כך הצליח יו"ר מטה הדיור לגרום לעיריות להצביע פה אחד בעד תוכנית שהן שונאות - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כך הצליח יו"ר מטה הדיור לגרום לעיריות להצביע פה אחד בעד תוכנית שהן שונאות

מלחמת הפרשנויות סביב תמ"א 38 הוכרעה בניצחון מוחץ של תומכי זכויות הבנייה הנרחבות ■ כיצד נוצרה הקואליציה התומכת, לאחר שרק לפני ימים אחדים ניטשו ויכוחים מרים בין הרשויות המקומיות לבין הממשלה? בשתי מלים: אביגדור יצחקי

4תגובות

21 תומכים מול מתנגד בודד: זה הרוב שבו אישרה ביום שלישי האחרון המועצה הארצית לתכנון ולבנייה את התיקון לתוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה (תמ"א 38). לעתים נדירות מקבלת המועצה החלטות ברוב מוחץ שכזה - על אחת כמה וכמה, כשמדובר בהצעה שערב הדיון עוד היתה נושא למחלוקת קשה בין השלטון המקומי על זרועותיו השונות לבין הממשלה.

ההסבר לתוצאה המפתיעה הזאת עובר דרך איש אחד, עם יכולות פוליטיות מרשימות - אביגדור יצחקי, יו"ר מטה הדיור במשרד האוצר, שהצליח בתוך כמה ישיבות שערך עם נציגי השלטון המקומי לפני ישיבת המועצה להבטיח את תמיכתם. כתוצאה מכך, 11 נציגי השלטון המקומי הצביעו כאיש אחד בעד המתווה.

יו"ר מטה הדיור במשרד האוצר, אביגדור יצחקי
מוטי מילרוד

התיקון לתוכנית שאושר במועצה, מעגן למעשה בתוך תמ"א 38 את עקרונות פרשנותו של יו"ר ועדת הערר לשעבר, מיכה גדרון, שהעניקה זכויות בנייה נרחבות במסגרת תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש. זאת, לאחר שבספטמבר האחרון הוגדרה פרשנות זו על ידי היועץ המשפטי לממשלה כשגויה ולא מידתית בהיקף זכויות הבנייה שהיא מעניקה לפרויקטים, באופן שמצליח להשכיח כי מטרתה המקורית של התוכנית היתה חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה. בגרסתה המרחיבה זכתה התוכנית לא רק לתמיכת השלטון המקומי, אלא גם לתמיכת היזמים והארגונים הירוקים - כל מגזר וסיבותיו.

תמיכת השלטון המקומי במתווה היתה מפתיעה. אמנם יש כמה רשויות מקומיות, כמו רמת גן, הרצליה ורעננה, שחיות בשלום עם התמ"א ואפילו אוהבות אותה, אך ככלל התוכנית זוכה לגינויים רבים, בעיקר מצד הדרג המקצועי ברשויות, הרואה בה מהלך אנטי־תכנוני.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

יום לפני הדיון, הודיע אבנר אקרמן, יו"ר ארגון מהנדסי הערים, כי קבלת התיקון "לא תאפשר לערים לשלוט על עתידן, לא מבחינת היקפי הבנייה בהן ולא מבחינת היכולת לתת שירותים לתושביהן. מי שיקבע את עתיד הערים ואיך תהיה איכות החיים בעתיד, הם ארגוני הקבלנים". לעמדה זו הצטרף מכתב חריף בגנות התוכנית, ששלחו מנכ"ל מרכז השלטון המקומי, שלמה דולברג, ומנכ"ל פורום הערים העצמאיות ("פורום ה–15"), איתן אטיה, באותו יום.

