התיקון לחוק פינוי ובינוי יביא לגל של דיירים סרבנים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

התיקון לחוק פינוי ובינוי יביא לגל של דיירים סרבנים

הדייר הסרבן בדרך כלל אוחז בהנחה שאם יישאר הוא האחרון לחתום, ליזם יהיה האינטרס לשלם לו תוספת תמורה, הואיל והסכמתו לבדה תהפוך את הפרויקט לבר־מימוש

8תגובות

על שולחן הכנסת הונחה באחרונה הצעת החוק לתיקון חוק פינוי ובינוי (פיצויים), שמטרתה להשוות את ההסדר שבחוק להסדר שבחוק המקרקעין - חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. בחוק החיזוק, שבמקורו חל רק על תוספת בנייה וחיזוק מבנים, נקבע כי המפקח על בתים משותפים מוסמך לכפות על הדייר הסרבן את ביצוע הפרויקט. זאת, להבדיל מחוק פינוי ובינוי, שחל על פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש - שבו נקבע רק סעד של פיצויים.

המחוקק ראה צורך להבחין בין השניים, הואיל ולגישתו פרויקט של תוספת בנייה וחיזוק פוגע בקניין הפרטי במידה פחותה, בעוד שבפרויקט פינוי-בינוי, שבו נהרסים המבנים הקיימים, עוצמת הפגיעה וההתערבות רבה יותר - ולכן הוא הסתייג מסעד האכיפה.

האירוניה היא שלימים תוקנה תמ"א 38, ונקבעה בה האפשרות להריסה ולבנייה מחדש. חוק החיזוק תוקן אף הוא בהתאם, אבל סעד האכיפה נותר בחוק. יוצא אפוא שמטעמים היסטוריים מקריים, בפרויקט הריסה ובנייה של תמ"א 38 ניתן היה לזכות בסעד האכיפה - בעוד שבפרויקט פינוי־בינוי, שגם הוא כרוך בהריסה ובבנייה מחדש, חל סעד הפיצויים דווקא.

פינוי בינוי בקרית אונו
אייל טואג

ביקורת רבה נשמעה על הפער המקרי, ורבים מהכותבים טענו כי ראוי להוסיף את סעד האכיפה גם לחוק פינוי ובינוי. הגישה השכיחה של המבקרים היתה שרק סעד האכיפה יביא לפתרון בעיית הסרבן. ואולם אלה העוסקים בתחום נוכחו כי דווקא חוק פינוי ובינוי על סעד הפיצויים שבו הביא לתוצאה הטובה יותר. חוק חיזוק מבנים, לעומתו, הביא לעיכוב בפרויקטים ויצר תמריץ לסחטנות. כיצד השוק הגיב דווקא הפוך לתחזיות? לשם כך נידרש לנקודת מבטו של הדייר הסרבן.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

הדייר הסרבן בדרך כלל אוחז בהנחה שאם יישאר הוא האחרון לחתום, ליזם יהיה האינטרס לשלם לו תוספת תמורה, הואיל והסכמתו לבדה תהפוך את הפרויקט לבר־מימוש. מובן כי משעה שניתן לכפות על הדייר את ההסכם, סחטנותו מתמצית בכוחו לעכב את הפרויקט עוד ועוד. היזם יהיה מוכן לשאת בתשלום נוסף, ובלבד שהדייר ייאות לחתום באופן מיידי, בלי שיהיה צורך להמתין לסיומם של הליכים מייגעים. אגב, העוסקים בתחום יודעים כי פסקי דין שניתנו על ידי מפקחים בתחום התמ"א, נהפכו לתיאורטיים, ועקב חלוף הזמן ירד הפרויקט לטמיון. פסק דין חגיגי ניתן פעם אחת אפילו על ידי בית המשפט העליון, אבל מחמת חלוף הזמן, נזנח הפרויקט.

במסגרת פרויקט תמ"א, לא היססו דיירים רבים להימנע מלחתום ולהציב את היזמים בפני העובדה שיזדקקו לזמן רב לקבלת פסק דין לאכיפה. הדייר מצדו לא חשש במאום, שכן לכל היותר יכפה עליו בית המשפט את העסקה. לשם מה עליו אפוא למהר ולחתום לפני נקיטת ההליך נגדו? שהרי אז יאבד את כושר המיקוח שלו לחלוטין. מבחינתו של הסרבן, האסטרטגיה המועדפת היא לעכב את הפרויקט עד לסופו של ההליך, וחשיפתו היא מינימלית, שכן סעד האכיפה אינו יוצר כל איום כלפיו.

מאידך, בתחום הפינוי־בינוי עמד הדייר הסרבן בפני חשש אמיתי שאם יעמוד בסירובו, יאלץ לשלם סכומי עתק בגין עצירת הפרויקט. חשש זה יצר הרתעה חיובית מלכתחילה. כלל משפטי זה הביא לכך שדיירים חששו מראש מתוצאתו של ההליך — ולכן חתמו כבר בראשית הדרך, או לכל היותר מיד לאחר הגשת התביעה.

כלל משפטי יעיל אמור להכווין התנהגויות באופן המצמצם עד למינימום את הצורך בנקיטת הליכים משפטיים. הכלל המשפטי שנקבע בחוק פינוי ובינוי (פיצויים) יעיל מאוד, הביא להרתעה ומנע בירורים משפטיים ארוכים ומיותרים. נראה כי עתה צפויים אנו לגל של סרבנות גם בתחום של פינוי ובינוי. חבל שהמחוקק לא ערך בדיקה אמפירית לפני החלטתו. אני מקווה שעדיין ניתן לעצור את הרכבת.

החוק לא חף מבעיות, ואולי התיקון הדחוף ביותר המתבקש הוא ביטול התלייתה של העילה המשפטית בהכרזת המתחם כמתחם פינוי ובינוי. הכרזה על המתחם, בהחלטת ממשלה, באה לעולם רק לאחר שלב ההפקדה של התוכנית. לעתים מאושרת התוכנית, וחולפים חודשים רבים עד להכרזה. היזם מצדו אינו נוקט הליך לרישוי הבנייה בשל היעדרן של חתימות. רק משמוכרז המתחם, ניתן להגיש את אותן תביעות. לא ברור מה ראה טעם המחוקק לתלות את העילה בהכרזה. ראוי לבטל ולהסיר תנאי זה מהחוק - ויש להימנע מקביעת סעד האכיפה כסעד מרכזי בחוק.

הכותב הוא עו"ד ושותף במשרד עורכי הדין רז־כהן, פרשקר ושות'



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#