לקראת שיא של 15 שנה: הישראלים מתנפלים על דירות חדשות - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

לקראת שיא של 15 שנה: הישראלים מתנפלים על דירות חדשות

הקבלנים פונים לפריפריה - וגם הרוכשים ■ שיאי מכירות של דירות חדשות בצפון

20תגובות

ליזמי הנדל"ן למגורים בישראל אין סיבה להתלונן. נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) שפורסמו השבוע, מראים כי בשמונת החודשים הראשונים של השנה נרכשו מעט יותר מ-23 אלף דירות חדשות. זהו מספר דומה למספר הדירות שנרכשו בכל השנה שעברה - ומספר גדול יותר ממספר הרכישות השנתי ב-2011 וב–2012. ב-2013 אמנם נרכשו יותר דירות (24,759 בסך הכל) - אבל סביר מאוד להניח שבסוף השנה יתברר כי הקבלנים רשמו שיאי מכירות ל–15 השנים האחרונות, אם לא יותר. עם זאת, מנתונים חלקיים ניתן להעריך כי שוק הדיור בפריפריה לא השתנה בהיקפים שלו, אלא רק באופיו.

מה שמרתק אף יותר מנתוני המכירות של הקבלנים, הם השינויים שניכרים בטעמי הציבור. לאורך השנים היה שיעור הדירות החדשות שנרכשו כחמישית מכלל הדירות שנרכשו בישראל. בין 2011 ל-2014 שיעור הדירות החדשות היה גבוה יחסית והגיע ל-22%–23%, אבל השנה נרשם נתון נדיר, כששיעור הדירות החדשות הגיע ל-30% מכלל הדירות שנרכשו בשמונת החודשים הראשונים של השנה.

אייל טואג

זהו שיעור חריג ביותר, שככל הנראה, רק בתקופת העלייה הגדולה מחבר המדינות והבנייה המתוגברת בשנות ה–90 היה כדוגמתו. ואולם אז הבנייה היתה, כאמור, מואצת, ובשנים מסוימות היתה אפילו כפולה מקצב הבנייה הנוכחי, וגם בביקוש לדיור היתה דחיפות גבוהה הרבה יותר מאשר כיום. אם כן, מה קרה?

בחינה מדוקדקת של נתוני הלמ"ס מראה כי האחראים העיקריים לשיא במכירת הדירות החדשות הם אזורי הפריפריה - ובעיקר הצפון. במחוזות חיפה והצפון נמכרו בשמונת החודשים הראשונים השנה 5,648 דירות חדשות. לשם השוואה, באף אחת מארבע השנים הקודמות הנתונים לא התקרבו למספר כזה. ב–2014 נמכרו 4,641 דירות חדשות בשני מחוזות אלה, וב–2013 נמכרו 5,055. כמו כן, זהו נתון גבוה פי חמישה ממספר הדירות שנמכרו באותו אזור לפני עשר שנים.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

קבלני מחוז הדרום חוגגים אף הם. בשמונת החודשים הראשונים של 2015 נמכרו במחוז זה 3,038 דירות - בסך הכל שמונה דירות פחות ממספר הדירות שנמכרו בכל 2013, שהיתה שנת שיא ברכישת דירות חדשות ברמה הארצית. ב–2012 נמכרו אמנם 3,565 דירות חדשות בדרום, אבל נראה כי בסוף השנה הנוכחית יתברר כי גם הרף הזה נשבר.

להשלמת התמונה, נציין כי מבין הערים שבהן נבנה המספר הגדול ביותר של דירות חדשות, שליש נמצאות בפריפריה. במחצית הראשונה של 2015 הגיעה אשקלון למקום השלישי במדינה בהיקף התחלות הבנייה (906 יחידות דיור), עפולה למקום הרביעי (854), אור עקיבא למקום השמיני (602), ואחריהן באר שבע, חיפה, יקנעם עילית, חדרה, טירת הכרמל ואשדוד.

האם מתחולל שינוי בטעמם של רוכשי הדירות? אורי פליישמן, סמנכ"ל השיווק של חברת רוטשטיין, שמקימה פרויקטים בקרית מלאכי בדרום ובמגדל העמק בצפון, אומר כי "תשתיות התחבורה שהתפתחו בשנים האחרונות הופכות את ההגעה לפריפריה שבעבר נחשבה לרחוקה, לזמינה יותר. התפתחות הרכבות והכבישים הפכה את ההגעה אל יישובי הפריפריה ומהם לזולה ומהירה יחסית. מקרית מלאכי, למשל, בחצי שעה של נסיעה בכביש 6 אפשר להגיע לאזור המרכז".

בצד הנגישות למקומות רבים בפריפריה, שהשתפרה מאוד בשנים האחרונות, נמצא גם עניין המחיר. "אין ספק שרמות המחירים בפריפריה עוד לא הדביקו את עליית מחירי הדירות במרכז - אם כי גם שם המחירים עלו במידה רבה בשנים האחרונות", מוסיף פליישמן.

חברת אשדר זיהתה את הביקושים לפרויקטים בפריפריה כבר לפני כמה שנים. זה התחיל בפרויקט יוקרתי שהיא מקימה בחיפה, אבל מתאפיין בעיקר בפרויקטים עממיים יותר באור עקיבא ובטירת הכרמל. "אשדר אמנם התחילה להקים פרויקטים בפריפריה מתוך אידיאולוגיה, אבל כיום ככל שהפריפריה מתכנסת לאזור המרכז, זה חלק מאסטרטגיה עסקית של החברה. קרית גת, חיפה וטירת הכרמל התקרבו למרכז באופן כה משמעותי, עד שמבחינה מנטלית הן כבר לא נחשבות לפריפריה בכלל", אומרת סמנכ"לית השיווק של החברה, רחלי בריזל.

חברת י.ח. דמרי, לעומת זאת, פעלה לאורך כל השנים בפריפריה הדרומית. "הגידול שרואים ברכישת הדירות בפריפריה נובע בעיקר מעליית המחירים החדה בשנים האחרונות באזור המרכז", אומר סמנכ"ל השיווק של החברה, עמוס דבוש. "לערים כמו באר שבע, נתיבות, שדרות, אשקלון ואשדוד, תמיד היה ביקוש למגורים בעיקר מצד זוגות צעירים תושבי המקום, שביקשו להישאר באזור, וגם מצד משפחות שלא מסוגלות לקנות דירה באזור המרכז. באר שבע כבר מזמן אינה נחשבת לפריפריה. היא מטרופולין עם בית חולים, אוניברסיטה ומרכזי תעשייה והיי־טק, והיא עיר מרכזית לכל דבר.

"עיר פריפריאלית שנהפכה בשנים האחרונות לאבן שואבת לכל היישובים הסובבים אותה היא נתיבות. אף שתמיד יש תנופת בנייה בנתיבות, לא תמיד היתה אליה הגירה חיובית. בחמש השנים האחרונות חלה הגירה משמעותית אל נתיבות, שהגדילה את האוכלוסייה שלה, כתוצאה מההתפתחות המואצת של העיר".

מיהם הרוכשים של הדירות החדשות בפריפריה?

פליישמן: "במושבים באזור הדרום יש הרבה בנים ממשיכים שלא יכולים לרכוש דירות במקום שבו גדלו - למשל, במושבים כמו כפר ורבורג, באר טוביה ומרכז שפירא. הסיבה לכך היא או המחיר הגבוה של הנחלות או חוסר היצע. עיר כמו קרית מלאכי, ששנים היתה בה בנייה ספורדית בלבד וכעת חווה תנופת בנייה אדירה, מהווה אלטרנטיבה מצוינת. תנופת הבנייה במקום מביאה לעלייה בביקושים. לעומת זאת, יקנעם, חדרה, מגדל העמק והקריות, למשל, הן מוקד משיכה למשפחות צעירות בצפון, הודות לאזורי התעשייה והתעסוקה שהתפתחו בהן בצורה משמעותית".

פליישמן מזכיר את המגמה ארוכת השנים של התרחקות מאזור המרכז. "לפני שש־שבע שנים, באר יעקב נחשבה לפריפריה, ואילו כיום היא נחשבת למרכז. לפני 15 שנה, מי רצה לגור בנתניה, למשל? כיום נתניה היא אחת הערים המבוקשות בישראל. הדחיקה בשנים האחרונות של רוכשי דירות ממעגל ראשון של אזור המרכז למעגל שני וממעגל שני לשלישי, ביטלה למעשה את המעגל הראשון, שנהפך בינתיים למרכז", הוא אומר.

בריזל מתייחסת לביקושים המשתנים מכיוון שונה: "בפריפריה, אף שהדירות מראש זולות יותר, לרוב אנחנו מתכננים יותר דירות של 4 חדרים מאשר דירות 5 חדרים, על פי הביקושים שאנו מזהים. עם זאת, באור עקיבא, למשל, ראינו שבשנים האחרונות חלה עלייה בביקוש לדירות 5 חדרים. זה מסביר את השינוי שחל בקהל הרוכשים, שבעבר כלל תושבים מקומיים בלבד, ומאז פתחה אור עקיבא את שעריה לקהל מבחוץ, שמבקש דירות גדולות יותר. גם משקיעים מחפשים את הדירות בפריפריה, מכיוון שהן נחשבות למוצר זול יותר יחסית, והתשואה עליהן גדולה יותר".

ואולם קשה לראות את המציאות החדשה הזו באה לידי ביטוי בפיזור אוכלוסין. אמנם מקומות כמו אשקלון, חריש, קרית גת וחדרה כוללים לא מעט רוכשים מאזור המרכז, אבל חלקם משקיעים. יתר המקומות מרכזים אליהם ככל הנראה ביקושים מהאזורים הסמוכים, וזאת ניתן לראות לפי היקפי האוכלוסייה ביישובים רבים, שמצד אחד מצטיינים בבנייה חדשה - אך מצד שני לא צומחים מבחינת גודל אוכלוסייתם.

בדיקה משלימה של היקפי שוק הדיור בפריפריה הדרומית והצפונית מראה כי אלה נותרו ללא שינוי בשנים האחרונות, והגיעו לכ-35% מהשוק הכלל־ארצי. אם כך, נראה כי רוכשי הדירות אינם מתרבים - אלא מסבים את הביקושים שלהם מדירות יד שנייה לדירות חדשות.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#