ואולם סיכום של הרגע האחרון, שאליו הגיע יצחקי עם ראשי השלטון המקומי, הביא להצבעה של כל נציגי השלטון המקומי בעד התמ"א. במתווה נקבע כי בפרויקטים של הריסה ובניה מחדש (תמ"א 38/2) שבהם יוקמו דירות חדשות לפי תוכניות ישנות שלא מומשו עד כה, תחויב כל דירה כזו בהיטל השבחה על 13 מ"ר נוספים. דירות חדשות שיוקמו מכוח התמ"א - לא יחויבו. ההערכה היא שמדובר בתוספת כוללת של כ–100–130 מ"ר לפרויקט, שניתן יהיה להטיל עליה היטל השבחה נוסף. כשסך זכויות הבנייה הנוספות בפרויקטי תמ"א עשוי להגיע עד 2,000 מ"ר, זאת אינה תוספת מס קיצונית - מה שמעלה תהיות לגבי השינוי החד שחל בעמדת השלטון המקומי בעניין.

ישיבה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה

"ברובד העקרוני, אנחנו מתנגדים באופן נחרץ לכל נושא תמ"א 38", ניסה נתן אלנתן, סגן ראש העיר תל אביב, להסביר את הקושי. "אם היינו נמצאים בשלב התחלתי של התמ"א, היינו עומדים על קוצו של יוד, אבל כיום התמ"א היא המציאות שבה אנו חיים. יש עשרות פרויקטים בתהליך, עם יזמים ודיירים שכבר חתומים על הסכמים, ולא נכון להיכנס עכשיו עם הראש בקיר ולהודיע שהתמ"א כפי שיושמה בשנתיים האחרונות מבוטלת, כי זה יעשה הרבה בלגן בשוק. לכן, עמדתנו היתה שאם כבר התפשרנו מבחינה תכנונית, לפחות שישולמו היטלי ההשבחה המינימליים הנובעים מהגדלת הזכויות".

פרופ' ערן פייטלסון מהחוג לגיאוגרפיה באוניברסיטה העברית, המייעץ לגופי השלטון המקומי, כופר באמירה שמדובר בכסף קטן מבחינת הרשויות. לדבריו, "בעיריות שמיישמות תמ"א 38 בשטחים נרחבים, מיסוי נוסף של 130 מ"ר במספר גדול של פרויקטים עשוי להצטבר לסכומים משמעותיים. מדובר בשטח המתקרב לשטח של שתי דירות - כלומר, בכל פרויקט יש עוד שתי דירות שעליהן היזמים ישלמו היטלי השבחה - וזה לא דבר של מה בכך".

ישראל קורץ, כלכלן המייעץ גם הוא לרשויות מקומיות בנושאי תכנון ובנייה, אומר כי "בסופו של דבר, למרות אישור תמ"א 38 בצורתה המורחבת, לא יהיה מדויק לומר שהשליטה יצאה מהידיים של הרשויות המקומיות, משום שיש להן מעצור - סעיף 23 בתמ"א. הסעיף מאפשר לכל רשות להכין תוכנית מפורטת ליישום תמ"א 38, והיא יכולה לקבוע באילו אזורים ניתן ליישם את מלוא הזכויות, באילו אזורים רק חלק מהזכויות, ואיפה מבחינתה אין ליישם את התוכנית כלל. רשות שממש לא אוהבת את התמ"א, יכולה גם להרוג אותה באמצעות תוכנית כזו, כי היא תדאג לתת זכויות מופחתות שיבטלו את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט".

פייטלסון טוען כי "הבעיה המרכזית עם התוכנית היתה ונשארה חוסר הרלוונטיות שלה לרוב רובן של הרשויות המקומיות. הנפח שהשיח אודות התוכנית הזו תופס בכנסת, בוועדות התכנון ובתקשורת, חורג מכל פרופורציה, כשנזכרים שחוץ משש־שבע רשויות בלב גוש דן, שבו התוכנית הזאת מיושמת, התוכנית פשוט לא רלוונטית לאף רשות מקומית, ואינה ממלאת את מטרתה - חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה".

ישיבה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה

דברים אלה מעלים סימן שאלה נוסף לגבי הצבעת השלטון המקומי. אפילו אם נניח כי מדובר בתוכנית מצילת חיים באזור המרכז, ניתן היה לצפות שלפחות נציגי הפריפריה יביעו את מחאתם על חוסר הרלוונטיות שלה בהצבעת נגד.

לדברי אלנתן, "נכון שהתוכנית אינה רלוונטית ליישובי הפריפריה, אבל נציגי השלטון המקומי משתדלים לנהוג כגוש בישיבות המועצה הארצית. זה נותן לנו כוח רב יותר. פעם מי שמרוויח זה המרכז, ופעם הפריפריה".

"טוב שהופכים את המסלול של הריסה ובנייה מחדש לכדאי יותר"

לא רק השלטון המרכזי והמקומי התכנסו השבוע לרגע נדיר של הסכמה סביב תמ"א 38 בגרסתה המחודשת. גם שני יריבים מסורתיים נוספים - יזמי נדל"ן וארגונים ירוקים - סמכו ידיהם על ההחלטה. לדברי סמנכ"ל התאחדות בוני הארץ, אמיר הלר, "מבחינת חישוב שטחים, ההחלטה נכונה. בעלי הזכויות בבניין הם בעלי הדירות, וככל שיהיו יותר זכויות, הם ייהנו יותר. האלטרנטיבה לתמ"א של הריסה ובנייה מחדש היא חיזוק ובנייה על מבנה קיים, וזה תהליך הרבה יותר קשה לדיירים, שגרים תקופה ממושכת באתר בנייה, וגם התמורה המתקבלת פחותה, כי בסוף לא מדובר בבניין חדש, אלא בכזה שעבר קוסמטיקה. לכן, יש חשיבות גדולה לכך שהופכים את המסלול הזה לכדאי יותר, כי זאת האופציה הטובה יותר. גם היזמים ייהנו מכך, כי במציאות של זכויות בנייה גדולות יותר, הרבה יותר קל לבנות".

בניגוד לאמירות דרמטיות שנשמעו השבוע, הלר אינו מתרגש מהגדלת היטל ההשבחה. "נכון, יש פה פגיעה מסוימת בכלכליות של הפרויקטים, אבל אני צופה שהיא תהיה מוגבלת", הוא אומר. "היה ברור שצריך למצוא דרך להביא את הרשויות המקומיות לתמוך בתוכנית או לפחות להכיל אותה. אי־אפשר להתעלם מכך שהפרויקטים האלה מגדילים צפיפות, ושהרשויות צריכות מקור כספי למימון השירותים עבור תוספת האוכלוסייה. בהינתן המצב הזה, צריך להוריד את הכובע בפני יצחקי, שהצליח להביא אותם להסכמה".

עם זאת, טוען הלר, "מן הראוי שגם המדינה תשתתף במימון התשתיות. אם המדינה משקיעה מאות אלפי שקלים עבור כל דירה הנבנית בקרקע בתולה, היא היתה יכולה להשתתף בעשרות אלפי שקלים בשדרוג תשתיות, כשמדובר בבנייה חדשה ברקמה בנויה".

על אמירה זו יחתמו בשמחה גם חובבי הסביבה והשטחים הפתוחים, שרואים בתמ"א 38 ברכה. "בתוך משבר הדיור שבו אנו נמצאים כבר שנים, תמ"א 38 היא אחד הכלים הישימים ביותר לבנייה בתוך הרקמה הבנויה", אומר האחראי על תחום התכנון בחברה להגנת הטבע, איתמר בן דוד. "כשרואים שהממשלה מתעכבת שנים ארוכות בקידום ההתחדשות העירונית, תמ"א 38 נהפכת לכלי היעיל והזמין ביותר לבנייה ברקמה הבנויה. במציאות של משבר דיור, ושל ותמ"ל שכל מהותו בנייה בשטחים פתוחים בשולי הערים, אני לא יכול שלא לתמוך בתוכנית. אם פרויקט כזה מצליח לאכלס עוד 12 משפחות בתוך השטחים הבנויים בעיר, לא נותר לי אלא לומר 'יישר כוח', כי אין לנו שטחים פתוחים מיותרים.

"מעבר לכך", מוסיף בן דוד, "החשיבות הראשונה במעלה מבחינתי היא שזאת תוכנית מצילת חיים. מיליוני אזרחים בישראל גרים במבנים לא ממוגנים, והמענה שהתוכנית נותנת להגנה על חיי אדם הופך את שאלת זכויות הבנייה והרווח היזמי לשולית בעיני".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#