באיחור של ארבע שנים: האוצר יטפל בחסמים בשוק הקרקעות הפרטיות - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

באיחור של ארבע שנים: האוצר יטפל בחסמים בשוק הקרקעות הפרטיות

בניית עשרות אלפי דירות במרכז נמנעת בשל שורת חסמים במתחמי קרקע פרטית, ובראשם ריבוי הבעלים ■ האוצר יוזם עידוד של בעלי קרקע קטנים למכור אותה לחברות תמורת הטבת מס, חיוב ועדות מחוזיות לקבוע תוכניות איחוד וחלוקה, והכשרה של הטלת מטלות ציבוריות על קבלנים

6תגובות

בארבע השנים שחלפו מאז פרצה המחאה החברתית, שהציפה את בעיית מחירי הדיור בישראל, נקטה המדינה שלל צעדים כדי להתמודד עם המשבר דרך הגדלת ההיצע. הוקמו מוסדות תכנון חדשים, נחתמו הסכמי־גג מול עיריות במטרה לעודד בנייה מהירה בתחום שיפוטן, הושקו תוכניות לשיווק קרקעות מוזלות, כמו מחיר למשתכן ומחיר מטרה, וכן מכרזי בנייה להשכרה לטווח ארוך.

המשותף לכל הצעדים האלה, מלבד העובדה שעד כה לא הניבו את התוצאה המצופה של הורדת מחירי הדירות, הוא שכולם עסקו בקרקעות מדינה בלבד. רק תוכניות לקרקע שברובה היא קרקע מדינה הוגשו לוועדות התכנון החדשות, הסכמי־הגג מתייחסים גם הם לשיווק קרקעות מדינה לבנייה בלבד - ואלה הן הקרקעות שבהן מיישמת הממשלה את תוכניות הדיור המוזל שלה.

בתוך בליל היוזמות, כמעט נשכחה העובדה שרק כמחצית מהתחלות הבנייה מדי שנה מקודמות על קרקע מדינה. בדיקת נתוני משרד הבינוי מעלה כי באופן קבוע - גם בעשור הקודם, אז מספר התחלות הבנייה השנתי היה כ-30 אלף דירות, וגם בשנים האחרונות, שבהן מספר התחלות הבנייה נע בין 44 ל-47 אלף בשנה - מספר התחלות הבנייה בקרקע פרטית נע סביב 50% מסך התחלות הבנייה.

בשנים שבהן עלו מחירי הדירות במהירות מסחררת, החל ב-2008, היה זה דווקא שוק הקרקעות הפרטיות שהגיב מיידית עם הגדלת מספר התחלות הבנייה. 2011 היתה שנת שיא של התחלות בנייה בקרקע פרטית, עם 24 אלף התחלות בנייה (51% מתוך כלל הבנייה). ואולם מאז חל היפוך במגמה. אף שרמת המחיר נותרה גבוהה מאוד - רמה שאמורה היתה לעודד המשך בנייה בהיקפים גבוהים - במשך שלוש השנים שחלפו, חלה ירידה. ב-2013, מספר התחלות הבנייה בקרקע הפרטית היה כ-22 אלף דירות - 47% מתוך כלל הבנייה; וב-2014 חלה ירידה קלה נוספת, לכ-21 אלף התחלות בנייה - 47.5% מכלל הבנייה.

במשרד האוצר מייחסים האטה זו לכמה חסמים המאפיינים את שוק הקרקעות הפרטיות, שמעכבים כיום את בנייתן של עשרות אלפי יחידות דיור מאושרות לבנייה, או שנמצאות בהליכי תכנון מתקדמים, בלב אזורי הביקוש. לכן, לצד יוזמותיה של הממשלה לגבי קרקעות המדינה, שתופסות את מרבית תשומת הלב הציבורית, מקדם האוצר שורה של החלטות באמצעות חוק ההסדרים, שלראשונה מאז פרוץ משבר הדיור, מבקשות לפתור את החסמים הקשים הבולמים פיתוח בקרקע פרטית.

החסם הקשה ביותר המונע כיום קידום של מתחמי בנייה בני אלפי יחידות דיור באזור המרכז, הוא ריבוי הבעלים המחזיקים בקרקע, המגיע לעתים לאלפי בעלים בתחומה של תוכנית אחת. בין אם מדובר בתוכנית לבניית 12 אלף דירות בסמוך לחלקו הצפוני של קו החוף של תל אביב, 9,000 דירות וחמישה מלונות בדרום־מערב הרצליה, 1,300 דירות בהוד השרון, או אפילו מתחם כיכר המדינה בתל אביב - כמעט כל מתחם קרקע בבעלות פרטית המיועד לבנייה בהיקף גבוה, נתון באותה בעיה: ריבוי בעלים, שמקשה על קידום תוכנית ובנייה בפועל, ודורש גיבוש של טבלת זכויות מסובכת במסגרת הסכמי איחוד וחלוקה.

הצעד הראשון שגובש באוצר כדי להתמודד עם הבעיה, נועד לעודד מכירת קרקעות מצד בעלי קרקע "קטנים" לידיהן של חברות נדל"ן או בעלי מתחמים נרחבים, ובכך להוציאם מהמתחם, על ידי הטבת מס. מס השבח בעת מכירת קרקע חקלאית הוא כיום כ–50% על עליית השווי עד ל-2001, ו-20%–25% על עליית ערכה מאז אותה שנה, אז שונה שיעור המס.

כיכר המדינה
דניאל בר און

ואולם עבור מי שמחזיקים בקרקע עשרות שנים, ובכלל זה יורשים, יוצר המצב תמריץ שלילי למכירת הקרקע. שכן, ככל שחולפות השנים, גדל החלק בעליית השווי הממוסה במס נמוך, ושיעור המס הכללי הנגבה ביחס לסכום המכירה - קטן.

לפיכך, חוק ההסדרים קובע הוראת שעה התקפה לשלוש שנים, ולפיה מי שימכור את זכויותיו במתחמים שבהם תוכניות ל-1,000 יחידות דיור ויותר, לידי גורם המחזיק כבר ב"מלאי עסקי" של קרקעות - כלומר, בעל נתח גדול - ייגבה ממנו מס שבח של 25% בלבד עבור כל תקופת החזקה בקרקע, ובלבד שלפחות 80% מהדירות שבזכויות להן החזיק, מומשו בתוך פרק זמן מסוים.

סעיף נוסף בהחלטה משנה את האופן שבו נעשות כעת תוכניות איחוד וחלוקה - ששמן מטעה מעט, שכן לא מדובר באמת בתוכניות, אלא בחלוקת זכויות הבנייה שאושרו בשטח במסגרת תוכנית בנייה בין בעלי הקרקע השונים. גם פעולה זו נהפכת במקרה של ריבוי בעלים למסובכת ביותר, ועל פי רוב, חולפות כמה שנים מאישורה הסופי של תוכנית הבנייה בוועדה המחוזית ועד להשלמת תוכנית האיחוד והחלוקה על ידי הוועדה המקומית. אם התוכנית מאושרת, מתחיל הליך התנגדויות מייגע מול ועדת הערר המחוזית, שבמסגרתו טוענים רבים מהבעלים כי קופחו, וגם במקרה זה עשויות לחלוף כמה שנים עד להכרעה הסופית. בעיצומם של הליכים מתישים אלה מצויים כיום לא מעט מתחמים באזור המרכז.

במטרה להקל על הליך זה קובע חוק ההסדרים כי בכל הנוגע לתוכניות גדולות, של יותר מ-1000 יחידות דיור, ושבהן יותר מ–100 בעלים, יופסק המסלול הכפול של אישור התכנון הפיזי בוועדה המחוזית והקצאת הזכויות בתוכנית איחוד וחלוקה בוועדה המקומית, וכי הוועדה המחוזית תחויב להחליט גם בענייני הקצאת הזכויות כחלק מאישור התוכנית. עוד נקבע כי יבוטל הסעיף בחוק התכנון והבנייה הקובע כי זכויות הבנייה יינתנו ככל האפשר בסמוך לאזור שבו החזיק בעל המקרקעין בקרקע.

לדברי עו"ד צבי שוב, מומחה לדיני מקרקעין, המנגנון הקיים כיום, שלפיו נדרשים שני מסלולי תכנון כדי לאשר תוכנית - תכנון פיזי במחוזית והקצאת זכויות במקומית — אכן מאריך את הדרך לבנייה בפועל בכמה שנים ומצריך טיפול. עם זאת, לדבריו, לא בטוח שהעברת המשימה לוועדה המחוזית היא הפתרון הנכון. "גם בוועדה המחוזית תוכניות איחוד וחלוקה יכולות להיתקע שנים ארוכות", הוא מזהיר ומציג כראיה תוכנית לבניית 800 יחידות דיור ביישוב אליכין, שם מתעכבת הוועדה המחוזית של מחוז מרכז בקביעת טבלאות ההקצאה יותר משש שנים.

עו"ד עופר טויסטר, המתמחה בדיני תכנון ובנייה, נחרץ אף יותר: "יש סיבה שהוחלט בזמנו שהוועדות המחוזיות לא יעסקו באיחוד וחלוקה — והיא שכלל לא מדובר בתכנון. זוהי סוגיה טכנית־שמאית. אם יעמיסו עליהן גם את הנושא הזה, לא יהיה להן זמן לעסוק בתכנון, שהוא המשימה המרכזית שלהן", הוא אומר. לדבריו, הפתרון צריך להיקבע בדמות מנגנון מיוחד שיפעל במקביל לוועדות התכנון, ויעסוק אך ורק באיחוד וחלוקה.

עם זאת, על הסעיף הנוסף בהצעה, המנתק את הקשר בין מיקומה הפיזי של הזכות המקורית וזכות הבנייה הניתנת לבסוף, מברכים שני עורכי הדין. "מדובר בשריד היסטורי מהתקופה שלאדם היה סנטימנט לקרקע הספציפית שהיתה בבעלותו", אומר טויסטר. "כיום, הסנטימנט הוא בעיקר לשווי הכספי של הקרקע, וטוב שנצמדים כעת לקריטריון הזה בלבד".

"צריך האחדה של החקיקה בעניין היטלי הפיתוח"

חסם נוסף המונע פעמים רבות את פיתוחה של הקרקע הפרטית, נוגע לחוסר ההסדרה בתחום הפיתוח. כידוע, מלבד הבנייה עצמה, דורשת כל שכונה חדשה המוקמת עבודות תשתית בהיקף של עשרות מיליוני שקלים, המשמשים לסלילת כבישים ומדרכות, עבודות תיעול וניקוז, וכן הלאה. את עלות העבודות האלה צריכה הרשות המקומית לממן, והמקור התקציבי הוא היטלי הפיתוח הנגבים מהיזמים.

ואולם לא בכל הרשויות המקומיות יש חקיקת עזר עירונית המסדירה את הנושא, וגם בקרב רשויות הגובות את מסי הפיתוח, לא פעם הסכומים הנגבים אינם מספיקים. לאורך השנים התפתח בכמה מהרשויות נוהג שלפיו יזם שהיה מעוניין בקידום בנייה בקרקע פרטית, חויב על ידי הרשות בביצוע שורה של עבודות פיתוח ואף במטלות ציבוריות, כמו הקמת בתי ספר וגנים. מצב זה יצר פתח לאי־סדרים חמורים, ולא פעם מצאו עצמם היזמים נסחטים על ידי הרשויות, שהציבו את מטלות הפיתוח כתנאי למתן היתרי בנייה. ב-2011 שם בג"ץ סוף להתנהלות הזו, כשפסק נגד עיריית יבנה בנושא זה.

לפסק הדין היו כמובן השלכות חיוביות, ובראשן חיובן של הרשויות המקומיות בהתנהלות הוגנת מול היזמים הפועלים בתחומן, אך גם היבט שלילי — מניעת פיתוח במקומות שבהם הרשות לא מסוגלת לממן זאת רק על סמך גביית מסי הפיתוח. חוק ההסדרים כעת פותח פתח מחודש להתקשרות של הרשות עם היזם לצורך ביצוע עבודות תשתית ומוסדות ציבור, אך מתנה שורה של תנאים — ובהם חיובה של הרשות בתשלום נוסף עבור העבודות, פרסום פומבי של החוזה לביצוע העבודות, חתימת החוזה על ידי צוות שיכלול את היועץ המשפטי לעירייה, ועוד.

"המדינה החליטה שהיא מאפשרת את צורת ההתקשרות שנפסלה בבג"ץ, אבל שהיא גם עושה בה סדר", מסביר עו"ד שוב. "היזם יודע כעת אילו משימות ניתן לחייב אותו לבצע, וגם מה מגיע לו עבור ביצוען. זה מצב הרבה יותר בריא מאשר כשכל רשות קובעת בעצמה מדיניות משלה, ולא פעם היזם מוצא עצמו שבוי ומחויב לגחמות העירוניות".

ככלל, טוען שוב, האחדת החקיקה בעניין היטלי הפיתוח, שבאה לידי ביטוי בהחלטה נוספת לקבוע את גביית המס בחקיקה הראשית, היא מהלך מבורך: "צריך האחדה. מצב שבו לכל רשות יש את החקיקה שלה עוזר לפרנס אמנם הרבה עורכי דין, אבל עבור כל היתר אי־אפשר לצאת מזה. מדינה צריכה להתנהל לפי כללים אחידים", הוא אומר.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם