בעלי דירות מסתירים משוכרים עבודות תמ"א מתוכננות. כך ניתן להימנע מזה

לא מעט שוכרי דירות נכווים מבעלי דירות שמסתירים פרטים מהותיים לגבי הדירה, למשל שהבניין מיועד לעבודות בנייה מאסיביות על־פי תמ"א 38 ■ שמועות מחדר המדרגות, מתווכים אמינים וסבלנות בחתימת חוזה - יסייעו לכם להתגבר על המכשולים בדרך לדירה

רינה רוזנברג קנדל
רינה רוזנברג קנדל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
צילום: ניר קידר

במשך תקופה ארוכה חיפש חגי דירה חדשה שאליה יוכל לעבור עם בת זוגו. השניים ציפו לילד ראשון, ולכן התמקדו בחיפושי דירת 3 חדרים להשכרה לטווח ארוך, שבה יוכלו לגדל את ילדם בשנים הקרובות. ואולם המלאכה לא היתה פשוטה. לא היו הרבה דירות שהתאימו להם, ואלה שכן מצאו חן בעיניהם - היו מבוקשות על ידי לא מעט זוגות אחרים.

בסופו של דבר, נמצאה הדירה המיוחלת. שכר הדירה שדרש בעל הדירה, 7,000 שקל בחודש, היה קצת גבוה לטעמם של בני הזוג, אבל למרות זאת הם החליטו לחתום על החוזה. "בעל הדירה התעקש לחתום אתנו על חוזה ארוך טווח לשלוש שנים", מספר חגי. "לנו זה התאים, כי רצינו לשכור לתקופה ארוכה, אבל אני מודה שקצת הופתענו כשראינו שהחוזה לא מדבר על שנה ועוד שנתיים כאופציה, אלא על שלוש שנים מראש. בעל הדירה התעקש - ואנחנו הסכמנו".

השנה הראשונה עברה על חגי ובת זוגו בנעימים, אך כחודשיים לפני תחילת השנה השנייה התחילו להסתובב בחצר הבניין אנשי מקצוע. "שאלנו אותם מה הם עושים כאן", נזכר חגי, "והם נראו מאוד מופתעים מהשאלה. הם לא הבינו איך יכול להיות שאנחנו גרים בבניין ולא יודעים שאמורה להתחיל בו בנייה במסגרת תמ"א 38". חגי, מופתע אף הוא מהתשובה, התקשר מיד לבעל הדירה, שהשיב לו כי הבניין קיבל היתר בנייה, ושהבנייה תתחיל בעוד כמה שבועות.

תמ"א 38 ברמת גןצילום: תומר אפלבאום

"שאלנו אותו מדוע הוא חתם אתנו על חוזה בלי לציין זאת, והוא אמר שהוא לא חשב שזה ייצא לפועל כל כך מהר, והוסיף עוד תירוצים", מספר חגי. "הוא אמר שהוא מבין שהוא יצטרך לתת לנו הנחה בשכר הדירה, והציע להוריד אותו ב–1,500 שקל בחודש, אבל הודענו לו שאין מצב שנישאר בדירה, ואנחנו יוצאים ממנה מיידית. הוא מצדו אמר לנו שאנחנו תחת חוזה, ואנחנו חייבים להביא שוכר חלופי".

חגי פירסם מודעה להשכרת הדירה במחיר המופחת, 5,500 שקל, וציין בה את הסיבה למחיר המופחת, אבל גם המחיר הנמוך יחסית לא הפך את הדירה לאטרקטיבית. "איש לא הסכים לקחת את הדירה כשהוא יודע שהבניין עומד לעבור תמ"א, אז פשוט הודענו לבעל הדירה שאנחנו יוצאים ברגע שנמצא דירה אחרת. הוא מצדו המשיך לטעון שמדובר בהפרת חוזה, אבל אנחנו היינו שלמים עם ההחלטה, כי הוא רימה אותנו. בדיעבד, גילינו שהוא ידע מההתחלה על הכל, כי היתר הבנייה הוגש לעירייה לפני שעברנו לדירה".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

כשסיפר חגי על המקרה הזה למתווך הדירות רפאל רומשטיין, האחרון לא הופתע. סיפורים על בעלי דירות שמסתירים פרטים מהותיים לעסקה לא חסר, ומתווכים שומעים על המקרים האלה בעיקר מלקוחות שנכוו.

"כמתווך, דבר ראשון אני שואל את הבעלים אם הבניין נמצא בהליכים מתקדמים לקבלת היתרי בנייה לתמ"א 38 או כל שיפוץ מאסיבי אחר - אפילו שיפוץ קוסמטי, שיפוץ חזיתות או תוספות בנייה. הכל אני שואל. נראה לי שכששואלים מישהו ישר בפנים, יותר קשה לשקר", אומר רומשטיין, ומציע לכל דייר ששוקל לשכור דירה לעשות כמוהו. "יש עשרות אלפי בניינים שמדברים על תמ"א, אבל לדבר זה סיפור אחד ולהגיש בקשה להיתרים אחרי הסכמים של השכנים זה סיפור אחר - ואת זה בעל הדירה צריך להגיד".

טרומפלדור פינת ברוק - משפציםצילום: עופר וקנין

רומשטיין גם ממליץ "לרחרח" קצת בשכונה לפני שחותמים על חוזה השכירות. "אני תמיד מעיף מבט בבניינים הסמוכים לבניין שבו אני מציע דירה להשכרה, כי לפעמים אתה יכול לראות משהו שיעיד על שיפוץ מתוכנן - על עמודי החשמל או בתוך חדרי המדרגות של בניינים סמוכים - והכי טוב לשאול שכנים. צריך פשוט לחפש עדויות כלשהן לשיפוץ שעומד להתבצע", הוא אומר.

"מכרו לנו חתול בשק"

משה ושמעון שכרו דירה בתל אביב, וגילו להפתעתם אחרי שבעה חודשים שבתוך חודש תתחיל בבניין בנייה במסגרת תמ"א 38. לדבריהם, לא היו לכך כל רמזים מקדימים.

"בוקר אחד ראיתי את אחת השכנות הוותיקות בבניין עומדת ליד משאית הובלות, ומאוד הופתעתי. לא הבנתי למה היא עוזבת, שכן היא גרה בבניין כבר שנים. כשניגשתי אליה, התעלומה נפתרה.

אסף פוזנר, ממשרד כהן ויצ'יקצילום: משרד כהן וילצ'יק ק

"היא אמרה לי 'מה, אתה לא יודע? עוד חודשיים מתחילים השיפוצים", נזכר משה. "הרמתי טלפון לבעל הדירה, והוא אמר שהוא לא יודע על כך שום דבר. אמרתי לו שזה לא מה שסיכמנו בינינו, והודעתי לו כי ברגע שהעבודות יתחילו, נרצה לעזוב את הדירה - וזה רק הגיוני שהוא יפצה אותנו. הוא מצדו אמר שאם נעזוב את הדירה, זו תהיה הפרת חוזה מבחינתו".

בהמלצת עורך דין החליטו שמעון ומשה להישאר בדירה, עד שתתחיל בפועל הבנייה. "עורך הדין אמר לנו שאם בסופו של דבר לא יתחילו עבודות בבניין, אז לא תהיה לנו עילה לתביעה בבית המשפט, ואנחנו נהיה אלה שהפרנו חוזה בלי סיבה", אומר משה. "בזמן חתימת החוזה, הבהרנו לבעל הדירה שאנחנו רציניים ושאנחנו רוצים להשקיע בדירה, ואפילו דרשנו להוסיף עוד שנה כאופציה. השקענו קרוב ל–10,000 שקל בשיפוץ הבית, אבל עשינו את זה בכיף, כי אמרנו ששווה להשקיע על דירה שנחיה בה כמה שנים טובות".

ואולם, השניים כבר לא יזכו לגור שנים בדירה. בשבוע הבא אמורות להתחיל בבניין עבודות הבנייה, וברגע שזה יקרה, הם מתכוונים לצאת מהדירה, ולהגיש תביעה בבית משפט לתביעות קטנות על הנזק שנגרם להם. "גם את המתווך ששכרנו דרכו את הדירה נתבע", אומר משה. "שילמנו לו שכר טרחה של 7,000 שקל - ואנחנו רוצים את הכסף הזה בחזרה, כי הוא מכר לנו חתול בשק. לקח לנו חודש וחצי למצוא את הדירה הזו, השקענו בה הרבה כסף, ועכשיו אנחנו צריכים להתחיל שוב בחיפושים, כי שיקרו לנו".

