. מסך כל המשקיעים, כ–10% בלבד רוכשים דירה על הנייר שלא בשביל להשכיר אותה. כלומר, אם בשנה ממוצעת נמכרות כ–25 אלף דירות חדשות, מתוכן כ–6,000 דירות נמכרות למשקיעים ורק כ–600 דירות נמכרות למשקיעים המעוניינים 'לעשות סיבוב'".

הניסיונות להשקיע בדירות על הנייר אינם מגיעים לכך במקרה. משקיעים נוכחים כי הממשלה מסמנת אותם כיעד למיסוי גבוה יותר ולהקשחת מדיניות, ומנסים למצוא לעצמם אלטרנטיבות יצירתיות, שזאת אחת מהן. ואולם יש כאן גם סיכונים, בין השאר בתחום המיסוי, שצריך לקחת בחשבון.

לדברי המומחה להשקעות נדל"ן חיים לוי, שכתב את הספר "נדל"ן בג'ינס", "כשעסקה כזאת הולכת חלק — היא מאוד מעניינת, במיוחד במצב כיום, שבו יזמים רבים גובים מהרוכשים 20% ממחיר הדירה עם החתימה על החוזה ו–80% עם הסיום. כך, כשנכנסים לעסקה על דירה של 2 מיליון שקל, משלמים 400 אלף שקל, ואם, נניח מחיר הדירה עולה ב–10% ל–2.2 מיליון שקל, הרווח על ההון העצמי הוא 50%. נראה מצוין, לא? זה רק לכאורה".

מתברר כי עסקה מהסוג הזה כוללת גם לא מעט בעיות, ופרמטרים שמקזזים את התשואה. כך למשל, יש הבדל עצום במיסוי אם מדובר ברוכש דירה יחידה או במשקיע. הראשון ימוסה על דירה של 2 מיליון שקל ב–17 אלף שקל; השני — ב–160 אלף שקל. אותם 160 אלף שקל הופכים את התשלום של המשקיע ל–560 אלף שקל ולא ל–400 אלף, ובעתיד יקזזו חלק ניכר מהרווח הצפוי — כבר עם החתימה על החוזה.

אלמנט נוסף הוא עליית מחיר הדירה, לא כתוצאה מגידול בביקוש, אלא כתוצאה מעליית מדד תשומות הבנייה, שאליו צמוד החלק שלא משולם ממחיר הדירה. "תשומות הבנייה בשנים האחרונות לא גבוהות, אך בסביבות 2010 הן הגיעו לרמה של 3.5% בשנה", אומר לוי. "במקרה שבו המשקיע רוכש את הדירה בפריסייל, לפני שהקבלן מקבל את היתר הבנייה, ולקבלן לוקח, נניח, חצי שנה עד לקבלת ההיתר, ובמקרים של קבוצות רכישה, שבהם הבנייה מתעכבת, המשקיעים סופגים את החלק היחסי של המדד לתקופה שבין חוזה הרכישה לבין המכירה, וזה עלול לגרוע 
מהרווחיות".

יריד מכירות דירות
דודו בכר

ולבסוף, קיימים סיכונים. כשמדובר בקבוצת רכישה, פיגורים בבנייה ומשברים בתוך הקבוצה אינם מקרים נדירים — ומשקיע עלול להתקשות למצוא אנשים שירכשו את חלקו.

רשויות המס לוטשות עיניים

גם רשויות המס התחילו ללטוש עין לכיוון משקיעים כאלה. "רשות המסים אמרה שהיא רוצה להתמקד ולאתר 'רוכשים סדרתיים', שרוכשים דירות ומוכרים אותן", אומר עו"ד ורו"ח ניר הורנשטיין, שותף במשרד אלתר עורכי דין. "בדרך כלל האנשים האלה רוכשים את הדירות בהליכי מכירה מוקדמים, ומוכרים זמן קצר לאחר האכלוס. לאור זאת, הוחלט ברשות המסים לא לחשב את הזמן עד למתן הפטור מחיוב במס השבח כשנה וחצי מזמן רכישת הדירה, אלא כשנה וחצי מזמן השלמת הדירה, וזה הבדל גדול מאוד. לפיכך, משקיעים מהסוג הזה עלולים למצוא את עצמם עם מס של 25% על הרווח שגרפו על הדירה".

לדבריו, "אם יימצא שמדובר במשקיעים סדרתיים, יש חשש למס גבוה אף יותר, של עד 48%, אם שלטונות המס יראו ברכישות האלה עסק של ממש. נכון שאם אתה עושה את זה פעמים ספורות, קשה יהיה להוכיח שאתה רכשת את הדירה להפקת רווחים, אך היו מקרים שבהם רוכשי הדירות על הנייר היו קרובי משפחה של הקבלן, ושם הרשויות לא נתנו בהם אמון".

חלק גדול מהקשחת המסים והאיתור של אותם משקיעים סדרתיים נעשה רק בשנים האחרונות. המדינה מנסה, ובמקרים רבים גם מצליחה, לסגור פרצות בתחום, ולהציב אתגרים כבדים יותר מבעבר גם למשקיעים מתוחכמים יותר, כולל משקיעים בדירות על הנייר. לפיכך, אם נראה היה בעבר כי מדובר בתחום פשוט יחסית, כיום גם הוא דורש עריכת בדיקות כדאיות רציניות מצד המשקיע.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#