מי ירוויח ממשחק הפירמידה של שוק הדירות? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מי ירוויח ממשחק הפירמידה של שוק הדירות?

כדי להבין את עליות המחירים בשנים האחרונות, רצוי רצוי לבחון שוב את הגורמים המניעים את הביקוש, אף שהם מעורפלים בהרבה מגורמי ההיצע

11תגובות

מי אמר שכשההיצע גדל, המחירים חייבים לרדת? הנה, בניגוד לדעה הרווחת אצל מקבלי ההחלטות, מאז סוף שנות ה-90 ועד 2007, מספר התחלות הבנייה בישראל היה רק כ-30 אלף דירות בשנה - ובכל זאת, מחירי הדירות לא עלו, ואפילו ירדו. בשנים האחרונות, אפילו כשקצב התחלות הבנייה הוא יותר מ-45 אלף דירות בשנה, מחירי הדירות המשיכו לעלות בחדות.

לכן, כדי להבין את עליות המחירים בשנים האחרונות, רצוי לחדול מחזרות על הצורך בהפשרת קרקעות, תכנון מואץ ושיווק קרקעות מהיר, כעל מפתח להוזלת הדירות. כאמור, היצע הדירות גדל - אבל המחירים מוסיפים לעלות. מצד שני, רצוי לבחון שוב את הגורמים המניעים את הביקוש, אף שהם מעורפלים בהרבה מגורמי ההיצע, מסובכים לטיפול, והטיפול בחלק מהם כנראה גם לא יהיה פופולרי כמו הגדלת ההיצע. בשנים האחרונות, אחד הגורמים שמשפיעים על הביקוש באופן החזק ביותר הוא התחושה שדירות הן נכס שייתן תשואה בעתיד.

יעל בוגן

בניגוד לראייה המקובלת, שמחלקת את רוכשי הדירות לשני סוגים - רוכשי דירות יחידות ומשקיעים - ראיית הדירות כנכס משפיעה לא רק על משקיעים שרוכשים דירה שנייה או שלישית, אלא גם על זוגות צעירים ועל משפרי דיור. כשזוג צעיר רוכש דירה, בדרך כלל הוא לא רוכש אותה מכספו, אלא מכסף של ההורים. אחת הסיבות העיקריות לכך שההורים נותנים את הכסף הזה, היא שהם מאמינים כי ברכישת דירה הם מבטיחים לא רק שלילדים יהיה מקום לגור בו, אלא גם שהדירה גם מבטיחה את הילדים מבחינה כלכלית, כי מחירה רק יעלה.

בניגוד להגיון הכלכלי־תיאורטי, אין שום בעיה להראות שכשמחירי הדירות בישראל (לא רק, אבל נתמקד בשוק שלנו) יורדים, יורדים גם הביקושים. זה נובע מכך שאנשים חוששים כי אם ירכשו דירה, היא תאבד משוויה. זו בדיוק הסיבה לכך שבשנים האחרונות נשברו שיאים במספר העסקות דווקא כשמחירי הדירות עלו.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

אם נחזור לעניין ההיצע, דווקא הגדלה של היצע הדירות עשויה להאיץ במקומות מסוימים, בעיקר בפריפריה, את עליות המחירים - ולא למתן אותן. כשרוכשים פוטנציאליים רואים שבאזור מסוים בונים הרבה, הם מאמינים שלדירות באותו אזור יש ביקוש. לכן, הם ממהרים לרכוש את הדירות לפני שהמחיר יעלה - ובכך הם בעצם מעודדים את המשך העליות.

כך לדוגמה, בעפולה ובכרמיאל מחירי הדירות עלו בשנה האחרונה ביותר מ–10% - למרות, או אולי דווקא בגלל, שיווקן של קרקעות לבניית אלפי יחידות דיור חדשות. כל יחידת דיור נוספת שמשווקת, משכנעת את המתלבטים כי הביקוש צפוי להמשיך - ולכן כדאי להם לקנות, לפני שמהמחירים יעלו עוד.

התוצאה היא ששוק הנדל"ן מקבל צורה של משחק "פירמידה", שבו כל רוכש מביא את הרוכש הבא בתור, המחירים ממשיכים לעלות, ומי שרכש בשלב מוקדם - מרוויח. ואולם בסופו של דבר, כמו בכל משחק פירמידה, אנשים כבר לא יהיו מוכנים לשלם כל סכום בשביל לגור בפריפריה. לכך מתכוון בנק ישראל כשהוא מזהיר כי יש להאט את הביקושים, ומזכיר שמחירים של דירות עשויים גם לרדת. כשלא יישארו עוד רוכשים לדירות, אלה שרכשו אחרונים - יגלו שהם צריכים לשלם משכנתאות גבוהות על דירות שהמחירים שלהן לא עולים, ואפילו יורדים.

לאור כל אלה, התוכניות של שר האוצר, משה כחלון, לשווק עוד קרקעות במחירים נמוכים, לא יצליחו להוריד את המחירים. להפך, כל עוד הביקושים נמשכים, אלה שחושבים שדירה היא גם נכס להשקעה יתעודדו מכך שהאוצר מעודד עוד ועוד אנשים לרכוש דירות - ולכן הם ימשיכו לרכוש, והמחירים רק יעלו. לכן, מה שיעצור את עליות המחירים זה לא שיווק עוד קרקעות, אלא רק ההבנה שרכישת דירה אינה בהכרח עסק כדאי. ואולם כשזה יקרה, לא רק שהמחירים יפסיקו לעלות, אלא גם הפירמידה תתחיל לרעוד - הרוכשים האחרונים ישלמו את המחיר.

הכותב הוא מרצה במכללה האקדמית נתניה וכלכלן בכיר בבית ההשקעות אינפיניטי



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#