צילום: אסתר זנדברג

שמועה בחדר המדרגות

במקרים כמו של משה ושמעון, אם הדיירים מגישים תביעה, אין ודאות לגבי החלטת בית המשפט. כך למשל, בפסק דין של בית המשפט לתביעות קטנות בחיפה שניתן לפני כשנתיים, דחתה השופטת רחל חוזה את תביעתם של אייל ואנה נגד בעל הדירה שלהם, שלטענתם, חודשיים לאחר שנכנסו להתגורר בדירה, נודע להם בשיחה בחדר המדרגות כי עומדות להתבצע בבניין עבודות שיפוץ נרחבות במסגרת תמ"א 38.

כתוצאה מכך, טענו התובעים, הם עזבו את הדירה שלושה שבועות לפני תום מועד השכירות, ולא האריכו את האופציה שעמדה לרשותם. ואולם בית המשפט לא קיבל את גרסת הדיירים כי דבר התוכניות לביצוע השיפוצים נודע להם באקראי, וקיבל דווקא את גרסת בעל הדירה, שטען כי סיפר לשוכרים שעומדות להתבצע בעתיד עבודות שיפוץ בבניין - אך הדבר לא הרתיע אותם.

טיוח ברחוב נחלת בנימין, תל אביבצילום: ניר קידר

"בתביעות מהסוג הזה, בית המשפט יחליט לפי תחושת הצדק, שמתייחסת לשאלות כמו כמה זמן אמורות להימשך עבודות הבניה, האם באמת המשכיר לא ידע על האפשרות שייתכנו עבודות בבניין במהלך תקופת השכירות שלו, ועד כמה ההפרעה הזו מהותית", מסביר עו"ד אסף פוזנר, שותף במשרד עורכי הדין קמחי, פלד, פוזנר, שילה.

לדבריו, "אפילו אם עבודות הבנייה הן לא באותו בניין ולא קשורות לתמ"א, ובעל הדירה יודע שבחלקה ליד הבניין שבו הוא משכיר דירה צפוי להיות פרויקט מאסיבי - ואז, למשל, בשעות הבוקר לא יהיה שקט באזור - אז אי מסירת המידע הזה יכול להיחשב להפרת חובת גילוי ולאפשר, על פי חוק החוזים הכללי, ביטול של החוזה ודרישת פיצויים".

ואולם יש גם כאלה שמצליחים למצוא את העמק השווה מחוץ לכותלי בית משפט. כך קרה ליובל מתל אביב, שעבר יחד עם שותף לדירה שכורה, שאותה פינתה אחותו אחרי שלוש שנים של מגורים בה, וגילה אחרי כמה חודשים כי הבניין עומד לעבור תמ"א 38.

לדברי יובל, גם הוא וגם אחותו ידעו שקיימת אפשרות כזו, אבל דבר לא קרה בתקופת השכירות שלה, ולכן הוא היה רגוע יחסית בעניין. ואולם בוקר אחד הוא קם וגילה כי תלו שלט בחזית הבניין, שמודיע על תאריך תחילת השיפוצים.

צילום: תומר אפלבאום

"בעל הדירה גר בלונדון, והוא חתם על הסכם לפני כמה שנים, שנותן ייפוי כוח לשאר הדירות בבניין לנהל את כל ענייני התמ"א, והם פשוט לא הודיעו לנו על זה", אומר יובל. "הוא היה מספיק הוגן, ואמר שיוריד לנו את שכר הדירה מ–4,900 ל–3,600 שקל בחודש. רוב הזמן אני לא בבית, אז זה התאים לי. כשהם מתחילים לעבוד, אני מתעורר - וכשאני חוזר, הם כבר לא נמצאים".

יובל לא נשמע נרעש במיוחד מהסיטואציה, אבל הוא מספר כי שכנתו, לעומת זאת, נאלצה לעזוב את דירתה השכורה בעקבות עבודות הבנייה. "היא באמת נפגעה", הוא אומר. "היא חתמה על החוזה חודש לפני שהודיעו על תחילת העבודות, ובעל הדירה שלה לא הסכים להוריד לה אפילו שקל משכר הדירה, אז היא פשוט עזבה. בעל הדירה בטוח ידע על התמ"א, אבל הוא לא אמר לה על כך דבר".

לא למהר לחתום על חוזה

כדי להימנע ממצבים של אי־הבנה או ממקרים חמורים יותר של אי־גילוי האמת או שקרים מצדם של משכירי הדירות, מומלץ לא למהר לחתום על החוזה ולבדוק בעירייה אם קיימות תוכניות לביצוע תמ"א 38 בבניין שבו אתם מתכוונים לשכור את הדירה, או בבניין סמוך.

צילום: אסף עברון

נעם בר-לוי מארגון מזא"ה 9 מנהל פרויקט של שכירות הוגנת ביחידת הצעירים בעיריית תל אביב־יפו, המציע לשוכרי הדירות פגישות ייעוץ מסובסדות עם עורך דין. לדבריו, גם אם מוצאים בתוכניות בעירייה שיש תכנון לתמ"א בבניין, לא צריך להיבהל.

"הטריקיות של התמ"א היא שקבלת היתר בנייה יכולה לקחת לפעמים כמה חודשים ולפעמים שנים", אומר בר־לוי. "אנחנו משקפים לאדם את המורכבות שבעניין, ומשאירים את זה להחלטתו אם לשכור את הדירה או לא. בגלל שהביקוש לדירות שכורות בתל אביב כל כך גבוה, ההחלטה להיכנס לדירה מתבצעת לעתים קרובות בחיפזון. אם הדירה היא טובה, יש בדרך כלל עוד 200 מחפשי דירות שמחכים בתור - ואז חותמים מהר על החוזה, ואחר כך מגלים דברים שבעלי הדירה הסתירו".

כמו כן, לדבריו, מומלץ לעבור באופן קפדני על החוזה ולוודא שלא הוכנס בו סעיף המתייחס לשיפוצים ולעבודות עתידיות בבניין, שאתם לא מודעים להם. אחרת, מפאת החיפזון, אתם עלולים לחתום מבלי לשים לב לסעיף. כך כמעט קרה לחגית ובן זוגה, שגילו רגע לפני החתימה על החוזה את הסעיף הבא: "דיירי הבניין מתארגנים לבצע חידוש ושיפוץ חיצוני של הבניין. ייתכן כי העבודות, שהן חיצוניות, תבוצענה במהלך שנת השכירות".

"מיד התקשרנו לבעל הדירה ושאלנו אותו במה מדובר", מספרת חגית. "הוא ניסה להרגיע אותנו שלא מדובר בשיפוץ רציני, ושאם זה יקרה, אז הוא יפחית את שכר הדירה, ומבחינתו אפשר כבר עכשיו לקבוע את הסכום בחוזה. ואולם עם כל הצער, ויתרנו על הדירה - ומאז בדקנו בעירייה לגבי כל דירה ששקלנו לשכור, אם הבניין מיועד לתמ"א".

6 עצות לשוכרי הדירות

1. שאלו את בעל הדירה באופן ישיר וברור אם הוא יודע על שיפוצים או עבודות בנייה כלשהם שאמורים להתקיים בבניין או בבניינים הסמוכים.

2. אל תמהרו לחתום על חוזה שכירות, לפני שתבררו מול העירייה ומול השכנים בבניין אם מתוכננת תמ"א 38 בבניין.

3. בקשו להכניס לחוזה סעיף שבו בעל הדירה מצהיר כי לא אמורים להתקיים עבודות תמ"א או שיפוצים מאסיביים בבניין בתקופת השכירות.

4. אם בעל הדירה אומר לכם שצפויות עבודות כאלה - קבעו מראש בחוזה השכירות מה תהיה ההנחה בשכר הדירה.

5. אל תטעו לחשוב שאם אתם שוכרים את הדירה דרך מתווך, זה לא יכול לקרות לכם. לפעמים גם המתווך לא יודע על העבודות המתוכננות בבניין.  

6. אם בעל הדירה הערים עליכם ונגרם לכם נזק כספי, אפשר לתבוע פיצויים בבית משפט לתביעות קטנות. בית המשפט יבחן אם השוכר לא ידע שייתכנו עבודות בבניין, מה משך עבודות הבנייה ועד כמה ההפרעה מהותית.

תגיות: