מדד yad2–TheMarker

השקעת הנדל"ן המשתלמת של השנה: שתי הערים שהיכו את השוק

על פי נתוני המדד, בשתי הערים נרשמו מאז יוני 2014 עליות מחירים גדולות במיוחד, שנובעות כנראה מריבוי רכישת דירות להשקעה

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי

האם עדיין משתלם להשקיע בדירות בישראל, או שמא חלפו ימי הכדאיות, והמיסוי החדש שהטיל על המשקיעים שר האוצר, משה כחלון, הופך את האפשרות של רכישת דירה והשכרתה לחסרת היתכנות כלכלית? זו השאלה העיקרית העומדת כיום בפני משקיעי הנדל"ן.

לא ניתן לדעת בוודאות מה תהיה תגובת השוק לצעדי המיסוי של כחלון, כמובן, אבל מסקירת המחצית הראשונה של 2015 עולה כי שני עברי המתרס - המשקיעים ושוכרי הדירות - יכולים להיות מרוצים יחסית מהמצב. עם זאת, על המשקיעים כיום לגלות מידה רבה יותר של מקצועיות והבנה של כללי המשחק בשוק מאשר בעבר.

טיילת בן עמי בנתניהצילום: ניר קידר

נתחיל עם שוכרי הדירות. בין יוני 2014 ליוני 2015 עלה ממוצע מחירי השכירות של דירות 2 חדרים ב–21 מתוך 30 הערים הכלולות במדד 
yad2–TheMarker בשיעורים שבין פחות מ–1% לבין 8.1%. שיאנית עליית מחירי השכירות היא לוד, שבה עלו המחירים ל–2,236 שקל. לעומתה, ברעננה ירד ממוצע מחירי השכירות לדירות 2 חדרים ב–7.6% ל-3,288 שקל, וזוהי העיר המובילה בירידת שכר הדירה.

ברוב הערים הנסקרות במדד עלה ממוצע מחירי השכירות בשנה האחרונה בעד 3% - שיעור נמוך בהרבה משיעורי עליית המחירים ברוב האזורים הנסקרים במדד, כפי שיפורט בהמשך.

מבחינת המשקיעים, המצב מורכב הרבה יותר. משקיעי נדל"ן מתחילים עשויים לחשוב פעמיים לפני רכישת דירה להשקעה, לנוכח הגדלת מס הרכישה מ–5% ל–8%. פער זה לבדו גוזר את רוב התשואה השנתית השוטפת בגין דמי שכירות, ואם מביאים בחשבון חודש־חודשיים שבהם הדירה נותרת ריקה, בתקופה שבה מחפשים שוכרים, יש להביא בחשבון גם אפשרות שהמס יקזז מראש כמעט את מלוא שכר הדירה המצופה - וזה בהחלט לא נעים.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

ואולם התשואה הכוללת למשקיעים נובעת לא רק מדמי השכירות, אלא גם מעליית שווי הדירה. ניקח, למשל, שני מקומות שלא מככבים בצמרת כדאיות ההשקעה בשנה האחרונה - חדרה 
וכפר סבא. מי שרכש דירת 2 חדרים בחדרה ביוני 2014, שילם עבורה בממוצע 486 אלף שקל, וזכה לתשואה שנתית שוטפת של 5.2%. בסיכום שנתי עשוי אותו רוכש למצוא כי נוסף על תשואה זו הוא זכה לתשואה נוספת של 3%, שכן זה השיעור שבו מחיריהן של דירות 2 חדרים בחדרה עלו בשנה האחרונה. תשואה שנתית כוללת של יותר מ–8% היא כבר תשואה נאה בהחלט.

בכפר סבא היה המחיר הממוצע לדירות 2 חדרים ביוני 2014 837 אלף שקל, ובחודש שעבר הוא הגיע ל–866 אלף שקל - עלייה של 3.5%. נוסף על כך, המשקיע בדירה כזו זכה לתשואה שוטפת בגין השכרת הדירה בשיעור של 4.4% בממוצע - כלומר, כמעט 8% תשואה שנתית. כמו בחדרה, גם כאן למשקיעים אין סיבה לתלונות.

ואולם, למרות התשואות השנתיות הלא נמוכות, כפר סבא וחדרה אינן נכללות בצמרת ההצלחות של המשקיעים - והסיבה העיקרית לכך אינה התשואות השוטפות הנמוכות. דווקא בעניין זה נהפכה המציאות הנדל"נית בישראל בשנים האחרונות לפשוטה יחסית. בעבר התקבלו ביישובי הפריפריה תשואות שוטפות בשיעורים דו־ספרתיים, שהכפילו את שיעורי התשואה בערי השרון, למשל, ושילשו את התשואות שהתקבלו בתל אביב; אך כיום, התשואה על דירות 2 חדרים בבאר שבע, בהוד השרון ובקרית מוצקין כמעט זהה - כ–4.5% - והיא אמנם גבוהה מהתשואה בצפון תל אביב (3.3%), אבל לא כמו פעם.

שכונת אגמים נתניה

יישור הקו הזה של שיעורי התשואה השוטפת מחייב את המשקיעים שרוצים לזכות בתשואה גבוהה יותר - או אם תרצו, לצמצם את השפעתה של העלאת מס הרכישה על התשואה השנתית שלהם - לאתר מקומות שבהם צפויות עליות מחירים. משימה זו מסובכת הרבה יותר מאשר איתור המקומות נושאי התשואה הגבוהה, והיא מחייבת את המשקיע לערוך חקר שוק רציני.

תחילה על המשקיע להגיע למקום שבו, לדעתו, קיים הפוטנציאל הגדול ביותר לעליית מחירים - ולאחר מכן, בתוך אותו מקום עליו לאתר את הנכס המתאים. נכס מתאים אינו רק נכס שנושא תשואה גבוהה, אלא נכס שהוא גם זול לאחזקה, שכן עלות האחזקה גורעת מהתשואה השנתית.

השינויים האלה בשוק באים לידי ביטוי בחוסר ההתאמה הקיים בין המקומות שבהם נרשמה בשנה האחרונה התשואה השוטפת הגדולה ביותר, לבין המקומות שנמצאו כמוצלחים ביותר להשקעה בדירות. התשואה הגבוהה ביותר, על פי מדד yad2, היא על דירות 2 חדרים בטבריה - בשיעור של 5.8%. ואולם בשנה האחרונה עלו מחירי הדירות בטבריה בממוצע ב–1.4% בלבד, ועם שיעור תשואה שנתי כולל של 7.2%, העיר לא מגיעה אפילו לרמות התשואה השנתית שהניבו דירות בכפר סבא ובחדרה.

אמנם כמה מהערים שנכללות בטבלת התשואות השנתיות השוטפות, מככבות גם בטבלת התשואות הכוללות - ובראשן אשקלון. ואולם הדבר נובע מעליות מחירי הדירות שנרשמו באותן ערים, וכפי שהראינו, אין קשר בין עליות המחירים לבין התשואות השנתיות.

בראש רשימת כדאיות ההשקעה של yad2 
ו–TheMarker בשנה האחרונה נמצא, באופן מפתיע, אזור קו החוף של נתניה. המחירים המבוקשים עבור דירות 2 חדרים באזור זה זינקו ב–15.4% בשנה האחרונה, ל–994 אלף שקל, וביחד עם תשואה שוטפת של 3.3% הגיעה התשואה הכוללת ל–18.7%. קשה להסביר את הדירוג המפתיע של אזור זה, הכולל מגדלי יוקרה בקו הראשון לים ודירות ישנות בקווים שמאחוריו.

ייתכן כי הדבר מתיישב עם דיווחי משרד האוצר על ריבוי משקיעים שפוקדים בחודשים האחרונים את נתניה. ייתכן כי יש תנועה גדולה של רוכשי דירות תושבי חוץ בעיר - ואולי, כפי שמסבירה שוש ערער, יועצת נדל"ן בכירה באנגלו סכסון נתניה, חלק מהדירות המוצעות למכירה הן דירות יוקרה שנרכשו לא מזמן, התורמות לעליית המחיר הממוצע בסביבה. מכל מקום, על המשקיעים באזור לבדוק את התופעה לעומקה.

במקום השני בכדאיות ההשקעה ניצבת שכונת קרית משה ברחובות - וזה לא מפתיע. זו אינה הפעם הראשונה ששכונה זו מככבת בצמרת השקעות הנדל"ן של ישראל, אך השנה, עם עלייה של 13.6% במחיר הממוצע המבוקש עבור דירות 2 חדרים בשכונה, שהגיע ל–666 אלף שקל, ועם תשואה שנתית שוטפת של 4.8%, השכונה העניקה למשקיעים בה תשואה כוללת של 18.4%.

ייתכן כי מחירי הדירות בקרית משה האמירו כתוצאה מהפופולריות הגדולה שלה היא זוכה בקרב המשקיעים. ואולם מצד שני, צריך להזכיר, קרית משה, כמו שכונות אחרות שנמצאות בדרך כלל בצמרת טבלאות התשואה, נחשבת לשכונה בעייתית, ועל המשקיע לדעת כי הכלל "תשואה גבוהה - סיכון גבוה" תקף בשוק הנדל"ן בדיוק כמו בשווקים אחרים.

דירות 2 חדרים בקרית יובל בירושלים הניבו תשואה של 15.5%

השכונות הוותיקות של אשקלון מככבות אף הן כמה שנים בצמרת התשואות של מדד yad2–TheMarker. האזור הצפון־מזרחי בעיר, הכולל בין היתר את שכונת רמת אשכול, רשם עלייה של 12.9% במחיר המבוקש הממוצע עבור דירות 2 חדרים מיוני 2014 ועד לחודש שעבר, ל–547 אלף שקל. יחד עם תשואה שוטפת של 5.2%, חצה האזור את רף התשואה הכוללת של 18%. בשנתיים האחרונות זינקו מחירי הדירות באזור זה ב–19% והפכו אותו ליעד מבוקש למשקיעים.

שכונות ישנות באזור הדרומי של אשקלון, כמו שכונת בן גוריון למשל, נשאו תשואה שנתית שוטפת של 5.4%, והמחיר הממוצע לדירות 2 חדרים בהן עלה ב–10.1% ל–412 אלף שקל. בסך הכל, הגיעו שכונות אלה לתשואה נאה של 15.1% בשנה החולפת.

העיר הצפונית נהריה הצטרפה לרשימת המקומות הכדאיים להשקעה, בעקבות זינוק של 12.1% במחירי דירות 2 חדרים בשנה החולפת, לממוצע של 549 אלף שקל. עליית המחיר, בתוספת תשואה שנתית שוטפת של 5.1% למי שרכש דירה ביוני 2014, היקנו למשקיעים שם תשואה כוללת של 17.3%.

בשנה האחרונה ניכרת מגמה מעניינת בשווקים המזוהים עם תושבי החוץ. מלבד מערב נתניה, גם הרובעים י"א וי"ב באשדוד, הנחשבים בין היקרים בעיר, רשמו בשנה האחרונה עלייה של 10.8% במחירי דירות 2 חדרים, ל–690 אלף שקל, ויחד עם תשואה שוטפת של 5.2% הניבו למשקיעים תשואה כוללת של 16%.

שוק הנדל"ן בנתניה רוחש - ולא רק בצדו המערבי, אלא גם במרכז העיר, שבו דירות 2 חדרים הגיעו למחיר ממוצע של 784 אלף שקל - עלייה של 11.5% בשנה האחרונה. יחד עם תשואה שוטפת של 4.5%, המשקיע במרכז נתניה יכול לזכות בתשואה כוללת של 16%.

כמה שכונות בירושלים, ובהן בית וגן, קרית יובל והר נוף, רשמו בשנה האחרונה עלייה של 12% במחירי דירות 2 חדרים, לממוצע של 1.59 מיליון שקל. עם תשואה שוטפת של 3.5%, הניבו דירות אלה תשואה כוללת בשיעור של 15.5%. ככל הנראה, השינוי באזור זה נובע מביקושים גדולים לדירות מצד אוכלוסייה דתית צעירה, לצד המחסור בדירות באזור.

המסקנה העולה מהניתוח של נתונים אלה היא כי משקיעים שפועלים מתוך הערכה נכונה של תנודות מחירי הדירות, יכולים לעקוף ללא בעיה את משוכת המיסוי החדש של האוצר. לעומת זאת, מי שמבסס את חישוביו רק על סמך התשואות השוטפות, מבלי להביא בחשבון את השינויים במחירי הדירות, עלול למצוא את עצמו מופתע - ולא לטובה.

שאלה נוספת שעולה לנוכח הנתונים היא האם שכונות שהצטיינו בתשואות גבוהות בשנים קודמות, הן הצלחה מובטחת גם לעתיד. התשובה לכך היא כמובן שלא. עליות מחירים שנתיות של 10%–15% הן תופעות שלא ניתן לבנות עליהן לאורך זמן.

אם שכונה הנחשבת לגרועה רושמת עליית מחירים ניכרת בפרק זמן מסוים, מבלי שיש לכך סיבה נדל"נית אמיתית - כמו למשל, פרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א 38, שמעלים את שווי הדירות הישנות - היא סוגרת פערים מול שכונות טובות יותר - ואז, או שבשכונות האלה מתחילים להעלות מחירים, או שהשכונה הגרועה נעצרת ומורידה מחירים.

לכן, מי שמעוניין לרכוש דירה להשקעה, מחויב בכל פעם מחדש לערוך בדיקות שוק מקיפות - ולפעול לפיהן.

למדד מחירי הדירות המלא של יד 2

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker