יזמים: מחיר למשתכן טוב לזכאי משרד השיכון - אבל לא יוריד מחירי דירות - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

יזמים: מחיר למשתכן טוב לזכאי משרד השיכון - אבל לא יוריד מחירי דירות

אף שבממשלה מנמיכים ציפיות, המכרזים הראשונים של דירות במחיר למשתכן בעפולה ובקרית מוצקין מעלים תהיות בנוגע להשפעתם 
על מחירי הדירות בשוק. קבלנים הפועלים בקרית מוצקין: "המבצע יצמצם את מלאי הדירות עבור משפרי דיור - והמחירים יעלו"

9תגובות

האם מחירי הדירות בערי הקריות עתידים לרדת כתוצאה ממכרזי מחיר למשתכן שנסגרו שם השבוע? אף שבממשלה מביעים אופטימיות זהירה בעניין, בחברת אשדר שרכשה בקרית מוצקין שני מגרשים סמוכים - אחד שישתתף במבצע ואחד שלא - לא מודאגים מהאפשרות הזו. גם קבלנים אחרים הפועלים בקריות אינם חוששים. "להפך, אם היו משווקים ביחד את כל המגרשים שלהם לכלל הציבור, אז אולי היו מגדילים את ההיצע ותורמים לירידות מחירים", אומר ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום.

בשבועיים האחרונים נסגרו שני המכרזים הראשונים של מחיר למשתכן בהצלחה. המכרז הראשון, שפורסם לפני כחודשיים, כלל 24 מתחמים בעפולה, המיועדים להקמת 440 דירות. במתחמים אלה יימכרו דירות בשטח של 113–120 מ"ר במחיר ממוצע של 660 אלף שקל, בעוד שמחירי דירות 4 חדרים באזור מגיעים כיום לכ–850 אלף שקל. השבוע שווקו 20 מתחמים נוספים, להקמת 1,028 דירות, בשטח ששימש בעבר את המחנה הצבאי כורדני, בצפון קרית מוצקין. המחיר הממוצע של דירות במתחם זה יגיע בקירוב ל–950 אלף שקל - כ–30% פחות ממחיריהן של דירות חדשות רגילות שנמכרות באזור.

בנייה ברובע יזרעאל בעפולה. "הפרויקטים מיועדים לזוגות צעירים בתחילת דרכם"
גיל אליהו

"האם מבצעי מחיר למשתכן בקרית מוצקין יעזרו להוריד את מחירי הדירות? אני לא חושב", אומר היזם יואב זיו, שבונה כמה פרויקטים בקריות. "הם יועילו לזוגות צעירים וחסרי דיור מהקריות לרכוש דירות מוזלות, אבל ישאירו את יתר מחפשי הדירות בשוק ללא היצע דירות - מה שילחץ דווקא לכיוון של עליות מחירים".

בממשלה הנוכחית כבר נזהרים מליפול למלכודות שבהן נפלו ממשלות קודמות, שהתחייבו להוריד מחירים במהירות. בעוד ששרי השיכון הקודמים, אריאל אטיאס ואורי אריאל, ושר האוצר הקודם, יאיר לפיד, דיברו על הורדת מחירים מהירה, שר האוצר הנוכחי, משה כחלון, ושר הבינוי והשיכון, יואב גלנט, צנועים הרבה יותר בהתבטאויות שלהם, ממעטים לדבר על ירידות מחירים קרובות, ומתמקדים בהצהרות על שחרור קרקעות מוזלות למבצעי מחיר למשתכן.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

"התוצאות של המכרז בקרית מוצקין מוכיחות שתוכנית מחיר למשתכן משנה את פניו של שוק הדיור בישראל", אמר כחלון בתגובה לביקורת שנמתחה על המכרזים האחרונים. "לקחתי התחייבות למען הילדים שלנו - אני מתכוון לעמוד בהתחייבות שלי. האחריות שלי כשר אוצר היא למנוע את משבר הדיור הבא. תוכנית מחיר למשתכן הפסיקה את הספסור של המדינה בקרקעות ששייכות לילדים שלנו. כל עוד לא יהיה ספסור בקרקע, לילדים שלנו יש תקווה".

השר גלנט מצדו אמר כי "תוכנית מחיר למשתכן תשפיע על היישובים שבהם מתקיים המכרז, ועל הוזלה לזוגות הצעירים ולחיילים משוחררים בכל המדינה. נוסף על כך, לאור השיווקים הצפויים של עשרות אלפי יחידות דיור בתקופה הקרובה, ההערכה היא שתהיה לה השפעה חיובית ומצננת על המחירים במשק. המכרזים הראשונים הם ניצנים של שינוי גדול, שיסייע לשוק באופן מיידי וישפיע גם על הדורות הבאים".

משה כחלון בוועדת הרפורמות
מיכל פתאל

אם משווים את ההצהרות האלה להצהרות היומרניות שהגיעו מצדם של אריאל ולפיד בממשלה הקודמת, שבחלקן אף נקבו השרים באחוזי ירידת המחירים הצפויים (כ–20%), ניתן לראות את ההבדל - וזאת מעבר לכך שרוב יוזמות הדיור של הממשלה הקודמת התרסקו, בעוד שבממשלה הנוכחית הן מיושמות במהירות יחסית.

"אוכלוסיית הזכאים היא פחות ממחצית הרוכשים"

ואולם גם ללא הצהרות והכרזות על יעדי מחיר מצד הממשלה, השאלה הגדולה היא האם מבצעי מחיר למשתכן יגרמו לירידות מחירים - וכיצד בדיוק אמורים לנהוג רוכשי הדירות והיזמים בנוגע למבצעים אלה. כדי לענות על כך, צריך לבדוק את שוקי הדירות בקרית מוצקין ובערי הקריות הסמוכות לה, וכן בעפולה. על פי ממצאי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), בכלל שוק הדירות החדשות בקריות - הכולל את הערים קרית מוצקין, קרית ביאליק, קרית ים וקרית אתא - בחמש השנים האחרונות נמכרו בסך הכל 450–795 דירות בשנה. בקרית מוצקין לבדה, הרכישה השנתית הסתכמה ב–120–140 דירות חדשות.

"היצע הדירות שייווצר כתוצאה מהמבצע יתאים לצורכי השוק של כלל הקריות, בטווח של שנתיים־שלוש, אבל הוא ייוחד רק לאוכלוסייה של זכאים, שמהווה פחות ממחצית מהרוכשים", אומר זיו. "אני מעריך שבקרית מוצקין לבדה, יוקמו בתקופה הזו פחות מ–1,500 דירות חדשות, שרובן המוחלט ייוחד למחיר למשתכן. פירוש הדבר שרוב השוק - ובעיקר משפרי הדיור - ייאלצו לרכוש דירות מתוך היצע קטן במיוחד, ואז מחירי הדירות דווקא יעלו".

בעפולה המצב שונה: שוק הדירות החדשות בעיר נמצא בעלייה מתמדת בשנים האחרונות. מ–127 דירות חדשות שנמכרו בכל 2011, גדל השוק ל–471 דירות חדשות שנרכשו בשנה שעברה, ו–587 דירות חדשות שנרכשו במחצית הראשונה של 2015. השנה הנוכחית צפויה להפוך לאחת משנות השיא בשוק הדיור של עפולה. 440 דירות חדשות שייוחדו אך ורק לזכאים בתוכנית מחיר למשתכן, יהוו חלק ניכר משוק הדירות החדשות.

השאלה, אם כן, מה צפוי לקרות לשוק בעקבות המבצע? הערים קרית מוצקין ועפולה יוצפו בהיצע גדול של דירות מוזלות - אך כאלה שמיועדות רק לחלק קטן מהשוק. מצד אחד, זה עשוי לגרום לירידת ביקושים של זוגות צעירים לדירות רגילות - מה שאמור ללחוץ לכיוון של ירידת מחירים כללית. ואולם מצד שני, המצב הזה ינתב את יתר השוק להיצע קטן יחסית של דירות חדשות - מה שילחץ דווקא לכיוון של עליית מחירים.

בסיס צבאי נטוש כורדני בקרת מוצקין
רמי שלוש

חברת אשדר, שרכשה כמה מגרשים סמוכים בקרית מוצקין, ביצעה בדיקה מקיפה בנושא זה. במכרז שנערך בפברואר השנה היא רכשה מגרש, שבו ייבנו דירות 4 חדרים שיימכרו בשוק הכללי במחירים של 1.3–1.4 מיליון שקל. השבוע זכתה החברה בשני מכרזים להקמת 188 דירות, שיימכרו במחיר למשתכן תמורת 1–1.2 מיליון שקל.

פרידמן, מנכ"ל החברה, אומר כי שיווק הדירות המוזלות בקרית מוצקין יתחיל רק בעוד כשנה. "המגרשים האלה מחייבים עבודות פיתוח, שעדיין לא הושלמו גם במגרשים הקודמים. במסגרת הזמן הזה, אני מקווה שנוציא היתרי בנייה - ואני מעריך שבעוד שנה הפרויקט ייצא לדרך".

בתגובה לטענה שאותן 1,028 דירות שכלולות במבצע מוגבלות לזכאי משרד השיכון בלבד, אומר פרידמן: "המבצע הזה ימשוך רוכשים לא רק מהקריות, אלא גם ממקומות נוספים מכל הצפון - כך שמספר הדירות אינו גדול מדי. אנחנו מעריכים שירצו להשתתף בהגרלה גם משקיעים זכאים - כלומר, חסרי דיור, שלא רוצים להתגורר בקרית מוצקין, אלא לרכוש שם דירה להשקעה ולהמשיך להתגורר באזור המרכז. לכן, אנחנו מעריכים שהמבצע דווקא יביא עמו ביקושים נוספים".

פרידמן וזיו אינם חוששים שמחירי הדירות בפרויקטים של מחיר למשתכן ישפיעו על מחירי הדירות בפרויקטים שבהם מוצעות דירות חדשות במחיר מלא. "אם היו משווקים את הקרקעות לפני שבעה חודשים, ולאחר מכן את הקרקעות הנוכחיות לכל השוק, ולא בשיטת מחיר למשתכן, היה סיכוי גדול יותר לירידת מחירים, כי באמת השוק בקרית מוצקין היה מתמלא בהיצע רב של דירות", אומר פרידמן. "מה שעשו עכשיו היה לפצל את ההיצע בין קהלים שונים, ולהוסיף ביקושים לדירות שישווקו במחיר למשתכן. לכן, אני לא רואה השפעה על כלל השוק".

לדברי זיו, יתרונה הגדול של תוכנית מחיר למשתכן הוא במתן אפשרות לזוגות צעירים בתחילת דרכם לרכוש דירות חדשות - ולא בהשפעה על כלל השוק. "אני חושב שבסופו של דבר, הפרויקטים האלה יישארו מוזלים בגלל רמתם הנמוכה ובגלל התדמית שלהם כפרויקטים שמיועדים לזוגות צעירים בתחילת דרכם - אבל הם לא ישפיעו על יתר השוק", הוא אומר.

פרידמן סבור כי גם ברמה הארצית, קשה לצפות ליותר מדי ממבצעי מחיר למשתכן. "עיקר היצע הקרקעות נמצא בפריפריה - קרית אתא, קרית מוצקין, עפולה, נהריה ויישובים שונים בדרום. באזור המרכז, לעומת זאת, יש מעט קרקעות בראש העין ובראשון לציון - אבל לא מאסה שיכולה ללחוץ על ירידות מחירים", הוא אומר.

"מחנות צה"ל שיפונו באזור המרכז יספקו עשרות אלפי יחידות דיור, שגם אם ישווקו בעתיד קרוב - מה שלא מסתמן בינתיים - יוסיפו עשרות אלפי יחידות דיור", מוסיף פרידמן. "אם מביאים בחשבון שזוגות צעירים וחסרי דיור רוכשים כ–40 אלף דירות בשנה - קשה לדבר על ההיצע הזה כמספק".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#