רק לרצות פינוי-בינוי
 זה לא מספיק

היתרון בהליך פינוי־בינוי על פני תמ"א 38 הוא מתן פתרון במקשה אחת למתחם גדול ■ החיסרון שלו נובע מתהליך שכולל מספר רב של דיירים

מיכאל (מיקי) זיסמן
שתפו בפייסבוק
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה

באחרונה התכנסה לדיון ראשון ועדת הרפורמות המיוחדת שיזם שר האוצר משה כחלון, שאמורה להעביר רפורמות בתחומים שונים בהליך מזורז. נתוני האוצר שהובאו בפני הוועדה הציגו תמונה עגומה בתחום הפינוי־בינוי: מתוך 95 מתחמי פינוי־בינוי מוכרזים, רק 28 מומשו בפועל. כעת עוסקת הוועדה בהצעת חוק להקמת רשות ממשלתית להתחדשות עירונית, בתקווה שתפתור את המצוקה בתחום - שעד כה לא מתקדם כצפוי, למרות הפוטנציאל האדיר הגלום בו.

הכל מתחיל בכוונות טובות: כוונות של המדינה, שמבקשת לטפל במבנים ישנים ולנצל בצורה הטובה ביותר עתודות קרקע שכבר בנויות בחלקן, ובכך להקל את המחסור בדירות; רצון טוב של הרשויות המקומיות, שכוונתן לשפר את חזות העיר ואת תנאי המגורים במתחמים הישנים; כוונות טובות יש גם לדיירים, המעוניינים לשפר את תנאי חייהם ולהגדיל את ערך רכושם ללא השקעה כספית. אז אם לכולם יש כוונות טובות, למה בכל זאת ניתן לומר שההתחדשות העירונית היא כישלון עד כה?

מאז שנחקק חוק פינוי־בינוי, נעשו ועדיין נעשות בו התאמות למתרחש בשטח. כך גם חוקי התמ"א. אז נכון שיש התפתחות תוך כדי תנועה, אבל כל שינוי מלווה בתהליכים ארוכים מאוד. למעשה, זו הסיבה העיקרית לכך שיש פרויקטים שמקודמים כבר 10, 12 ו–20 שנה. גלגלי הביורוקרטיה נעים לאט, לוחות הזמנים ארוכים - ופרויקטים נתקעים. לרשות להתחדשות עירונית שתוקם יש פוטנציאל אדיר להשפיע על התמונה העגומה, כי היא תהיה היד המכוונת. כל זאת, בהנחה שיינתנו לה סמכויות המקנות לה יכולת לבצע את ההתאמות הנדרשות במהירות.

פינוי-בינוי בקרית אונוצילום: אייל טואג

היתרון בהליך פינוי־בינוי על פני תמ"א 38 הוא מתן פתרון במקשה אחת למתחם גדול. החיסרון שלו נובע מתהליך שכולל מספר רב של דיירים. יכולתו של יזם להתנהל עם הדיירים היא מוגבלת, וגם הפסיקות האחרונות, שאמורות להקל את הפעילות נגד על דיירים סרבנים ללא סיבה, אינם מספיקים. זהו תהליך ארוך, והרשות צריכה לתת לכך מענה.

פינוי־בינוי נותן לרשויות מקומיות מענה לאזור ישן ולרוב מוזנח, אבל כדי שליזם תהיה כדאיות כלכלית בפרויקט כזה, נדרשת הגדלה משמעותית של זכויות הבנייה, שלרוב יוצרת עומס על תשתיות כמו ביוב, כבישים ומבני ציבור. הדבר יוצר קונפליקט בין הרצון והכוונה הטובה של הרשויות המקומיות לקיים את הפרויקט לבין יכולתה לתמוך בו ולהעניק שירותים מוניציפליים ברמה ראויה. לא אחת הרשויות מסיבותיהן דורשות מהיזמים לתת מענה לצורכי הציבור במקום לספק זאת בעצמן, מטילות עליהם מטלות ציבוריות שעלולות להביא לחוסר כדאיות כלכלית של הפרויקטים, לעתים אפילו כשברור כי האחריות צריכה להיות על הרשות או על השלטון המרכזי.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

דבר נוסף שמתנגש עם הכוונה הטובה הוא המדיניות המשתנה חדשות לבקרים בנוגע לפרויקטים מסוג זה, בעקבות חילופי תפקידים ברשויות המקומיות וכתוצאה משינויי תפישה עם הזמן.

אני רוצה לחשוב שהכוונות של הדיירים הן הטובות ביותר. האינטרס שלהם להתחדשות עירונית אמור להיות המנצח. עם הזמן והמודעות הגוברת, גובר גם רעבם של הדיירים, שצריכים להבין כי האויב הגדול ביותר של הטוב מאוד הוא המצוין. הם צריכים להבין שהזמן פועל לרעתם, וככל שהם ידרשו יותר הם עלולים להישאר בלי דירה חדשה. לכן, גם הדיירים צריכים לרדת לקרקע המציאות כדי שהפרויקט ייצא אל הפועל.

הקמת רשות בעלת סמכויות, שתוכל לתכנן, להוביל ולבצע התאמות, היא הכרח. עם זאת, אני מקווה שהקמתה לא תהיה לשווא. אם בסופו של דבר היא תשחרר סתימות, ולא תיצור סתימות חדשות, כולנו נרוויח.

הכותב הוא מנכ"ל חברת קרדן נדל"ן

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker