מחיר למשתכן יש - אבל לא בטוח שיש גם משתכנים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מחיר למשתכן יש - אבל לא בטוח שיש גם משתכנים

200-100 אלף שקל הם לכל הדעות הנחה משמעותית ויפה, אבל לא בטוח שלכל אותם זכאים יש רצון לקנות דירות, וגם אם יש להם רצון, האם יש להם יכולת?

7תגובות

אחרי שבחודש שעבר פורסם אחד המכרזים הראשונים במסגרת תוכנית מחיר למשתכן בשכונת כורדני בקרית מוצקין, ולאחר שהשבוע התפרסמו תוצאות מכרז נוסף בעפולה, עולות כמה תהיות בנוגע לתוכנית הממשלתית. יזמים וקבלנים ששוקלים לבחון ולהגיש הצעותיהם למכרזים מסוג זה, נתקלים בלא מעט סימני שאלה, שספק אם תינתן עליהם תשובה בקרוב.

כשבאים לבחון את תוכנית מחיר למשתכן, צריך להביא בחשבון נקודה חשובה: רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הכריזה לפני פחות מחצי שנה שכל קרקעות המדינה ישווקו בשיטת מחיר למשתכן - שיטת מכרזי הקרקעות החדשה. ב-2014 שיווקה רמ"י בפועל כ–29 אלף דירות. אם הרשות תוציא מכרזים למספר דירות זהה גם השנה, ואם אכן תעמוד בהבטחה לשווק מכרזים רק בשיטה זו, הרי שכ–30 אלף יחידות דיור יוקצו לקהל מבקשי דירות מצומצם מאוד.

רמי שלוש

האם מישהו נתן את הדעת אם בכלל יש מספר זכאים שגם מעוניינים וגם מסוגלים כלכלית לקנות 30 אלף דירות? 200–100 אלף שקל הם לכל הדעות הנחה משמעותית ויפה, אבל לא בטוח שלכל אותם זכאים יש רצון לקנות דירות, וגם אם יש להם רצון, האם יש להם יכולת? מעבר לכך, האם יש ביקוש מצדם למגורים באותן ערים שבהן ישווקו דירות במחיר למשתכן? האם אכן יש 1,028 זכאים שרוצים לגור בשכונת כורדני בקרית מוצקין?

ההערכה היא ששיעור הזכאים בישראל הוא 10%–15% בלבד מכלל האוכלוסייה. יוצא מכך בהכרח ש–70%–80% מהאוכלוסייה הם משפרי הדיור, שללא ספק זקוקים גם הם לפתרונות דיור, אך אלה אינם מובאים בחשבון. בפרויקטים שבחברת אמריקה ישראל להשקעות אנו משווקים בפריפריה - למשל, בערים טירת הכרמל או נהריה - 60%–70% מהרוכשים הם משפרי דיור, ולא זוגות צעירים, זכאי משרד הבינוי. סביר להניח שנתונים דומים קיימים גם אצל שאר היזמים. מכאן עולות כמה שאלות: האם בשנה הקרובה משפרי הדיור ייאלצו לקנות רק דירות יד שנייה? או אולי פשוט יחכו עם רכישת הדירה? האם בכלל יש מספיק היצע של דירות יד שנייה בשוק? אם לא, ברור שהדבר יעלה את המחירים.

אגב, בשבוע שעבר פירסמה רמ"י תשובה חלקית בעניין, בהתייחס למכרז בעפולה שנסגר השבוע, ואמרה כי "בימים אלה עולה הצעת החלטה למועצת מקרקעי ישראל, שלפיה ככל שעברו 12 חודשים מיום קיום ההגרלה הראשונה, ולא נרכשו על ידי חסרי דיור מלוא דירות מחיר למשתכן הכלולות במכרז, הרי שיתרת הדירות שלא נמכרו לזכאים יימכרו גם למשפרי דיור - וזאת בתנאי הזכייה". מדובר בהצעת החלטה שטרם אושרה וייתכנו בה שינויים. לכשתאושר, עדיין מדובר בתקופה של שנה שלמה עבור משפרי הדיור, אם נחזור לשאלה שהועלתה קודם.

לפני ההבהרה שפירסמה רמ"י בנוגע למכרז בעפולה, תנאי המכרז המקוריים היו כאלה שרמ"י לכאורה הבטיחה ליזמים "100% מכירות ידועות מראש". כשרמ"י הבינה כי אין ביכולתה להבטיח זאת, הוציאה את ההבהרה, ובכך פתרה את בעיית האי־ודאות לגבי המכירות, אבל יצרה בעיה אחרת - והיא בעיית מימון הפרויקטים.

יזם צריך להביא בחשבון עלויות מימון חריגות לעומת פרויקטים אחרים, שנובעות מכך שייתכן כי לא תימכר במשך יותר משנה אף דירה בפרויקט. בעיה חמורה מכך היא שבתנאי ליווי של כל בנק מלווה, יש התחייבות של היזם למכירת 20%–25% מהדירות בפרויקט, וזהו תנאי לתחילת הבנייה. האם בהכרח זה אומר שהיזמים לא יתחילו לבנות את הפרויקט לפחות שנה מיום הזכייה בקרקע? אם כך הדבר, זה עומד בסתירה עם לוחות הזמנים.

הסיבוך שבביצוע

בעת תמחור המגרש עם הגשת הצעה למכרז, מגיש היזם מחיר מינימום למ"ר. אם למשל, תומחר מ"ר במחיר של 10,000 שקל, הרי שאנו מתחייבים למכור דירת 100 מ"ר בכ-1.1 מיליון שקל (המחיר כולל שקלול של חניה, מחסן ומרפסת). בכל מתחם שמוציאה רמ"י לשיווק, מוצעים כמה מגרשים, ועל כל אחד מהם יתחרו כמה חברות - והזוכה תהיה מי שהציעה את המחיר הנמוך ביותר. נוצר מצב שבו בשכונה אחת יהיו כמה חברות שיציעו דירות בטווח מחירים שונה. למשל, חברה מתמחרת את הפרויקט שלה כך שתציע דירות 100 מ"ר במחיר של 1.04 מיליון שקל, וחברה אחרת תציע דירות זהות ב–940 אלף שקל. הזכאים בהכרח ירצו לקנות את הדירות של החברה שהציעה את המחיר הנמוך יותר - מה שאומר שבטווח הקצר, היזם שזכה במחיר הגבוה, יהיה ברירת המחדל האחרונה של הרוכשים. מבחינת הרוכשים, אם בפרויקט מסוים יש 100 דירות ו–150 זכאים - ברור ש–50 מהם ייצאו מאוכזבים.

אגב, הזכאים שזכו בהגרלה, לא יודעים באיזה מוצר זכו. אולי זכו בדירה בקומה שמינית עם נוף לים, או אולי בדירה בקומה הראשונה, הפונה לכביש? האם זכו בדירת 100 מ"ר, או אולי בפנטהאוז ששטחו 150 מ"ר? ואם זכו בדירת 150 מ"ר, אולי לא יוכלו כלל לשלם עליה. במקרה כזה, האם יפרשו מההגרלה ויעברו להגרלה בפרויקט אחר (אם יש כזו), ומי ייכנס במקומם, אם בכלל? האם זכאי יכול לגשת לכמה הגרלות במקביל? וכמה פעמים יוכל להגיש מועמדות? כיצד יתנהלו ההגרלות האלה? ערב הגשת המכרזים, עדיין אין תשובה.

שאלת המפרט חייבת להישאל גם היא. אם המדינה דורשת את המחיר הנמוך ביותר, היכן שיזמים יוכלו לחסוך - הם יחסכו. אמנם הגדירו מפרט טכני מינימלי, אבל ברור שלא ישקיעו מעבר לכך, הן מבחינת המפרט הטכני בתוך הדירה וברכוש המשותף, והן מבחינת מפרט החוץ של הבניין. האם מדובר בלובי פשוט? האם יחסכו באיכות אבן החוץ של הבניין? האם יחסכו באיכות קבלני המשנה, כמו אינסטלציה, חשמל ועוד? מעבר לכך שהפרויקט ייראה פחות טוב מבחינה אסתטית, סביר להניח כי איכות הבנייה תהיה נמוכה יותר, והסיכוי לליקויי בנייה - גבוה יותר. לא בטוח גם שראשי הערים ירצו פרויקטים שייועדו אך ורק לאוכלוסיית הזכאים וייצרו בטווח המיידי והבינוני שכונות הטרוגניות.

אם לסכם, נכון להיום בתוכנית מחיר למשתכן קיימת אי ודאות גדולה. שר האוצר, משה כחלון, חכם יותר מקודמו לתפקיד ואינו עובד בשיטת זבנג וגמרנו. עם זאת, חשוב לוודא שלא יתקבלו החלטות גורפות בכל הקשור בשיטה, אלא תהיה עבודה מאוזנת ונכונה. יש מקומות שבהם ניתן להקצות מספר מסוים של דירות במחיר למשתכן, אך יש לעשות זאת בהדרגה ולבחון כל מכרז לגופו.

לא בטוח שיש צורך שמחר בבוקר ייבנו 1,000 דירות לזוגות צעירים בקרית מוצקין, למשל. אפשר להתחיל עם 400 דירות בשלב ראשון, לראות שהמודל עובד, ולאחר מכן להמשיך בהדרגה. ההתנהלות צריכה להיות מושכלת, וקבלת ההחלטות צריכה להביא בחשבון את כל הפרמטרים שצוינו, מכיוון שברגע שתהיה אי ודאות - מחירי הדירות יעלו, ללא ספק.

הכותב הוא משנה למנכ"ל אמריקה 
ישראל להשקעות



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#