"אם המדינה תצליח לשווק דירות במחיר למשתכן בהיקף נרחב - המחירים יירדו" - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"אם המדינה תצליח לשווק דירות במחיר למשתכן בהיקף נרחב - המחירים יירדו"

מרכז המחקר של הכנסת צופה כי לצד מבצעי מחיר למשתכן, כמה תהליכים נוספים עשויים לתמוך בבלימת מחירי הדירות - ובהם עלייה בריבית על המשכנתאות וגידול בבנייה החדשה בפריפריה, שעשויה להפחית את הלחץ על אזור המרכז

9תגובות

היסטוריה קטנה וצנועה נרשמה בשבוע שעבר, כשמרכז המחקר של הכנסת (ממ"מ) הביע אמון באפשרות שתוכנית מחיר למשתכן החדשה של שר האוצר, משה כחלון, אכן תמלא את ייעודה ותתרום להורדת מחירי הדירות.

"בחודשים הקרובים צפויה להתמתן עליית המחירים בשוק, ואף צפוי מפנה שיביא לירידת מחירים, בתלות במשקל הדירות שישווקו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן מסך שיווקיה של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י)", כתב כלכלן ממ"מ, תמיר אגמון, בדו"ח הסוקר את גורמי הביקוש וההיצע בשוק הדיור, על רקע תוכניות הממשלה להוזלת הדירות. הסקירה נערכה לקראת דיון מיוחד שערכה ועדת הכלכלה בעניין משבר הדיור בשבוע שעבר.

אל התחזית הזאת הגיע אגמון בתקופה שבה ניכר כי שוק הדירות עובר שינויים משמעותיים: על פי דו"חות האוצר על חודשי הרבעון השלישי השנה, המשקיעים הדירו ברבעון זה את רגליהם משוק הדירות והפחיתו מאוד את רכישת הדירות. משרד הבינוי והשיכון פירסם את סקירתו הרבעונית, ולפיה חלה ירידה של 6% בסכום הממוצע של עסקות לרכישת דירות חדשות, וירידה של 4.3% בשוויין הממוצע של עסקות לרכישת דירה יד שנייה — ועורר עליו ביקורת קשה. נוסף על כך, לפני כמה ימים פירסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) כי בספטמבר חלה ירידה מינורית של 0.1% במדד מחירי הדירות.

רובע יזרעאל בעפולה
גיל אליהו

האם מדובר בזעזועים זמניים בשוק הדיור, או שמא אנו בפתחה של תקופה חדשה? לא ברור, אבל האוצר, שסופג ביקורת מכיוונים רבים, דווקא מקבל תמיכה בדו"ח הנוכחי של ממ"מ. "תוכנית מחיר למשתכן החדשה עשויה להביא לירידה משמעותית במחירי הדיור לאוכלוסייה רחבה של זכאים, אם אכן תמומש בהיקף נרחב ותהיה אפיק שיווקי הקרקע העיקרי של רמ"י", נכתב בדו"ח. להערכת אגמון, התוכנית עשויה להביא לניתוב הביקושים באופן הבא: פלח חסרי הדירה ינותב בעיקר לרכישת דירות חדשות, הנבנות על קרקעות מדינה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, בשל התמריץ הכלכלי לפנות לאפיק זה; ואילו פלח משפרי הדיור והמשקיעים ירוכז בדירות יד שנייה, או בדירות חדשות הנבנות על קרקע פרטית.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

יש לציין כי אותו חוקר פירסם לפני קצת יותר משנה דו"ח דומה, שבחן את סיכויי ההצלחה של תוכנית הדגל של שר האוצר הקודם, יאיר לפיד — מע"מ 0% על רכישת דירות חדשות. ואולם אז היתה גישתו של אגמון ספקנית מאוד לגבי סיכויי הצלחתה של התוכנית להוריד מחירים.

"כתוצאה מהחלת פטור ממע"מ על רכישת דירות, הביקוש לדירות של עד 1.6 מיליון שקל עשוי לגדול על ידי פרטים העומדים בתבחינים", כתב אגמון. "כך, פרטים שלא התכוונו לרכוש דירה, כמו זוגות צעירים ורווקים המתגוררים בשכירות או אצל ההורים, עשויים כעת לרכוש בגין זכאות למע"מ 0%. כמו כן, תיווצר עדיפות לרכישת דירה חדשה על פני דירות יד שנייה, שבהן אין תשלום מע"מ. כתוצאה מעליית הביקוש צפוי כי מחירי הדירות יעלו — שכן היצע הדירות החדשות קשיח יחסית. המשמעות היא שייתכן כי הפטור ממע"מ לא יעבור במלואו לרוכשים, אלא יתחלק בין הקבלנים לבין הרוכשים, בתלות בגמישות הביקוש".

בניגוד לשני המדדים שכבר פורסמו בימים האחרונים — של משרד הבינוי והשיכון ושל הלמ"ס, המתבססים על עסקות שבוצעו בפועל — מנסה דו"ח הממ"מ לצפות פני עתיד באמצעות סקירת השינויים בשלושת הגורמים המשפיעים על מחירי הדירות: ההיצע, הביקוש, ותוכניות הממשלה. את גורם הביקוש הראשון במעלה בכל הקשור להשפעה על מחירי הדיור מזהה הדו"ח כרמת הריבית והיקפי המשכנתאות.

על פי נתוני בנק ישראל, הובילה סביבת הריבית הנמוכה של השנים האחרונות לנטילת משכנתאות בהיקפים חסרי תקדים על ידי הציבור, כשבתוך עשור צמח היקפן הכולל של המשכנתאות ב–142%. בעוד שבדצמבר 2014 יתרת המשכנתאות הכוללת הסתכמה ב–117.6 מיליארד שקל, בספטמבר השנה היא כבר הגיעה ל–284 מיליארד שקל.

עם זאת, על פי הדו"ח, חל בתחום המשכנתאות שינוי מסוים, שעשוי להוביל לרגיעה מסוימת בתחום. לאחר תקופה ארוכה שבה חלה ירידה רצופה בריבית הממוצעת על המשכנתאות, בחודשים האחרונים נרשמה דווקא עלייה. מאז שנת 2000 ועד מאי 2015 חלה ירידה של יותר מ–4 נקודות האחוז בריבית הממוצעת הצמודה על משכנתאות — מ–6.6% ל–2.45%. ואולם בחודשים האחרונים, לפי נתוני בנק ישראל, חלה עלייה של קרוב לחצי נקודת אחוז בריבית הממוצעת על המשכנתאות, ובספטמבר היה השיעור שלה 2.9%.

"הגידול בהיצע הדירות ממתן את עליית המחירים"

נתון נוסף המשפיע על רמת המחיר, מזהה הדו"ח בהתפלגות הגיאוגרפית של הציבור — כלומר, מפת ההגירה הפנימית של תושבי ישראל. הדו"ח מעלה תמונה שלפיה בין 2001 ל–2014, בכל המחוזות שבתוך גבולות הקו הירוק חלה הגירה שלילית, מלבד מחוז מרכז — המשתרע על השטח שבין חדרה מצפון לגדרה בדרום (אף כי חדרה עצמה משויכת למחוז חיפה), להוציא את תל אביב וערי גוש דן, הנחשבות למחוז בפני עצמו — מחוז תל אביב. מחוץ לגבולות הקו הירוק, במחוז יהודה ושומרון, נרשם בתקופה זו מאזן הגירה חיובי, שהתסכם בתוספת של 49 אלף תושבים.

על פי נתוני הלמ"ס, בתקופה של 14 שנה היגרו אל תוך מחוז המרכז יותר ממיליון תושבים, לעומת 832 אלף שעזבו אותו — כך שמאזן ההגירה שלו הסתכם בתוספת נטו של 174 אלף איש. נכון לסוף 2014, אוכלוסיית המחוז מסתכמת בקצת יותר מ–2 מיליון איש — כלומר, כרבע מכלל אוכלוסיית המדינה. לעומתו, מאזן הגירה שלילי נרשם באותה תקופה במחוזות תל אביב (פחות 65 אלף תושבים), ירושלים (פחות 73 אלף תושבים), הצפון (פחות 35 אלף תושבים), הדרום (פחות 31 אלף תושבים) וחיפה (פחות 12 אלף תושבים). מלבד מחוז חיפה, שבו התחילה להירשם הגירה חיובית מאז 2009, בכל שאר המחוזות זוהי מגמה רצופה הנפרשת על כלל התקופה — מגמה שלטענת מחבר הדו"ח, תרמה לעליית המחירים באזור המרכז.

גורם נוסף מתחום הביקוש המביא לעליות מחירים, לפי הדו"ח, הוא השינוי שחל בטעמו של ציבור רוכשי הדירות, הממעט לרכוש דירות של 3 חדרים או פחות, בעוד פלח הרכישות של דירות 5 חדרים ויותר ממשיך לגדול.

בצד ההיצע, מצביע הדו"ח על כמה נתונים התומכים בבלימת מחירי הדירות, בהם עלייה של כ–46% במספר התחלות הבנייה השנתי בתוך שמונה שנים — מ–30,700 יחידות דיור ב–2007 ל–48,600 יחידות ב–2015 (באומדן שנתי, לפי החציון הראשון של השנה), ועלייה של 50% בהיקפי גמר הבנייה באותה תקופה.

בחינת התנהלותו של שוק הדירות, שבו חל זה ארבע שנים גידול עקבי במלאי הדירות החדשות למכירה, הביא גם הוא את אגמון לכתוב כי הדבר "מעיד על גידול בהיצע הדירות הרלוונטי בשוק, ומהווה גורם למיתון עליית מחירי הדירות". עוד מצביע הדו"ח על ירידה ברכישת הדירות על ידי משקיעים, שחלה מאז סוף יוני השנה, עם העלאת מס הרכישה על פלח רוכשים זה.

נשאלת השאלה כיצד צפויה להשפיע על השוק תוכנית מחיר למשתכן — שבגרסתה החדשה אמורה לחול על כלל הדירות שייבנו בקרקעות שתשווק המדינה לפחות עד סוף 2017. כפי שעולה מתוצאות המכרזים שפורסמו עד כה, אמור המחיר שממנו יהנה רוכש הקצה של הדירה במכרזים אלה להגיע עד ל–300 אלף שקל מתחת למחירי השוק באזור.

הדו"ח מצביע על כך שפילוח המכרזים הראשוני, בהיקף של 20 אלף יחידות דיור — מכרזים שנסגרו בהצלחה או שנמצאים כרגע "באוויר" — מלמד כי רובן המכריע של יחידות הדיור שייבנו מכוח המכרזים יהיו מחוץ למחוז המרכז. עד כה, פורסמו מחוץ למחוז המרכז מכרזי מחיר למשתכן בעפולה, בקרית מוצקין, באופקים, בדימונה, במגדל העמק, בחריש ובמעלות־תרשיחא, ואילו בתוך מחוז המרכז פורסמו מכרזים בראש העין, במודיעין, ביבנה, בלוד ובראשון לציון.

מצב זה, לצד העלייה בריבית על המשכנתאות, העלייה העקבית בהיצע הדירות החדשות למכירה, וההערכה כי פלח רוכשי הדירות החדשות ינותב אל מחוץ למחוז המרכז, הביאו את הממ"מ להערכתו כי השוק עומד בפני תחילתה של ירידת מחירים — אך הדבר תלוי במספר יחידות הדיור שהמדינה תצליח לשווק באמצעות מחיר למשתכן.

עם זאת, לדברי אגמון, "ייתכן שקיימת קשיחות מחירים כלפי מטה — שכן קבלנים וחברות בנייה רבות יתקשו להפחית מחירים באזורים שונים בשלבי בנייה שונים, כי הדבר עשוי להשפיע על מחירי כלל הדירות שהם בונים".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#