כיצד הוגבהה כיכר אתרים ב-11 קומות מעבר למדיניות של עיריית תל אביב? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כיצד הוגבהה כיכר אתרים ב-11 קומות מעבר למדיניות של עיריית תל אביב?

תוכנית המתאר המקורית של עיריית תל אביב התירה הקמת מבנים של עד 25 קומות בחוף הים ■ בלחץ משרד עוה"ד ארנון שייצג את יזמי כיכר אתרים, שונתה התוכנית - ובעירייה כבר מציגים אותה ככזו שמשתלבת במדיניות שלה

31תגובות

"מה הקטע עם המגדלים בעיר?" — זו היתה כותרת הרצאתה של האדריכלית אורלי אראל, סגנית מהנדס העיר תל אביב, בפני קהל תל־אביבי, ב–2013 כחלק מאירועים שערך מרכז הצעירים מזא"ה 9 לפני הבחירות המקומיות.

באירוע הסבירה אראל שהעירייה עמלה על אישור תוכנית מתאר שתסדיר את האי־ודאות התכנונית ושתכתיב מה גובה הבנייה המותרת בכל אזור בעיר. כך, הגובה שהותר לבנייה לאורך קו החוף הוא 25 קומות לעומת 40 קומות שהוקצו לעורקי תחבורה מרכזיים בסביבת איילון.

הדמיית כיכר אתרים
פוסטר ושות' אדריכ?

"גם אם יזם יבוא עם שלושה, חמישה או עשרה דונם לא נאשר לו (בנייה חריגה, נ"ר)", היא הדגישה בנחרצות. אראל אף הוסיפה כי היא מודעת לבעייתיות של בנייה גבוהה בחוף. "גם בניין של חמש קומות מסתיר את הבריזה לבניין של שלוש קומות שמאחוריו (...) אך זו לא דילמה שאנחנו צריכים להתמודד איתה, כי יש לנו 
עובדות קיימות".

ואכן, ברוח דבריה של אראל מ–2013, העירייה הקפידה לאורך השנים על הגבלת הגובה לאורך החוף בתוכניות שונות, והוועדה המחוזית אף דחתה את התוכנית להקים מגדלים בני 28 קומות בפרויקט הדולפינריום, ודרשה להנמיכם ל–25 קומות.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

ואולם השבוע נשמעה אראל מרוצה כשאמרה 
ל–TheMarker כי תוכנית כיכר אתרים, שמתירה הקמת מגדלים בעלי 25 עד 36 קומות, תואמת את המדיניות העירונית — ודחתה בתוקף את הטענה שהעירייה מחלקת זכויות בנייה ליזמים. "אנחנו לא מחלקים זכויות בנייה. אנחנו עושים 
תכנון", אמרה.

ההחלטה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה (מועצת העיר) של עיריית תל אביב להמליץ על הפקדת תוכנית כיכר אתרים בוועדה המחוזית, נראית כסותרת את מדיניות הגבלת הגובה שעליה דיברה אראל ב–2013, ואף את תוכנית המתאר העירונית, בגרסתה המקורית. על פי התוכנית, יוקמו בכיכר מגדלי מגורים ומלונאות של 25 עד 36 קומות.

כדי להכשיר את התוכנית המנוגדת לעמדתה המקורית של העירייה, אישרה הוועדה המחוזית לשנות את תוכנית המתאר של תל אביב ולאפשר בכיכר אתרים בנייה של עד 40 קומות בסמוך לחוף, ללא אישור נוסף של הוולחו"ף (הוועדה לשמירה על הסביבה החופית שבמשרד הפנים, שאמורה לטפל בתכניות שסמוכות לקו החוף) בעקבות עמדת הוועדה המחוזית, גם מחלקת ההנדסה של עיריית תל אביב תמכה בתוכנית.

כיצד התרחש המהלך? החלטת הוועדה המחוזית התקבלה, בעקבות המלצה ברוח זו, שהובאה בדו"ח החוקר, מתכנן הערים זאב עמית. הדו"ח נכתב בעקבות הגשת מאות התנגדויות לתוכנית המתאר.

מיקי רייקין

התוכנית הוצגה כעובדה קיימת

עיון בדו"ח, שמתפרש על פני מאות עמודים, מגלה כי היזמים שחתמו על הסכם עם בעלי העסקים בכיכר ובעל מלון מרינה, דובי שיף, הגישו באמצעות משרד עורכי הדין יגאל ארנון התנגדות לתוכנית המתאר ולהגבלת הגובה לאורך קו החוף ל–25 קומות.

"כיכר אתרים הפכה מאז הקמתה בשנות ה–70 למפגע בטיחותי ותכנוני", טענו עורכי הדין. "כיכר אתרים רשומה כבית משותף הכולל כ–200 חלקות וכ–70 בעלים. המתנגדים מבקשים לבצע התחדשות לכל המתחם, דהיינו — הריסה ובנייה של פרויקט ראוי שיפתח את שדרות בן גוריון לים. לצורך כך מבוקש לבטל את איסור המגורים ממערב לרחוב הירקון בכל הנוגע למתחם ולבטל את הגבלת מספר הקומות למתחם באופן שניתן יהיה להקים 40 קומות לפחות".

החוקר קיבל את רוב טענות עורכי הדין, אך הגביל את הגובה ל–40 קומות. "אין חולק על כך ששינוי פניו של המתחם היא מטרה ראויה וכי יש לבחון לעומק את ההזדמנויות מול הסיכונים", כתב. "משכך, אין להמליץ על תמהיל מדויק שבין מלונאות, מגורים ומסחר ויש להותיר את סוגיית קביעת התמהיל בתוכנית מפורטת עתידית. מומלץ לאפשר הקמת מגורים, מלונאות ומסחר בצד העצמה ושדרוג של המרחב הציבורי תוך פתיחת השדרה לחוף הים, ולקבוע (...) גובה מירבי של 40 קומות".

לטענתו, כדאי להחריג את המתחם מתוכנית המתאר, שכן "לשיקום מתחם אתרים וליצירת מרחב ציבורי ראוי השלכות חיוביות מרחיקות לכת על המרקם העירוני". צוותי התכנון בוועדה המחוזית ובעירייה קיבלו כאמור את המלצותיו.

סגנית ראש עיריית תל אביב, מיטל להבי (מרצ), אמרה בתגובה ל–TheMarker, לפני שנערך הדיון: "אף נבחר ציבור עדיין לא ראה את התוכנית הזאת והנה ההחלטות מתקבלות אצל פקידים. כל מי שיש לו טענות על נבחרי ציבור, שיראה שמי שמקבל את ההחלטות — אלה פקידים בוועדה המחוזית". למרות הביקורת, להבי הצביעה ביום רביעי בעד התוכנית, מכיוון שלטענתה מדובר במאבק אבוד, ואמרה כי התוכנית מטפלת ב"פצע עירוני כואב".

להבי הוסיפה שדו"ח החוקר והחלטת הוועדה המחוזית מייתרות את הדיון הציבורי. "מישהו סידר לתוכנית שטיח אדום כתוכנית שתואמת את תוכנית המתאר, למרות כל הדיונים שכבר ניהלנו על הגבלת הגובה בחוף".

Foster + Partners , Yasher Archi

נציג החברה להגנת הטבע, עידן עמית, הוסיף במהלך הדיון כי יש לבדוק את התועלת הציבורית של הפרויקט. "בנייה גבוהה על קו החוף לא תחזק את הקשר לים, אלא תפגע בו. מדוע לא להסיט חלק מזכויות הבנייה לרחוב הירקון?"

בנוסף, עמית מדגיש כי התוכנית הוצגה כעובדה קיימת (כמו רוב התוכניות שמוצגות בוועדות התכנון) וכי לא נערך הליך תכנון דמוקרטי. "יש להציג את התוכנית לציבור הרחב לפני ההפקדה. מדוע זה לא נעשה עד כה?", שאל.

חורגים — לטובת החזקים ביותר

האם החוקר הכיר את התוכנית שבעלי הנכסים מקדמים בכיכר? האם נבחנו ההיבטים הכלכליים של התוכנית? האם יש צורך בתוספת כה חריגה של אחוזי בנייה כדי לשקם את הכיכר (התוכנית מציעה 750 אחוזי בנייה. לשם השוואה מגדל פרישמן־דיזנגוף, שחריג בסביבתו, מנצל 400 אחוזי בנייה)? מדוע תוכנית המתאר שאמורה לייצר ודאות תכנונית ושוויון בין בעלי הקרקעות בתל אביב, מנציחה שוב את הפארטץ התכנוני ואת הבנייה הנקודתית ברחבי העיר (ולא רק במקרה דנן)? מדוע מאושרת תוכנית שמסלקת מפגע אחד, אך יוצרת מפגע אחר? אלה שאלות שביקשנו לשאול את חוקר התוכנית, אולם דוברות משרד האוצר סירבה לאשר לו להתראיין.

ההיבטים הכלכליים של הפרויקט עלו גם בדיון בוועדה המקומית בשבוע שעבר. "אם היינו רוצים 36 קומות היינו מאשרים מאז ומעולם 36 קומות לאורך קו החוף", תקף חבר מועצת העיר, אלון סולר (מסיעת רוב העיר) את התוכנית והחריגה וניסה להבין מדוע יש צורך באחוזי בנייה כה נכבדים. "אני הייתי רוצה להבין כלכלית האם זה מתאים".

מהנדס העיר, האדריכל עודד גבולי תקף אותו בתגובה: "אל תתווכח איתי על המקצועיות שלי. אפשר לבנות שם גם 200 אלף מטרים רבועים (...) הפרויקט כרגע בתת־ניצול". כלומר, גבולי התכוון שמבחינתו ניתן היה להוסיף ליזמים שדורשים 80 אלף מ"ר — זכויות בנייה. "את העיר צריך לבנות כמה שיותר, והפרויקט הזה הוא לא כזו פריצת דרך", טען גבולי נגד המבקרים את הגובה החריג.

סולר הדגיש בשיחה עם TheMarker שהוא ביקש שתיערך בדיקה שמאית לפרויקט. "אני הסברתי שאם הפרויקט הזה היה עומד בפני עצמו, ללא הכיכר הבעייתית, לא היינו מאשרים את הגובה הזה ובשל הנסיבות דרשתי שתיערך בדיקה שמאית, ואם יתברר שהשווי נמוך — יירדו זכויות הבנייה בשלב ההתנגדויות".

תוכנית המתאר אמורה לקבל תוקף בתוך ארבעה חודשים, לאחר קבלת התוקף לא יהיה צורך באישור, פרט לאישור של הוועדה המקומית. יזם הפרויקט, עמיר בירם אמר בשיחה עם TheMarker כי זכויות הבנייה הן מינימליות מבחינתם. "הפינוי של הכיכר והפיצויים עומדים לעלות מיליונים. ללא זכויות הבנייה לא ניתן יהיה לבנות את הפרויקט, מכיוון שהוא לא כלכלי".

האדריכלית יעל פדן מעמותת במקום הוסיפה: "אין בעיה שתוכנית מתאר חורגת במקרים מיוחדים מהכללים שהיא קובעת. הבעיה מתחילה כשהחריגה היא לטובת החזקים ביותר. מגדלי מגורים אינם בהישג ידה של מרבית האוכלוסייה, ורק העשירים ביותר יוכלו להתגורר בהם. בניית מגדלים סותרת את מטרות התוכנית המוצהרות — יצירת עיר הטרוגנית, עיר לכלל תושביה. הנפגעים ממשבר הדיור אינם קהל היעד של המגדלים האלה. שיקולי רווח יזמי גוברים כאן על שיקולים חברתיים".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#