פרשנות

סטרואיד ושמו כחלון: "ההצלחה" הגדולה של שר האוצר

ההתבטאויות של האוצר בראשות משה כחלון תרמו בחודשים האחרונים לאווירה שקיים מחסור בדירות במשק - ושכל הקודם זוכה ■ אז המשקיעים הקדימו - ומשפרי הדיור אחריהם

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים38
אריק מירובסקי
אריק מירובסקי

משה כחלון הצליח כשר אוצר לעשות את מה שאף אחד מקודמיו לא עשה - להכניס את בתוך תקופה קצרה. אך זה לא רק יוני ששבר את השיא הישראלי החודשי לרכישת דירות - הרבעון השני של 2015, שבו נכנס כחלון לתפקידו, שבר את השיאים הרבעוניים.

מדוע זה קרה? שיעורי הריבית נותרו דומים, ונכון , אבל זה לא מסביר את ממדי הרכישות שנרשמו - כולל מצד ציבור שאינו משקיעים, ברבעון הראשון לכהונתו של כחלון. גם בעבר עלו שיעורי מס הרכישה, אך ממדי ההתנפלות על השוק היו נמוכים משמעותית ביחס להעלאת המס.

שר האוצר משה כחלוןצילום: אי־פי

באוצר מסיקים מכך כי ייתכן ששיעור העלאת המס אינו משפיע בצורה לינארית על שוק המשקיעים. אך יש גורם נוסף שהלהיט את האווירה בשוק וסייע מאוד להביא לשיא החריג — האווירה הציבורית בתקופת סוף הכהונה של הממשלה הקודמת ותחילת כהונת הממשלה הנוכחית.

כבר בתחילת השנה ניכרה עצבנות אצל ציבור המשקיעים. באוצר דיברו בשנים האחרונות על הצורך להוריד את רכישות המשקיעים לרמות נמוכות מ–25% מהיקף רכישת הדירות, אך בינואר 2015 המשקיעים היו אחראים על כ–30% מהרכישות - השיעור הגבוה ביותר מאז סוף 2010, ובחודשים שלאחר מכן משקלם בשוק נע בין 25% ל–27%. הדבר נבע במידה רבה מאווירת הריפיון ששררה לפני הבחירות, לאור כישלונה של ממשלת נתניהו־לפיד־אריאל לקדם פתרון כלשהו לבעיית הדיור, ומהאווירה לקראת הבחירות, שהקרינה אי־אמון ביכולת ממשלה כלשהי לעשות משהו בנדון.

כשמונה כחלון לתפקידו, שיעור המשקיעים קפץ ל–29%. הפעם הסיבה היתה אחרת - מסרים מפורשים מצד האוצר שבדעת כחלון להטיל מיסוי כבד על משקיעים. בהתחלה דובר על מס רכישה בשיעור של 20%. לאחר מכן הרגיע כחלון כי מדובר במיסוי נמוך יותר, אבל הדברים עשו את שלהם - ומשקיעים התחילו לצבור דירות באפריל ובמאי.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

באוצר ראו ששוק המשקיעים גדל, ולקראת סוף יוני המסרים השתנו לפאניקה של ממש. מנכ"ל האוצר, שי באב"ד, הודיע אז כי "יש מלאי מוגבל של דירות ולא רוצים שהן ייחטפו על ידי המשקיעים ולא יישארו לזוגות צעירים". זמן קצר לאחר מכן הודיע האוצר בפתאומיות כי צעדי המיסוי שהיו אמורים להיכנס לתוקף בתחילת יולי, יוקדמו בשמונה ימים. המסר שהוקרן לשוק היה אובדן שליטה, והמשקיעים הגבירו את הלחץ על משרדי המכירות. בהתבטאויות האלה תרמו באוצר לאווירה שקיים מחסור בדירות - ושכל הקודם זוכה. אז המשקיעים הקדימו.

האווירה השפיעה גם על רוכשי הדירות שאינם משקיעים, שהסתערו על השוק. בתחילת השנה זה נבע מחוסר אמון בממשלה הקודמת ומתחושת שובע מהבטחות שווא ממשלתיות להוריד מחירים. בהמשך, היו אלה המסרים מהאוצר שדירבנו גם את הרוכשים שאינם משקיעים להאיץ את רכישת הדירות. זאת, משום שבנוסף למסרים המלחיצים שהופנו כלפי המשקיעים, יצאו מהאוצר מסרים שלפיהם גם משפרי דיור ייפגעו - דרך צמצום הפטורים שהם מקבלים כיום על מס שבח, במיוחד יורשים וציבור משפרי הדיור שלא ממהרים למכור את דירותיהם הישנות. עם הישמע המסרים האלה נהרו גם רוכשי הדירות שאינם משקיעים אל השוק, שנראה כפועל על סטרואידים.

אבל השאלות הגדולות הן מה יקרה בעתיד הקרוב - ומה זה עשה למחירים.

סביר להניח, שמבחינה כמותית בחודשים הקרובים המצב יירגע, ולא נחזור לנתונים כה חריגים. מבחינת מחירים אנו שרויים בתעלומה, שתיפתר עוד כמה ימים, כשהשמאי הממשלתי והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה יפרסמו סיכומים לרבעון השני של השנה.

עד אז, ניתן להיעזר במדד מסוג אחר, לגבי חיזוי מגמת המחירים לעתיד הקרוב. מדובר , שיכול לשמש כמדד ציפיות של בעלי דירות לשינויי מחירים, באמצעות ספירת הערים שבהן המדד מראה ירידות מחירים. ככל שמספרן גבוה - הדבר מעיד על כמות רבה יותר של בעלי דירות שסבורים כי מחירי הדירות צפויים לרדת; ככל שמספרן נמוך - בעלי הדירות סבורים כי מחירי הדירות עתידים לעלות.

בחודשים האחרונים מראה מדד זה על מספר קטן של ירידות מחירים, והמסר הוא שבעלי הדירות סבורים כי המחירים ימשיכו לעלות. עכשיו השאלה היא רק בכמה.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker