המחוזי בת"א: לא היתה הצדקה לעיריית ת"א להחריג את שיכון דן פרוייקטים של תמ"א 38

הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב, הוציאה ב-2014, היתר בנייה להריסת מבנה צמוד קרקע ברחוב רומנלי 25 ולהקמת בניין בן ארבע קומות ■ בתחילה תגובת הוועדה היתה שלא לאפשר התכנית כי מדובר בשכונה מעורבת של בתים צמודי קרקע לצד בתים משותפים בבנייה רוויה

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
שתפו בפייסבוק
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה

שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב, ד"ר מיכל אגמון גונן ביקרה את צוות התכנון של עיריית תל אביב, שהחריג את שיכון דן ממתן היתרים לפרוייקטים לפי תמ"א 38, וזאת לאחר שנתן בעבר היתרי בניה לפרויקטים כאלה. זאת, במסגרת פסק דין שנתנה, במסגרתו דחתה ערר שהגישו שכנים כנגד מתן היתר בנייה לפרוייקט כזה. זמן קצר לאחר מתן היתר הבנייה שינה צוות התכנון העירוני את עמדתו וקבע, כי אין להקים פרוייקטים לפי תמ"א 38 בשכונה.

הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב, הוציאה ב-2014, היתר בנייה להריסת  מבנה צמוד קרקע ברחוב רומנלי 25 ולהקמת בניין בן ארבע קומות, מעל קומת עמודים חלקית ומרתף, שבו יהיו בסך הכל שבע  יחידות דיור. זאת, לפי התכניות החלות בשכונה, הן מכוח תמ"א 38

משנדחתה התנגדותם של השכנים, הם נפגשו עם צוות התכנון העירוני, ששינה את עמדתו ביחס לשכונה. בעוד שבעבר כלל אותה במתחמים העירוניים שבהם ניתן יהיה להקים פרוייקטים לפי תמ"א 38, לאחר הפגישה החליט להחריג את השכונה מאותם אזורים ולא להתיר בה פרוייקטים כאלה.

בניין בשיפוצים - תמ"א 38 בתל אביב
תל אביב תמ"א 38 צילום: אלונה בר און

לאור שינוןי עמדת העירייה, הגישו השכנים ערר כנגד ועדת הערר המחוזית תל אביב, ואולם זו דחתה אותו בינואר השנה, ואישרה את היתר הבנייה שנתנה הוועדה המקומית, ואז ערערו בפני בית המשפט המחוזי, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים.

השופטת, אגמון גונן הגדירה את נושא העתירה בפתח פסק הדין: "האם לדיירי שיכון דן בתל-אביב עומדת הזכות לשמור על צביון השכונה אל מול מגמות ארציות ומקומיות של התחדשות עירונית וציפוף, כפי שהן באות לידי ביטוי, בין השאר, בתכנית המתאר הארצית חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה– תמ"א 38 (להלן: תמ"א 38). זוהי השאלה המרכזית בעתירה שלפניי. האם, כלשון השיר "גן השקמים", יש להסתפק בזיכרונות על תל-אביב שהייתה, או שמא זכאים העותרים, תושבי השכונה, לשמר את השכונה כפי שנבנתה בשנות ה-50".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

על הכף עמדו זכותם של דיירים לשמור על צביון השכונה, אל מול מדיניות של ציפוף והתחדשות עירונית; והיחס בין רצון התושבים בשמירה על צביון השכונה הקיימת, על אופייה ובעיקר תשתיותיה העירוניות, לבין מגמות התכנון הארציות והמקומיות של התחדשות עירונית וציפוף, כמו גם הזכויות המוענקות מכוח התמ"א, שמטרתן להעניק תמריצים שיביאו לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. כמו כן דן  פסק הדין דיון במסמך מדיניות של הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל-אביב בנוגע למימוש זכויות על פי תמ"א 38 בכל העיר, והחלטה מאוחרת על שינוי המדיניות רק לגבי שיכון דן.

השופטת הדגישה, כי "אין להתנות פרויקטים של התחדשות עירונית בפיתוח מקדים מלא של התשתיות. זאת, בעיקר, כיון שאם נמתין לפיתוח מלא של התשתיות, כתנאי בלעדיו אין, לכל פרויקט של התחדשות עירונית, נכשיל בכך פרויקטים רבים. בנוסף, כאשר ההתחדשות העירונית מבוצעת בשלבים, ניתן לשקול גם את שאלת התשתיות על פי ההתפתחות, בשים לב למרקם החברתי שנוצר, לפיתוח תחבורה ציבורית, וכיו"ב שיקולים." לעניין תשתיות תחבורה היא מציינת כי אין להמשיך בפיתוח תשתיות המבוססות על החזקת כלי רכב פרטיים בעיר, אלא על מעבר ל: "פיתוח תחבורה בת קיימא, המבוססת על מערכות הסעת המונים לצד טכנולוגיות מתחדשות כמו אופניים חשמליים ומודלים כלכליים חדשים של שיתוף תחבורתי. היינו, מעבר מתשתיות התומכות בכלי רכב פרטיים לציפוף עירוני המבוסס על מיעוט רכבים פרטיים בעיר". השופטת קובעת כי אין להמתין לפיתוח התשתיות אלא להפך, לבנות ולפתח תשתיות במקביל על פי כמות הבניינים שייבנו, איפיון האוכלוסייה מבחינת גילאים ומצב תעסוקתי וכו'.

השופטת דנה גם במגמות ההתחדשות העירונית והציפוף בתל אביב, לרבות ניתוח של תכנית המתאר החדשה לעיר ת"א/5000, כמו גם יישום תמ"א 38 בוועדה המקומית לתו"ב תל אביב יפו, תוך ניתוח מסמך המדיניות הכולל שגיבשה הוועדה לגבי העיר כולה. השופטת אגמון גונן מציינת כי מדובר במדיניות שגובשה כיאות ע"י הוועדה תוך שקילת השיקולים הרלבנטיים. 

בהמשך עברה השופטת לבדוק החלטה של הוועדה המקומית לשנות מהמדיניות הכוללת שנקבעה, ולהחריג את שיכון דן, ולא לאפשר במקום מימוש זכויות מכוח תמ"א 38. מפסק הדין מתברר כי לאחר שוועדת הערר אישרה את היתר הבניה, פנו התושבים לוועדה המקומית וביקשו להכין תכנית שתשלול זכויות מכוח התמ"א בשיכון דן.

בתחילה תגובת הוועדה היתה שלא לאפשר התכנית כאמור שכן מדובר בשכונה מעורבת של בתים צמודי קרקע לצד בתים משותפים בבנייה רוויה. לאחר חודשיים ביקשו התושבים לשנות את המדיניות הכוללת ולהחריג את שיכון דן, ואז התקבלה החלטה כי מדובר בשכונה צמודת קרקע ולכן שינו את מסמך המדיניות והחריגו את שיכון דן.

השופטת אגמון גונן דחתה את טענת התושבים, כי היה על ועדת הערר להתבסס על המדיניות החדשה על אף שהתקבלה לאחר מתן ההיתר וציינה: "אין לפניי ולו רמז מה קרה באותם דיונים של התושבים עם צוות התכנון, ואף לא רמז מה הביא את צוות התכנון לשנות לחלוטין את המלצתו הקודמת. התנהלות זו אינה ראויה כלל ועיקר. כך ככלל, כך בפרט כאשר צוות התכנון שינה את עמדתו מקצה לקצה, כשהתוצאה היא שלילת זכויות מכוח תמ"א, זכויות בעלות ערך כלכלי רב." השופטת קבעה כי לא היה מקום לשנות את המדיניות הכוללת ולהחריג דווקא את שיכון דן ללא כל הסבר לכך.

לסיכום נקבע כי ועדת הערר שקלה את כל השיקולים הרלבנטיים ופעלה כדין כשאישרה את החלטת הוועדה המקומית למתן היתר בנייה למבנה.

את השכנים יצגו עו"ד ענת לוי ואפרת רוגל, את היזמים עו"ד ענת בירן ועו,ד גליה בן שוהם, את ועדת הערר עו"|ד תמר עיני מהפרקליטות ואת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה עו"ד לירון שחר.

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker