המדיניות העירונית תוקעת מקלות בגלגלי התמ"א

ידוע כי רשויות מקומיות רבות רואות בתמ"א 38 בגדר תקלה תכנונית ממש ■ פורום 15 הערים העצמאיות מתנגד גלויות לתמ"א 38 ומכנה אותה אבסורדית

אלי מאיר

בפברואר 2015 החליטה המועצה הארצית לתכנון ובנייה להאריך את תוקפה של תמ"א 38 לתקופה נוספת. כמו כן, החליטה המועצה על ייזום הליך לתיקון מס 4 לתמ"א בשורה של נושאים. ואולם בתיקונים המוצעים אין התמודדות עם המכשלה העיקרית ליישומה - והיא התנגדויות הרשויות המקומיות לתמ"א.

ידוע כי רשויות מקומיות רבות רואות בתמ"א 38 בגדר תקלה תכנונית ממש. פורום 15 הערים העצמאיות מתנגד גלויות לתמ"א 38 ומכנה אותה אבסורדית. מהנדס העיר תל אביב התנגד להארכת תוקפה של התמ"א, ולא בחל במלים, כשאמר בפני המועצה הארצית: "תמ"א 38 הורסת את התכנון ומייצרת סטגנציה תכנונית. הדרך הנכונה להתחדשות עירונית היא בתוכניות מקומיות ולא בתמ"א. חסרונות התמ"א עולים על יתרונותיה".

אין פלא כי הרשויות המקומיות, האמונות על מתן היתרי הבנייה לפי התמ"א, מצאו דרך לתקוע מקלות בגלגלי התמ"א. עניין זה לא היה קשה ביותר, שכן נוסח התמ"א ביחס לנושאים רבים אינו מוגדר היטב - וזאת בלשון המעטה. רק השבוע נפתרה המחלוקת בנוגע לחישוב זכויות הבנייה במקרה של הריסת בניין קיים, לאחר שניתנו החלטות סותרות של ועדות ערר, המפרשות את הוראות התמ"א באופן שונה לחלוטין, תוך יצירת חוסר ודאות.

עניין אחר הוא האפשרות הקבועה בתמ"א לרשות המקומית לסרב לתת היתר בנייה מטעמים מיוחדים הנוגעים לבקשה הספציפית. שורה ארוכה של רשויות מקומיות, ובהן הערים תל אביב וחיפה, מינפו עניין מוגבל זה לשם קביעת מדיניות כוללת לכל תחומי הרשות המקומית (ללא קשר לבקשות ספציפיות), המצמצמת את היקף תוספות הבנייה הקבוע בהוראות תמ"א 38 ומטילה שורה של סייגים - עד כדי הפיכת התמ"א במקרים רבים לאות מתה.

בניין ברעננה שמיועד לעבור שיפוץ במספרת תמ"א 38
תמ"א 38צילום: עופר וקנין

המדיניות כשלעצמה יכולה להיות ראויה, אבל בתחום התכנון והבנייה היא מהווה נטע זר. שכן, חוק התכנון והבנייה מסדיר כידוע קביעת מדיניות בדרך של עריכת תוכניות מתאר. לכן נקבעה בתמ"א האפשרות לרשות מקומית הסבורה כי הוראות התמ"א אינן מתאימות לה, בשל התנאים הייחודיים של היישוב, להתאים את התמ"א באמצעות תוכנית מפורטת שתיערך לצורך כך.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

ואולם למרות זאת, רשויות רבות נמנעות באופן מכוון מללכת בדרך המלך, וחלף זאת קובעות מדיניות. נראה כי האפשרות להימנע מהפקדת תוכנית ומהצורך בשמיעה סדורה של התנגדויות הציבור, כפי שמחויב על פי חוק, קוסמת לרשויות מקומיות. כך גם קוסמת להן האפשרות לשנות את המדיניות מעת לעת, כפי שיחפצו.

נכון להיום, עניין תוקפה החוקי של המדיניות טרם הוכרע סופית. פסיקותיהם של ועדות הערר המחוזיות ובתי המשפט המינהליים שעניין זה הובא בפניהם, אינן אחידות. בחלק מהמקרים נקבע כי אין תוקף למדיניות, וכי יש לנקוט הליך של תוכנית מפורטת; ואילו בחלק אחר של המקרים, דווקא נקבע כי למדיניות יש תוקף ויש בכוחה להגביל את הוראות התמ"א.

תיקון מס 4 לתמ"א 38, העומד כיום על הפרק, הוא הזדמנות פז להסדיר את האי בהירויות בתמ"א בכלל, וביחס למדיניות בפרט. כדאי מאוד שבמסגרת תיקון זה ייקבע כי הדרך היחידה שבה יוגבלו הוראות התמ"א היא אך ורק במסגרת תוכנית מפורטת, ולא במסגרת מדיניות כלשהי. אם לא ייעשה כן, נראה כי עגלת תמ"א 38 תיוותר שקועה בבוץ, למרות כל הכוונות הטובות של המועצה הארצית לקדמה.

הכותב הוא שותף במשרד עורכי הדין פרימס, שילה, גבעון, מאיר, ומתמחה בתחומי הנדל"ן, התכנון והבנייה

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker