הדירות באזורי הביקוש הוזלו, ומחירי דירות בפריפריה עלו

יום לאחר הפצצה שהטיל משרד השיכון, כשפירסם סקירה שלפיה ירדו מחירי הדירות ב–6%, בחינת המחירים לפי ערים חושפת מגמה מעורבת ■ בירושלים ובתל אביב נרשמו ירידות מחירים של 18.5% ו–12% - אך באשדוד ובערי השרון המחירים דווקא עלו

נמרוד בוסו
נמרוד בוסו
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
נמרוד בוסו
נמרוד בוסו

מחירי הדירות באזורי הביקוש ירדו בשיעור החד ביותר ברבעון השלישי - כך עולה מהנתונים המלאים של סקירת מחירי הדירות שפירסם משרד הבינוי שלשום. מבדיקת מחירי דירות ארבעה חדרים עולה כי ירושלים, שמלבד היותה הבירה היא גם אחת הערים היקרות והמבוקשות במדינה, מובילה בירידות המחירים גם בדירות חדשות וגם בדירות יד שנייה.

סקירת המחיר הרבעונית שפירסם שלשום משרד הבינוי והשיכון עוררה סערה אתמול בענף הנדל"ן, לא רק בשל הממצאים המפתיעים - ירידה של 6% ברמת המחיר הממוצעת של עסקה לרכישת דירה חדשה ברבעון השלישי של 2015 לעומת הרבעון שקדם לו - אלא גם בשל ביקורת שמתחו גורמים בענף על טיב ואיכות הממצאים.

אתר בנייה באשקלון
אתר בנייה באשקלוןצילום: אילן אסייג

בין היתר התמקדו המבקרים בכך שהממוצעים שפירסם משרד השיכון לא התחשבו במיקום העסקות, ובכך יכול היה ריבוי של עסקות זולות באופן יחסי בפריפריה להטות בקלות את הממוצעים כלפי מטה, וליצור מראית עין של ירידת מחירים - גם אם זאת אינה קיימת בפועל.

לצד הפרסום הבהול של עיקרי הממצאים שלשום, פירסם אתמול משרד הבינוי והשיכון גם את רמת המחיר הממוצעת ברבעון לפי סוגי דירות ולפי ערים, באופן שמאפשר להעריך טוב יותר אם מדובר בירידת מחירים ממשית או מדומה.

המחירים עלו 
בכפר סבא ורעננה

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בחינת רמת המחיר של דירות ארבעה חדרים חדשות ושל דירות ארבעה חדרים יד שנייה מעלה כי המגמה מעורבת. דווקא בלב אזורי הביקוש - תל אביב וירושלים - נרשמו ירידות מחירים ברבעון השלישי, ואילו בפריפריה חלו עליות.

את הירידה החדה ביותר ברמת המחיר של דירות ארבעה חדרים חדשות מציגה ירושלים, עם צניחה של 18.5% ברבעון השלישי ומחיר ממוצע של 2.03 מיליון שקל (לעומת 2.48 מיליון ברבעון השני). מחיר דירת ארבעה חדרים חדשה בתל אביב היה ברבעון השלישי 2.77 מיליון שקל, 12% פחות מרמת מחיר ממוצעת של 3.15 מיליון שקל ברבעון השני, אך קרוב ל–10% יותר ממחיר ממוצע של 2.54 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.

ירידות בולטות ברמת המחיר הממוצעת נרשמו גם בנס ציונה, עם ירידה של 10.5% ומחיר ממוצע של 1.55 מיליון שקל; בראשון לציון, עם ירידה של 6.2% ומחיר ממוצע של 1.66 מיליון שקל; בצור יצחק שבשרון, עם ירידה של 7.6% ומחיר ממוצע של 1.18 מיליון שקל; ובכפר יונה, עם ירידה של 7.2% ומחיר ממוצע של 1.38 מיליון שקל.

שר האוצר, משה כחלון
שר האוצר, משה כחלוןצילום: אמיל סלמן

לצד הירידות חלו כאמור גם עליות מחיר בולטות, בעיקר באזורים מרוחקים יותר. באשדוד, שבה בנייה חדשה מועטה, זינקו המחירים ב–14.4% לרמת שיא של 1.6 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים. בבית שמש, שבה בנייה חדשה נרחבת למגזר החרדי, חלה עלייה של 6.7% במחיר לרמה של 1.34 מיליון שקל. גם בחלק מערי המרכז נרשמה עליית מחירים: בחולון חלה עלייה של 11% ל–1.9 מיליון, בכפר סבא חלה עלייה של 9% לרמה של 1.97 מיליון שקל וברעננה חלה עלייה בשיעור דומה, לרמה של 2.12 מיליון שקל.

גם בשוק דירות ארבעה חדרים יד שנייה נרשמה מגמה מעורבת. גם כאן מתבלטת ירושלים עם ירידת מחיר חדה של 9%, ל–1.77 מיליון שקל. בתל אביב לא חל שינוי של ממש ברמת המחיר הממוצעת, וזאת נותרה 2.85 מיליון שקל. ובחיפה נרשם גם כן מחיר זהה לזה של הרבעון הקודם - 1.25 מיליון שקל. ירידות חדות נרשמו גם בראש העין (9.5%–), בפרדס חנה כרכור (13.7%–) ובאור יהודה (12.5%–).

הערים שבהן חלו עליות מחירים הן באר שבע, שבה חלה עלייה של 7.3% לרמה של 935 אלף שקל, אשקלון, שבה חלה עלייה של 6.7% ל–970 אלף שקל, חולון, שבה חלה עלייה של 7% ל–1.56 מיליון שקל, ובהרצליה חלה עלייה חדה יחסית של 10.5% לרמה של 2.11 מיליון שקל.

"זה בלוף סטטיסטי - ירידה וירטואלית"

הנתונים עוררו תגובות רבות, לא מעט מהן בעלות גוון ביקורתי. לדברי יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס (שדבריו סיבכו אותו עם שר האוצר - ראו מסגרת), "מדובר ברבעון מאוד לא מייצג. רבעון חלש עונתית, שבא לאחר רבעון היסטורי מבחינת רמת הביקוש. אנחנו רואים מספר רב יותר של עסקות בפריפריה, וכך אף שעליות המחיר בערי הפריפריה היו דרמטיות יחסית, ריבוי העסקות בהן יצר תמונה של ירידות מחיר. אך ברור כי כשנרכשות יותר דירות זולות - הממוצע הכללי יורד".

שמאי המקרקעין ארז כהן היה חריף יותר, וטען כי ״זהו בלוף סטטיסטי. הירידה היא וירטואלית לחלוטין ונובעת מהעובדה שברבעון השלישי המשקיעים פשוט ברחו משוק הנדל״ן בגלל הכפלת מס הרכישה. שיעור העסקות בתל אביב, למשל, ירד כתוצאה מכך מ–17% ל–11% בלבד מכלל העסקות. עובדה זאת לכשעצמה משכה את ממוצע המחירים של הדירות כלפי מטה, משום שמטבע הדברים מחירי הדירות בתל אביב גבוהים בהרבה מאשר ביתר חלקי המדינה".

מנגד, גיא יהודה, כלכלן בכיר במערך המחקר והאסטרטגיה בפסגות, חיובי יותר. לדבריו, "עדיין מוקדם לבשר על שינוי מגמה, אך יש מקום לאופטימיות. עדיין מוקדם להסיק מסקנות. הנתונים מושפעים מה'רעש' של העלאת המס על דירות להשקעה ביולי, כך שנצטרך להמתין עוד כמה חודשים כדי לקבל תמונה ברורה יותר. על כל פנים, קשה להתעלם ממצבור הנתונים שמגיעים בחודשים האחרונים - שמתיישבים עם ירידת המחירים שעליה מדווח משרד השיכון".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker