הישראלים מסרבים להתפשר: קונים פחות דירות קטנות וזולות - אלא אם הן חדשות

נתוני משרד הבינוי מראים כי ברבעון הראשון השנה נרשמו עליות משמעותיות בשיעורי הדירות החדשות הקטנות והדירות החדשות המוזלות מתוך כלל העסקות בשוק הנדל"ן לעומת שנים קודמות ■ בשוק הדירות מיד שנייה, לעומת זאת, הפופולריות של הדירות האלה יורדת

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי

כשמוכרים לציבור דירות חדשות זולות, הוא רוכש. נתונים מפתיעים שפירסם באחרונה משרד הבינוי מעלים כי כרבע מהדירות החדשות שנרכשו ברבעון הראשון השנה היו במחירים של עד מיליון שקל, לעומת שיעור של 18.4% מהדירות החדשות שנרכשו ב–2014 ו–23% ב–2013.

נתון אחד, מפתיע לא פחות, מסביר בחלקו את התופעה: 17% מהדירות החדשות שנרכשו ברבעון הראשון השנה היו בגודל של עד 3.5 חדרים. האם ניתן לללמוד מכך שהציבור משנה את הרגלי רכישת הדירות שלו? עדיין לא, אבל כדאי לעקוב אחרי הנתונים, וגם קצת אחרי ההיסטוריה של השנים האחרונות, כדי להבין לאן השוק פונה.

הצפון הישן של תל אביב
הצפון הישן של תל אביב. תצפית ממגדל המאה באבן גבירולצילום: דן קינן

מבדיקה של הנתונים שנרשמו בשנים האחרונות בדו"חות של מינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר, עולה כי שוק הנדל"ן של 2015 עשוי היה להיתפש כבדיוני לפני שמונה שנים, וכי ההנחה שניתן להחזיר את השוק כיום למצבו אז מופרכת מיסודה.

75% מהדירות שנרכשו ב–2007 היו במחירים של עד מיליון שקל. כיום, דירות במחירים כאלה נתפשות כדירות בנות־השגה, אבל אז עוד ניתן היה לרכוש במחירים אלה דירות מכובדות בגודלן במקומות כמו מודיעין ונס ציונה, בשכונות קרית השרון בנתניה ואם המושבות בפתח תקוה, באזור הכרמל בחיפה או בתל אביב, ובוודאי גם במקומות שעליות המחירים עדיין לא הגיעו אליהם, כמו חדרה.

כך למשל, דירת 3.5 חדרים מיד שנייה ברחוב מינץ בשכונת הדר יוסף בתל אביב נרכשה ב–2007 במיליון שקל; דירת 5 חדרים ישנה ברחוב בית אל בשכונת נוה שרת בתל אביב נרכשה באותה שנה ב–902 אלף שקל; ואילו דירת 2.5 חדרים ב"בנייני הרכבת" ברחוב אבן גבירול נרכשה ב–934 אלף שקל. כיום, דירות כאלה עולות לפחות 2 מיליון שקל.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

2007 נראית כיום כנקודה רחוקה בהיסטוריה של שוק הנדל"ן המקומי, בעיקר לאחר העליות הגדולות במחירי הדירות שנרשמו ב–2009 וב–2010. ב–2011 רוב הדירות שנרכשו היו עדיין במחירים של עד מיליון שקל, אבל היה זה רוב של 55%, שנשבר במהירות. כיום צנח שיעור הדירות שנרכשות בטווח המחירים שהיה הפופולרי ביותר בימים ההם לרמה של 34% מכלל העסקות בשוק.

בתהליך שנראה אבסורדי, ציבור רוכשי הדירות פעל בניגוד לעליית המחירים. ניתן היה לצפות שעם עליות המחירים הרוכשים יגבירו את רכישת הדירות הקטנות, עקב הקושי הגובר למצוא את המקורות הכספיים לרכישת דירות גדולות. ואולם כאן בדיוק פעלו הורדת הריבית במשק, שהתחילה בסוף העשור הקודם ונמשכת עד היום, והשיקול הפרגמטי של הרוכשים, שלפיו דירות 3 חדרים ישמשו את הזוגות הצעירים לתקופה קצרה, וכשייוולדו להם ילדים הם יזדקקו לדירות גדולות יותר.

משקלן של הדירות החדשות בנות עד 3.5 חדרים, שהגיע ב–2008 ל–16.4% מכלל העסקות בשוק, ירד לאטו לרמות של 15% ב–2012. גם הפלח של דירות של 4 חדרים חדשות רשם ירידה, מ–42% ב–2008 ל–36.6% ב–2013. את הפופולריות של הדירות האלה תפסה הנישה של דירות 5 חדרים, שמשקלה בקרב הדירות החדשות זינק מ–34% ב–2008 ל–40% ב–2012 וב–2013.

לפחות מנתוני הרבעון הראשון השנה נראה כי דירות 4 חדרים אינן מוותרות כל כך מהר על מעמדן בשוק, והן שבו לשיעור של 40% מכלל הרכישות של דירות חדשות. שיעורן של דירות 5 חדרים חדשות, לעומת זאת, צנח ל–36% ברבעון. נתונים אלה מאוששים במידה מסוימת את הנתון המרכזי, שמראה עלייה ניכרת ברכישת דירות חדשות קטנות וזולות.

האם רוכשי הדירות נתקפו געגועים לדירות הקטנות של פעם? כנראה שלא. יש להניח שכמה פרמטרים פועלים להרגעת ציבור הרוכשים: הראשון הוא עליית המחירים המתמשכת, ששוחקת והולכת את יכולתם הכלכלית של רוכשים רבים להמציא הון עצמי שיאפשר להם לרכוש דירה גדולה; גורם נוסף הוא ההגבלות של בנק ישראל על מסלולי המשכנתאות, שגרמו בפועל לייקור המשכנתאות עבר רבים; פרמטר שלישי הוא פרויקטי מגורים רבים יותר מבעבר, שמוקמים כיום עבור קהל דל יחסית באמצעים.

הפרויקטים החדשים שנבנו ברחובות, בדרום חיפה, בחדרה, בעפולה, באשקלון, בבאר שבע ובמקומות נוספים מספקים דירות חדשות זולות יחסית. הגדולים שבהם הם ביישוב חריש ובשכונת כרמי גת שבקרית גת, שבה דירות חדשות בפחות ממיליון שקל שווקו באגרסיביות בסוף 2014 ובתחילת 2015.

בדירות יד שנייה, לרוכשים יש ככל הנראה יכולת טובה יותר לבטא את טעמם האמיתי לגבי גודל הדירות, שכן ברוב המקרים דירות אלה זולות יותר מאשר דירות חדשות. כך, ב–2011 משקל הדירות הקטנות היה 54% מכלל שוק הדירות יד שנייה, ומאז הוא ירד והגיע ל–46.3% ברבעון הראשון השנה.

משקלן של דירות 4 חדרים מיד שנייה גדל מ–28% ב–2011 ל–33% ברבעון הראשון של 2015. עלייה משמעותית ניכרת גם ברכישת דירות 5 חדרים מיד שנייה, מ–12.3% ב–2009 ל–15.4% ב–2015. ואילו בדירות הגדולות של 6 חדרים ויותר, נרשמה יציבות: חלקן של דירות אלה בקרב דירות יד שנייה נע בין 5.4% ל–6.3% מ–2008 ועד הרבעון הראשון השנה, ואילו בקרב הדירות החדשות הוא נע בין 7.4% ל–8.2%.

אם נחזור לעניין המחירים, שקלול של רכישת דירות יד שנייה עם דירות חדשות מעלה כי באופן כללי הציבור מסרב להתפשר. כ–70% מהעסקות מבוצעות בשוק היד השנייה — ושם, מתברר, בחלקן של העסקות הזולות של עד מיליון שקל נרשמה נפילה של ממש — מ–49% ב–2013 ו–46.5% ב–2014, ל–41% בלבד ברבעון הראשון השנה. בסך הכל מהוות הרכישות של עד מיליון שקל 34% בלבד מכלל שוק הדירות, לעומת 75% ב–2007.

מבחינת מחירים, העסקות הפופולריות ביותר הן בטווח שבין מיליון ל–1.6 מיליון שקל. ב–2007 מחירים אלה נחשבו גבוהים יחסית, ורק 17.3% מהעסקות אז נחתמו במחירים כאלה. כיום, משקלן של דירות במחירים אלה הוכפל לכמעט 36%. דירות שמחירן גבוה מ–1.6 מיליון שקל נחשבו ב–2007 לרכישה "כבדה", ורק 7.4% מעסקות הגיעו לרמת מחירים זו (3.4% מהעסקות היו בטווח של 1.6–2 מיליון שקל, ו–4% בטווח של יותר מ–2 מיליון שקל). כיום, משקלן גדול פי ארבעה — ו–29.8% מהדירות הנרכשות (14.4% בטווח של 1.6–2 מיליון שקל, ו–15.4% ביותר מ–2 מיליון שקל) עונות על קריטריון זה.

שיעור דירות היוקרה גדל ב–2014

אם מתמקדים ברובדים העליונים של שוק הדירות, ב–2004 וב–2005 שיעור הדירות במחיר של 2 מיליון שקל ויותר הגיע לפחות מ–3% מכלל העסקות שבוצעו — פחות מחמישית ממשקל הדירות האלה בכלל העסקות כיום. דירות שמחיריהן גבוהים מ–5 מיליון שקל משתייכות לשוק היוקרתי או המגה־יוקרתי, שבו המחירים מגיעים לעתים אף ל–100 מיליון שקל ויותר.

בעשר השנים האחרונות, משקלו של השוק היוקרתי נע בסביבות 0.5% מכלל השוק. בשנה שעברה, שבה זוגות צעירים המתינו לחוק מע"מ 0% ודחו את רכישת הדירות שלהם, האלפיון העליון לא הוטרד מתוכניותיו של שר האוצר הקודם, יאיר לפיד, והמשיך לרכוש דירות יקרות כרגיל — מה שהגדיל את שיעור הדירות היוקרתיות ב–2014 ל–0.7% מכלל השוק.

במספרים מוחלטים, ניתן לראות כי מ–300–500 דירות יוקרה כאלה שנמכרו מדי שנה עד לשנים האחרונות, השוק עלה לרמה של 600 דירות ויותר בשנה. רוב הביקושים לדירות היוקרה הגיעו מצד ישראלים ולא מצד תושבי חוץ, בניגוד למצב בעשור הקודם.

הממצאים המובאים כאן הם גולמיים, וחסרים נתונים משלימים, כמו שיעורם של המשקיעים והזוגות הצעירים ברובדים השונים של רוכשי הדירות. אם משקללים את כלל הממצאים לכדי תובנות ומנסים ללמוד על מאפייניו של שוק הדירות הישראלי, שליש מהשוק מתנהל סביב דירות במחירים של עד מיליון שקל, ושליש (לאו דווקא אותו שליש) סביב דירות קטנות של עד 3.5 חדרים. מדובר בחלקים נכבדים מהשוק, אבל ככל הנראה ציבור לא מבוטל מרוכשי הדירות האלה מסמנים תנאי ברור: אם רוכשים דירה קטנה ו/או זולה — היא צריכה להיות חדשה.

כך, בעוד שבשוק הדירות החדשות שיעוריהם של רוכשי הדירות הקטנות והזולות עולים, בשוק של דירות מיד שנייה שיעוריהם ממשיכים לרדת, בדיוק כמו בשנים קודמות. לפיכך, השאלה אם אנו עדים לתחילתו של תהליך, צריכה להיענות בתשובה שלילית, אלא אם יוכח אחרת בהמשך.

מצד שני, יש כאן עדות לכך שכתוצאה מעליית המחירים, שוק הנדל"ן פתוח כיום לרעיונות ולמקומות חדשים, שלא היו בו ב–2007. לכן, גם מבחינה זו, קשה להאמין שמישהו יצליח להזיז את הגלגל לאחור.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker