תמ"א 38 מקדשת את 
חידוש הבניין - על חשבון התחדשות העיר - נדל"ן - TheMarker

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

תמ"א 38 מקדשת את 
חידוש הבניין - על חשבון התחדשות העיר

שיטת התמריצים יוצרת אפליה פסולה בין אזרחים. כך, תושב ר"ג או ת"א יזכה למבנה מחוזק בפני רעידות אדמה ולתוספת ערך למקרקעיו, ואילו חברו המתגורר בערד, בדימונה, או בעפולה, יהיה חשוף לנזקים

6תגובות

הסוף ידוע מראש. המועצה הארצית לתכנון ולבנייה תדון בשבועות הקרובים בשינוי לתמ"א 38, תאשר את תחשיב השטחים שיציע לה מינהל התכנון, ויבוא לציון גואל. היזמים ינשמו לרווחה, וכל המהומה שיצרה פרשנותו המצרה של היועץ המשפטי לממשלה להוראות התמ"א, תישכח כלא היתה. רכבת הדיור תמשיך במרוץ המטורף לתוספת עוד ועוד יחידות דיור, כשהיא מתודלקת ב"שיקול הדעת התכנוני" של המועצה הארצית, ואגב כך, רומסת בדרכה עקרונות בסיסיים של הגיון, צדק, קניין ותכנון.

אין ספק שישראל, החשופה לסיכוני רעידת אדמה, זקוקה לתוכנית לחיזוק מבנים בפני רעידת אדמה, כפי שתמ"א 38 התכוונה להיות. אין גם ספק שישראל ניצבת בפני מחסור חמור ביחידות דיור, ושהתחדשות עירונית היא צורך ציבורי חשוב ודחוף. ואולם תמ"א 38 איננה תוכנית להתחדשות עירונית, והפיכתה לכזו היא החמצה של העיקר. התוכנית, כפי שהתפתחה להיות, מזיקה הן לחיזוק המבנים והן להתחדשות העירונית.

לכן, כשהתייצב היועץ המשפטי לממשלה בפני בית המשפט, ובצעד נדיר הודיע כי ועדת הערר שאותה הוא עצמו מייצג שגתה, הוא הניח בפני בית המשפט שאלה הרבה יותר גדולה מהשאלה של איך לפרש את התוכנית. בעיית היסוד של תמ"א 38 כתוכנית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה היא מערכת תמריצים חסרת היתכנות דווקא באזורי הסיכון. כך, חיזוק המבנים איננו רלוונטי דווקא ביישובים כמו בית שאן, טבריה ואילת, שיושבים ממש באזורי הפורענות, על קו השבר הסורי־אפריקאי.

שיטת התמריצים יוצרת אפליה פסולה בין אזרחים. כך, תושב רמת גן או תל אביב יזכה למבנה מחוזק בפני רעידות אדמה ולתוספת ערך למקרקעיו, ואילו חברו המתגורר בערד, בדימונה, או בעפולה, יהיה חשוף לנזקי רעידות אדמה רק משום שערך הקרקע ביישוב שבו הוא מתגורר נמוך. כך, גם מי ששפר גורלו וזכה להיות בעל קרקע באזורי ביקוש, יהיה זכאי להטבה כלכלית מהמדינה בדמות זכויות בנייה, נוסף על בית ממוגן - ואילו חברו המתגורר מחוץ לאזורי הביקוש, לא יזכה לאותה הטבה.

פרויקט תמ"א 38 ברעננה
עופר וקנין

האפליה הפסולה שיוצרת התמ"א

העיקרון הבסיסי של מתן הטבות ותמריצים בתקציב, על פי חוק התקציב, נעלם. זכויות בנייה נהפכו למטבע עובר לסוחר, המתגלגל לקבוצות מסוימות על בסיס גיאוגרפי - הפוך לבסיס הגיאוגרפי שאליו התכוונה התמ"א מלכתחילה. הפיכת זכויות הבנייה למטבע עובר לסוחר היא מדרון חלקלק, ומחר יתחילו מוסדות התכנון לחלקם כתמריצים למטרות שונות וזרות.

האפליה בחלוקת ההטבות בין יישובים שונים היא תוצאה של יישום התמ"א ושיטת התמריצים, אבל היא אינה האפליה היחידה שיוצרת התמ"א. גם בתוך אזורי הביקוש מפלה התמ"א בין תושבים. כך, התמ"א מאפשרת מימוש רק לגבי מבנים שהיתר הבנייה להקמתם ניתן עד 1 בינואר 1980, אז נכנס לתוקף התקן המחייב בנייה עמידה בפני רעידות אדמה. התוצאה היא שייתכן מצב שבו שני בניינים סמוכים באותו רחוב, שאחד מהם נבנה ב–1979 והאחר ב–1981, לא יהיו זכאים לזכויות בנייה זהות.

כשמסתכלים על התמ"א כתוכנית להתחדשות עירונית, נהפכת האבחנה האמורה, שבמקורה היתה סבירה, לאבחנה פסולה. וכי ניתן לומר כי הבניין הראשון זקוק יותר להתחדשות עירונית מאשר הבניין השני? מדוע הבניין הראשון ויושביו יזכו להתחדש (ולהתעשר), ואילו דיירי הבניין השני יישארו ללא כל הטבה? בכלל, האם התחדשות עירונית היא התחדשות של העיר או של בניינים בעיר?

במובן זה, תמ"א 38 לא רק שאינה תוכנית להתחדשות עירונית — היא תוכנית אנטי־התחדשות עירונית. היא מקבעת מבנים במקומם; היא מאפשרת חידוש של מבנים לסירוגין, על בסיס קריטריון לא רלוונטי להתחדשות עירונית, של תקן הבנייה בפני רעידות אדמה; היא אינה מתנה הסדרת בנייני ציבור ושטחי ציבור כתנאי להקמת מבנים; היא מאפשרת בנייה על בסיס שיטת "כל הקודם זוכה" - כלומר, מי שיבקש ויקבל היתרים לפני שיקרסו התשתיות, יבנה - והאחרים לא.

תשתיות ציבוריות, שהן כל מה שעיר מספקת או צריכה לספק, חוץ מבנייני המגורים עצמם, הן מוצר ציבורי מובהק וסופי. כחלק מתמריציה פוטרת התמ"א אף מתשלום היטל השבחה. בעיניים של תמריצי חיזוק זה פתרון ראוי — אך בעיניים של התחדשות עירונית, מדובר באיוולת לשמה. הרי מהותו ומטרתו של היטל ההשבחה ביצירת תקציב עירוני להתחדשות העיר. שלילתו מקדשת את התחדשות הבניין הבודד על חשבון התחדשות העיר, ומבהירה בצורה ברורה עד כמה תמ"א 38 והתחדשות עירונית הם עירוב מין בשאינו מינו.

חיזוק מבנים הוא אינטרס ציבורי, שצריך להיות ממומן מהקופה הציבורית באופן שוויוני. התחדשות עירונית היא אינטרס ציבורי שונה, שנדבך מרכזי בו הוא גביית היטל השבחה כדי להתקין את כלל התשתיות שהתחדשת עירונית מחייבת. קיים יחס ישר בין עצם האפשרות להגדלת צפיפות לבין הצורך בגביית היטל השבחה, וזאת בניגוד גמור לעקרונות שנקבעו ליישום תמ"א 38. העיקרון המרכזי, שלפיו תמ"א 38 מאפשרת חיזוק מבנים על בסיס היתר בלבד, צריך להיות בשוליים. את המרכז צריכות דווקא לתפוס תוכניות לפי סעיף 23 לתמ"א, שיחויבו בהיטל השבחה מלא.

השיח על תמ"א 38 מזכיר את השיח שהתנהל בתחום התכנון ערב ההחלטה בבג"ץ הקשת הדמוקרטית (בג"ץ עמותת שיח חדש). באותו עניין עתרה הקשת הדמוקרטית לבג"ץ בטענה כי מתן תמריצים והטבות בקרקעות מדינה למושבים וקיבוצים נוגדת את עיקרון השוויון ופוגעת בעקרונות של צדק חלוקתי. אז כמו היום, עמד ברקע התהליך שהוביל להחלטת בג"ץ מחסור ביחידות דיור, שנוצר עקב גל העלייה העצום מברית המועצות המתפרקת. אז כמו עתה, הרעיון בבסיס מדיניות הממשלה, שבוצעה באמצעות החלטות של מועצת מקרקעי ישראל, היה יצירת תמריצים לקבוצה מסוימת של מחזיקים בקרקע. אז כמו עתה, התייצב היועץ המשפטי לממשלה והביע עמדה מול בית המשפט, שלפיה החלטות מינהל מקרקעי ישראל (כיום רשות מקרקעי ישראל - רמ"י) אינן סבירות.

על רקע כל אלה, קיבל בג"ץ את העתירה ופסל את החלטות מועצת מקרקעי ישראל, תוך שהוא קובע הלכות מחייבות באשר לחובתן של רשויות מינהליות לשקול שיקולים של צדק חלוקתי, בעת שהן מקבלות החלטות שעניינן חלוקת העושר במשאבים מוגבלים. למרות קווי הדמיון בין שני התהליכים, ביחס לתמ"א 38 טרם נוצר שיח חדש - ואולי עמדת היועץ המשפטי לממשלה בעניין הצורך לצמצם את פרשנות התמ"א היא שתצית אותו.

הכותב הוא שותף בכיר במשרד שביט 
בר־און גלאון צין יגור ושות', המתמחה בדיני תכנון ובנייה, ובעל הבלוג "המרפסת"



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#