המציאות התהפכה: 18 הערים האהובות ביותר על משקיעי הנדל"ן בישראל - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

המציאות התהפכה: 18 הערים האהובות ביותר על משקיעי הנדל"ן בישראל

לבקשת נדל"ן TheMarker דירג משרד האוצר 18 אזורים בישראל שבהם שיעורי ההשקעות היו הגבוהים ביותר ב-2014 ■ מה הביא את המקומות האלה להיות כה פופולריים - וכיצד המשקיעים משפיעים על שוקי הדירות המקומיים

32תגובות

אילו מקומות אהובים ביותר על משקיעי הנדל"ן הישראלים? במשך שנים הועלו תשובות אוטומטיות לשאלה הזאת, כמו באר שבע וחיפה, אבל עם העליות הגדולות במחירי הדירות בשנים האחרונות, התהפכה המציאות - ונוסחאות שפעלו היטב בעבר, כבר לא עובדות כל כך טוב כיום. בחיפה ובבאר שבע יש אמנם הרבה משקיעים, אבל יש מקומות שבהם משקל המשקיעים רב יותר, ומספר העסקות להשקעה גדול יותר.

בחינה של יעדי השקעות בשוק הנדל"ן צריכה להיעשות בשתי צורות: הראשונה, היכן מתבצע המספר הגדול ביותר של עסקות לרכישת דירות על ידי משקיעים; והשנייה, באילו מקומות משקלם של המשקיעים מכלל השוק הוא הגבוה ביותר. במענה לפניית נדל"ן TheMarker, שלח הכלכלן הראשי במשרד האוצר, יואל נוה, סטטיסטיקה שעונה על שתי השאלות.

מהנתונים המתייחסים ל-2014 עולה כי אם רוצים לדבר על משקיעים בישראל, עדיף להתחיל דווקא בתל אביב - שם כמעט מחצית מרוכשי הדירות בשנה שעברה היו משקיעים. ציבור זה, שרכש בשנה שעברה 3,490 דירות בעיר, היה כ-14% מכלל המשקיעים שרכשו דירות בשנה שעברה בכל המדינה - מה שהפך את תל אביב ליעד המוביל בקרב המשקיעים, וגם ליעד התסכול המוביל בקרב זוגות צעירים, שלא יכולים להתמודד עם רמות המחירים הגבוהות הנהוגות בעיר.

המשקיעים בדירות בתל אביב הם בעיקר אנשים אמידים, שבניגוד לנוסחאות הישנות, אינם בונים כל כך על תשואה שנתית שיקבלו בגין שכר דירה, אלא יותר על המשך הביקושים למגורים בעיר, והמשך עליות המחירים.

ירושלים היא היעד השני בהיקפו למשקיעי הנדל"ן ב-2014. 1,889 דירות נרכשו על ידי ציבור זה בעיר בשנה שעברה. קצב הגידול הדמוגרפי באוכלוסיית העיר עולה על קצב התחלות הבנייה - מה שמגדיל את הביקושים לדיור בכלל, ועקב המחירים הגבוהים בעיר, לדירות להשכרה בפרט.

חיפה, העיר השלישית בגודלה בישראל, היא גם השלישית במספר הדירות להשקעה שנרכשו בה בשנה שעברה - 1,776 דירות. באר שבע אמנם אינה העיר הרביעית בגודלה (ראשון לציון, אשדוד ופתח תקוה גדולות ממנה, אבל הן לא מופיעות ברשימת היעדים המובילים של המשקיעים, ואף לא ברשימת הערים שבהן משקל המשקיעים הוא מעל 25%), אבל במספר הרכישות להשקעה היא נמצאת במקום הרביעי, עם 1,360 עסקות. נתניה נמצאת במקום הרביעי, עם 1,221 עסקות להשקעה שבוצעו בה בשנה שעברה.

כשמדובר בבדיקת משקל המשקיעים בשוקי נדל"ן מקומיים, מגלה סקירת הכלכלן הראשי יישובים לא מעטים שבהם למשקיעים יש כוח לא קטן לקבוע את מחירי הדירות - בראש ובראשונה בירוחם. 55% מתוך 133 העסקות שבוצעו ביישוב ב-2014 - 73 במספר - בוצעו על ידי משקיעים. קרית שמונה ובית שאן גם הן שתי ערים עם שוקי נדל"ן מצומצמים, ואף בהן נחתמו בשנה שעברה מעט עסקות להשקעה (84 עסקות בקרית שמונה ו-60 בבית שאן) - יותר משליש מהשוק המקומי של 2014.

מדוע חלק לא קטן מהיישובים שמופיעים בצמרת הדירוג הם יישובים "מחוץ לקופסה", שלא היו מוכרים כמעט כיעדים להשקעה עד לשנים האחרונות? נראה כי המציאות של עליות מחירים מהירות וירידות חדות בתשואה, והתחושה שנוסחאות העבר, כמו "דירה ליד אוניברסיטת בן גוריון בבאר שבע" מיצו עצמן במידה רבה, מחייבות את משקיעי הנדל"ן להפסיק לחפש דירות רק במקומות מוכרים, ולנסות לאתר מקומות חדשים, מבטיחים יותר. ניתן לראות את התופעה הזו בערים שלא היו מוכרות עד לאחרונה כיעדי השקעה, וגם בשכונות שעד לתקופה האחרונה משקיעים לא הקדישו להן מחשבה.

מיהם היישובים הפופולריים ביותר בקרב המשקיעים, והיעדים המובילים בשיעורי ההשקעה הנדל"נית שלהם? השאלות האלה אינן סטטיסטיות בלבד. דעה רווחת היא ששילוב של ריבוי משקיעים עם עליות מחיר הוא מתכון מסוכן להיווצרות בועת נדל"ן, שכן בעתות של ירידות מחיר או היווצרות אלטרנטיבות טובות יותר להשקעה, משקיעים ממהרים להיפטר מדירות - מה שמגדיל במהירות את היצע הדירות, ולוחץ לכיוון של ירידות מחירים. לפיכך, יש טעם לבחון את המספרים גם מנקודת ראות כזו.

תל אביב - עליית המחירים מפצה על התשואה הנמוכה מהשכרה

אם יש הפתעה במיקומה של תל אביב ברשימת יעדי ההשקעה הפופולריים, הרי שהיא נעוצה בעובדה שהעיר אינה במקום הראשון, אף שהיא בעלת שיעור המגורים בשכירות הגבוה במדינה - כ-50%. העובדה שמתוך 3,490 העסקות לרכישת דירה שנעשו בעיר ב-2014, ב-47% מהעסקות היו הרוכשים משקיעים, היא אם כן הגיונית.

דודו בכר

הדבר הפחות הגיוני הוא ששיעורי ההשקעה הכה גבוהים נרשמים למרות תשואה נמוכה למדי המתקבלת משכר הדירה ביחס להשקעה, על רקע מחירי הרכישה המאמירים בעיר. בשכונת פלורנטין, שבה רוכשי הדירות להשקעה הם רוב מוחלט מבין רוכשי הדירות, נעה התשואה בין 2.5% ל–3%, ובשכונות מרכז וצפון העיר התשואות אף נמוכות מכך.

התשובה לשאלה מדוע נותרה תל אביב כה אטרקטיבית עבור משקיעים נעוצה בסוגיה של עליית ערך הנכסים - שבה לתל אביב, בעיקר באזורים המתפתחים שלה, אין מתחרים. בשכונות הדרום המבוקשות, כמו פלורנטין וצפון ומרכז יפו, חלה עלייה של 20%–30% בערכי הדירות בשנים האחרונות, ובשכונות במרכז העיר חלו עליות של 10%–15%.

עליית השווי המהירה בדרום העיר ובצפון יפו, יחד עם רמות המחיר הגבוהות במרכז העיר ובצפונה, העבירו את מרכז הכובד של שוק הדירות להשקעה לאזור הדרום. פלורנטין היא אמנם יעד ותיק למשקיעים, אך אליה נתווספו אזורים נוספים שנהפכו לנחשקים עבור משקיעים, שבעבר נמנעו מלהתקרב אליהם, ובהם אזור שוק לוינסקי, שכונת שפירא, שכונת נוה שאנן ושכונות יפו הדרומיות - יפו ג', יפו ד' וצהלון.

"היזמים והמשקיעים מעדיפים את האזורים שבהם עדיין ניתן לרכוש דירות קטנות של 45 עד 65 מ"ר במחירים סבירים", מסביר אבי אייקורט, בעל משרד התיווך אייקורט נדל"ן. לדבריו, כיום ניתן לרכוש דירת 50 מ"ר ותיקה בלב פלורנטין תמורת 1.5–1.8 מיליון שקל. "בפלורנטין עצמה מתומחרים הנכסים ב-30–35 אלף שקל למ"ר, אך באזורים הסובבים את השכונה, כמו רחוב העלייה או רחוב לוינסקי, ניתן לראות עסקות המבוצעות גם לפי שווי של 20–22 אלף שקל למ"ר, והרוכשים שם מצפים באופן טבעי לעליית שווי", הוא מוסיף.

מלבד פלורנטין וסביבותיה, נהפכה גם יפו לאימפריית נדל"ן להשקעה, וזו מציעה מגוון אדיר של נכסים כמעט לכל כיס - החל בדירות יוקרה חדשות באזור שוק הפשפשים, הנמכרות לפי שווי של 50 אלף שקל למ"ר, ועד לדירות שיכון באזורים הדרומיים, הקרובים לבת ים, שם עדיין ניתן למצוא דירות בטווח מחיר של 700–800 אלף שקל.

למרות הכל, משקיעים בעלי יכולת טרם נטשו את אזוריה הוותיקים והיקרים יותר של העיר, כמו מרכז העיר, לב העיר או הצפון הישן - ושם, לדברי אייקורט, מתמקד שוק המשקיעים בבניינים בעלי פוטנציאל לביצוע פרויקט תמ"א 38. נראה כי מעבר לשיקולים כמו רמת תשואה, עליית שווי או סיכויים לביצוע תמ"א, רואים המשקיעים בתל אביב יעד להשקעה בטוחה וסולידית - מאפיינים שאהובים עליהם במיוחד.

ירוחם - המשקיעים מצפים לעיר הבה"דים

ירוחם
אייל טואג

במועצה המקומית הדרומית ירוחם בוצעו בשנה שעברה רק 133 עסקות למכירת דירות - אבל 73 מהן (55% מכלל השוק) בוצעו על ידי משקיעים. אז אמנם ירוחם אינה יעד מרכזי של משקיעים, אבל היא בהחלט מקום שבו יש שליטה מוחלטת של משקיעים על שוק הנדל"ן המקומי.

עוד ביטוי לעניין הרב שמגלים משקיעים בירוחם היה המכרזים שנערכו בה בתחילת השנה, לרכישת 146 מגרשים לבנייה עצמית בשכונת אופק - שכונה חדשה ביישוב. לחברה הכלכלית המקומית הוגשו לא פחות מ-575 הצעות, ומבדיקה שערכה אז החברה עלה כי יותר מ–70% מהמציעים (414 איש) אינם תושבי היישוב, וכ–30% מהם היו תושבי אזור המרכז. מחירי המגרשים שנמכרו באותו מכרז, כל אחד בן חצי דונם, הגיעו ל-200 אלף שקל. זאת, לעומת מחיר של 214 אלף שקל, שבו נמכר בשכונה החדשה מגרש ל-48 יחידות דיור, במסגרת מכרז שנערך חצי שנה קודם לכן. מכרזים נוספים שנערכו בשנה האחרונה בין קבלנים - נכשלו.

אז מה יש למשקיעים לחפש בירוחם? סביר להניח כי המשקיעים מסתכלים קדימה לשנים הקרובות, ומצפים להקמת עיר הבה"דים בדרום - מה שלהערכתם יזניק את הביקושים לשכירת דירות במקום.

נהירת המשקיעים לירוחם באה לידי ביטוי גם במחירים: אם דירת 3 חדרים יד שנייה ביישוב עלתה ב-2013 בממוצע 319.7 אלף שקל, הרי שלפי נתוני משרד הבינוי, ב-2014 עלה מחירה הממוצע ב-25%, ל-399.8 אלף שקל.

לאור זאת, עולה השאלה האם מדובר בהיווצרות בועת נדל"ן בירוחם, והאם הביקושים האמיתיים לדירות בעיירה אינם מצדיקים התנפלות כזו, כפי שגורסים קבלנים שלא ניגשו למכרזי הקרקעות במקום? ואולי המשקיעים צודקים, וליישוב עוד צפוי עתיד גדול? אם נחזור לנתוני משרד הבינוי, המחיר הממוצע של דירות 3 חדרים יד שנייה בירוחם עלה בין 2009 ל-2014 ב–163% - שיעור חריג אפילו יחסית לעליות הגדולות שנרשמו בשוק הנדל"ן הישראלי, ולפחות חלק מהעליות האלה קשות להסבר באופן אובייקטיבי.

קרית שמונה - שוק קטן ופשוט יחסית עבור המשקיעים

קרית שמונה, השוכנת בקצה הצפוני של ישראל, צברה פופולריות בקרב משקיעי הנדל"ן, במיוחד בתקופה של אחרי מלחמת לבנון השנייה, אז הם שוכנעו שהשקט האזורי יישמר למשך זמן רב יחסית.

דרור ארצי

נוסף על כך, הפיתוי שהציבה העיר בפני המשקיעים היה שילוב של דירות זולות במיוחד, אז ברמות מחיר של 100–150 אלף שקל, עם מכללת תל חי, שנמצאת צפונית לעיר.

בשנים האחרונות, עם החיפוש הקדחתני של משקיעים אחרי תשואה גבוהה במקומות שטרם מיצו את עצמם, הגיע גם תורה של קרית שמונה, שבשנה שעברה רשמה 38% השקעה - המקום הרביעי בדירוג שיעורי ההשקעה בישראל.

"גם כיום ניתן למצוא בעיר דירות 3 ו-4 חדרים במחירים של 350–450 אלף שקל, בשכר דירה של 1,800–2,500 שקל", אומר טל בשירי מסוכנות התיווך בשירי בקרית שמונה. עם זאת, לדבריו, הצעדים שנקט שר האוצר הנוכחי, משה כחלון, נגד משקיעי הנדל"ן, גורמים להקטנת היצע הדירות - ובעקבות זאת לעליות מחירים.

"משקיעים קטנים מוצאים שאם הם רוצים למכור את דירת המגורים שלהם, הם מחויבים בתשלום מס שבח של 25% מעליית המחיר - מה שפוגע ביכולתם לשפר דיור - ולכן הם מבטלים את המכירה, וכתוצאה מכך קטן היצע הדירות", אומר בשירי.

לדבריו, למרות הכל, המשקיעים אינם מפסיקים לחפש דירות. "מגיעים לכאן משקיעים מכל מקום, כולל מאזור המרכז, מאילת, וגם מארה"ב ומצרפת. אחד היתרונות שיש לקרית שמונה להציע זה השוק הקטן והפשוט כאן. זה לא באר שבע, למשל, ששם יש אלפי דירות למכירה, ויש פערים משמעותיים בין שכונות שונות וקשה למישהו שלא מכיר את המקום להתמצא. כאן, בתוך זמן קצר אתה יכול לדעת מה טוב ומה פחות טוב", אומר בשירי.

שוכרי הדירות בעיר הם בעיקר זוגות צעירים, משפחות וסטודנטים, שמשלמים דמי שכירות של 1,800–2,200 שקל בחודש על דירות 3 חדרים, או 2,300–2,500 שקל בחודש עבור דירות 4 חדרים.

המקום האהוד על המשקיעים הוא אזור רחוב שפרינצק בצפון העיר, שכולל מבני שיכונים ישנים, שחלקם בעבר היו דירות עמידר. היתרון של המקום הוא סמיכותו למכללת תל חי, ומחירי דירות 3 חדרים שם נעים כיום בין 350 ל–380 אלף שקל.

שכונה נוספת שאהודה על משקיעים היא שכונת הוורדים בצפון מזרח העיר, שם הבתים חדשים יותר ולכן הדירות יקרות יותר מאשר באזור שפרינצק. מחירי הדירות האלה מגיעים לכחצי מיליון שקל בממוצע.

חריש - המשקיעים חיזקו את עליות המחירים

רמי שלוש

204 עסקות לרכישת דירה בוצעו בחריש ב-2014 על ידי משקיעים - 37% מתוך 551 עסקות בסך הכל שבוצעו בעיר החדשה. בפועל, אם נביא בחשבון שחלק לא מבוטל מקבוצות הרכישה שיוזמות פרויקטים בחריש מורכבות ממשקיעים, נראה כי היישוב החדש, שיועד לזוגות צעירים, נהפך מהר מאוד ליעד בולט למשקיעים. ספק אם זו היתה כוונת הממשלה, כשהחליטה על הקמת העיר החדשה.

חריש מיועדת לכלול יותר מ-11 אלף יחידות דיור, שכ-5,000 מהן נמצאות כיום בתהליכים של תכנון ובנייה על ידי חברות יזמיות וכן עמותות וקבוצות רכישה. קרקעות נוספות משווקות בימים אלה על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) במסגרת מכרזים, ובסך הכל התכנון הוא לשווק את רוב הקרקעות עד לסוף 2016.

בתחילת 2013, כשהתארגנו קבוצות הרכישה הראשונות בחריש, דירות 4 חדרים ביישוב עלו כ-630 אלף שקל. כשקבלנים התחילו לפעול במקום, כשנה מאוחר יותר, הם מכרו דירות 4 חדרים ב-790–800 אלף שקל. ואולם כיום, המחירים כבר הגיעו לרמות של 950 אלף שקל. כאמור, חלק גדול מעליית המחירים נובע מהביקושים שמספקים המשקיעים למקום.

המשקיעים בחריש מונעים משתי סיבות: הראשונה - מחירי הדירות ביישוב נחשבים לנמוכים לא רק בהשוואה למחירים באזור המרכז, אלא גם למחירי דירות בסביבה, ביישובים כמו פרדס חנה-כרכור וחדרה. "מכאן אפשר רק לעלות" - זהו המוטו שמדרבן את המשקיעים בחריש, ועד כה נראה כי הצדק עמם.

הסיבה השנייה היא התשואה החודשית מהשכרת הדירות. במקומות כמו חריש, ניתן היה לצפות לתשואה שנתית של כ-4% - כך שבסופו של דבר, אם ימומשו המטרות האלה, התשואה הכוללת בגין עליית שווי הדירות ביישוב בצירוף עם תשואה על השכרה תהיה בשנים הקרובות בין 12% ל-15% בשנה. ואולם כרגיל במקומות מרובי משקיעים, צריך יהיה לעקוב אחרי שוק הדירות בחריש וללמוד אותו מקרוב.

רמת גן וגבעתיים - מחירים יציבים ותשואה סולידית

שיעור הדירות שנרכשו למטרת השקעה ברמת גן ובגבעתיים הגיע בשנה שעברה ל-36% ו–37% בהתאמה, ומבחינת שיעורי העסקות להשקעה שתי הערים נמצאות במקום השישי והשביעי בישראל.

מבין השתיים, ברמת גן בוצעו הרבה יותר עסקות במספרים אבסולוטיים, וכפועל יוצא נרכשו גם יותר דירות להשקעה מאשר בגבעתיים. 876 דירות נרכשו בשנה שעברה על ידי משקיעים ברמת גן, לעומת 249 דירות בגבעתיים.

עופר וקנין

מחירי הדירות ברמת גן ובגבעתיים גבוהים ביחס לרוב הערים בישראל. על פי נתוני משרד הבינוי, מחירה הממוצע של דירת 3 חדרים בגבעתיים ב–2014 היה 1.31 מיליון שקל, וברמת גן 1.16 מיליון שקל. על פי הוראות בנק ישראל, משקיעים נדרשים להביא למימון רכישת הדירה הון עצמי גבוה, בשיעור של 50% מערך הדירה. כלומר, משקיעי נדל"ן בערים אלה צריכים להביא עמם הון עצמי של מאות אלפי שקלים - לא סכום שכל משקיע יכול להרשות לעצמו.

מצד שני, לרמת גן ולגבעתיים יש יתרונות רבים, שמושכים אליהן משקיעים. ראשית, יש משקיעים שרוכשים דירות עבור הילדים שלהם, ואף שלא מדובר בהשקעה למטרת השכרה או למכירה מהירה ברווח, זוהי עסקה שנחשבת להשקעה. על פי החישוב של רשות המסים, דירה מסווגת כדירה להשקעה כשמדובר בעסקה שהרוכש בה מחזיק בדירה נוספת.

"אין אלטרנטיבה אמיתית לכסף של המשקיעים. התשואה מהשקעה בנדל"ן היא 4%, וזו תשואה טובה ויפה יחסית למה שהם מקבלים בשוק ההון", אומר נועם דרסה, זכיין סוכנות רימקס 100%. "יש הרבה סיבות מדוע המשקיעים מגיעים לרמת גן ולגבעתיים. המחירים בערים האלה יציבים מאוד, ותמיד יש כאן ביקוש לשכירות ולקנייה. הסחירות של הדירה תמיד טובה. יהיה קל מאוד להשכיר או למכור דירה של 2–3 חדרים בכל רגע נתון - והמשקיע לא ייתקע אתה".

נוסף על כך, שתי הערים נמצאות קרוב למקום מגוריהם של רוב המשקיעים - ולכן הם בדרך כלל מכירים היטב את השכונות והרחובות בהן. לקרבה יש משמעות גם בהיבט של ניהול ההשקעה, אם צריך שיפוצים ותיקונים בדירה או צריך להציג אותה לשוכרים.

שתי הערים הן גם הומוגניות באופן יחסי - בעיקר גבעתיים, שאין בה משכנות עוני נחשלות, וגם רמת גן, שלמעט שכונת רמת עמידר במזרח העיר, מאוכלסת ברובה באוכלוסייה ממעמד בינוני־גבוה. לכן, גם שוכרי הדירות הם בדרך כלל יציבים, משלמים בזמן ומשרים שקט וביטחון בקרב המשקיעים.

"כשמסתכלים על השקעה, זה לא רק התשואה השנתית. צריך להביא בחשבון גם את עליית ערך הנכס. יש תשואה מיידית שהיא גבוהה משוק ההון ובסיכון נמוך, ונוסף על כך גם השוק עולה בסופו של דבר", אומר דרסה.

באופן צפוי למדי, נתוני משרד הבינוי תומכים באמירה הזו. דירת 3 חדרים ברמת גן עלתה בממוצע 907.7 אלף שקל ב-2009, לעומת 1.16 מיליון שקל ב-2014 - עלייה של כמעט 28% בחמש שנים. בגבעתיים עלו מחירי דירות 3 חדרים מ-979 אלף שקל בממוצע ב-2009 ל-1.31 מיליון שקל ב-2014 - עלייה של 34%.

אפיק נוסף לעליית ערך שניתן להסתמך עליו ברמת גן, אבל פחות בגבעתיים, הוא התחדשות עירונית. מדיניות תמ"א 38 המשוחררת של עיריית רמת גן איפשרה בשנים האחרונות לבעלי דירות ויזמים להרוס בניינים ישנים בעיר ולבנות במקומם בניינים חדשים, עם דירות גדולות יותר בסטנדרט עדכני, עם מעליות וחניות.

בית שאן - היצע קטן מאוד של דירות להשכרה

יובל טבול

העיר המפתיעה ביותר ברשימת הערים הפופולריות להשקעה ובעלת אחד משוקי הנדל"ן הקטנים שברשימה היא בית שאן. רק 60 עסקות לרכישת דירה נערכו בה בכל 2014 - 35% מהן על ידי משקיעים.

ב-2014 מחירה הממוצע של דירת 3 חדרים יד שנייה בעיר, לפי נתוני משרד הבינוי, היה 335 אלף שקל - נתון שדווקא משקף ירידה של 10% לעומת הממוצע של 370 אלף שקל עבור נכס מסוג זה ב-2013. עם זאת, יש להדגיש כי בשוק עם מספר עסקות כה קטן, קשה לדעת עד כמה מלמד הדבר על ירידת מחיר. סביר להניח כי מקבץ רנדומלי של עסקות במחירים נמוכים או גבוהים ביחס לשוק השפיע על הממוצע.

נדיה טוויטו, מתווכת דירות מבית שאן, מתארת דווקא מציאות של מחירים העולים בהתמדה ובמהירות. "ב-20 השנים האחרונות לא היתה בבית שאן בנייה רוויה למגורים בכלל, ורק בחמש השנים האחרונות התחילה מעט בנייה", היא מספרת. "לפני עשר שנים, אחרי שכמעט כל הדור הצעיר עזב, התחילה חזרה של צעירים לעיר, בעיקר בשל הטבות המס, ואז התחילה כאן מצוקת דיור שהביאה לעליית מחירים".

לדבריה, ההיצע האפסי של דיור להשכרה בעיר (להוציא מגורים בדיור הציבורי) מאפשר למשקיעים תשואה נאה ביותר. דירות 3 חדרים, המושכרות בטווח מחירים של 1,500–1,800 שקל, מאפשרות לרוכשי הדירות להשקעה להגיע לתשואה נאה של 7%–10%. פרט מעניין נוסף הוא כי רוב מכריע מבין המשקיעים ביישוב משתייכים לציבור החרדי.

אילת - דירות קטנות עם תשואה גבוהה

באופן מפתיע למדי, במקום השלישי ברשימת הערים הפופולריות להשקעה בשנה שעברה התמקמה אילת - עיר שבימים כתיקונם אינה תופסת תשומת לב רבה בכל הקשור לנדל"ן למגורים, בעיקר בשל מרחקה הרב מלב אזורי הביקוש. ואולם מנתוני האוצר עולה תמונה של פעילות נדל"נית ערה באילת. מתוך 502 עסקות לרכישת דירה שנחתמו בעיר ב-2014, 39% נעשו למטרת השקעה.

מבט בלוחות המחירים של משרד הבינוי מגלה כי אולי בשל המרחק הרב שלה מכל עיר אחרת, מתנהג שוק הדיור באילת באופן שונה מעט. בין 2011 ל-2014 עלה שוויין של דירות 3 חדרים יד שנייה בעיר ב-12%, מכ-525 אלף שקל בממוצע ב-2011 ל-615 אלף שקל ב-2014. ואולם בשוק הבנייה החדשה עמדו המחירים במקום בשנים האחרונות, עם עלייה נומינלית של 6% בלבד בתוך ארבע שנים, מ-1.16 מיליון שקל ב-2010 ל-1.23 מיליון שקל ב-2014 עבור דירת 4 חדרים, שמבחינה ריאלית משקפת למעשה קיפאון מחירים.

לדברי עידן צליוק, זכיין סניף רשת אנגלו סכסון באילת, "המשקיעים בעיר נוהגים לרכוש דירות קטנות עם תשואה גבוהה. במרכז העיר, דירת 2 חדרים עולה כיום 500–600 אלף שקל, וניתן להשכירה עבור 2,600–2,700 שקל בחודש. מי שמשכיר דירה לטווחים קצרים - תופעה נפוצה למדי בעיר נופש כמו אילת - מגיע כמובן לסכומים גבוהים הרבה יותר".

מורי חן

צליוק מוסיף כי רוב המשקיעים בעיר אינם מגיעים מאילת עצמה, אלא מאזור המרכז והצפון, ואלה נעזרים בשירותיהם של משרדים מקומיים כדי לנהל את נכסיהם.

לדברי יפה סדן, סמנכ"לית השיווק בחברת יוסי אברהמי, הבונה את פרויקט פארק ים באילת, "הקהל הישראלי ה'צפוני' (כלומר, מי שאינו אילתי, נ"ב) מבין את הפוטנציאל שבשוק השכירות בעיר. יש באילת קהלי שוכרים רבים ומגוונים - החל בעובדי בתי המלון והקניונים ועד לסטודנטים בשלוחה של אוניברסיטת בן גוריון".

נוסף על כך, בשכונות הפחות טובות בעיר קיים שוק שכירות ער, המתבסס על העובדים הזרים המצויים גם הם במספרים גבוהים בעיר.

חיפה ונשר - המשקיעים מחפשים יעדים חדשים

חיפה ושכונתה הצפונית קרית חיים כלולות בצמרת דירוג השקעות הנדל"ן ב-2014. שליש מהעסקות לרכישת דירות בחיפה בשנה שעברה ו-27% בקרית חיים בוצעו על ידי משקיעים.

זאת אינה הפתעה גדולה, שכן חיפה היא יעד רב־שנים למשקיעים, שמסתמכים על היותה מרכז אקדמי ותעסוקתי - מה שמגדיל את הביקושים לדירות בשכירות. השכונות המבוקשות ביותר לשכירות בעיר הן הדר הכרמל ורמות רמז. הראשונה - עקב היותה זולה במיוחד, והשנייה - עקב מיקומה בין הטכניון לאוניברסיטה. נשר, העיר הצמודה לחיפה ולכניסה המזרחית של הטכניון, שאבה את הפופולריות שלה גם כן מהקירבה למוסד האקדמי החיפאי הבכיר.

רמות רמז היא שכונה שעליות המחירים הגדולות בה נעצרו ברמות של 670–800 אלף שקל על דירות 3 חדרים, כבר לפני כשנתיים. אמנם השנה המחירים בשכונה עולים, וכבר קשה למצוא דירת 3 חדרים בפחות מ-720 אלף שקל, אבל עדיין זה לא הקצב שמשקיעים בשכונה הורגלו לו לפני כמה שנים.

צחיק קווטינסקי, משקיע ומרצה לנדל"ן להשקעה, סבור כי השכונה מיצתה עצמה בעבור משקיעים רבים, שכן המחירים בה כיום גבוהים מאוד. "רק משקיעים מסורתיים מסתכלים על השכונה כיום. פעם בחיפה הסתכלו רק על המוסדות האקדמיים, אבל המחירים בשכונות האלה עלו בשיעור ניכר, וכיום כבר קשה למצוא שם נכסים במחירים סבירים כמו בעבר. המקומות האלה הם יעדים בעיקר למשקיעים שמרנים. משקיעים אחרים מסתכלים גם על פוטנציאל אחר", אומר קווטינסקי.

אייל טואג

בשנים האחרונות נוספו ליעדי ההשקעה המסורתיים יעדים חדשים, בהם קרית שפרינצק המערבית, קרית אליעזר, שבה צפויים פרויקטים של פינוי־בינוי, וכמה שכונות במורדות הצפוניים של העיר, כמו דרך יד לבנים, תל עמל ונוה פז. שכונה אחרת שמחירי הדירות בה עלו במהירות מסחררת, היא בת גלים, שמושכת אליה משקיעים מאזור המרכז, עקב קרבתה לים.

בכל המקומות האלה נרשמו עליות מחירים של כ–100% בשלוש השנים האחרונות - עדות לכך שהמשקיעים בחיפה כבר שבעו קצת מרמות רמז ומהדר הכרמל. משקיעים שהגיעו לבת גלים, למשל, יזמו הקמת פרויקטים חדשים, ולא הסתפקו רק בהשכרת הדירות. משקיעים בשכונות אחרות בונים על פוטנציאל לפרויקטים של תמ"א 38 - מה שיזניק את שווי השקעתם במהירות רבה.

גבעת עמוס היא שכונה בנשר, שנמצאת דרומית־מזרחית לטכניון, והיא כוללת מבנים משנות ה-70 בני ארבע-שמונה קומות, במחירים דומים לאלה של רמות רמז. בסך הכל, נראה כי גם שכונה זו מיצתה את עצמה במידה מסוימת, והמשקיעים מחפשים יעדים נוספים בעיר, שכוללים בין היתר פרויקטים חדשים, שבהם מחירי דירות 3 חדרים הם בטווח שבין 900 אלף שקל ל-1.1 מיליון שקל.

דימונה - המשקיעים מסתפקים בתשואות נמוכות יחסית לעבר

אייל טואג

בשנה האחרונה נמכרו בדימונה 184 דירות להשקעה - 32% מכלל העסקות בעיר - שיעור נמוך יותר לעומת זה שבירוחם השכנה, שם 55% מהדירות נמכרו לצורכי השקעה. ואולם מבחינה נומינלית, מספר הדירות שנרכשו להשקעה בירוחם הוא 77 בלבד - הרבה פחות ממספר המשקיעים בדימונה.

מעניין שדימונה הגיעה לשיעורי השקעה כה גבוהים, והיא ממוקמת במקום העשירי ב-2014, אף שהתשואות מהשכרת נכסים בעיר ירדו ומחיריהם עלו. מנתוני משרד הבינוי עולה כי דירת 3 חדרים עלתה בממוצע ב–2009 כ-193.5 אלף שקל, ומחירה בשנה שעברה, לעומת זאת, היה 394.5 אלף שקל - כלומר, מחירי הנכסים יותר מהכפילו את עצמם.

"יש אבולוציה של המשקיעים בדימונה", מסביר ליאור בלול, זכיין של רימקס נובה בדימונה וירוחם. "ב-2009 באו המשקיעים הראשונים, שחיפשו תשואה של 11%–12% ולא פחות מזה. כיום המשקיעים בעיר רואים תשואות של 5.5%–6.5%".

בלול מונה את העוגנים שמושכים את המשקיעים לדימונה למרות הירידה בתשואות: הקמת עיר הבה"דים, שעדיין לא אוכלסה, והמעבר של אגף התקשוב של צה"ל דרומה; מכללת סייבר חדשה, שצפויה להיפתח באזור; וגם כלא תרצה שאמור לעבור דרומה, צפוי לספק מקומות עבודה באזור ולמשוך לשם אוכלוסייה חדשה.

יתרון נוסף להשקעה בדימונה, למרות כל מה שנאמר, הוא שהתשואות בעיר עדיין גבוהות ביחס להשקעה בדירות מגורים בערים אחרות, ומחירי הנכסים עדיין נמוכים יחסית. במחיר של 900 אלף שקל ניתן לרכוש דירה קטנה בחולון או בדרום תל אביב, ולא קל למצוא דירות במחיר הזה. ואולם בדימונה אפשר באותו סכום לקנות שתי דירות, ולהכניס מכל אחת 2,200 שקל בחודש. נקודה נוספת שעשויה להרתיע משקיעים היא הריחוק של העיר מאזור המרכז - דבר שמקשה על הצגת הדירה להשכרה ועל טיפול בליקויים בדירות. ואולם גם לכך נמצא פתרון, בדמות מנהלי נכסים שפוטרים את בעלי הנכסים מלהגיע למקום.

לדברי בלול, בשנים האחרונות הוא עד לשתי קבוצות משקיעים שמגיעות לדימונה: משקיעים ותיקים, שמחזיקים בכמה דירות, ולעומתם זוגות צעירים רבים, שאין להם כסף לרכוש דירה באזור המרכז, ורוכשים דירה להשקעה בדימונה בשעה שהם מתגוררים בשכירות במרכז. רשות המסים, אגב, לא מחשיבה את הדירות האלה כדירות להשקעה, שכן מדובר בדירה יחידה של הרוכשים, אך בפועל הם נחשבים למשקיעים לכל דבר ועניין.

נתניה - התשואה העיקרית נובעת מעליית המחירים

דודו בכר

נתניה נמצאת גם היא ברשימת הערים המבוקשות להשקעה, כשמתוך 1,221 עסקות לרכישת דירות שנעשו בה ב-2014, 32% נעשו למטרות השקעה.

לדברי זכיינית סניף אנגלו סכסון בעיר, ענת ריזנברג, העיר פופולרית בקרב רוכשי דירות להשקעה בשל הביקוש הרב למגורים בשכירות בה, המגיע בעיקר משתי אוכלוסיות: הראשונה - תושבי חוץ, המעוניינים בהשכרה לטווחים קצרים, בעיקר בשכונות היוקרה שבקרבת החוף, ולעתים אף שוכרים דירות לתקופות של שנה; והשנייה - אוכלוסיית העולים ואוכלוסייה מחתך סוציו־אקונומי נמוך, המעוניינת בדירות הקטנות שבשכונות הוותיקות של מרכז העיר.

"ניתן כיום למצוא דירות כאלה במחירים של 850 אלף שקל עד 1.2 מיליון שקל - טווח מחירים שנחשב אטרקטיבי למשקיעים - ולהשכיר עבור דמי שכירות חודשיים של 2,800–3,500 שקל", אומרת ריזנברג. התוצאה היא תשואה ברוטו של 3.5%–4%, שנחשבת לסבירה ביחס לאזור המרכז.

ואולם את הרווח העיקרי השיג מי שהשקיע בעיר בשנים האחרונות בעיקר מעליית מחירים חדה. בעוד שב–2012 מחירה הממוצע של דירת 3 חדרים יד שנייה היה 795 אלף שקל, ב-2014 כבר היה מחירה של דירה כזו כ-915 אלף שקל. בסך הכל, עלייה של כ-15% בשנתיים. לדברי ריזנברג, אפילו בשכונת קרית נורדאו - שהאוכלוסייה בה היא בעיקר ממעמד חברתי־כלכלי נמוך, והיא נחשבת לפופולרית בקרב משקיעים - מתקרבים מחירי דירות 3 חדרים למיליון שקל.

עם זאת, לאחר תקופת העליות שהביאה את רמת המחירים לגבהים שטרם נודעו בעיר, ייתכן כי עליות המחיר מיצו עצמן. בחודשים האחרונים המשיכה נתניה לעניין את תושבי החוץ ואת המשקיעים המקומיים, והיא נכללה ברוב סקירות הנדל"ן של משרד האוצר כאחד המקומות המועדפים על משקיעים. גם כאן, חלק משמעותי מהמשקיעים מעדיף לרכוש דירות דווקא בפרויקטים יוקרתיים, ושכונות שאהודות במיוחד עליהם הן השכונות המערביות, באזור עיר ימים ושכונת נת 600.

רעננה, הרצליה ורמת השרון - פוטנציאל גדול לעליית מחירים

ניר קידר

שלוש ערים מאזור השרון נהפכו, כמעט בלי שידובר על כך, ליעד אהוב בקרב משקיעי הנדל"ן: רעננה, שבה 31% מהדירות נרכשו ב-2014 למטרת השקעה; ורמת השרון והרצליה, שבהן נרכשו 30% מהדירות למטרה זו. שיעורי ההשקעה בערים היקרות האלה מעידים כי המשקיעים הם פלח הרבה יותר מגוון ממה שניתן לחשוב. מקובל לחשוב שמשקיעים אוהבים דירות קטנות וזולות בשכונות פחות יוקרתיות, כי התשואה עליהן גבוהה יותר. ואולם המשקיעים ברעננה, בהרצליה וברמת השרון הם מזן אחר. בדרך כלל מדובר בתושבי העיר, או אחת הערים השכנות, בעלי ממון, שבחלק מהמקרים קונים את הדירה עבור ילדיהם. אולי הילד עדיין קטן, אבל אף פעם לא מוקדם מדי להשקיע בעתיד - ובינתיים משכירים את הדירה.

"בחצי השנה האחרונה מכרתי 24 נכסים, ושליש מהם נקנו למטרת השקעה", מספר אורי חן, מנהל נכסי יוקרה ברימקס One רעננה. "העסקות של המשקיעים הן עסקות מהירות. הם לא מתרגשים, הם לא שומעים על המשכנתא בפעם הראשונה, הם חיים את זה".

אם המשקיעים מעדיפים דירות זולות, רעננה בהחלט לא עונה על הקריטריון הזה: דירת 3 חדרים בעיר עלתה ב-2014 בממוצע 1.49 מיליון שקל - כלומר, דרוש הון עצמי של כ-700 אלף שקל כדי לרכוש אותה. מדוע אם כך מתעניינים המשקיעים ברעננה?

"אנשים מבינים את הפוטנציאל", אומר חן. "יש פה ביקוש גבוה להשכרות מצד אוכלוסייה טובה ושוכרים טובים, כי יש נהירה של אנשים שחוזרים מרילוקשיין, או תושבים שמגיעים ממושבים בסביבה. אני רואה גם מעבר מהרצליה פיתוח לרעננה, והרבה אנשים עוברים לגור בשכירות בעיר כדי לנסות אותה ואחר כך קונים דירה. משקיעים קונים אפילו בתים יקרים, שמיועדים למשפחות שמשלמות שכר דירה של 10–15 אלף שקל בחודש". על פי הפרופיל שמשרטט חן, המשקיע הטיפוסי ברעננה הוא בעיקר ממוצע אנגלוסכסי, אך יש גם משקיעים ישראלים, והם מעדיפים כיום דירות בנות 3–4 חדרים במחירים של 1.6–2.3 מיליון שקל - תלוי בגודל הדירה וברמת השיפוץ שלה.

ברעננה קיים פוטנציאל רב לעליית ערך הנכסים - או עליית ערך טבעית הנובעת מהגאות בשוק, או עליית ערך הנובעת מהשבחה באמצעות תמ"א 38. עיריית רעננה תומכת בהתחדשות עירונית ובפרויקטים של תמ"א 38, ולדברי חן, דירות שנמכרות ב–1.6–1.7 מיליון שקל, מוערכות ב-2–2.1 מיליון שקל לאחר חידוש הבניין. גם ללא התמ"א, ערכם של הנכסים ברעננה עלה בשנים האחרונות. על פי נתוני משרד הבינוי, מחירן הממוצע של דירות 3 חדרים בעיר עלה מ–1.07 מיליון שקל ב-2009 ל-1.48 מיליון שקל ב–2013 - עלייה של 35.6%.

"המחירים בהרצליה גבוהים - והתשואה נמוכה"

רחוב סוקולוב הרצליה
עזרא לוי

אותו היגיון מנחה גם את המשקיעים בהרצליה. ב-2009 מחירה הממוצע של דירת 3 חדרים בעיר היה 971 אלף שקל, ואילו ב-2014 המחיר טיפס ל-1.36 מיליון שקל - עלייה של לא פחות מ-40% בערך הדירה. "בטווח הארוך זאת השקעה טובה, כי המחירים כל הזמן עולים", אומר עמיר פרסטר מסוכנות התיווך בוטיק נדל"ן. "ואולם כיום המחירים גבוהים מאוד והתשואה נמוכה. דירה שעולה 2.8 מיליון שקל, מושכרת ב-6,500 שקל בחודש - פחות מ-3% תשואה". במחיר כזה אפשר לקנות שתי דירות בערים אחרות ודי קרובות להרצליה, כמו כפר סבא, פתח תקוה או נתניה, ולהשכיר אותן במחיר של 4,500 שקל בחודש.

ואולם יש משקיעים שבוחרים דווקא בהרצליה. מדוע? "המשקיעים שקונים בהרצליה, עושים זאת קודם כל מטעמי נוחות", אומר פרסטר. "אלה אנשים שגרים בהרצליה ורוצים להיות קרובים לנכס. התשואה המיידית על ההשקעה אינה גבוהה, אבל במבחן התוצאה אנשים שקנו דירות ומכרו אותן - הרוויחו תשואה חלומית".

לדבריו, "יש בהרצליה מחסור גדול בהיצע, ועודפים גדולים בביקוש. בשנים האחרונות נבנו כאן מעט מאוד דירות חדשות, וההיצע מקבלנים היה נמוך. נוסף על כך, הבנייה החדשה היא גם המנוע שדוחף את שוק היד שנייה, ולכן גם השוק הזה דל בהיצע".

"ערך הנכסים ברמת השרון עולה כל הזמן"

רמת השרון היא אולי אחת הערים המפתיעות בשיעורי ההשקעה הגבוהים שבה, בגלל שמחירי הנכסים בה גבוהים מאוד והיא נותנת תשואה נמוכה. ואולם גם למשקיעים של רמת השרון יש אסטרטגיה משלהם. "התשואות לא גבוהות, אבל הן בטוחות, והערך של הנכסים בעלייה כל הזמן", אומר יוסי צרפתי, זכיין ומנהל סוכנות אנגלו סכסון ברמת השרון.

"רמת השרון זה 'חדר השינה' של תל אביב, ואנשים מחפשים לגור קרוב לתל אביב, לכן תמיד יש ביקוש לשכירות ברמת השרון", הוא אומר. "האנשים שמשקיעים כאן גם גרים כאן ברובם, והם מחפשים לקנות ולהשכיר נכסים שקרובים אליהם, ולא לרוץ אפילו למקומות כמו פתח תקוה. אלה הם משקיעים סולידיים, שמחפשים משהו יציב וקל להשכרה".

המשקיעים ברמת השרון נמנים כצפוי על האוכלוסיות האמידות. לעתים מדובר גם בזוגות צעירים שמתכננים קדימה את העתיד ורוכשים דירות לילדים, אף שאלה עדיין קטנים כיום, ובינתיים משכירים אותן. משקיעים מטיפוס אחר הם זוגות מבוגרים, שמוכרים וילות ומחפשים לחלק את התמורה בין כמה נכסים. דירה אחת הם קונים לעצמם, ועוד אחת או שתיים להשקעה. עם השכונות המועדפות להשקעה ברמת השרון נמנות השכונות הדר ואלון במרכז העיר - שתי שכונות צעירות, איכותיות ומבוקשות מאוד. על פי נתוני משרד הבינוי, ממוצע מחירי דירות 3 חדרים מיד שנייה בעיר ב-2014 היה 1.55 מיליון שקל, לעומת 1.11 מיליון שקל ב-2009 - עלייה של כמעט 40% במחיר בתוך חמש שנים.

ירושלים - כבר לא משקיעים בדירות סטודנטים

עם 1,889 דירות שנרכשו בשנה האחרונה להשקעה, שהיוו 31% מכלל הדירות שנרכשו בעיר, ירושלים מהווה מרכז ארצי למשקיעים - אם כי דווקא לא רבים מאזור המרכז אוהבים להשקיע בה, עקב ייחודה ובגלל התחושה שנוסחאות הנדל"ן של הבירה שונות ומסובכות בהרבה מהנוסחאות המקובלות בשוק הנדל"ן הכלל־ארצי.

אייל טואג

"בירושלים יש בדרך כלל שלושה סוגים של משקיעים", מסביר זכיין אנגלו סכסון בעיר, בני לובל. "יש משקיעי חוץ, שמחפשים אחר דירות יוקרה, ומספרם בעיר פחת מאוד בשנים האחרונות". לדבריו, עבור משקיעים אלה, שרוכשים דירות יוקרה שמתאכלסות בדרך כלל רק בתקופות החגים ובכל יתר השנה נותרות ריקות, הוקמו הרבה מאוד פרויקטים עוד בעשור הקודם. הקמת רובם הסתיימה, אבל נותרו בהם עדיין דירות בלתי מכורות. עם הפרויקטים האלה נמנים פרויקטים כמו ירושלים של זהב, קינג דיוויד רזידנס, ימק"א, כתר דוד, וולדורף אסטוריה ואחרים. "המשקיעים מגיעים לשם, אבל הרכישות כבר לא נעשות בקצב של פעם", אומר לובל.

אלעזר אליקים מסוכנות נדל"ן ONE, המתמחה באוכלוסייה הדתית בירושלים, מדבר על ביקושים בקרב תושבי החוץ לרכישת בתים פרטיים בשכונת רמת אשכול. מחירו של בית פרטי לא משופץ בשכונה יכול להגיע לרמות של 7–8 מיליון שקל, ואילו בית דו־משפחתי - ל-5–6 מיליון שקל.

סוג אחר של משקיעים מתמקדים בשכונות החרדיות מצפון לרחוב יפו: שכונת רוממה, ציר בר־אילן, ציר ירמיהו ומתחם תנובה הישן. אזורים אלה מאוכלסים בעיקר בחרדים, והמשקיעים הם תושבי חוץ שמתערים באוכלוסייה מקומית - למשל, באמצעות נישואין של קרובי משפחה עם תושבים מקומיים. כך הדירות נחשבות לדירות שנרכשו על ידי משקיעים, אבל בפועל משמשות למגורי המשפחה.

"בשכונות רוממה וגאולה יש תושבי חוץ שרוכשים דירות גדולות, של 6 חדרים למשל, מפצלים אותן לשניים, משכירים חלק אחד, ואת החלק השני שומרים לביקורים שלהם בישראל", מספר אליקים. סוג שלישי של משקיעי־חוץ הם אלה שרשומים כמשקיעים, אבל בפועל רוכשים לעצמם דירות במה שלובל מכנה "המעגל השני" למרכז העיר — בשכונות כמו תלפיות, ארנונה, הולילנד והר חומה. "רובם אינם עשירים, אבל הם מגיעים לכאן ורוכשים דירות", הוא אומר. אליקים אומר כי בשכונת ארנונה קהל היעד הוא אוכלוסייה דתית לא־חרדית מקרב תושבי החוץ.

תמ"א 38, שעד לזמן האחרון כמעט שלא יושמה בירושלים, צוברת תאוצה, ועמה מגיעים גם משקיעים שמגלים עניין ברכישת דירות במבנים שמיועדים להתחדשות או בייזום פרויקטים כאלה.

ומה עם משקיעים סטנדרטיים, שבונים על תשואות שיקבלו בגין השכרת דירות לסטודנטים של האוניברסיטה העברית, למשל? לובל ואליקים אומרים כי השקעות אלה נמצאות כיום בשוליים. "ירושלים אינה באר שבע, ששם מחפשים את הסטודנטים. מעטים מאוד משקיעים מתוך כוונה כזו, ורוב הדירות המושכרות הן השקעות היסטוריות", משיב לובל.

לדברי אליקים, "הקמת מעונות הסטודנטים החדשים באוניברסיטה הורידה מאוד את משקל המשקיעים האלה. אולי יש מעטים כאלה באזור הגבעה הצרפתית, אבל סוג זה של השקעות כמעט ולא קיים כבר בעיר".

בת ים - עיקר הביקוש הוא ליד תל אביב

אחת הערים הפחות מפתיעות ברשימת היעדים הפופולריים להשקעה היא בת ים. לעיר יש כל הנתונים ההתחלתיים כדי להיות מבוקשת בקרב משקיעים, בהם היצע דירות ישנות זולות, קרבה לים וצמידות לאזורים המתפתחים של דרום תל אביב ויפו.

ב-2014 נרכשו בבת ים 604 דירות, מהן 31% להשקעה. "משקיע שרוכש כאן דירה, יכול להיות רגוע שיהיה לה ביקוש מצד שוכרים", אומרת זכיינית אנגלו סכסון בבת ים, רותי רון, שמספרת כי סוג הנכסים הפופולרי להשקעה בעיר הוא דירות 3 חדרים, המקנות לרוכשים תשואה בשיעור של כ-4%.

"עיקר הביקוש בקרב משקיעים הוא באזורים הצפוניים של העיר, הקרובים לתל אביב, או בסמיכות לתחנת הרכבת", היא מוסיפה.

מלבד התשואה, עלה בשנים האחרונות ערכן של דירות 3 חדרים מיד שנייה בבת ים, ומחירן הממוצע מתקרב כיום למיליון שקל. בעוד שב–2010 היה שוויה של דירה כזו כ-750 אלף שקל, ב-2014 המחיר הממוצע, לפי נתוני משרד הבינוי, היה 950 אלף שקל - עליית מחיר של 27% בתוך ארבע שנים.

לדברי רון, מוטיבציה נוספת שמניעה משקיעי נדל"ן לרכוש דירות בבת ים, היא המספר הרב יחסית של תוכניות התחדשות עירונית המקודמות בעיר. "כמעט כל בניין ותיק צפוי לעבור תמ"א 38 או התחדשות עירונית, והמשקיעים יודעים זאת", אמרה.

אוליבייה פיטוסי

אור עקיבא - בונים על עליות המחירים הצפויות

גם אור עקיבא, שכנתה של קיסריה מהצד הפחות-יוקרתי של כביש החוף, ידעה במהלך 2014 רכישות רבות מצד משקיעים, שהיוו 31% מתוך כלל רוכשי הדירות ביישוב.

באור עקיבא עיקר העסקות מתמקדות בבנייה החדשה למגורים, המבוצעת במגדלים לאורך כביש החוף, ולא במקרה. "הקלף החזק" של אור עקיבא הוא מיקומה, בזמן נסיעה סביר ממטרופולין תל אביב, הקצר יותר ממשך הנסיעה מחיפה, למשל. זאת, נוסף על נוף אטרקטיבי לים שהיא נהנית ממנו.

מאז 2010 נבנו יותר מ-1,000 יחידות דיור חדשות ביישוב, ובתקופה זו זינק מחירה של דירת 4 חדרים חדשה בכ-50%, מכ-800 אלף שקל ב-2010 למחיר ממוצע של כ-1.17 מיליון שקל ב-2014.

לדברי שרון בן־צבי, סמנכ"ל השיווק של חברת לוינשטיין, שבונה פרויקט בשכונת היובל החדשה, המרכזת חלק גדול מהבנייה החדשה בעיר, עיקר הרכישות להשקעה באור עקיבא נעשות בשלב הפרי-סייל. בשלב זה, חלק ניכר מהמשקיעים כלל אינו מתעניין ברמת התשואה משכר הדירה, אלא מסתמך בעיקר על עליית השווי הצפויה. "מי שיש לו חזון ואופק, קונה על הנייר", אומר בן-צבי. "דירות 4 חדרים במחירי פרי־סייל לפני שנתיים־שלוש עלו 900 אלף שקל, ואותן דירות נמכרות כיום ב-1.2–1.25 מיליון שקל".

סימן השאלה הגדול כעת הוא האם גם לאחר עליית המחירים החדה של השנים האחרונות תמשיך רמת המחיר ביישוב לעלות, או שמא מחיר של 1.2 מיליון שקל לדירת 4 חדרים כבר הופך את העסקה לכדאית פחות להשקעה.

עופר וקנין

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם