ההליך החבוי שיכול להגן על כספכם בעת רכישת דירה - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

ההליך החבוי שיכול להגן על כספכם בעת רכישת דירה

רישום הערת אזהרה והפקדת כספים של רוכשי דירות בנאמנות - אינם מבטיחים לחלוטין את הרוכשים מפני הפתעות לא נעימות ■ כדי להגן על הקונים, ניתן לבצע הליך יעיל, פשוט וזול של רישום משכנתא לטובתם - צעד שננקט בדרך כלל רק בעסקות גדולות

3תגובות

כל מי שרכש אי פעם דירה, מכיר את הפרוצדורה המקובלת והחשובה של רישום הערת אזהרה לטובת הקונה על זכויות המוכר בנכס, שהינה מיסודותיה של כל עסקת מכר של נדל"ן.

ואכן, רישום הערת אזהרה, ביחד עם מנגנוני הגנה מקובלים נוספים (כמו הותרת כספים בנאמנות עד להמצאת אישור המסים, עריכת לוח תשלומים "חכם", המבטיח את מסירת החזקה בנכס במועד המוסכם, ועוד), הוא אמצעי הכרחי, יעיל ומקובל העומד לרשות הקונה. מטרתה של הערת האזהרה, וגם של האמצעים הנוספים, היא להבטיח שהנכס יימסר לקונה במועד המוסכם, ושהזכויות בנכס שרכש יירשמו בסופו של יום על שם הרוכש בטאבו.

ואולם האם די בכך? בישראל לא קיימת שיטת ה–Closing הנהוגה בשיטות משפט אחרות. על פי שיטה זו, קבלת התמורה בעבור הנכס מתבצעת בד בבד עם רישום זכויותיו של הקונה בנכס. בישראל, מרגע שהקונה מעביר את התשלום הראשון עבור הנכס ועד למועד שזכויותיו נרשמות בטאבו כשהן נקיות וחופשיות, יחלפו, במקרה הטוב, כמה חודשים. העיכוב ברישום נובע מסיבות שונות ומגוונות, בין היתר מפער הזמן בין חתימת ההסכם ועד לתשלום יתרת התמורה, מאטיות הנפקת האישורים הדרושים על ידי רשויות המס ועל ידי הוועדה המקומית, ומהנהלים הקשיחים בטאבו. במהלך תקופה זו עלולים להתרחש כמה תרחישים - וחלקם עלולים להוות סכנה עבור הקונה הישר.

קחו, למשל, סיטואציה שבה קיבל המוכר 75% מהתמורה בגין הנכס, ובאמצעות הסכומים שקיבל מהקונה, פרע חובות אחרים שיש לו (משכנתא, לדוגמה). אם חוזה המכר יופר על ידי המוכר, ועקב כך יבוטל על ידי הקונה, עלול הקונה למצוא את עצמו מול שוקת שבורה. כספי התמורה ששולמו עד לאותו מועד אבדו, וסיכוייו לגבות סכומים אלה (וקל וחומר, את הפיצוי המוסכם במקרה של הפרת ההסכם) - שואפים לאפס. הוסיפו על כך גם עיקול שנרשם לטובת צד שלישי על זכויות המוכר, והרי לכם לפחות הליך משפטי מורכב אחד שיש לנהל מול המוכר, ללא כל ביטחון שהכספים ששולמו למוכר יחזרו לידי הקונה, גם אם יזכה בהליך. אין צורך להכביר מלים ביחס לעלות הגבוהה של ניהול הליכים משפטיים ומשך הזמן הדרוש לכך בישראל.

יריד דירות
מוטי קמחי

אמנם חוק המקרקעין חזה אירועים כאלה, אבל הרוכש שראה את עצמו נכנס לדירתו החדשה במועד שנקבע לכך בחוזה הרכישה, ודאי אינו מעוניין להתמודד עם שאלות משפטיות מורכבות (כמו תחרות בין קונה ראשון בזמן לבין מעקל, על שלל המשמעויות הכרוכות בכך) ודיונים ארוכים בבתי המשפט. כל רצונו של הרוכש הוא לקבל לרשותו את החזקה בדירה שרכש ולהירשם כבעליה.

המעמד העדיף של משכנתא ביחס להערת אזהרה

אחד הפתרונות האפשריים למצב המתואר לא זכה עד היום ליחסי ציבור ראויים, אף שמדובר בהליך יעיל, פשוט וזול, המאפשר לקונה ליהנות מרובד הגנה נוסף - רישום משכנתא לטובת הקונה, להבדיל ממשכנתא לטובת הבנק.

ברישום משכנתא לטובת רוכש הדירה משעבד המוכר את זכויותיו בנכס לטובת הקונה. בצורה כזו, במקרה של הפרת ההסכם מצד המוכר, תהיה בידי הקונה אפשרות לממש את המשכנתא ולהשיב לעצמו, באמצעות מכירת הנכס, את הסכומים ששילם למוכר ואת הפיצוי המוסכם המגיע לו. מימוש המשכנתא נעשה באמצעות מכירת הנכס בכינוס נכסים - שלדעתי, יש לו יתרונות רבים ומשמעותיים ביחס לשאר החלופות העומדות לרשות הקונה.

זהו כלי מוצלח ויעיל גם בשל מעמדה העדיף של המשכנתא ביחס להערת האזהרה השגרתית, שכן משכנתא משמעותה "זכות במקרקעין", לעומת הערת אזהרה, המהווה "זכות מעין קניינית" (מעמדה של הערת האזהרה הוא סוגיה לוויכוח רב־שנים בין משפטנים).

עם זאת, יש גם כמה חסרונות בהליך המוצע: הראשון הוא הצורך לנסח מסמך נוסף אגב ביצוע העסקה - איגרת חוב. איגרת חוב היא מסמך סטנדרטי, ורישומה בלשכת רישום המקרקעין הוא הליך פשוט, הכרוך בעלות של כ–160 שקל ובהמצאת אישור ארנונה, ולעתים גם בהמצאת אישור מס רכוש. חיסרון נוסף הוא הצורך של הקונה לשכנע את המוכר (ועוד יותר מכך, את עורכי דינו) להסכים להליך, שכן לא מדובר במהלך שכיח בעסקות נדל"ן סטנדרטיות.

זה המקום לציין כי רישום משכנתא לטובת קונה הוא הליך מוכר ומקובל בעסקות נדל"ן מורכבות, לאו דווקא בשל מורכבות העסקה, אלא מאחר שהצדדים להן הם צדדים "מתוחכמים", המסתייעים בעורכי דין מהשורה הראשונה. חשוב להדגיש כי במידה והקונה מעוניין לממן את העסקה באמצעות משכנתא מבנק (משכנתא רגילה), או אם כבר רשומה משכנתא לטובת המוכר, אז ההליך נהפך למעט מורכב יותר.

לכלי המוצע יתרונות משמעותיים בהגנה על כספו של הקונה. גם אם אין באפשרותו של כלי זה להבטיח את מסירת החזקה בדירה לידי הקונה, יעילותו מצדיקה בחינה ויישום בקרב עורכי הדין העוסקים בתחום.

מוצע לציבור עורכי הדין המייצגים קונים בעסקות מקרקעין, לשוב ולשקול את המנגנונים המשמשים אותם בבואם להבטיח את זכויות הקונה מול המוכר, ולא להירתע מעריכת מסמכי משכנתא לטובת הקונה ורישומם בלשכת רישום המקרקעין, גם בעסקות מכר רגילות.

הכותב הוא שותף במשרד עורכי הדין שיפמן, ספיר, שטורם ושות', ומתמחה בדיני מקרקעין



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם