הוכרעה סערת "הפרשנויות הסותרות" בשאלת חישוב שטחי הבנייה בתמ"א 38

מינהל התכנון יביא לאישורה של המועצה הארצית את הפרשנות המרחיבה לזכויות הבנייה בתמ"א 38 ■ לפי הנוסח שיוצג למועצה הארצית, מעתה שטח הקומה יחושב לפי כלל זכויות הבנייה הקיימות במגרש, ולא לפי שטח קומה קיימת ויכללו גם שטחי השירות

נמרוד בוסו
נמרוד בוסו
נמרוד בוסו
נמרוד בוסו

חודש לאחר פריצתה של סערת "הפרשנויות הסותרות" בשאלת אופן חישוב תוספת שטחי הבנייה בפרוייקטי תמ"א 38 (תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה) במסלול הריסה ובנייה מחדש - התקבלה הכרעה המאמצת את פרשנות גדרון.

ההערכות, שצפו כי מינהל התכנון יבקש לאשר את הפרשנות המרחיבה של יו"ר ועדת הערר המחוזית לשעבר - עו"ד מיכה גדרון, כפרשנות הקובעת בשאלת חישוב תוספת שטחי הבנייה לתמ"א 38 - התבררו כמדויקות.

בנייה מחודשת בפרויקט תמ"א 38, רעננה 2014.
תמ"א 38, רעננהצילום: עופר וקנין

עיון בנוסח התוכנית שצפוי להגיע לאישורה של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, מעלה כי פרשנות גדרון יושמה אחת לאחת בתיקון החדש לתמ"א, וכי בנקודות מסוימות אף מעניק התיקון זכויות בנייה מוגדלות אף יותר מזה שהעניק גדרון.

התוכנית החדשה מקבלת את שני העקרונות המרכזיים של פרשנות גדרון. העיקרון ראשון, לפיו שטחן של הקומות הנוספות שהתמ"א מקנה זכויות לבנייתן יחושב כ"שטח השווה לשטח הבנייה הכולל מעל למפלס הכניסה הקובעת, לפי התוכניות המפורטות החלות במקום, לחלק למספר הקומות הקבוע בתכניות". כלומר, שטח הקומה יחושב לפי כלל זכויות הבנייה הקיימות במגרש, ולא לפי שטח קומה קיימת - כפי שקובעת פרשנות היועץ המשפטי לממשלה לתמ"א הנוכחית.

עקרון שני שגיבש גדרון לקביעת שטח קומה נוספת, הוא חלוקתן של זכויות הבנייה במגרש במספר קומות קטן יותר מזה שמאשרות תוכניות המתאר המקומיות, באופן שמגדיל את שטח הקומות, התקבל נכלל גם הוא בגרסתה החדשה של התמ"א. יתרה מזו, השטח המחולק לפי נוסח התוכנית כולל את כלל השטחים הבנויים – הן השטחים העיקריים והן שטחי השירות, דבר שגם הוא מגדיל את שטחה של כל קומה, וספק אם נכלל אפילו בפרשנותו של גדרון.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

לאחר שהתקבל שטחה של הקומה הרעיונית - יש להכפילו ב-3.1 קומות, ואלו הן זכויות הבנייה הנוספות שמקנה התמ"א, לא כולל 13 מ"ר נוספים לכל יחידת דיור שניתן לבנות לפי תוכניות המתאר הקומיות, 12 מ"ר לממ"דים, ושטחי מרפסות. עוד מאפשר התיקון החדש בניית חניה תת-קרקעית בשטח כולל של עד פי 4 מגודל המגרש.

בסך הכל, במגרש בו חלות זכויות לשטחים עיקריים בהיקף של כ-121%, צפויים המבנים החדשים שייבנו מכח "התוכנית לחיזוק מבנים" להגיע לכ-300% זכויות, ואף למעלה מכך, כל זאת בפטור מלא ממס.

פרויקט תמ"א 38
פרויקט תמ"א 38צילום: משרד עדנה מור אדריכלות

עו"ד ענת בירן, לשעבר יושבת ראש ועדת ערר, ומי שמייצגת יזמים ודיירים בתחום ההתחדשות העירונית, מציינת שכיום כל הפרויקטים של תמ"א 38 במסלול ההריסה והבנייה תקועים, ולכן הבשורה שהאוצר תומך בפרשנות המרחיבה המעניקה יותר זכויות לדיירים וליזמים היא חיובית, ואם תתקבל היא גם תייצר ודאות בשוק וגם תאפשר להמשיך את מרבית הפרויקטים מהנקודה בה הם נעצרו.

עם זאת לדברי בירן, "הפתרון המוצע על ידי מנהל התכנון מסובך מדי. צריך לייצר פתרון פשוט שלא ניתן לפרשנות וחוץ מזה חיוני שתקבע תקופת מעבר שעד אליה ניתן יהיה לאשר פרויקטים שבצנרת לפי הכללים שחלו עליהם מלכתחילה כדי שלא יאלצו להתחיל מחדש את כל התכנון והמשא ומתן מול הדיירים".

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