שמחה מוקדמת

משרד הבינוי רצה להראות שמחירי הדירות ירדו - אך בפועל הראה עליית מחירים

המשך העלייה של מחירי הדירות בפריפריה ברבעון האחרון מראה שהשינוי המיוחל שיוביל לסיבוב פרסה במגמת ההתייקרות של דירות באזורי הביקוש - טרם התרחש ■ הצעדים הממשלתיים צפויים להשפיע על השוק רק עוד שנתיים - אלא אם המשק יגלוש למיתון לפני

יאיר דוכין
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים10

בשבוע שעבר פירסם משרד הבינוי והשיכון נתונים המצביעים לכאורה על ירידה שחלה ברבעון השלישי של 2015 במחיר הממוצע של דירה בישראל. הגורמים הממשלתיים העוסקים בדיור התחילו להתפאר שהנה מושגת והולכת המטרה שהם מקדשים זה זמן רב, של הורדת מחירי הדירות.

ואולם כבר לפרסומים הראשונים נוספה ביקורת נכונה, שהצביעה על כך שהמחיר הממוצע של דירה מתייחס לכלל העסקות שנעשו במדינה - ולאור העובדה שחלקו היחסי של מחוז תל אביב, שבו המחירים גבוהים, ירד מכ–17% לכ–11%, ולעומת זאת חלקם של מחוזות חיפה, הצפון והדרום עלה מכ–40% לכ–51%, הרי ששינוי זה הוא שגרם לכך שהמחיר הממוצע ירד.

ההטעיה הסטטיסטית הזאת, שמגדירה את צהלת הממשלה כמוקדמת מדי, הסיטה את הדיון הציבורי מהמשמעות האמיתית והיותר חשובה של הנתונים, שקשורה למהלך ארוך הטווח של מחזורי העסקים בענף הבנייה למגורים. בחינה זהירה של הנתונים מצביעה על גידול במספר העסקות ועל עליית מחירים משמעותית במחוז חיפה וכן בערי הפריפריה, הן במחוז הצפון והן במחוז הדרום (ראו תרשים בעמוד זה). דווקא פרט זה, של גאות הנדל"ן באזורי הפריפריה - כלומר, השילוב של עלייה במספר העסקות ועליית מחירים - הוא שצריך להדליק נורות אדומות אצל שר האוצר, משה כחלון, ששואף לייצר מהלך של ירידת מחירים באזורי הביקוש העיקריים.

מחזורי עליית המחירים מתחילים במוקד הביקושים

בנייה בעפולה - בניין דירות מאחורי בתים פרטיים
בנייה בעפולהצילום: עופר ארצי

ניתוח ארוך טווח של מחזורי העסקים בענף הבנייה למגורים מצביע על התנהגות הדומה להתרחשות שחלה במשטח מים, כשאבן נזרקת לתוכו - כלומר, לגלים המתפשטים מנקודת הפגיעה של האבן. מחזורי עליית המחירים מתחילים תמיד במוקד הביקושים - מחוז תל אביב, ובעיקר העיר תל אביב - ומתפשטים משם בהדרגה למחוז המרכז ולמחוזות הפריפריה בצפון ובדרום. ירידות המחירים, לעומת זאת, מתחילות דווקא באזורי הפריפריה ומתכנסות בהדרגה למחוז המרכז ולעיר תל אביב, שבדרך כלל תהיה האחרונה לחוות את ירידות המחירים.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

מכאן שהמשך ההתחזקות של עליות מחירים בפריפריה, כפי שמראים הנתונים, מצביע על כך שעדיין לא חל השינוי הראשוני וההכרחי, שיכול להוביל לסיבוב פרסה במגמת ההתייקרות של הדירות במוקד הביקוש העיקרי - אזור המשולש התחום בין הערים חדרה מצפון, גדרה מדרום וירושלים ממזרח. רק כשנראה התמתנות משמעותית בגאות הנדל"ן באזורי הפריפריה וירידת מחירים שם - ולא של מחיר דירה ממוצעת בכלל המדינה - ניתן יהיה להעריך שגל התייקרות הדירות, שנמשך כבר כשמונה שנים, עומד להסתיים. זה לא קורה - ולכן, אנחנו עדיין לא שם.

שכונה בבנייה
שכונה בבנייהצילום: דודו בכר

לא אכנס כאן לסקירה ולניתוח של מכלול הצעדים שנוקטים כיום משרד האוצר, קבינט הדיור ושאר הגורמים הממשלתיים העוסקים בניסיונות לפתור את משבר הדיור, אבל מי שחושב שהצעדים האלה אמורים להשפיע מהיום למחר - טועה טעות חמורה. הצעדים האלה צפויים להשפיע על השוק רק בעוד שנתיים ויותר. מה שיכול לגרום לירידות מחירים מסוימות בטווח הקרוב, הוא גלישה של המשק למיתון.

תופעה משולבת של מיתון וירידות מחירים נצפתה במשק הישראלי בראשית שנות ה–2000, עקב המיתון העולמי לאחר פקיעת בועת הדוט.קום והאינתיפאדה השנייה בישראל. התרחיש האפשרי של שילוב של המצב הגיאו־פוליטי המחמיר של ישראל כיום עם מיתון כלכלי עולמי, עלול להוביל למיתון כלכלי בישראל - והוא בתורו עשוי לגרום לירידת מחירים בשוק הדיור.

הכותב הוא חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים באור יהודה

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker