דו"ח השמאי הממשלתי: הדירות ממשיכות להתייקר - איפה לא עלו מחירים? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

דו"ח השמאי הממשלתי: הדירות ממשיכות להתייקר - איפה לא עלו מחירים?

דירות ארבעה חדרים התייקרו ברבעון השני ב-5% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2014

24תגובות

רבעון שיא, חודש שיא ומחירי שיא — כך ניתן לסכם, בהתאמה, את הרבעון השני של 2015, את יוני ואת מחירי הדיור שנרשמו בהם. אחרי סקירות של הכלכלן הראשי באוצר והלמ"ס, הגיעה הסקירה המשמעותית ביותר — זו שפירסם היום השמאי הממשלתי, טל אלדרוטי, הקובעת כי מחירי הדירות קפצו בשיעורים גבוהים שלא נראו כאן מאז שנות השיא של עליות המחירים — 2009 ו–2010. מחירי הדירות עלו ב–2.7% ברבעון השני של השנה. השיא השנתי נרשם בבאר שבע, שם עלו מחירי דירות 4 חדרים בלא פחות מ–14%, ומיד אחריה אשקלון, שרשמה זינוק של 11% במחירי הדירות בה בשנה האחרונה.

השמאי הממשלתי

ברמה הרבעונית מובילה את עליות המחירים הרצליה, שבה דירת 4 חדרים עלתה בממוצע ברבעון השני 2.179 מיליון שקל — 6% יותר מאשר ברבעון הראשון של השנה ו–8% יותר מאשר הרבעון השני של 2014. בנתניה ובירושלים נרשמה עלייה רבעונית של 5% בכל אחת מהערים — בנתניה מחיר דירת 4 חדרים הוא 1.536 מיליון שקל בממוצע, ובירושלים כ–2 מיליון שקל בממוצע. קצב עליית המחירים השנתי בשני הערים היה גבוה אף הוא — 9% ו–8%, בהתאמה.

השמאי הממשלתי

אשקלון ובאר שבע, המובילות את קצב ההתייקרות השנתי, רשמו עלייה רבעונית זהה של 4% במחירי הדירות. באשקלון חצתה דירת 4 חדרים לראשונה את המחיר הממוצע של מיליון שקל (1.004 מיליון שקל), ואילו דירה דומה בבאר שבע הגיעה למחיר ממוצע של 973 אלף שקל.

בתל אביב נרשמה עלייה רבעונית צנועה של 1% במחירי הדירות, ואילו ברמה שנתית לא חלה עלייה כלל. מחיר דירת 4 חדרים ממוצע מגיע ל–2.761 מיליון שקל.  רק בחולון וחיפה לא היתה עלייה. מחיר דירת 4 חדרים בחולון הוא 1.585 מיליון שקל בממוצע; ובחיפה — 1.338 מיליון שקל.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

אלדרוטי מסכם את הרבעון השני כ"המשך למגמת עליית המחירים, אך בשיעור חד יותר מזה של השנה החולפת, שהתאפיינה בקצב מתון ויציב יחסית סביב 1%. המגמה מעידה כי הציבור לא צופה ירידה במחירי הדירות בעתיד הקרוב".

בניגוד לסקרים אחרים, השמאי הממשלתי סוקר רק מחירים של דירות 4 חדרים, שכן זהו המוצר השכיח ביותר וההומוגני ביותר בשוק הדירות, ולכן יש ממנו גם את המדגם הגדול ביותר של נתונים. התזה שמאחרי המתודה גורסת כי ששינויים שנעשים בסוג זה של דירות משקפים את מצב השוק יותר מאשר ניסיונות לאמוד את השינויים באופנים אחרים. יתרון נוסף של שיטת השמאי הממשלתי הוא שהבדיקה מתבצעת ב–16 הערים שבהן בוצע מספר העסקות הרב ביותר, כך שהסקירה נותנת מושג לא רק כללי, אלא גם מקומי, על שינויי המחירים.

השפעת המחאה החברתית התפוגגה

עלייה רבעונית של 2.7% היא חריגה בסקירות של השמאי הממשלתי בשנים האחרונות. מהרבעון הראשון של 2009 ועד הרבעון הראשון של 2011, עליות המחיר הרבעוניות של דירות 4 חדרים לא נפלו  מתחת ל–2%, והשתנות רבעונית של יותר מ–3% היתה שכיחה לאורך התקופה.

ברבעון השני של 2011 נרשמה עלייה של 2.5% — העלייה הרבעונית האחרונה של יותר מ–2%. מאז ועד הרבעון השני השנה, במשך 16 רבעונים רצופים, לא נרשמה עלייה רבעונית שעולה על 1.9%. בתקופת המחאה החברתית נרשמו באופן נדיר ירידות מחיר בשני רבעונים — ברבעון השלישי של 2011 ירדו המחירים ב–1.2% וברבעון האחרון באותה שנה נרשמה ירידה של 1%. לאחר שההשפעה של המחאה התפוגגה חזרו המחירים לעלות, אבל בשיעורים צנועים יותר מאשר בשנים שלפני המחאה, ולא יותר מ–1.9%.

הדלק שהבעיר את הרבעון השני הוא הגדלת מס הרכישה על ידי שר האוצר משה כחלון על דירות שנרכשו למטרת השקעה (דירה להשקעה מוגדרת כדירה שבבעלות הרוכש אותה יש כבר דירה). משקיעים הקדימו את הרכישות שלהם לפני מועד שינוי המס בסוף יוני, משפרי הדיור נסחפו בלהט השוק — ויחד הם הביאו למספרי שיא במספר העסקות במאי וביוני.

לפי בדיקה של שמאי המקרקעין ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת השמאים, מחירי הדירות בישראל עולים ברציפות מתחילת 2005. "מעולם לא עלו מחירי הדיור ברציפות במשך עשר שנים ויותר. מדובר בתופעה נדירה ביותר גם בקנה מידה עולמי. במשך כל אותה תקופה ארוכה, ועל אף משברים ומלחמות שהיו, על אף המחאה החברתית של קיץ 2011 ועל אף אינספור צעדים של הממשלה, המשיכו מחירי הדיור לעלות בכל פעם לאחר שהיתה 'עצירת מחירים טקטית' — כמו בעקבות מחאת קיץ 2011 והכוונה ליישם מע"מ 0% על דירות".

לדברי כהן, "יתרה מכך, בשלושת החודשים האחרונים, מאז שהחליט שר האוצר כחלון על שורה של צעדים, לא רק שלא היתה כלל עצירת מחירים, אלא היתה דווקא עליית מחירים מוגברת במיוחד, שמזכירה מאוד את שנות השיא בעלייה, 2009–2010, וקצב שנתי של 12%, אם קצב של הרבעון  האחרון, מאי־יולי, יימשך. בעיר תל אביב, למשל, עלו מחירי הדיור ברבעון האחרון בכ–100 אלף שקל נוספים בממוצע לדירה, ולכאורה קצב עלייה שנתי מסחרר של 12%–13%, כלומר 300 אלף שקל לדירה ממוצעת בשנה, אם קצב העלייה הנוכחי יימשך".

"נמשיך לראות תוצאות מדאיגות"

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, לא הופתע מנתוני השמאי הממשלתי: "שוק הנדל"ן ממשיך לחבוט בכל מי שמעז לעסוק בו, מבלי שהוא מבין באמת מה הוא עושה. תוכניות חדשות וישנות, גזירות, מסים, הפשרות ועידוד — בסופו של יום יש עובדות ברורות: קיים ביקוש שוטף ל–53 אלף דירות בשנה. אי לכך, עד שלא תתחיל בנייה בהתאמה לכך, ימשיך השוק להכות בכל מי שחושב שניתן לשנות את המצב באמצעות 'תוכניות', הצהרות ופרסומים".

לדברי דנוס, "בסביבת ריבית נמוכה עד אפסית  ומחסור בדירות באזורי ביקוש, נמשיך לראות תוצאות מדאיגות. היעדר האמון שממנו סובל שוק הנדל"ן הביא לנזק נוסף ממוצע לכל המתלבטים בסך של כ–40 אלף שקל, וזאת רק ברבעון האחרון. צריך לקוות שסחרחרת המחירים הזאת תיעצר, והמפתח, כמו תמיד, הוא בידי הממשלה. שתפסיק לדבר ולהבטיח ותתחיל במעשים.

"שוק הנדל"ן מצוי בנקודה מסוכנת וקריטית. במצב עניינים זה דרושים אמצעים לתמיכה בפעילות החיונית של הגוף — כלומר בכל הקשור לבנייה, ולא ב'תרופות' של ריסון, מיסוי והפשרות של קרקעות ללא טעם. ומעל הכל חשוב ודרוש שקט הצהרתי — שקט שיחזיר ודאות לענף הבנייה".

גם שמשון הראל, בעלים משותף של חברת אמריקה ישראל, מאשים את הממשלה בסחרור המחירים. "ברבעון הנוכחי שר האוצר היה מקדם המכירות הטוב ביותר של ענף המגורים בישראל, על ידי כך שיצר פאניקה סביב נושא העלאת מס הרכישה לדירות להשקעה ל–8%, ויצר בציבור בהלה אמיתית. לא כולם הבינו שמדובר אך ורק בדירות להשקעה, ואנשים רצו לקנות דירות מהר, כך שהדבר יצר ביקושים חזקים לדירות.

"זה הוכיח את האמרה שנולדה באוצר לפני שנים, שלפיה בכירי האוצר משרתים בדרך כלל פחות משנתיים בתפקידם, כדי לאפשר למחליפיהם לחזור על אותן שגיאות. הבעיה היתה ונשארה היצע הקרקעות, ובעניין זה אין בשורות חדשות. קצב הוצאת קרקעות חדשות וקצב שיווקן לא השתנה — ונותר לאט מדי ומאוחר מדי".

מנכ"ל אזורים, דרור נגל, לא הופתע גם הוא מעליות המחירים, וגם הוא מוצא את מס הרכישה כאשם, אבל לא רק אותו. לדבריו, "מס הרכישה ניקז כמות גדולה של רוכשים על פני תקופה קצרה, ויצר התפרצות במכירות בחודשיים האחרונים, מאי ויוני. מובן שהתפרצות כזאת של ביקושים לא גורמת לירידות מחירים — והמוכרים קשוחים הרבה יותר. המחירים עלו עוד לפני מס הרכישה, וזאת תוצאה של ביקושים אמיתיים, ולא רק בגלל משקיעים. יש אנשים שקונים את הדירות כדי לגור בהן. בישראל לא רואים בניינים נטושים ודירות ריקות. גם את הדירות של המשקיעים מאכלסים זוגות ומשפחות".

עוד אמר נגל כי "בהרצליה לא בנו הרבה שנים והקפיאו את העיר, ועלייה של 6% היא ביטוי למכירת דירות בבנייה החדשה. הנתון הזה משקף גם את מה שקורה בדירות 3 ו–5 חדרים. בירושלים, לעומת זאת, עלייה של 5% לדעתי מגלמת עיוות מסוים, כי זו עיר הטרוגנית מאוד שיש בה דירות זולות ודירות יוקרה. שוק היוקרה בירושלים די קפוא, ויש מעט עסקות של דירות 4 חדרים בשוק היוקרה, ולכן השוק הזה לא נסקר על ידי השמאי, וההשפעה שלו שולית. לדעתי נתוני השמאי משקפים בעיקר את המחירים של הדירות הזולות יותר".

האוצר: "צפויה מגמת צינון"

ממשרד האוצר נמסר בתגובה כי "האוצר ממשיך במאמצים לבלום את עליית מחירי הדיור, על ידי שורה של צעדים להגדלת ההיצע ולצמצום הביקוש. אנחנו צופים שבעקבות העלאת מס הרכישה למשקיעים, שנכנסה לתוקף בסיום הרבעון השני, צפויה מגמה של צינון ברכישת דירות על ידי משקיעים ברבעון השלישי והרביעי של 2015 — ואנחנו צופים שתהיה לכך השפעה מצננת גם על המחיר.

"במקביל לצעד זה של הגדלת המיסוי, שצפוי לטפל בהורדת הביקוש, אנו ממשיכים בצעדים רבים לשיווק קרקעות לבנייה של עשרות אלפי יחידות דיור ברחבי המדינה. במסגרת זו אנחנו עוסקים בהסרת חסמים ובייעול תהליכי אישורי הבנייה, כדי לזרז את העלייה בהיצע. נמשיך לשווק קרקעות תוך כדי ויתור על הכנסות המדינה מקרקע כדי לאפשר לקבלנים לבנות דירות זולות יותר לאזרחי ישראל.

"כל זה בא בהמשך למדיניות שר האוצר לאיחוד כלל הגופים העוסקים בתחום הנדל"ן והדיור, כדי לאפשר למשרד האוצר ארגז כלים יעיל ומאוחד במטרה להביא במאמץ משותף לריסון במחירי הדיור. במסגרת זו, רשות מקרקעי ישראל ומינהל התכנון עברו למשרד האוצר, שעובד כיום כגוף מאוחד לשיווק מסיבי של קרקעות לבניית עשרות אלפי יחידות דיור בכל רחבי המדינה".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#